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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El curso online de subastas que estabas esperando

   

 

En estos días en los que todos estamos alucinando con los novatos kamikazes que nos estamos encontrando en algunas subastas, voy a compartir dos ejemplos aterradores, uno de ahora mismo y el otro de septiembre.

 

Cómo lesionarse entrenando subastas

El primero es el de Toni, un avezado inversor madrileño, con más cojones que el caballo de Espartero y menos sentido del peligro que Uli Emanuele. A este joven, tras unas sesiones maratonianas de lectura de este blog y del de Subastanomics tras las que se sintió fuerte y capacitado para comenzar a invertir, no se le ocurrió otra cosa que loguearse en el Portal de Subastas del B.O.E. y hacer algunas pujas de prueba en alguna subasta en la que estuviera seguro de que no corría el riesgo de adjudicarse nada.

Así que ni corto ni perezoso, buscó entre las subastas de Madrid la de algún bien que por ser muy caro no tuviera posibilidades de adjudicárselo e hizo una puja ridícula que no cubría ni una mínima parte de la deuda.

Con tan mala suerte que al procurador se le pasó subírsela y al ser la única puja de la subasta el novatillo se cobró la pieza.

O eso creyó él, al principio. Porque cuando contrató una de mis consultorías tras el verano estaba exultante de felicidad. Hasta que le eché un jarro de agua fría. Primero por la mala pata de ir a hacer el experimento en una subasta del juzgado número 31. Y segundo porque tras una simple llamada al procurador constaté lo que ya sabía, que el banco tenía la intención de mejorar la postura a menos que lo hiciera el demandado.

Es decir, que no había comprado nada.

O sea, que ya le he dicho a Toni que podrá considerarse afortunado si recupera durante el año 2017 el pastón que ingresó en concepto de depósito.

Me ha prometido que su próximo experimento lo hará con gaseosa.

 

Tasando a ojo de buen cubero

El segundo ejemplo de novatos sin fronteras es el de otro avezado inversor que me contactó para intentar colocarme la subasta que acababa de adjudicarse.

A ver, amigos, es cierto que escucho ofertas y que me decido en menos de 24 horas, pero resulta que también soy un oportunista, un “cash buyer house”, que o compra a precios de derribo o prefiere irse a escalar en vez de andar perdiendo el tiempo.

Además, en el 95 por ciento de las ocasiones no tardo 24 horas en decidirme, sino un minuto, el que tardo en leer la oferta y responder que no.

Y así se lo dije a Alejandro cuando me escribió para tantearme.

¿Y qué me respondió?

Pues que me lo podría ofrecer a un precio baratísimo porque se lo había adjudicado a un precio increíble.

Y me dijo el precio.

Y caso me muero de la risa.

Alejandro había comprado solo un poquito más barato del valor real. En un edificio en el que no me extrañaría nada que hubiera alguna familia gitana, algo que destruye el valor del ladrillo hasta mínimos inimaginables para cualquiera que no se dedique a este negocio.

De ser así, de confirmarse la existencia de gitanos, Alejandro va a perder por lo menos veinticinco mil euros.

Y no solo eso, sino que cuando le comenté el problema de los plazos judiciales, al pobre casi le da un patatús. Ni se imaginaba lo que va a tardar en conseguir las llaves y en estar en disposición de poner a la venta esa bicoca con la que creía que iba a redondear los ingresos del año.

Y es que en subastas se pueden hacer muy buenos negocios, pero solo si tienes los conocimientos mínimos. Y el problema que actualmente tenemos todos los inversores profesionales es que la inmensa mayoría de los nuevos postores se cree que porque ahora sea más sencillo acceder a las subastas, eso significa que ya no hay riesgos y que es tan fácil como invertir en fondos de inversión.

Y no es cierto.

 

Mi solución: el curso de subastas

Y el caso es que esta gente está entrando en el negocio de las subastas como elefante en cacharrería y mientras haya locos así, los oportunistas que solo compramos a buenos precios nos podemos ir olvidando de volver a comprar hasta que todos estos novatos se den la hostia y entren en razón.

Y mi solución a este problema ha sido la siguiente:

 

He desarrollado el primer curso online

para aprender a invertir en subastas

 

Todavía no estoy listo para comercializarlo, pero será pronto y NO habrá plazas ilimitadas ni tampoco estará muchos días a la venta.

