El retracto legal de comuneros y colindantes

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Para empezar quiero decir que el Derecho de Retracto es una limitación que el ordenamiento jurídico impone a la propiedad privada y al derecho de libre disposición, estableciendo una limitación a la misma en favor de determinadas personas que por determinadas circunstancias  resultan favorecidas. Por tanto, el retracto introduce un elemento de incertidumbre y es una limitación grave a la seguridad jurídica.

Los artículos del Código Civil que regulan el retracto legal son:

art. 1.521: El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

art. 1.522: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

art. 1.523: También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.

art. 1.524: No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

art. 1.525: En el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los artículos 1.511 y 1.518

art. 1.511: El comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones.

art. 1.518: El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: 1- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y 2- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

El mayor problema con el que nos encontramos quienes invertimos en las subastas judiciales es determinar a partir de qué momento (dies a quo) empieza a correr el plazo de nueve días que el comunero o colindante tienen para ejercer su derecho. Parece claro que como muy tarde comenzará a correr desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, que es cuando es evidente que la venta se ha hecho pública, pero podría ocurrir que el interesado tenga conocimiento previo de que la subasta se va a celebrar y eso puede llevarnos a pensar que desde ese momento ya no puede alegar falta de conocimiento de la misma o bien que por haber asistido a la subasta ha tenido conocimiento de las condiciones en que se ha hecho la venta.

No importa, el Tribunal Supremo ha dejado claro en varias sentencias ( 198/2009 de 18 de marzo) que para que comience el cómputo de nueve días ha de exigirse que se pruebe un conocimiento completo, cumplido y cabal, que no solo abarque el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, entendiendo por tanto que el plazo comienza cuando la venta está consumada (Decreto de Adjudicación) y no meramente perfeccionada (acto de subasta y Decreto de Aprobación de Remate) pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir si ejercerlo o no.

Por tanto, en casos de transmisiones en subasta judicial, el dies a quo es el día en que el retrayente ha tenido conocimiento pleno de la venta y sus condiciones, lo que no tiene lugar con la subasta sino con el Decreto de Adjudicación, siendo la fecha de este la que debe tomarse en cuenta como día inicial del cómputo a no ser que el retrayente desconozca la existencia de la subasta, en cuyo caso el cómputo comenzaría a partir del día siguiente a su notificación o, como máximo, a partir del día de la inscripción registral.

Y a vosotros, ¿os han birlado alguna compra por este procedimiento?

 

POSTDATA (9-dic-15): Han pasado cuatro años y en España ha habido algunas reformas legislativas que han dejado obsoletas algunas afirmaciones hechas en este post. Por ello he publicado en mi otro blog, el de Subastanomics una serie de tres post dedicada exclusivamente a derecho de retracto en general y a cómo afecta en las subastas judiciales.

Si realmente estás interesado en el problema de los retractos, no te puedes perder estos títulos:

Derecho de retracto e inversión inmobiliaria: En el que explico en qué consisten los derechos de tanteo y retracto y en cómo afectan a las inversiones inmobiliarias

El derecho de retracto en las subastas judiciales: En el que me centro más en cómo afectan los retractos a las adjudicaciones en subastas judiciales, que al fin y al cabo son las que más nos interesan.

El retracto en los arrendamientos actuales. Los 4 supuestos: Finalmente, en este post trato de cómo ha quedado el panorama de los retractos de inquilinos tras la reforma a la L.A.U. de junio de 2.013.

Nadie que estémedianamente interesado en invertir en el negocuio de las subastas judiciales puede dejar de leer los tres post.

 

  1. en respuesta a Tristán el subastero
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    #27
    15/11/18 18:33

    Buenas tardes Tristán, tengo una consulta, me adjudique una fina parcela (no rural), la adjudicacion directa de la Agencia Tributaria.
    Mi pregunta es si el deudor (un solo propietario) puede hacer retracto ?
    Segun la AEAT, no hay retracto en terceros al ser finca sin construccion.( o sea colindantes).

    Lo que no me han dejado claro es lo del deudor.

    Gracias!

  2. en respuesta a Pecks
    -
    #26
    09/05/16 21:02

    Dices eso porque todavía no has contemplado una extensa capada por el registrador. Toda llena de rectángulos negros.

