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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El curso online de subastas que estabas esperando

   

 

En estos días en los que todos estamos alucinando con los novatos kamikazes que nos estamos encontrando en algunas subastas, voy a compartir dos ejemplos aterradores, uno de ahora mismo y el otro de septiembre.

 

Cómo lesionarse entrenando subastas

El primero es el de Toni, un avezado inversor madrileño, con más cojones que el caballo de Espartero y menos sentido del peligro que Uli Emanuele. A este joven, tras unas sesiones maratonianas de lectura de este blog y del de Subastanomics tras las que se sintió fuerte y capacitado para comenzar a invertir, no se le ocurrió otra cosa que loguearse en el Portal de Subastas del B.O.E. y hacer algunas pujas de prueba en alguna subasta en la que estuviera seguro de que no corría el riesgo de adjudicarse nada.

Así que ni corto ni perezoso, buscó entre las subastas de Madrid la de algún bien que por ser muy caro no tuviera posibilidades de adjudicárselo e hizo una puja ridícula que no cubría ni una mínima parte de la deuda.

Con tan mala suerte que al procurador se le pasó subírsela y al ser la única puja de la subasta el novatillo se cobró la pieza.

O eso creyó él, al principio. Porque cuando contrató una de mis consultorías tras el verano estaba exultante de felicidad. Hasta que le eché un jarro de agua fría. Primero por la mala pata de ir a hacer el experimento en una subasta del juzgado número 31. Y segundo porque tras una simple llamada al procurador constaté lo que ya sabía, que el banco tenía la intención de mejorar la postura a menos que lo hiciera el demandado.

Es decir, que no había comprado nada.

O sea, que ya le he dicho a Toni que podrá considerarse afortunado si recupera durante el año 2017 el pastón que ingresó en concepto de depósito.

Me ha prometido que su próximo experimento lo hará con gaseosa.

 

Tasando a ojo de buen cubero

El segundo ejemplo de novatos sin fronteras es el de otro avezado inversor que me contactó para intentar colocarme la subasta que acababa de adjudicarse.

A ver, amigos, es cierto que escucho ofertas y que me decido en menos de 24 horas, pero resulta que también soy un oportunista, un “cash buyer house”, que o compra a precios de derribo o prefiere irse a escalar en vez de andar perdiendo el tiempo.

Además, en el 95 por ciento de las ocasiones no tardo 24 horas en decidirme, sino un minuto, el que tardo en leer la oferta y responder que no.

Y así se lo dije a Alejandro cuando me escribió para tantearme.

¿Y qué me respondió?

Pues que me lo podría ofrecer a un precio baratísimo porque se lo había adjudicado a un precio increíble.

Y me dijo el precio.

Y caso me muero de la risa.

Alejandro había comprado solo un poquito más barato del valor real. En un edificio en el que no me extrañaría nada que hubiera alguna familia gitana, algo que destruye el valor del ladrillo hasta mínimos inimaginables para cualquiera que no se dedique a este negocio.

De ser así, de confirmarse la existencia de gitanos, Alejandro va a perder por lo menos veinticinco mil euros.

Y no solo eso, sino que cuando le comenté el problema de los plazos judiciales, al pobre casi le da un patatús. Ni se imaginaba lo que va a tardar en conseguir las llaves y en estar en disposición de poner a la venta esa bicoca con la que creía que iba a redondear los ingresos del año.

Y es que en subastas se pueden hacer muy buenos negocios, pero solo si tienes los conocimientos mínimos. Y el problema que actualmente tenemos todos los inversores profesionales es que la inmensa mayoría de los nuevos postores se cree que porque ahora sea más sencillo acceder a las subastas, eso significa que ya no hay riesgos y que es tan fácil como invertir en fondos de inversión.

Y no es cierto.

 

Mi solución: el curso de subastas

Y el caso es que esta gente está entrando en el negocio de las subastas como elefante en cacharrería y mientras haya locos así, los oportunistas que solo compramos a buenos precios nos podemos ir olvidando de volver a comprar hasta que todos estos novatos se den la hostia y entren en razón.