Por lo que si estás interesado en que te vaya informando y quieres estar seguro de que recibes un aviso cuando comience el plazo para matricularse, no lo dudes, apúntate a la lista y serás el primero en recibir toda la info.

 

--------->>>>>>>   APÚNTATE A LA LISTA DE ESPERA

 

¿Y por qué se me ha ocurrido desarrollar un curso de subastas?  

Pues un poco por lo que acabo de comentar más arriba y otro poco porque hace unos meses tuve una pequeña discusión con un cliente llamado Francisco que me intentaba regatear mis honorarios del 6% argumentando que al fin y al cabo tampoco me había matado a trabajar y que lo que yo hacía lo podría hacer cualquiera.

Y el caso es que eso SÍ es cierto.

Cualquiera con los conocimientos mínimos imprescindibles y con sentido común puede hacer muy buenas inversiones en las subastas. Y es cierto que el trabajo tampoco es para matarse a menos que seas un avaricioso que lo quieras todo.

Por eso le dije OK, voy a hacer un curso de subastas y te lo voy a vender, y a partir de ahora el trabajo lo harás tú.

 

¿Y cuánto va a valer el curso?

Eso todavía no está definido, pero NO va a ser barato.

Un curso que es susceptible de cambiarte la vida de arriba abajo y de hacerte desarrollar unas habilidades alucinantes que cualquiera envidiaría no puede ser barato.

Además, ya sabéis que soy un admirador del darwinismo. Quien pueda pagarlo que lo pague y el resto que siga sufriendo a fin de mes.

El cualquier caso sería un error considerar la matrícula de este curso como un gasto, cuando en realidad es una inversión.

 

Y última pregunta (por ahora), ¿en qué va a consistir el curso?

Va a ser como si el alumno me hubiera acompañado a todas partes durante el último año y medio. Va a haber investigado las subastas junto a mi, leerá y analizará los edictos de subasta conmigo, interpretará docenas de certificaciones de cargas y vendrá conmigo a visitar los pisos subastados, estando a mi lado mientras interrogo al conserje, a los vecinos y al propio ejecutado.

Después de las subastas también me acompañará a visitar a los ex propietarios y okupas y será un testigo privilegiado de todas las conversaciones y negociaciones que yo lleve a cabo para conseguir la posesión.

Y, cómo no, también me verá saltándome la Ley y okupando ilegalmente algunas viviendas.

Todo esto gracias a que llevo un año y medio grabándolo todo.

Ah y entre una cosa y las otras, me tendrá a su lado dándole la brasa con toda la teoría necesaria para moverse como pez en el agua en el negocio inmobiliario. Hay más de 40 videos de Tristán el Garganta Profunda largando sin descanso la teoría que debes conocer si quieres triunfar en las subastas. Algo así como si mientras vamos en coche de piso en piso yo fuera hablando sin parar.

¿Algo más?

Sí, que te apuntes a la lista de espera del curso y ahí te informarán de todo lo necesario y, sobre todo, te asegurarás de que no se te pase el periodo de venta, que va a ser solo de unos días.

 

----->>>>>   Me apunto

 

 

¿Te ha gustado el artículo?

Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
121
Página
4 / 7
  1. #61

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Si, así es, pero los márgenes deben ser mayores, es que cuando lo escribí estaba pesimista.
    Las de ayer van a ser por 5, compro a 50 y vendo a 250.
    La de la semana pasada será: compré a 60 y vendo a 600.
    Pero eso son sólo previsiones y yo soy muy malo para eso, te pongo el ejemplo de Zamora: compré a 7 + gastos= 10 para vender a 200, porque valoración era 266 y estoy esperando a ver si me dan 50.
    Te lo ofrezco a 40 y tú pegas el pelotazo.
    Saludos.
    Saludos.

  2. #62

    Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Mfmelo: yo quiero ser como tú y comprar con ésos márgenes, pero por el momento no tengo ni tus conocimientos ni tu experiencia. Vamos, que voy a seguir cazando moscas.

    Lo de Zamora me pilla muy lejos, si me dijeras Vizcaya o alrededores, sería otra cosa. Incluso en Murcia, porque allí tengo familia.

    Buen fin de semana.

  3. #63

    CarlosMallorca

    en respuesta a muros
    Ver mensaje de muros

    Hola Muros, el curoso lo hago aquí http://www.aspejure.com/ en su web encontrarás precios y requisitos.

