Rankia España Rankia Argentina Rankia Argentina Rankia Chile Rankia Chile Rankia Colombia Rankia Colombia Rankia México Rankia México Rankia Perú Rankia Perú Rankia Portugal Rankia Portugal Rankia USA Rankia USA
Acceder
3 recomendaciones

El día a día de los subasteros es tal como lo cuenta hoy Francisco Calvo, ya sabéis el protagonista de aquel "Relato sobre indivisas" que publiqué el mes pasado y creador de www.subastasunicas.es
Comienza el relato...

 

 

 

 

 

(…) una truculenta historia de compra de indivisas que después de dos años todavía está en los tribunales. ¡Y lo que queda! En el anterior post sobre la compra de una indivisa, Draco comentaba que nunca había comprado ninguna y le gustaría saber cómo se terminaban estas operaciones y se preguntaba si había acuerdo con las otras partes, si compraba las partes a los demás, si vendía mi parte a los demás o si terminaba disolviendo el condominio. Yo le contesté que siempre buscaba una solución que fuese ventajosa para todas las partes, pero que lamentablemente no siempre era así y había que ir a la disolución del condominio.

La pregunta de Draco me recordó un asunto truculento que todavía está en los tribunales y que ha sido y es rocambolesco y estoy seguro que alguno aprenderá algo de esta experiencia:
Sale a subasta por la Seguridad Social ¼ parte indivisa de una vivienda en Murcia, ubicada en una buena zona y cuya valoración estaba por debajo de su valor real por lo que me planteo participar en ella. El mismo día que se celebraba la subasta yo tenía que asistir a otra en los juzgados de Alicante y no podía estar presente en la de Murcia porque los horarios eran muy ajustados, así que el día antes y antes de que se cumpliera el plazo para poder hacer la oferta en sobre cerrado presento mi oferta en la Delegación Provincial de la Seguridad Social. (igual que en los juzgados a nadie se le ocurre hacer una oferta en sobre porque su desarrollo es un desastre y el secretario descubre enseguida tu postura, no ocurre así con la Seguridad Social que ha implementado un sistema de posturas en sobre cerrado extraordinario).
Al día siguiente, me dirijo a Alicante a la subasta que ya tenía preparada. Sobre las 10 horas de esa mañana y estando de camino recibo una llamada que no conocía y se identifica como D. XXXX, abogado del demandado de la subasta indivisa de Murcia que había venido exclusivamente de Madrid para asistir a la subasta, que había participado en la misma a nombre de un familiar del demandado, pero que había sido yo el adjudicatario (hubieron solo dos ofertas). En tono prepotente, agrio y déspota (sintomático de los gilipollas y los ignorantes) me amenaza que le tengo que ceder el remate y que si no lo hago me tendré que enfrentar al retracto; pero que había pensado que para que no me sintiera perjudicado del todo me ofrecía la cantidad de 300,00 euros ¡cuánta generosidad por su parte! Yo le dije con buenas palabras, las que él nunca usó conmigo, que muy agradecido por la oferta que me hacía pero los gastos que yo ya llevaba soportados eran muy superiores (hay personas que trabajan conmigo a las que tengo que pagar) así que se pensara en subir esa cifra. Me dice que me volvería a llamar porque no estaba autorizado para ofrecer más dinero.