Y mi solución a este problema ha sido la siguiente:

 

He desarrollado el primer curso online

para aprender a invertir en subastas

 

Todavía no estoy listo para comercializarlo, pero será pronto y NO habrá plazas ilimitadas ni tampoco estará muchos días a la venta.

Por lo que si estás interesado en que te vaya informando y quieres estar seguro de que recibes un aviso cuando comience el plazo para matricularse, no lo dudes, apúntate a la lista y serás el primero en recibir toda la info.

 

--------->>>>>>>   APÚNTATE A LA LISTA DE ESPERA

 

¿Y por qué se me ha ocurrido desarrollar un curso de subastas?  

Pues un poco por lo que acabo de comentar más arriba y otro poco porque hace unos meses tuve una pequeña discusión con un cliente llamado Francisco que me intentaba regatear mis honorarios del 6% argumentando que al fin y al cabo tampoco me había matado a trabajar y que lo que yo hacía lo podría hacer cualquiera.

Y el caso es que eso SÍ es cierto.

Cualquiera con los conocimientos mínimos imprescindibles y con sentido común puede hacer muy buenas inversiones en las subastas. Y es cierto que el trabajo tampoco es para matarse a menos que seas un avaricioso que lo quieras todo.

Por eso le dije OK, voy a hacer un curso de subastas y te lo voy a vender, y a partir de ahora el trabajo lo harás tú.

 

¿Y cuánto va a valer el curso?

Eso todavía no está definido, pero NO va a ser barato.

Un curso que es susceptible de cambiarte la vida de arriba abajo y de hacerte desarrollar unas habilidades alucinantes que cualquiera envidiaría no puede ser barato.

Además, ya sabéis que soy un admirador del darwinismo. Quien pueda pagarlo que lo pague y el resto que siga sufriendo a fin de mes.

El cualquier caso sería un error considerar la matrícula de este curso como un gasto, cuando en realidad es una inversión.

 

Y última pregunta (por ahora), ¿en qué va a consistir el curso?

Va a ser como si el alumno me hubiera acompañado a todas partes durante el último año y medio. Va a haber investigado las subastas junto a mi, leerá y analizará los edictos de subasta conmigo, interpretará docenas de certificaciones de cargas y vendrá conmigo a visitar los pisos subastados, estando a mi lado mientras interrogo al conserje, a los vecinos y al propio ejecutado.

Después de las subastas también me acompañará a visitar a los ex propietarios y okupas y será un testigo privilegiado de todas las conversaciones y negociaciones que yo lleve a cabo para conseguir la posesión.

Y, cómo no, también me verá saltándome la Ley y okupando ilegalmente algunas viviendas.

Todo esto gracias a que llevo un año y medio grabándolo todo.

Ah y entre una cosa y las otras, me tendrá a su lado dándole la brasa con toda la teoría necesaria para moverse como pez en el agua en el negocio inmobiliario. Hay más de 40 videos de Tristán el Garganta Profunda largando sin descanso la teoría que debes conocer si quieres triunfar en las subastas. Algo así como si mientras vamos en coche de piso en piso yo fuera hablando sin parar.

¿Algo más?

Sí, que te apuntes a la lista de espera del curso y ahí te informarán de todo lo necesario y, sobre todo, te asegurarás de que no se te pase el periodo de venta, que va a ser solo de unos días.

 

----->>>>>   Me apunto

 

 

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
121
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  1. jaglas

    Hola Tristan,

    Creo que voy a tener que apuntarme a tu curso, por que cada vez entiendo menos, veras hablas de los novatos que se la pegan, yo soy novato y trato de ir con pies de plomo, pues bien, tenemos una subasta en Bizkaia, en concreto se esta celebrando ahora mismo en sus prorrogas de una hora por nuevas pujas, la Subasta SUB-JA-2016-22937.

    Pues bien, me gustaria saber tu opinión, yo me interese por ella y acudí al inmueble y comprobe, que la casa interior de la que se habla en la certificación ya no existe, de hecho hable con la propietaria del 4º Izq de la casa exterior que da a la calle, y la pregunte si su vivienda era interior o exterior, era exterior como suponia, (por si estaba en un error al interpretar la certificación) y cuando la pregunte si la casa que se veia por la ventana de la caja de escaleras, en los terrenos zagueros era la casa interior nº 25, me dijo que no, que esa era la nº 23, que la 25 hacia ya tiempo que se habia derruido. Cuando salí a la calle, vi al cartero y le pregunte tambien a él y me dijo lo mismo. Ademas hice otras comprobaciones, que verifican que solo es un solar y salvo que bajo el mismo haya un tesoro oculto, no me lo explico.

    Pues hay dos postores al menos que se estan teoricamente pegando por adjudicarse una vivienda inexistente, y van ya por los 23.000 € sobre una tasación de 40.000 € establecida en la hipoteca. Así que me pregunto, que que se me escapa a mí.

    saludos,

  2. Nuva12

    Otro caso de la Agencia tributaria. Hay 4 inquilinos, ya que la vivienda se alquila por habitaciones y son 4 habitaciones. Pero, estos inquilinos no le pagan al dueño del piso, sino a uno que realquila las habitaciones, y que los inquilinos consideran el casero. Los inquilinos pagan en negro al casero, el cual dice que tiene un contrato con el dueño para poder realquilar.

    Mi duda es: el retracto los pueden ejercer los 4 inquilinos y el pájaro que realquila? En caso de ser la adjudicataria, y después de hablar con ellos me tengo que poner en contacto (Burofax para curarme en salud y que a partir de ahí tengan creo 30 días para ejercer el retracto) con los 4 inquilinos y el que realquila?

    Ah, y otra cosa, imaginaros que los 4 inquilinos no ponen problema en marcharse, y que el pajarraco que realquila hace valer algún contrato que tenga con el anterior dueño y me dice que en base a ese contrato tiene derecho a seguir realquilando, puede hacer éso? Con qué problemas me puedo encontrar?

  3. mfmelo

    en respuesta a jaglas
    Ver mensaje de jaglas

    En esa substa iba a participar, pero no lo tenía claro y la dejé pasar.
    Sin embargo otra que ha habido hoy se ha quedado en un buen precio y condiciones, pero tampoco tenía la información suficiente para participar y a dejarla pasar.
    Y siguen subiendo.
    Saludos.

  4. Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    La subasta de la que habláis la investigué. El edificio se había caído hace muchos años(creo que hace 20-30 años), vivía una señora gitana que utilizó la escritura para pagar una deuda de un familiar (creo que era su hermano). Ésta deuda era con una empresa andaluza, que los pobres lógicamente no sabrían que el piso no existía.

  5. Nuva12

    Ya van por 30.000 € de una casa que no existe.
    Por cierto, Mfmelo, dices que pensaste en participar en ésta subasta pero no lo viste claro. Por qué no lo viste claro?

  6. mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Ya he tirado la información que tenía sobre ella, todos los días son unas pocas y has de ir deshaciendote de las que no interesan y ya son adjudicadas.
    Mucho piso, para tampoca tasación.
    Saludos

  7. mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Tampoco va a perder demasiado: 2.000 € de retención.
    Por otro lado si leé este foro: aplicar artículo 670.3 del Tristán ha publicado recientemente: pago a plazos, poner un plazo desorbitado.
    Saludos.

  8. Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Lo que te hizo sospechar de que había algo raro, fué sólamente que la tasación era muy baja?

  9. mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Si, fue una de las cosas.
    Saludos

  10. Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Pero, sería baja porque estaría tasada cuando el edificio existía hace 30 años, ya que actualmente la tasación sería de 0 porque la casa no existe. No?

    Creo que es un caso bastante didáctico de lo que puede pasar.
    Que más te hizo sospechar?

  11. mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    El terreno que ha quedado también vale dinero. Ahora se aplicará la cuota de participación de cada uno de los titulares y a razón de su cuota de la finca resultante por el derribo, tendrá cada uno un trocito de terreno, el cual tendrá que aportar para la construcción del mega-proyecto futuro. Ahora lo que tiene viene a ser más o menos una maceta, pero sin flores.
    Saludos.

  12. jaglas

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Vamos a ver, la tasación estaba establecida en la hipoteca que realizo la empresa acreedora y coincido con nuva12, en que probablemente la metieron un gol por toda la escuadra, la empresa acreedora con la tasación baja, lo único que pretendería sería asegurar el cobro de su deuda en caso de tener que ir a subasta. Si las partes estan de acuerdo, y la propietaria seguro que no puso ninguna pega, pues listo.

    Con respecto al terreno, lo que tendrá el adjudicatario será una participación sobre el mismo. Además el terreno esta ubicado en la parte posterior o zaguera de las casas exteriores, es decir, solo se accede a traves del inmueble exterior. Dudo que se permita construir nada en lo que es ya un patio.

    El valor minimo atribuido a dicho terreno son cinco mil y pico euros. Todo un chollo.

    Vamos que como el adjudicatario al cual le daran testimonio de aprobación de remate de inmediato por que su puja supera el 70% de la tasación, y realice el resto del pago, la gitana que dice nuva12 va a dar saltos de alegria, va a pasar unas buenas Navidades.

    saludos

  13. Nuva12

    en respuesta a jaglas
    Ver mensaje de jaglas

    Yo pienso al igual que Jaglas que va a pagar inmediátamennte el remate ( total de su puja: 30.050 €) y se vá a dar cuenta demasiado tarde.

    La jugada es la de Clementina (gitana), la tía caradura hace valer la escritura hace 2 años a un prestamista andaluz para cubrir una deuda de 10.000 € de su hermano. Fijaros bien, que esto pasó hace 2 años, cuando el edificio se había derrumbado hace como mínimo 20 años. Claro, el prestamista se creyó que ése piso existía, ya que vería la escritura y no iba a a cruzar el país para comprobarlo. Pero la jugada maestra, es que la gitana va a recibir unos 20.000 €, ya que no hay más cargas.

    Por tanto, final féliz para el pobre prestamista, la jeta de la gitana y muy muy chungo para el adjudicatario. Vá a ser verdad que las subastas las carga el diablo.

    Saludos.

  14. jaglas

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    A mi lo que me fascina son dos cosas, la primera como el hambre agudiza el ingenio, esta gente es muy lista, vete tu a saber si la gitana no fue a dar con un primo gitano muy listo puesto en estas lides y orquestaron, para sacar partido a una escritura, con otro de sus primos que tenia una pyme.

    Y la segunda, como es posible que cuando menos haya dos postores que entren en una subasta así, tan a la ligera, sin comprender la descripción de la finca en la certificación y realizar comprobaciones.

    No sé, veo cosas raras en las subastas, pujas desmesuradas que no van a dar beneficio, comprando a valores de mercado. Así, que viendo lo visto me planteo que quien esta detras de esto. Si es cierto que son particulares, va a ser cierto lo que dicen los profesionales, cuestión de tiempo para que las cosas vuelvan a su cauce habitual.

  15. mfmelo

    en respuesta a jaglas
    Ver mensaje de jaglas

    Yo compro bastante y no siempre acierto.
    Funciona bien porque mis errores son menores y menos estrepitosos que mis aciertos.
    Actualmente tengo paradas, por decir una cifra, puede ser mucho mayor, unas 30 todas a la espera de mejores tiempos. Cuando estos lleguen intentaré perder lo menos posible y si cobro lo que di por ellos: ME JUBILO.
    En un mercado como el de las subastas el más "professiná" mete la pata de vez en cuando. Esto sucede sobre todo por culpa de los peritos tasadores, que hacen unas tasaciones "a su leal saber y entender" que son auténticas barrabasadas y era para meterles un paquete penal, pero no conseguirás nada ya que deberías haber sabido y estudiado todo sobre lo que compras.
    Estos son subastas y si quieres triunfar en ellas: márgenes grandes, sino ruína segura a largo plazo.
    Uno del foro me dijo una vez de hacerle una hipoteca a unas de esas propiedades que tengo "congeladas en el tiempo y el espacio" y sacarla a subasta, algún primo (yo mismo) picaría. Y yo me pregunté ¿y con una que consigo? son tantas.
    Saludos, estudiar más las cosas y rezar más, que sé, que hace mucho que no lo haceis y sólo os acordaís cuando os pasa algo malo.
    Saludos.