    Saludos

  4. #64

    Pruiz_abogado

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Claro, como no podía ser de otra manera, un buen curso de subastas ha de subastarse (aprendiendo desde el principio que se llama a eso), así que se ofrece durante un periodo limitado un número limitado de cursos.

    Sólo una cosa ¿hay garantía -compromiso- de que no habrá, en un periodo de tiempo determinado, nuevas ventas? ¿o de que no habrá una segunda edición a un precio más barato, dirigida a los interesados que no hayan adquirido la primera?

  5. #66

    Antonio Alvarez

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Mfmelo: ¿cómo puedes conseguir esos márgenes? Yo he sido el mejor postor por 127.000€ (el ejecutante ofreció 126000€) de una finca tasada en 286.000€ y una deuda de 178.000€ y el Secretario Judicial me ha negado la adjudicación si no pagaba al menos el 50% de la tasación.
    Salvo que la tasación sea muy a la baja, ¿cómo se pueden conseguir esos retornos si no te permiten adjudicártela por menos del 50%? ¿O eso dependerá del SJ?

  6. #67

    Coruña

    Sinceramente tristán, nunca me anotaré a un curso, sea de lo q sea, que previamente no me diga en qué consistirá con un detalle exhaustivo de la/s matería/s a impartir, la duración y por supuesto el coste y la forma de pago.
    Por otra parte y en mi opinión siempre le noto un poco subidito en sus comentarios/exposiciones. Un poco de humildad no le vendría nada mal!

  7. #68

    Tristán el subastero

    en respuesta a Coruña
    Ver mensaje de Coruña

    Sinceramente, Coruña, nunca se me pasaría por la cabeza pretender que nadie me comprara un curso sin haberle previamente informado de los módulos, las lecciones ni el precio. Nunca se me ocurriría semejante desfachatez.

    Por otra parte, los humildes que se vayan a su casa a abrazar su osito de peluche. Para triunfar en este negocio hay que tener las cosas muy claras.

  8. #69

    Coruña

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Confundes "humildad" --) (Podría decirse que la humildad es la ausencia de soberbia. Es una característica propia de los sujetos modestos, que no se sienten más importantes o mejores que los demás, independientemente de cuán lejos hayan llegado en la vida) con débil.
    Un poco menos de soberbia no le vendra nada mal!

  9. #70

    Tristán el subastero

    en respuesta a Coruña
    Ver mensaje de Coruña

    Jejeje, Coruña, mi mujer dice que tienes razón.

    Y que me calle.

  10. #71

    mfmelo

    en respuesta a Antonio Alvarez
    Ver mensaje de Antonio Alvarez

    Pues así es.
    Vuelvo a repetir, como dice Gesoff007 la ganancia en los objetos procedentes de subasta está más en la compra que en la venta y lo vuelvo a repetir: en las electrónicas es una pasada, me creí que nunca más iba a comprar con buenos márgenes y pelotazos, pues nada me están resultando mucho mejores que las presenciales y estas últimas, me fueron estos tres úlitmos años bastante bien, El método, grátis, lo voy a exponer a continucación: Hago una selección de las que me interesan; luego otra criba, descartando las menos interesantes, luego otra criba, luego otra y al final me quedan unas 5-10 en las que hay que participar, se espera al momento adecuado y se empieza a pegar tiros (hoy toca simil de guerra)más o menos acertados, como soy mal cazador, pues uso muchos cartuchos (pero no escatimo en cartuchos, esfuerzos ni tiros); calculo mis metros de tiro seguro, pieza que se aleja demasiado, para otra cazador, pum, pieza demasiado lejana, para otro cazador, pum esa es mía; al día siguiente igual y al otro y al otro.
    Método simple.
    Conclusión:
    1.-Hacer un buen estudio y selección en las que vas a participar.
    2.- Márcate unos límites (se puede uno pasar un poco) pero estos se deben respetar y porque otro tenga más interes, mas dinero, más conocimiento de la finca, o menos, nunca se sabe: PARA ÉL. No se trata de fastidiar a nadie, sólo de comprar y ganar dinero. Fácil, sencillo.
    3.-participar en muchas subastas y dejar que los demás también compren. Sino, tú tuerto, pero yo ciego.
    4.- el que trabaja con márgnes pequeños, tarde o temprano, si sigue dedicandose a la subasta, terminará perdiendo en vez de ganar, son tantos los imprevistos e imponderables en las subastas públicas que nadie puede preveerlos todos. Tú compras el objeto que otro pierte, pero para él, tú se lo estás robando o el banco, e intentará por todos los medios que salgas lo peor parado posible. ¿como evitamos o disminuimos esa actitud y sus posibles consecuencias? comprando con márgenes grandes.
    5.- Un secreto: yo siempre cubro deuda, siempre y siendo así tengo problemas, pero tengo razón y con ella gano mucho, ya que quien tiene que apoyarme está de mi parte: LA LEY. Lo que pueda interpretar después el que administra la justica se puede defender.
    .
    El que te vende en subasta no te garantiza nada; exime su responsabilidad con el argumento de que tú participas y conoces o deberías conocer todo lo relacionado con lo que pretendes comprar y por tanto tú eres el único responsable y a veces lo que te venden, si se hiciera en un mercado tradicional y corriente se le podría demandar por engaño en el mejor de los casos y como estafa en otros. Yo he visto cosas en subastas que confirman lo que digo. Por lo expuesto: MÁRGENES GRANDES, O MI CONSEJO ES QUE NO COMPRES EN SUBASTAS.
    Saludos cordiales.

