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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El curso online de subastas que estabas esperando

   

 

En estos días en los que todos estamos alucinando con los novatos kamikazes que nos estamos encontrando en algunas subastas, voy a compartir dos ejemplos aterradores, uno de ahora mismo y el otro de septiembre.

 

Cómo lesionarse entrenando subastas

El primero es el de Toni, un avezado inversor madrileño, con más cojones que el caballo de Espartero y menos sentido del peligro que Uli Emanuele. A este joven, tras unas sesiones maratonianas de lectura de este blog y del de Subastanomics tras las que se sintió fuerte y capacitado para comenzar a invertir, no se le ocurrió otra cosa que loguearse en el Portal de Subastas del B.O.E. y hacer algunas pujas de prueba en alguna subasta en la que estuviera seguro de que no corría el riesgo de adjudicarse nada.

Así que ni corto ni perezoso, buscó entre las subastas de Madrid la de algún bien que por ser muy caro no tuviera posibilidades de adjudicárselo e hizo una puja ridícula que no cubría ni una mínima parte de la deuda.

Con tan mala suerte que al procurador se le pasó subírsela y al ser la única puja de la subasta el novatillo se cobró la pieza.

O eso creyó él, al principio. Porque cuando contrató una de mis consultorías tras el verano estaba exultante de felicidad. Hasta que le eché un jarro de agua fría. Primero por la mala pata de ir a hacer el experimento en una subasta del juzgado número 31. Y segundo porque tras una simple llamada al procurador constaté lo que ya sabía, que el banco tenía la intención de mejorar la postura a menos que lo hiciera el demandado.

Es decir, que no había comprado nada.

O sea, que ya le he dicho a Toni que podrá considerarse afortunado si recupera durante el año 2017 el pastón que ingresó en concepto de depósito.

Me ha prometido que su próximo experimento lo hará con gaseosa.

 

Tasando a ojo de buen cubero

El segundo ejemplo de novatos sin fronteras es el de otro avezado inversor que me contactó para intentar colocarme la subasta que acababa de adjudicarse.

A ver, amigos, es cierto que escucho ofertas y que me decido en menos de 24 horas, pero resulta que también soy un oportunista, un “cash buyer house”, que o compra a precios de derribo o prefiere irse a escalar en vez de andar perdiendo el tiempo.

Además, en el 95 por ciento de las ocasiones no tardo 24 horas en decidirme, sino un minuto, el que tardo en leer la oferta y responder que no.

Y así se lo dije a Alejandro cuando me escribió para tantearme.

¿Y qué me respondió?

Pues que me lo podría ofrecer a un precio baratísimo porque se lo había adjudicado a un precio increíble.

Y me dijo el precio.

Y caso me muero de la risa.

Alejandro había comprado solo un poquito más barato del valor real. En un edificio en el que no me extrañaría nada que hubiera alguna familia gitana, algo que destruye el valor del ladrillo hasta mínimos inimaginables para cualquiera que no se dedique a este negocio.

De ser así, de confirmarse la existencia de gitanos, Alejandro va a perder por lo menos veinticinco mil euros.

Y no solo eso, sino que cuando le comenté el problema de los plazos judiciales, al pobre casi le da un patatús. Ni se imaginaba lo que va a tardar en conseguir las llaves y en estar en disposición de poner a la venta esa bicoca con la que creía que iba a redondear los ingresos del año.

Y es que en subastas se pueden hacer muy buenos negocios, pero solo si tienes los conocimientos mínimos. Y el problema que actualmente tenemos todos los inversores profesionales es que la inmensa mayoría de los nuevos postores se cree que porque ahora sea más sencillo acceder a las subastas, eso significa que ya no hay riesgos y que es tan fácil como invertir en fondos de inversión.

Y no es cierto.

 

Mi solución: el curso de subastas

Y el caso es que esta gente está entrando en el negocio de las subastas como elefante en cacharrería y mientras haya locos así, los oportunistas que solo compramos a buenos precios nos podemos ir olvidando de volver a comprar hasta que todos estos novatos se den la hostia y entren en razón.

Y mi solución a este problema ha sido la siguiente:

 

He desarrollado el primer curso online

para aprender a invertir en subastas

 

Todavía no estoy listo para comercializarlo, pero será pronto y NO habrá plazas ilimitadas ni tampoco estará muchos días a la venta.

Por lo que si estás interesado en que te vaya informando y quieres estar seguro de que recibes un aviso cuando comience el plazo para matricularse, no lo dudes, apúntate a la lista y serás el primero en recibir toda la info.

 

--------->>>>>>>   APÚNTATE A LA LISTA DE ESPERA

 

¿Y por qué se me ha ocurrido desarrollar un curso de subastas?  

Pues un poco por lo que acabo de comentar más arriba y otro poco porque hace unos meses tuve una pequeña discusión con un cliente llamado Francisco que me intentaba regatear mis honorarios del 6% argumentando que al fin y al cabo tampoco me había matado a trabajar y que lo que yo hacía lo podría hacer cualquiera.