  16. Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Sisisi, díselo al adjudicatario del piso de Clementina que rece, para guasa que sea de misa diaria 😹😂😂😂😂😂😂

  17. Nuva12

    Subo el mensaje. Decirme qué opináis, porfa

    Otro caso de la Agencia tributaria. Hay 4 inquilinos, ya que la vivienda se alquila por habitaciones y son 4 habitaciones. Pero, estos inquilinos no le pagan al dueño del piso, sino a uno que realquila las habitaciones, y que los inquilinos consideran el casero. Los inquilinos pagan en negro al casero, el cual dice que tiene un contrato con el dueño para poder realquilar.

    Mi duda es: el retracto los pueden ejercer los 4 inquilinos y el pájaro que realquila? En caso de ser la adjudicataria, y después de hablar con ellos me tengo que poner en contacto (Burofax para curarme en salud y que a partir de ahí tengan creo 30 días para ejercer el retracto) con los 4 inquilinos y el que realquila?

    Ah, y otra cosa, imaginaros que los 4 inquilinos no ponen problema en marcharse, y que el pajarraco que realquila hace valer algún contrato que tenga con el anterior dueño y me dice que en base a ese contrato tiene derecho a seguir realquilando, puede hacer éso? Con qué problemas me puedo encontrar?

  18. mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Nuva12, Nadie se quiere comer el marrón de tu pregunta y es que haces unas preguntas....
    Los subarrendadores no tienen derecho de mejora, ya que alquilan parte de la vivienda.
    Al pajarraco, como le llamas, tendrás de todas formas que mandarle el burofax notificándole todo, por si tiene algún derecho y que se oponga y sino es así, que te entregue las llaves y se vaya. Si no acepta, tendrás que ponerle una demanda de desahucio por precario (no tener derecho a permanecer en ella) con abogado y procurador.
    El contrato dependerá de su fecha, para ver si tiene que estar inscrito obligatoriamente en el RP o no.
    Pero el que más información tiene de todo y todos es quien quiere cobrar: AEAT. y por tanto son ellos los que mejor te pueden informar.
    Saludos.

  19. Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Jajaaaa, ya sé que nadie me la quería contestar. En realidad, quería que me la respondieses tu, ya que de verdad que confío mucho en tu criterio y conocimientos.

    Vale, entonces entiendo que el que realquila el piso (el pajarraco) no tiene derecho de retracto. Dices, que los subarrendadores no tienen derecho de mejora porque alquilan parte de la vivienda. Y, si la realquilasen entera a una sola persona, sí tendrían derecho de mejora?

    Ah, y entiendo que los inquilinos tampoco tendrán derecho de retracto, ya que alquilan por habitaciones, verdad?

    Ah, Mfmelo, no te enfades y vaya por delante mi sincero agradecimiento.

  20. mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Interpretación correcta Nuva12.
    Pero si vas a participar, pregunta en la delegación correspondiente de AEAT y ellos si tienen todos los datos y más ellos.
    NO me enfado, pero los contratos son teniendolos delante, difíciles de interpretar sin tener el contrato, te basas en especulaciones, porque lo primero son las fechas de firma del mismo; está enel RP, o no; es por 5 años o ¿? que periodo; se paga mucho o una miseria; donde se abonan y como; la electricidad, agua y suministros en general a nombre de quien están, etc, etc. Es decir es un contrato real o ficticio para salvar la finca a subastar.
    Saludos.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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