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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El curso online de subastas que estabas esperando

   

 

En estos días en los que todos estamos alucinando con los novatos kamikazes que nos estamos encontrando en algunas subastas, voy a compartir dos ejemplos aterradores, uno de ahora mismo y el otro de septiembre.

 

Cómo lesionarse entrenando subastas

El primero es el de Toni, un avezado inversor madrileño, con más cojones que el caballo de Espartero y menos sentido del peligro que Uli Emanuele. A este joven, tras unas sesiones maratonianas de lectura de este blog y del de Subastanomics tras las que se sintió fuerte y capacitado para comenzar a invertir, no se le ocurrió otra cosa que loguearse en el Portal de Subastas del B.O.E. y hacer algunas pujas de prueba en alguna subasta en la que estuviera seguro de que no corría el riesgo de adjudicarse nada.

Así que ni corto ni perezoso, buscó entre las subastas de Madrid la de algún bien que por ser muy caro no tuviera posibilidades de adjudicárselo e hizo una puja ridícula que no cubría ni una mínima parte de la deuda.

Con tan mala suerte que al procurador se le pasó subírsela y al ser la única puja de la subasta el novatillo se cobró la pieza.

O eso creyó él, al principio. Porque cuando contrató una de mis consultorías tras el verano estaba exultante de felicidad. Hasta que le eché un jarro de agua fría. Primero por la mala pata de ir a hacer el experimento en una subasta del juzgado número 31. Y segundo porque tras una simple llamada al procurador constaté lo que ya sabía, que el banco tenía la intención de mejorar la postura a menos que lo hiciera el demandado.

Es decir, que no había comprado nada.

O sea, que ya le he dicho a Toni que podrá considerarse afortunado si recupera durante el año 2017 el pastón que ingresó en concepto de depósito.

Me ha prometido que su próximo experimento lo hará con gaseosa.

 

Tasando a ojo de buen cubero

El segundo ejemplo de novatos sin fronteras es el de otro avezado inversor que me contactó para intentar colocarme la subasta que acababa de adjudicarse.

A ver, amigos, es cierto que escucho ofertas y que me decido en menos de 24 horas, pero resulta que también soy un oportunista, un “cash buyer house”, que o compra a precios de derribo o prefiere irse a escalar en vez de andar perdiendo el tiempo.

Además, en el 95 por ciento de las ocasiones no tardo 24 horas en decidirme, sino un minuto, el que tardo en leer la oferta y responder que no.

Y así se lo dije a Alejandro cuando me escribió para tantearme.

¿Y qué me respondió?

Pues que me lo podría ofrecer a un precio baratísimo porque se lo había adjudicado a un precio increíble.

Y me dijo el precio.

Y caso me muero de la risa.

Alejandro había comprado solo un poquito más barato del valor real. En un edificio en el que no me extrañaría nada que hubiera alguna familia gitana, algo que destruye el valor del ladrillo hasta mínimos inimaginables para cualquiera que no se dedique a este negocio.

De ser así, de confirmarse la existencia de gitanos, Alejandro va a perder por lo menos veinticinco mil euros.

Y no solo eso, sino que cuando le comenté el problema de los plazos judiciales, al pobre casi le da un patatús. Ni se imaginaba lo que va a tardar en conseguir las llaves y en estar en disposición de poner a la venta esa bicoca con la que creía que iba a redondear los ingresos del año.

Y es que en subastas se pueden hacer muy buenos negocios, pero solo si tienes los conocimientos mínimos. Y el problema que actualmente tenemos todos los inversores profesionales es que la inmensa mayoría de los nuevos postores se cree que porque ahora sea más sencillo acceder a las subastas, eso significa que ya no hay riesgos y que es tan fácil como invertir en fondos de inversión.

Y no es cierto.

 

Mi solución: el curso de subastas

Y el caso es que esta gente está entrando en el negocio de las subastas como elefante en cacharrería y mientras haya locos así, los oportunistas que solo compramos a buenos precios nos podemos ir olvidando de volver a comprar hasta que todos estos novatos se den la hostia y entren en razón.

Y mi solución a este problema ha sido la siguiente:

 

He desarrollado el primer curso online

para aprender a invertir en subastas

 

Todavía no estoy listo para comercializarlo, pero será pronto y NO habrá plazas ilimitadas ni tampoco estará muchos días a la venta.

Por lo que si estás interesado en que te vaya informando y quieres estar seguro de que recibes un aviso cuando comience el plazo para matricularse, no lo dudes, apúntate a la lista y serás el primero en recibir toda la info.