    Es un espectáculo muy triste.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #25
    09/05/16 20:53

    Pero también hay otro argumento que se puede usar en contra, o a favor del adjudicatario, y los jueces deben tenerlo en cuenta también. El problema este es derivado de, como bien dices, el capado que se sufre en la información registral en las notas simples o certificados de dominio y cargas actuales, que no son más que un resumen de los libros. Pero los copropietarios pueden pedir una nota simple extensa o un certificado literal, y en esos sí que debe aparecer todo el historial de una finca, ya que son directamente fotocopias de los libros del registro. Y tiene claramente interés legítimo para pedirla. Incluso creo que podría ir al Registro y solicitar la exhibición directa de los libros al registrador.

    Con cualquiera de estas vías, los copropietarios tienen toda la información disponible de la finca incluyendo todos los propietarios que han habido y los precios de venta (que contiene también la última venta en subasta). La información está ahí, si no la tienen o no la conocen es porque no han querido. Creo que es un buen argumento a utilizar por parte de quién compró en subasta para defenderse. O ha utilizar por su abogado en caso de juicio. ¿Qué te parece la idea, es viable o no?

  4. en respuesta a Pecks
    -
    #24
    09/05/16 20:04

    El problema es que a partir de ahora los copropietarios afectados podrán argumentar que aunque la inscripción fue pública ellos no se enteraron del precio de venta hasta mucho más adelante y que cuando lo supieron es cuando se interesaron por ejercer el retracto.

    Es muy buen argumento y seguro que hay jueces que lo compran.

    Ya antes había jueces que aceptaban el argumento de que aunque la venta estuviera inscrita en el Registro, eso no era suficiente para acreditar que el interesado se hubiera enterado porque nadie lo consulta diariamente.

    Ahora con mayor motivo.

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #23
    09/05/16 18:31

    Gracias Jotaerre. Ya tengo mucho más claro este tema.

    Y sobre lo otro que comentas (el tuteo o no) no lo puedo evitar. A veces escribiendo me sale de una forma u otra. En ocasiones te trato de tú a ti y a los demás del blog, y en otras me sale de usted. No sé, quizás es debido a que no conozco a nadie personalmente de los habituales del blog. Aunque de verdad les digo que les tengo un gran aprecio y estima. Ojalá algun día nos pudieramos conocer y tratar en persona, al menos para saber quién es quién.

    Y Tristán, sobre lo que dices yo creo que mientras la ley sea la que es actualmente, todo tiene que seguir como hasta ahora: igual plazo para el retracto con el mismo momento de inicio, no necesidad de notificación a copropietarios, etc....
    Y lo que comentas de la información registral es verdad. A las notas simples o certificaciones de cargas actuales e informatizadas les falta, a veces, información muy importante. Yo cada vez que investigo una subasta y me encuentro con las fotocopias directas de los libros del registro (pocas ocasiones pasa) doy saltos de alegría.

  6. en respuesta a Pecks
    -
    #22
    09/05/16 17:24

    Y yo añado a lo que te ha comentado Jotaerre que lo de contar desde la inscripción registral es porque a partir de ese momento la venta es pública y ya nadie puede decir que no se enteró de la misma.

    No obstante yo ahora añado que hasta hace un tiempo, entre la información registral esta siempre incluida la info acerca de las circunstancias de las ventas, con nombre y apellidos, precio de compra, etc. Ahora mucha de esa información viene capada de manera que el copropietario no se entera de a qué precio se hizo la venta.

    De manera que...

    ¿Seguirá valiendo la fecha de la inscripción registral como fecha máxima a partir de la cual contar los nueve días?

    ¿Se reformará el artículo correspondiente de la Ley pàra adaptarlo a esta nueva circunstacia?

    ¿Habrá que notificarles a los copropietarios como ahora se hace con los inquilinos, informándoles con detalle de todo?

  7. en respuesta a Pecks
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    #21
    09/05/16 16:36

    ¿"Puedan"? Haré una excepción a la falta de tuteo, y te contestaré: la AEAT siempre notifica, también al arrendatario para tanteo (como algunos Juzgados), no lo puedes evitar porque así lo fija el art. 104.5 RGR.
    Y el plazo es siempre desde que se conocen todas las circunstancias, no sólo el precio, así que es desde esa notificación.
    Saludos,

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