Yo continúo mi viaje y a los 30 minutos más o menos me vuelve a llamar y me dice que excepcionalmente me daba 500,00 euros y que era su última oferta que tenía que volver a Madrid y que ya hablaríamos, que si no aceptaba que me preparara para el retracto (siempre que hablaba lo hacía en tono amenazante) Qué diferente hubiera sido si me hubiese hablado con normalidad, reconocer el error mayúsculo que cometió en la subasta al hacer una oferta miserable por recuperar el bien que su cliente iba a perder y que debíamos llegar a un acuerdo lógico. Si hubiera sido así le cedo el remate sin más porque yo lo que no quiero son problemas; pero claro ir de abogado listillo, no tener ni pajolera idea de una subasta y encima usar amenazas, pues por ahí sí que no paso.
Así que le digo que ya hablaríamos que me lo tenía que pensar. Acto seguido llamo a un gran amigo inversor y le digo que le vendo la cuarta parte indivisa que había comprado por una determinada cantidad (cuatro veces lo que yo había pagado), que podía ser problemática y que podría no ganarse nada pero que si todo salía bien y se iba a la disolución del proindiviso, se podría quedar con un gran piso. Este amigo como ya había hecho varias operaciones conmigo y había quedado satisfecho, acepta la operación.
Al día siguiente solicito a la Seguridad Social un certificado donde conste que soy el adjudicatario y con ese documento me voy a una notaría para preparar la escritura de compra-venta. Se firma la escritura de compra-venta, se pagan los impuestos y “presento y retiro” la escritura porque no podía inscribirse al faltar el título previo (el documento que yo había aportado no tenía validez para inscribir había servido solo para confirmar en la notaría que yo era el propietario sin título inscribible, pero propietario y por tanto con derecho a vender lo que es mío si es aceptado por la parte compradora). Por supuesto que el precio de la compraventa fue el real, el precio que yo le cobré a mi amigo inversor, aquí no podíamos jugar con precios inferiores por temor al retracto.
Mientras tanto el abogado listillo ni me llama. La Seguridad Social, en menos de un mes me da el Certificado de Adjudicación el cual llevo al registro junto con la escritura de compra-venta que se había hecho para que se registraran simultáneamente ambos documentos. El abogado listillo continúa sin llamar, imagino porque pensaría que como ocurre en los juzgados tardarían varios meses en entregarme el auto de adjudicación. Pero no, la Seguridad Social, al igual que la Agencia Tributaria tiene unos plazos muy ajustados establecidos en sus respectivos reglamentos y procuran cumplirlos.
Un buen día el abogado listillo me llama para decirme que había pedido una nota del registro y que se había quedado helado al comprobar que la finca se había transmitido. Yo le contesté que estuve esperando una llamada suya generosa que nunca llegó y que él como abogado que hiciera lo que creyera conveniente.
Ya tenía todos los plazos vencidos así que lo único que podía hacer era decirle a su cliente que había perdido su propiedad. Pero en vez de eso ha presentado demandas, primero contra mí que yo no tengo nada que ver porque yo no soy propietario y al no serle aceptada, la presenta contra mi amigo el inversor, la demanda le ha sido desestimada y ha recurrido a la Audiencia, donde igualmente la perderá.
Imaginaros los cuantiosos gastos que llevan acumulados y que pueden dar por perdidos, porque aparte de sus costas tiene que pagar las nuestras, además de haber perdido la propiedad. Y todo esto por un abogado listillo.
Contestando a Draco: “A veces no es posible llegar a ningún acuerdo”

No tengo más que añadir
  1. #34
    Anonimo

    Gracias por la explicación. Creo haber entendido. La cuestión no es que no te permitan consignar cantidades superiores al depósito, sino que dichas cantidades son vistas antes de la subasta por otra persona (el funcionario que hace el trámite, entiendo que no le enseñarán el cheque al resto de postores).
    Efectivamente en Madrid también comprueban que el importe del cheque cubre el importe de la consignación en el momento de hacer la misma, aunque yo nunca me lo había tomado desde tu perspectiva (ahí es donde se ve la diferencia entre un profesional y un aficionadillo).

  2. #33
    Fcalvo

    Para Joseantoniovillar

    Efectivamente, en ningún sitio exigen que el importe del cheque tenga que ser igual a la consinación. Y obviamente se puede hacer por importe superior.

    Lo que yo digo es que quiero rematar en el preciso instante en que se ha celebrado la subasta haciendo coincidir el importe del cheque con mi postura.

    Como en Murcia no comprueban el cheque cuando haces tu oferta sino cuando lo abren en el acto de la subasta, yo puedo hace coincidir mi postura con el importe del cheque.

    En Alicante y me imagino que más Delegaciones, los comprueban cuando entregas el sobre y por tanto esto impide que yo remate en el mismo acto de la subasta. Lo entenderás en seguida: Para participar en una subasta hace falta consignar un cheque por importe mínimo de 10.000 euros. Si quisiera rematar en el mismo acto de la subasta, y mi postura es de 20.000 euros, tendría que consignar un cheque por esa cantidad y maldita la gracia que me hace que nadie sepa lo que yo quiero pagar en una subasta.

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  3. De desfasados nada Jose Antonio, toda aportación es bienvenida, sobre todo si es de gente que se ve que está en el ajo. Confirmo completamente lo que dices acerca de las subastas de la Seguridad Social en Madrid.

  4. #31
    Anonimo

    Un par de comentarios que espero que no queden demasiado desfasados.

    Respecto a lo que comenta Jaloke y lo que le habeís comentado del retracto por parte del cuñado colindante pues sería necesario conocer más datos para poder determinar si dicho derecho existe, ya que los retractos son diferentes dependiendo de si se trata de fincas rústicas o urbanas (art. 1521 y ss. del Código Civil). En concreto el retracto en caso de fincas inferiores a 1 ha que comenta abogadillo solo se aplicaría a rústicas, y siempre que reuniesen unas determinadas carácterísticas como puede ser no tener servidumbres que las separen.