 

--------->>>>>>>   APÚNTATE A LA LISTA DE ESPERA

 

¿Y por qué se me ha ocurrido desarrollar un curso de subastas?  

Pues un poco por lo que acabo de comentar más arriba y otro poco porque hace unos meses tuve una pequeña discusión con un cliente llamado Francisco que me intentaba regatear mis honorarios del 6% argumentando que al fin y al cabo tampoco me había matado a trabajar y que lo que yo hacía lo podría hacer cualquiera.

Y el caso es que eso SÍ es cierto.

Cualquiera con los conocimientos mínimos imprescindibles y con sentido común puede hacer muy buenas inversiones en las subastas. Y es cierto que el trabajo tampoco es para matarse a menos que seas un avaricioso que lo quieras todo.

Por eso le dije OK, voy a hacer un curso de subastas y te lo voy a vender, y a partir de ahora el trabajo lo harás tú.

 

¿Y cuánto va a valer el curso?

Eso todavía no está definido, pero NO va a ser barato.

Un curso que es susceptible de cambiarte la vida de arriba abajo y de hacerte desarrollar unas habilidades alucinantes que cualquiera envidiaría no puede ser barato.

Además, ya sabéis que soy un admirador del darwinismo. Quien pueda pagarlo que lo pague y el resto que siga sufriendo a fin de mes.

El cualquier caso sería un error considerar la matrícula de este curso como un gasto, cuando en realidad es una inversión.

 

Y última pregunta (por ahora), ¿en qué va a consistir el curso?

Va a ser como si el alumno me hubiera acompañado a todas partes durante el último año y medio. Va a haber investigado las subastas junto a mi, leerá y analizará los edictos de subasta conmigo, interpretará docenas de certificaciones de cargas y vendrá conmigo a visitar los pisos subastados, estando a mi lado mientras interrogo al conserje, a los vecinos y al propio ejecutado.

Después de las subastas también me acompañará a visitar a los ex propietarios y okupas y será un testigo privilegiado de todas las conversaciones y negociaciones que yo lleve a cabo para conseguir la posesión.

Y, cómo no, también me verá saltándome la Ley y okupando ilegalmente algunas viviendas.

Todo esto gracias a que llevo un año y medio grabándolo todo.

Ah y entre una cosa y las otras, me tendrá a su lado dándole la brasa con toda la teoría necesaria para moverse como pez en el agua en el negocio inmobiliario. Hay más de 40 videos de Tristán el Garganta Profunda largando sin descanso la teoría que debes conocer si quieres triunfar en las subastas. Algo así como si mientras vamos en coche de piso en piso yo fuera hablando sin parar.

¿Algo más?

Sí, que te apuntes a la lista de espera del curso y ahí te informarán de todo lo necesario y, sobre todo, te asegurarás de que no se te pase el periodo de venta, que va a ser solo de unos días.

 

----->>>>>   Me apunto

 

 

¿Te ha gustado el artículo?

Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
121
Página
3 / 7
  1. #41

    Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Enhorabuena!!!

  2. #42

    Nuva12

    Mfmelo, en cuantas has resultado el mejor postor? Yo, en ninguna. Nada, que ni en Black Friday hay forma. Pero, lo que estoy aprendiendo contigo es grandioso. Ya, solo me falta apuntar bien y cobrarme la pieza.

  3. #43

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Hoy he comprado 4 piezas a buen precio y con grandes márgenes.
    La semana pasada compre una con un márgen de compra a 10 y vendo a 100.
    Como no puede ser de otra forma, luego me quejo que los juzgados, acreedores y deudores me fastidian la jugada, pero por eso tiro tantas piedras y compro tanto, para que alguna dé de pleno y mes resuelto, a veces una de estas piezas me solucionan el año.
    Lo que voy a decir doy mi palabra que es cierto, esta mañana viendo las cuentas del banco, las retenciones practicadas y las devueltas, me doy cuenta que una de ellas no me ha sido devuelta, empiezo a darles vueltas a la cabeza y me acuerdo de la que me adjudiqué la semana pasada y es que estoy perdiendo la cabeza y los dineros.
    Saludos.

  4. #44

    Crayola

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Fíjate que tu último post es sobre el pago aplazado de la subasta y ahora comentas la fintech (¿cómo fórmula para adjudicaciones?). Qué importante es la pasta.

  5. #45

    reydmus

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    El problema en este caso se llama sareb y esta paga a precio de burbuja con el dinero de todos.