Y el caso es que eso SÍ es cierto.

Cualquiera con los conocimientos mínimos imprescindibles y con sentido común puede hacer muy buenas inversiones en las subastas. Y es cierto que el trabajo tampoco es para matarse a menos que seas un avaricioso que lo quieras todo.

Por eso le dije OK, voy a hacer un curso de subastas y te lo voy a vender, y a partir de ahora el trabajo lo harás tú.

 

¿Y cuánto va a valer el curso?

Eso todavía no está definido, pero NO va a ser barato.

Un curso que es susceptible de cambiarte la vida de arriba abajo y de hacerte desarrollar unas habilidades alucinantes que cualquiera envidiaría no puede ser barato.

Además, ya sabéis que soy un admirador del darwinismo. Quien pueda pagarlo que lo pague y el resto que siga sufriendo a fin de mes.

El cualquier caso sería un error considerar la matrícula de este curso como un gasto, cuando en realidad es una inversión.

 

Y última pregunta (por ahora), ¿en qué va a consistir el curso?

Va a ser como si el alumno me hubiera acompañado a todas partes durante el último año y medio. Va a haber investigado las subastas junto a mi, leerá y analizará los edictos de subasta conmigo, interpretará docenas de certificaciones de cargas y vendrá conmigo a visitar los pisos subastados, estando a mi lado mientras interrogo al conserje, a los vecinos y al propio ejecutado.

Después de las subastas también me acompañará a visitar a los ex propietarios y okupas y será un testigo privilegiado de todas las conversaciones y negociaciones que yo lleve a cabo para conseguir la posesión.

Y, cómo no, también me verá saltándome la Ley y okupando ilegalmente algunas viviendas.

Todo esto gracias a que llevo un año y medio grabándolo todo.

Ah y entre una cosa y las otras, me tendrá a su lado dándole la brasa con toda la teoría necesaria para moverse como pez en el agua en el negocio inmobiliario. Hay más de 40 videos de Tristán el Garganta Profunda largando sin descanso la teoría que debes conocer si quieres triunfar en las subastas. Algo así como si mientras vamos en coche de piso en piso yo fuera hablando sin parar.

¿Algo más?

Sí, que te apuntes a la lista de espera del curso y ahí te informarán de todo lo necesario y, sobre todo, te asegurarás de que no se te pase el periodo de venta, que va a ser solo de unos días.

 

----->>>>>   Me apunto

 

 

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
121
Página
5 / 7
  1. #81

    Tristán el subastero

    en respuesta a managersos
    Ver mensaje de managersos

    1- SL o persona física, lo mismo da. Yo a veces compro a mi nombre o el de mi mujer y la mayoría a nombre de mi SL. Si te vas a dedicar a esto acabarás constituyendo una SL.

    2- Mientras cubras la deuda no habrá problema. Si no la cubres dependes de la decisión del secretario, primero, y en última instancia del juez. Y ahí las cosas cambian.

    3- Si eres el acreedor tu adjudicación dependerá de los artículos 670 y 671 de la LEC. Y prefiero no entrar en ello por ser una pesadez de artículos.

  2. #82

    Nuva12

    Adjudicación directa en Agencia Tributaria. Es un chalet, fuí a hablar con quién hubiese en la casa, y salió un señor diciéndome que no era el propietario. Que el propietario era su tío, pero el que vivía allí no era su tío sino él. Que él vivía allí desde hace años, y tenía un contrato de alquiler, no me quiso decir más. No pude hablar con los vecinos, porque se trata de una urbanización aislada que la gente utiliza de segunda vivienda y no había nadie.

    Yo creo que pensando lo mejor, era el propietario y pensando lo peor, era el inquilino y tiene un contrato de alquiler firmado antes del 2013 (no es necesario registrar para que tenga validez). Cómo lo véis?

  3. #83

    Solrac

    Enhorabuena por el proyecto Tristán.

    ¿Y para los Rankianos no hay descuento? Perdona que sea tan directo, pero en un blog de un subastero de Rankia he aprendido que es siempre aconsejable comprar con descuento, especialmente si el producto vale la pena ;)

    Saludos.

  4. #84

    Tristán el subastero

    en respuesta a Solrac
    Ver mensaje de Solrac

    Jeje para los rankianos no, pero quienes se apunten al listado de espera recibirán una oferta cuando el curso se ponga a la venta.

  5. #85

    managersos

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Y respecto al punto 3 mi opinión vista desde fuera es que siempre será más fácil adjudicarte un bien de un deudor que no sea un banco siempre que la posible deuda bancaria no sea muy baja no??

    Estoy viendo todo desde fuera pues vengo de otro mundo inversor aunque inmobiliariamente hablando estuve 5 años en el sector por lo que la labor de investigación la tengo por mano.

  6. #86

    Alisios

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    ¿ Cuando te refieres a cubrir la deuda, te refieres al principal , mas intereses mas costas, o en ocasiones puede que se te adjudicque solo por el principal, incluso por debajo del principal?.
    -Te lo digo porque he solicitado una cesión de remate de una vivienda y la oferta del banco es por debajo del principal.
    Te consigno los datos exactos deuda: 215.674 de principal,mas 64.700 intereses y costas.
    Oferta de Cesión de Remate 188.000 euros.

    Coincido en que por debajo del 50% del tipo es muy dificil adjudicarselo sin haber cubierto el total de la deuda,pero para ofertas mayores tal vez se pueda conseguir por precios menores o similares a la deuda principal.

  7. #87

    Tristán el subastero

    en respuesta a Alisios
    Ver mensaje de Alisios

    Lo dicho. Claro que te lo puedes adjudicar por debajo de la deuda. Pero dependes del dedazo del secretario y, en última instancia, del juez.

  8. #88

    Alisios

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Mi pregunta era mas bien si el banco esta dispuesto a dejar que se adjudiquen propiedades por debajo de la deuda ( principal, intereses y costas ), en mi opinión cuando se supera el 50% del tipo y no hay oposición del ejecutado ni ejecutante el Secretario no tiene otra opción que adjudicar la propiedad, el lio viene cuando las pujas están por debajo del 50%, ahí la casuística e interpretaciones son diveras.

  9. #89

    Josito60

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    ¿Qué tal mfmelo, al final, el torero sevillano no te ha dado permiso para hacerle publicidad?
    Pienso que este tipo de inventos, porque ésto son auténticos inventos de utilidad y menos chorradas de innovación que sólo sirven para pillar subvenciones los estómagos agradecidos de siempre, se debieran poner en marcha en todo el país. Incluso para los de Norte que nos creemos tan listos.

    Os imagináis la cantidad de patadas y tiempo que se ahorrarían nuestros paisanos, tanto comprador como vendedor, si en una sola actuación se consigue cerrar una operación. Todo ello sin que nadie se considere defraudado.
    Porfa, Mfmelo, dile al torero que nos permita ver la luz.

  10. #90

    Nuva12

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Subo el comentario, a ver si alguien me puede decir algo. Gracias.

  11. #91

    Jotaerre

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Buenos días, Nuva12, es extraño porque Hacienda suele ser muy quisquilllosa con los contratos de arrendamiento, así que hay que comprobar si lo tiene aportado al expediente (y a quién y cómo se notifican las actuaciones) porque, en ése caso, incluso notifican la adjudicación provisional al arrendatario para que pueda ejercitar el retracto.
    Saludos,

  12. #92

    mfmelo

    en respuesta a Josito60
    Ver mensaje de Josito60

    Esta semana estoy bastante ocupado y esa inmobiliaria no me ha llamado. Su zona de actuación es un pueblo importante de mi provincia y suelo enviar a otro a enseñar la vivienda, pero no me ha dicho que hayan vuelto a contactar con él.
    En cuanto pueda quedo con ellos y les comento que estaís interesados en su sistema y a ver que me dicen.
    Saludos.

  13. #93

    Nuva12

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Buenas tardes Jotaerre: he llamado a la agencia tributaria y me han dicho que tenían constancia de que había inquilino (o alguien en la vivienda que no es el dueño) y además es un familiar del dueño, pero que no habían aportado contrato de alquiler (no saben si porque no hay contrato o porque no lo han querido aportar). Tendría que iniciar deshaucio por precario, pero éso no es lo que me preocupa. Lo que me preocupa es que el inquilino realice un retracto o aún peor que presente un contrato de alquiler con condiciones leoninas.

  14. #94

    Jotaerre

    en respuesta a Nuva12
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    Pues, si en el anuncio de la subasta no consta el arrendamiento, Hacienda no le notificará nada, así que el posible retracto dependerá de que esté al tanto de las fechas.
    Lo otro tendría que ventilarse en un juicio, en efecto.
    Saludos,

  15. #95

    Tristán el subastero

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    En un desahucio por precario lo tienes crudo, dado que ese señor SÍ tiene título para poseer la vivienda.

  16. #96

    Nuva12

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    No entiendo. A qué titulo te refieres?

  17. #97

    Tristán el subastero

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    El contrato de alquiler es su título, es lo que le da derecho a estar ahí.

  18. #98

    Nuva12

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Al ser familiar el que ocupa el piso,, no creo que haya contrato. Pero claro, un contrato se fabrica en un pis pas. Y, si lo fechan con anterioridad al 2013 (para tener valor tendría que estar registrado en el R.P), pues me lo tendría que comer, es así?

  19. #99

    Tristán el subastero

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    No te lo tendrías que comer. Podrías pelearlo. No es fácil falsificar un contrato. hay muchas cosas en las que se pueden equivocar y que demostrarían que es un contrato falso.

    Pero también puede que sea un contrato verdadero.

  20. Nuva12

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Gracias Tristán. En éste caso no creo que haya contrato, pero el inquilino (familiar del dueño), lleva unos 10 años viviendo allí, con lo que supongo que le sería fácil "crear un contrato", ya que por ejemplo suministros y demás estarán a su nombre.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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