    Respecto a lo que comenta FCalvo que pasa en las subastas de Seguridad Social de alicante me resulta ciertamente curioso. Yo, junto con un grupo de amigos, hemos participado en subastas de la Seguridad Social en Madrid y en Toledo y en ambos casos, aunque comprueban el importe del cheque consignado para verificar que cubre el importe del depósito, no ponen pegas a que su importe sea superior al del depósito. Pero bueno, cada administración tiene su forma de actuar aún tirando piedras contra su propio tejado y generando más burocracia evitable.
    A mi siempre me resultó curioso que según la administración de hacienda de que se trate, en el caso de bienes en adjudicación directa, que como sabeis no tienen precio mínimo de adjudicación, algunas te obligan a efectuar consignación para poder concurrir a la subasta y en cambio otras te dejan concurrir a la subasta sin efectuar depósito.

  5. #30
    Fcalvo

    Para el último Anónimo.

    Efectivamente, es en la Seguridad Social donde únicamente se puede ceder el remate, ni en los juzgados (salvo que seas el ejecutante) ni en la Agencia Tributaria, se puede.

    La cesión de remate se tiene que hacer por el mismo precio que has pagado en la adjudicación, no por importe superior. El nombre ya lo dice "ceder el remate" o lo que es lo mismo, "vender" a un tercero por el mismo precio que se ha pagado en la subasta sin que por esta transmisión se tenga que pagar ningún tipo de impuesto.

    Si en los cinco días que tengo para ceder el remate encuentro algún interesado en comprármelo, obviamente no se lo voy a ceder de forma gratuita. Ese sobreprecio será siempre en "billetes de 50 euros porque no me fío de los de 500 que intenta controlarlos hacienda", jejeje

    Lo que yo pretendía es que el precio subiera y para ello no había otra alternativa que efectuar una compra-venta.

    Espero haber aclarado tu duda.
    Saludos cordiales

    Por cierto, Carlos, ¿nos conocemos, verdad?

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  6. #29
    Anonimo

    Pregunta para FCALVO: ¿Por qué hiciste una compraventa ante notario con tu amigo? yo tenía entendido que en las subastas de la Seguridad Social aún es posible ceder los remates. ¿Me lo puedes confirmar?
    Carlos

  7. Bien dicho FCALVO, yo hago lo mismo con mis inversiones, dejo las facilonas, en las que todo está clarísimo y no se puede hacer más que ganar dinero, para mis clientes y yo me quedo las raras, que al final son las que más alegrías dan, y también algún susto.

  8. #27
    Fcalvo

    Para abogadillo.

    Primero saludos cordiales y segundo te voy a contestar a tu opinión sobre mis conocimientos sobre las subastas o sobre los proindivisos.

    Desde siempre, inclusive desde mi etapa profesional como auditor, me han interesado los casos difíciles, complejos, a los que hay que dedicarle tiempo y a los que posiblemente después de dedicarle tanto tiempo, no se llegue a la conclusión que uno espera o a obtener el beneficio económico esperado.

    Esta inquietud por lo complicado lo trasladé a mi etapa de subastero.

    Participar en un subasta facilona, donde todo está correcto, se lo dejo a mis inversores.

    Participar en una subasta complicada, que tiene que ser minuciosamente estudiada, donde sabes que puede producirse una nulidad de actuaciones, pero que igual ni se plantea y llegas a ser adjudicatario, estas son las que siempre me han entusiasmado y dejo para mí.

    Cuando conocí los proindivisos, comprobé su complejidad y a su vez que muy pocos estaban interesados en ellos. Me dediqué en cuerpo y alma a su análisis y a establecer las estrategias que podían llevarme a ser propietario al menor coste posible.

    "Siempre que se inicia una guerra, el general tiene una estrategia para ganarla, igual que el general de la otra parte la tiene, sin embargo uno sólo sale victorioso" pero tienen que tenerla. A nadie se le ocurre participar en un conflicto sin dar a conocer a sus soldados lo que tienen que hacer.