  11. #72

    mfmelo

    en respuesta a Antonio Alvarez
    Ver mensaje de Antonio Alvarez

    Referente a que no me las puedo adjudicar en menos del 50%, te digo: entonces yo no compraría ninguna, a esos márgenes: NO SE PUEDE COMPRAR.
    Sino cubriste deuda, le diste la oportunidad por dos veces a la parte acreedora, yo jamás haré eso en subasta. Al LAJ y a la parte acreedora hay que dejarlos sin argumentos legales, que ellos ya intentarán de inventarse otros paralelos.
    Saludos.

  12. #73

    Aitorbk

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Y no tiene responsabilidad alguna el perito? porque es o estafa o negligencia....

  13. #75

    mfmelo

    en respuesta a Aitorbk
    Ver mensaje de Aitorbk

    Pues a mi que me de la mitad por la que tasó: 133.100 €, y después le invito a cenar y le regalo una pata de jamón 5 jotas y le bailo las mismas, no sé, pero hago un cursillo y aprendo (a bailar jota).
    A ellos les pasa igual que a los juzgados se inmunizan respecto a las posibles demandas con la coletilla:"a mi leal saber y entender".
    Es lo que hay.
    Te la vendo a 1/4 de lo que estaba valorada: 266.200/4: 66.600 € puesta a tu nombre y luego te invito a comer donde quieras (hoy es que estoy de un generoso)
    Saludos y piénsatelo, pero no lo demores que otros están esperando (sobre todo yo)

  14. #76

    Javier V

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Al final habrá que ir a Zamora a ver ese solar.....

  15. #77

    managersos

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Os llevo leyendo un tiempo y me estoy planteando profundizar en el tema . Tres preguntas rápidas:

    1.- Operáis todos a través de SL o alguno como persona física?

    2.- Hipotética subasta: Valor subasta: 100.000 - Cantidad reclamada: 21.000. Para que fuera firme la adjudicación debería pujar 70.000 (inviable a todas luces). Es realmente posible adjudicártela por 22.000 € por ejemplo??

    3.- Si el acreedor es en el caso de arriba una sociedad o un particular es más fácil que te la adjudiquen a esos niveles no que si es una entidad bancaria?? Si fuera una entidad bancaria por deuda hipotecaria debe/puede adjudicársela mínimo al 50% de valor de subasta si queda desierta la misma??

    Gracias!

  16. #78

    Tristán el subastero

    en respuesta a managersos
    Ver mensaje de managersos

    ¿Por qué inviable a todas luces?

    Si ese piso cuya deuda es de 21k y cuyo tipo de subastas es de 100k, si el valor real del piso fuera de 200k, ¿te parecería mal negocio adjudicártelo por 70K?

  17. #79

    muros

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    gracias, lo voy a mirar, por curiosidad y nunca se sabe

  18. #80

    managersos

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Inviable me refería a sino valiera 70.000 ni por asomo!! Evidentemente si el valor de mercado fuera 200.000 ya no hubiera preguntado!!

    Y del resto que opinión tienes??

    Gracias!

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  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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