    Hace unos dias vi una subasta valorada en 200k con deuda de 100k. Puedes ver pisos en el mismo edificio en venta por 60k y no se venden. Calculo que igual a 45k saldrian interesados. ¿Sabeis en cuanto quedo la subasta? En unos 150k, que seria la deuda completa. Algun particular tiro bajo y el banco subio la deuda entera. Luego se lo pasa a la sareb y listo.

  6. #46

    mfmelo

    en respuesta a reydmus
    Ver mensaje de reydmus

    Las entidades de crédito tienen un problema tremendo y es que prestaron por decir una cifra por 30.000 millones de euros y lo que pueden sacar actualmente en el mercado real por las propiedades que se van adjudicando son 5.000 millones y lo que hacen los "pobres" es lo que se llama pegar patada a la pelota hacia adelante, a ver si la coas va cambiando y pierden menos, pero que vamos a perder todos en ello es seguro, seguro, ya hemos perdido, pero seguiremos. Prestaron dineros como si no hubiera un mañana.
    Saludos.

  7. #47

    tonigs

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Los bancos de esa manera ayudan a los ejecutados y perjudican a los oportunistas. Principalmente yo me he encontrado eso sobretodo en ejecuciones de la Caixa y de Banco Sabadell. Repito, son malos para nosotros, pero buenos para los ejecutados. Yo intento en ocasiones hasta ayudar al ejecutado, ya que muchos postores ven estos bancos y salen corriendo.

    A ver si tengo suerte en alguna y el/la procurador/a se despista.

  8. #48

    mfmelo

    en respuesta a tonigs
    Ver mensaje de tonigs

    A ver si se despista y se la cuelas por detrás, con alevosía y premeditación, esto último porque ya lo estás diciendo aquí y ya no puedes borrarlo. Después el procurador/a desgraciado/a se llevará una bronquita por haberse despistado y permitir que se lo adjudique un desprecible subastero y perder por ello 100.000 €, pero ¿eso que es para ellos?, lo que más les fastidia es que que se lo queda: EL SUBASTERO.
    Saludos.

  9. #49

    CarlosMallorca

    en respuesta a mfmelo
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    Es alucinante lo de los tasadores, por lo menos algunos de ellos. Compré una vivienda en subasta de AEAT tasada por TINSA en 2012 por 131.100€, tenía un interesado en comprarla por 55.000€ y al final se torció la venta, decidí quedármela porque tenía inquilino e hipotecar la vivienda para hacer nuevas operaciones, me acaba de llamar el banco para decirme que me conceden la hipoteca que he pedido (unos 50.000€) y cuando le pregunto en cuanto la han tasado (otra vez TINSA) me dice que en 131.100€...

    La perito que vino hizo 8 fotos contadas, tengo ganas que el banco me mande la tasación para leerla, imagino que será un copia pega de la del 2012.

    Hace unos meses empecé a formarme como perito tasador inmobiliario, me gustaría poder hacer tasaciones, además de poder valorar lo mejor posible los bienes en los que estoy interesado y conocer las leyes de suelos, etc., estudiando el curso veo que no es tan fácil hacer una tasación bien hecha, pero vamos, lo de algunos peritos es de traca.

  10. #50

    mfmelo

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    Las nuevas inmobiliarias que empezarán a funcionar y forma de hacerlo, si que están bien formadas y con tecnología que alucinas.
    Ayer fueron a visitar una vivienda que tengo en venta, yo no doy exclusividad a nadie, el que quiera que ponga en venta y si tiene suerte para él lo que saque, sacaron una trípode, un equipo tipo cámra fotos, nos saliamos de la habitación y en 10 segundos había tomado fotos, video, dimensiones, elementos eléctricos y tomas de todo tipo que tenía cocina, baño, etc. A los diez minutos salíamos por la puerta y me hacen entrega de lo que había hecho la máquina: le habían metido dirección, años de construcción y otras referencias del piso y me entregaron el valor de tasación, el precio que se estaba pidiendo en la zona, los años que llevaban intentando vender a x precios y no se vendían, el precio de venta real a un mes, a dos meses o el precio de forma inmediata, sacado por impresora todo. Esta inmobiliaria a esos precios ya tenía lista de espera de clientes-inversores, están preparados que alucinas en ver los resultados y me dicen nosotros no hacemos más visitas, el que venga, ya viene con contrato y señal de arras.
    Saludos.

  11. #51

    Pecks

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    Totalmente de acuerdo. Y dejando a un lado las tasaciones de la época de la burbuja, que esas si que eran absurdas a más no poder (la amplia mayoría de ellas). Hoy en día veo tasaciones de supuestos peritos profesionales y me quedo pasmado. Simplemente ya mirando el informe de tasación se ve claramente como muchas veces hacen el trabajo sin el más mínimo interés: la mayoría de las veces ni siquiera van a ver el edificio y mucho menos visitan el interior (algo fundamental creo yo). Entiendo que hay veces que es imposible hacerlo, pero seguro que en muchas ocasiones no van por no molestarse. Hacen la tasación por comparativas con los precios de webs inmobiliarias y similares (sí, alucinante) o por tablas sin mucho sentido. Una vez vi una de esas comparativas con webs, y calculaban el precio de la vivienda por comparativa con otras que estaban a 50 ó 100 km de distancia......sin palabras.

    Y tasan de esa forma sin visitar el entorno del inmueble y ver como es actualmente,la apariencia del edificio, etc.....Parece que hay veces que tasan a ojo por no molestarse en ir a la vivienda. Y digo parece, porque si fuera cierto vaya disparate más grande.

    Otro ejemplo, tasación de un garaje de una provincia costera y nombran tasador a un perito de Madrid. Éste pasa de todo, y tasa desde allí por comparativa sin ver nada in situ. ¿No es más fácil nombrar perito de la misma provincia y si es local de la zona mejor aun?
    En definitiva, la mayoría de las veces las tasaciones son un desastre. Luego encuentras inmuebles en el mismo edifico o por la zona entre el 50-70% de la tasación del perito.

  12. #52

    mfmelo

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Vuelvo a repetir, ¡¡como coja al perito que hizo la tasación de Zamora, hijo puta, se va a enterar!!.
    Pecks, tú que tienes dinero te ofrezco una joya a buen precio, finca o solar para construir en Zamora.
    A la espera de tu oferta que espero sea generosa, recibe un cordial saludo.
    A ver como me quito la mierda esa de encima.

  13. #53

    tonigs

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    mfmelo yo necesito una de esas immobiliarias de las que hablas. Les podrías hacer un poco de publicidad no crees?

    Me has dejado un poco alucinado, a mi me vino una que me vendían la moto que eran de lo más pero nada que ver con lo que me cuentas. Lo que tú dices parece del siglo XXII.

  14. #54

    mfmelo

    en respuesta a tonigs
    Ver mensaje de tonigs

    Pertenece a un torero de mi provincia. Te entregan un catálogo, con explicaciones muy buenas y muy bien estudiadas. Tienen clientes en lista de espera y cuando en la zona que quieren se da el precio adecuado, no los tienen ni que llamar, le dicen aquí tienes el inmueble que necesitabas y el márgen que puede dejarle al comprador-inversor. Pues esas son las inmobiliarias que empezarán a funcionar, bien documentadas, usando Big Data, comparativas de mercado en tiempo muy real y sin perder mucho tiempo, ni hacerselo perder a los demás.
    Yo hablaré con ellos el lunes y les comento, no vaya a ser que el torero se enfade y me de la estocá.
    Saludos.

  15. #55

    Pecks

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Ufff pues me pillas justo con una operación entre manos que sino miraba tu finca con mucho gusto.....jejeje. Además, tu amiga Nuva ya se le vé bastante interesada en el solar y tiene preferencia por ser la primera. Qué lástima.....

    Y por cierto, medio en serio medio de coña. Te doy una idea. Hipoteca el solar y luego no devuelvas el préstamo. Espera a que el banco lo saque a subasta y entonces puede que algun kamikaze de los que pululan en el portal del BOE puje por la finca el doble o triple de la tasación. El banco cobra su deuda y hasta puede que haya un sobrante generoso para ti. Asunto resuelto.

  16. #56

    tonigs

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Y la valoración que le hará el banco sobre su persona bajará estrepitosamente y chao chao a pedir prestamos.

    Eso es muy peligroso

  17. #57

    muros

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    Carlos, y perdonar por la intromisión, ¿Dónde puedes hacer el curso de tasador inmobiliario? ¿Qué se necesita y cuanto se llama?

    Gracias

  18. #58

    mfmelo

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Bueno pues nada, que no hay forma.
    Mira que vendo bien la burra. Con razón el secretario ni chistó por el precio que di, ¡¡ese era un compinche!!
    Cabrones, como me la metieron.

  19. #59

    Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Que es un margen de compra a 10 y de venta a 100? Quieres decir que compras por 10 € y lo vendes a 100€?

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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