    Participar en una subasta simplona y pagar más que nadie, hasta el más tonto sabe hacerlo.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-administrador
    www.subastasunicas.es

  9. #26
    Fcalvo

    A Manuel de Alicante.
    Sí que recuerdo la subasta de algunas parcelas de la Finca Terol, pero no recuerdo cómo terminaron, yo no estaba interesado en ellas. Y seguro que nos conocemos. Por lo tanto saludos cordiales.
    Te voy a contestar que lo que he expuesto es una experiencia, que por ahora me ha salido bien. Yo no pretendo crear jurisprudencia, nada más lejos de mi interés. Lo que pretendo es exponer una serie de experiencias, complejas, interesantes, de las que todos podemos aprender algo, con toda seguridad.
    Mira, si yo hubiese manipulado la venta y la hubiese hecho en vez de por cuatro veces el precio al que la compré, la hubiese hecho por 100 como tú comentas, posiblemente hubiese perdido porque un abogado hábil hubiese podido probar que el precio pagado era muy superior a su valor de mercado y por tanto se había hecho la transmisión para entorpecer el retracto. Sin embargo el precio que se pagó estaba todavía por debajo de su precio de mercado.
    Los plazos, efectivamente, es el motivo de más controversia, porque cuando empiezan lo sabemos, lo dice claramente la Ley, pero ¿qué pruebas vamos a aportar cada parte que nos beneficien en el pleito y qué criterio va a tener el juez cuando tenga que dictar la sentencia? Yo tendré que aportar todas las pruebas que me beneficien y la otra parte hará lo mismo, lo que no podemos saber es el criterio del juez. la Ley está redactada para todos los jueces igual, todos leen lo mismo; pero la interpretación de cada uno es diferente según el contexto de cada caso y por eso nos encontramos con sentencias diferentes para casos similares, y por eso se tiene el derecho de no aceptarlo y recurrir a instancias superiores.
    El que compra una parte indivisa siempre sabe que le pueden presentar un retracto, por eso le dije a mi amigo inversor que "posiblemente no se gane nada" porque yo no sabía que todo lo que estaba haciendo pudiera salir bien.
    El copropietario que participa en una subastas al igual que cualquier otro interesado sabe exactamente el mayor precio ofrecido porque se abren los sobres y de viva voz se dice quien es el adjudicatario y el importe de su postura así que no puede alegar desconocimiento del precio.
    Lo que voy a hacer, con permiso de Tristán, es que cuando se termine este conflicto que actualmente está en la Audiencia, lo exponga en este blog para conocer la opinión del juez en cada uno de los pasos que se han dado. Seguro que va a ser interesante.
    Saludos cordiales desde la playa de Guardamar
    Francisco Calvo- administrador
    www.subastasunicas.es

  10. Jaloke, tiene razón Abogadillo, si no se ponen de acuerdo sobre que parte quiere cada uno, tendrán que instar a la disolución del proindiviso mediante subasta, comprándo el todo cualquiera de ambas partes o un espontáneo de fuera.
    Lo del retracto del cuñado se me escapa, pero seguro que es así porque en algunas fincas rústicas tienen retracto los colindantes.

  11. #24
    Anonimo

    Pero Abogadillo, parece injusto que el tío tenga derecho a participar en la subasta y luego, unos días después, con el dinero entregado y todo, ejercer el retracto y quitarle al legítimo adjudicatario su adjudicación. No digo que no sea así, pero me parece injusto ¿Estás seguro de ello?

  12. #23
    Anonimo

    A Gerar:

    Si un inquilino participa en una subasta no pierde con ello el derecho de retracto.

    A Jaloke:

    Tienes la respuesta en la entrada anterior. Si no se ponen de acuerdo para dividir la finca y ninguna de los dos la compra, sale a subasta. Én principio no hay retracto para ninguno de los copropietarios, pero uno de ellos podría pedírselo al juez. Si la finca que se vende tiene menos de 1ha, el que tendría retracto sería tu cuñado.

    Saludos,

    Abogadillo

  13. #22
    Jaloke

    Tristan:
    Ante todo darte las gracias por este entretenido blog (que me acabo de leer entero), que como director de banco me ha abierto los ojos ante el mundo de las subastas.
    Aunque mi cuestión no esta directamente relacionada con el mundo de las subastas, creo que tu conocimiento de los proindivisos me puede ayudar a como enfocar un problema familiar. Mi suegra y su hermana tienen en comun una finca. Mi cuñado tiene la finca lindante por el este. Ambas quieren repartir la finca, pero las dos quieren la misma parte, que es la colindante a la finca de mi cuñado.
    Asi que la pregunta es como se efectua el disolucion de un indiviso. ¿Sale a subasta? Si es así, existe capacidad de retracto para los antiguos propietarios.

    Perdón a todos por esta pregunta que no tiene relación directa con este estupendo blog.

  14. #21
    Anonimo

    Otra duda sobre retractos:
    Si un inquilino participa en una subasta ¿No pierde con ello el derecho de retracto? ¿haber participado es o no equiparable a haber ejercido el derecho de tanteo? Puede ocurrir que tenga dudas acerca de si le va a corresponder el derecho de retracto y decida participar en la subasta. No se lo adjudica pero luego intenta ejercer el derecho de retracto ¿Es posible?

3 recomendaciones
Escribe aquí tu comentario...
Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar