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El derecho de retracto en las subastas judiciales

En octubre de 2013 se adjudicó en subasta un buen piso que estaba alquilado.

Comprar pisos alquilados puede ser un buen negocio porque siempre se compra más barato de lo habitual, pero también pueden torcerse las cosas y presentarse problemas.

Pero Manuel hizo las cosas bien. Pidió en el juzgado que le dieran copia del contrato de arrendamiento y, cuando el siguiente mes de junio de 2.014 (8 meses después, ya les vale) le dieron el testimonio del decreto de adjudicación le notificó fehacientemente a la inquilina su título de compra (con todos los detalles de los gastos soportados) y le ofreció la oportunidad de continuar disfrutando del arrendamiento suscrito con el anterior propietario hasta la finalización del contrato.

En realidad Manuel no creyó ni por un momento que ese alquiler fuera otra cosa que una añagaza pero, como expiraba en febrero de 2015, prefirió no discutir y mostrarse generoso. Además, a partir de recibir la notificación por MRW la arrendataria quedaba obligada a pagarle el alquiler directamente a él.

Pero las mensualidades nunca llegaron.

Lo que sí llegó en septiembre de 2014 fue una cita en el despacho del abogado de la inquilina, donde despreciaron los tres mil euros que Manuel les ofreció generosamente por dejarle libre la vivienda y, en cambio, le pidieron treinta y cinco mil.

¿Y cómo llegáis a esa cifra tremenda?

Muy sencillo, con el precio al que has comprado te vas a forrar cuando lo vendas así que no pasa nada por que compartas una parte

Actitud que es, por cierto, relativamente frecuente. La gente debe suponer que los subasteros somos tontos de remate y que el dinero que hemos acumulado con años de trabajo nos ha llovido del cielo muy a pesar de lo idiotas que somos.

Pero a Manuel ya le han salido mejillones en los huevos de navegar olas bastante más acongojantes que esa, de manera que lo que hizo fue acudir al notario para legitimar su firma en un escrito en el que declaraba que había notificado debidamente al arrendatario sin que éste hubiera dado señales de querer ejercer el derecho de retracto e inscribió su título.

Luego presentó una demanda de desahucio por falta de pago y, tras varias notificaciones negativas porque la susodicha se había ido a recorrer América, tras recibir el chivatazo de que la pájara había vuelto al nido, solicitó al juzgado que su propio procurador pudiera llevar a cabo por sí mismo la notificación a la demandada, algo bastante frecuente porque no hay nada como hacer las cosas uno mismo.

La inquilina dio el coñazo hasta el final, incluso presentando un contrato diferente del original, una falsificación en la que habían reducido la renta mensual e introducido otros cambios muy favorables.

Pero la ley es lenta pero no tonta.

Bueno, a veces también es tonta, pero este no fue el caso sino que la juez sentenció que todo era un montaje y condenaron a la listilla a pagar las cuotas atrasadas, a pagar las costas y a largarse del piso.

Pronto será el lanzamiento.

Y Manuel se queja de que aunque solo han transcurrido dos años a él le han parecido diez.

Por cierto, cuando digo Manuel me refiero a mfmelo, un lector habitual del blog y subastero sevillano desde hace muchos años.

Y que ha relatado esa experiencia en un comentario que ha dejado Subastanomics en el último post de la serie sobre el derecho de retracto que estoy publicando desde julio.

Por cierto, que a continuación os voy a pegar los enlaces porque, aunque está mal que sea yo quien lo mencione, lo cierto es que los tres post sobre el derecho de retracto me han salido bordados y no creo que se haya publicado nada semejante en España y mucho menos con una aplicación tan inmediata en el negocio de las subastas judiciales.

La serie empezó con...                                                        (pincha en las imágenes)

                                                          

Derecho de retracto e inversión inmobiliaria

Artículo en el que traté sobre cómo afectan los derechos de tanteo y retracto en las inversiones inmobiliarias, sin entrar en el negocio de las subastas judiciales, pero explicando todas las situaciones en las que dichos derechos pueden aplicarse.

El segundo artículo trató en profundidad el retracto en las subastas judiciales, cómo nos afecta a los subasteros y a nuestras adjudicaciones...

                                                            

El derecho de retracto en las subastas judiciales

Además de dejar clara mi opinión de que aplicar el derecho de retracto a las subastas judiciales es un manifiesto fraude dado que quienes ostentan ese derecho pueden presentarse a la subasta y optar a la adjudicación como cualquier otro postor, siendo la existencia de este derecho medieval un obstáculo para que los bienes alcancen en la subasta el precio que merecen.

Razón por la cual Manuel compró tan barato su piso sevillano. De no haber existido esa espada de Damocles habría tenido que pagar más.

Y finalmente, para concluir la serie, un post específico sobre el retracto en los arrendamientos actuales, tras la Ley 4/2013 de 4 de junio, tras la que el panorama se clarificó notoriamente...

                                                          

El retracto en los arrendamientos actuales. Los 4 supuestos

No he estudiado Derecho, razón por la que los juristas encontrarán que estas publicaciones son demasiado "divulgativas", pero aparte de los leguleyos, estoy convencido de no haberme dejado en el tintero nada que sea de interés para el negocio de las subastas judiciales.

O sea, que ya estáis visitando Subastanomics.

Y respecto al relato de Manuel, ¿qué opináis?

 

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  1. en respuesta a mfmelo
    -
    #20
    05/10/15 13:56

    A mí me resultó gracioso.
    Saludos,

  2. en respuesta a Jotaerre
    -
    #19
    05/10/15 13:23

    Jotaerre, Es verdad a veces tiene uno, al relatar los hechos, una forma de expresarse que no es la más correcta, o directamente es una idiotez. Son días tontos. Es caro porque es bueno.
    Saludos.

  3. #18
    05/10/15 13:17

    Tristán, te voy ha hacer una petición con respecto a subastanomics, por si pudieras llevarla a cabo
    ¿Puedes hacer igual que en este blog, el rectificar durante un tiempo xx lo que hayamos escrito?. Es que yo escribo bastante rápido, envío y luego rectifico si veo alguna que otra falta, pero en SUBASTANOMICS no puedo hacerlo y cuando leo algún fallo ortográfico ya es irremediable. He puesto el verbo haber, donde tenía que haber puesto su adverbio de lugar y no me gustan las faltas de ortografía.
    Saludos.

  4. #17
    Lajin
    04/10/15 22:05

    Y que opinan de un contrato de alquiler que cuando termina el alquiler el dueño de la finca se compromete a pagar una construccion... jajajjajaja hay de todo... los prendas cuando saben que les van a embargar atan bien sus cosas...

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #15
    30/09/15 23:34

    Jotaerre, si lo vuelvo a repetir "muy bueno en su oficio, pero muy caro" , caro por lo desproporcionado (por si lee esto), él lo sabe, se lo he dicho alguna que otra vez. Por un desahucio en precario, que por el juzgado no me cobran nada, el me cobra por la tarifa del colegio de abogados y en relación al precio de adjudicación (muy caro). Sin embargo por el proceso de demostrar que la deuda era ficticia y quitarla sin que nos costara nada, me cobro poco y se lo dije. Pero hay veces que prefiero no interponer demanda porque me cuesta mas el collar que el perro.
    Y él lo sabe. Así que, le he dicho, a partir de ahora me haga un presupuesto para saber si me es rentable poner la demanda o quedarme quieto.
    Saludos.

  6. #14
    30/09/15 21:07

    "Muy bueno, PERO muy caro" ;D

  7. en respuesta a Pecks
    -
    #13
    30/09/15 20:24

    La vivienda salió a subasta por un ejecutivo y a la hora de constituirse la SL propietaria, la esposa de este tipo le prestó a la SL. 36.000 € a 24 meses. Es decir la hipoteca tenía puesta fecha de caducidad y amortización precisa; pasan esas fechas en varios años y le pedimos a este tipo que nos dijera como estaba la hipoteca, que aunque no se hubiera pagado toda, si se habría pagado algo y sino, ¿porqué no la había ejecutado su señora?. Además pedimos los balances, cuentas de resultados, créditos a corto, medio y largo plazo de la sociedad y al cierre de las cuentas anuales de la misma en el año que vencía la hipo y años posteriores no estaba reflejada dicha deuda. La idea fue mía, mi abogado (muy bueno, pero muy caro) no se lo podía creer, pero este letrado las coge al vuelo e interpretó lo que yo quería y ganamos por un lado y perdí por otro.
    El administrador de la SL y su señora, hicieron una hipoteca ficticia a largo plazo con objeto de blindar la vivienda y con intención de no cancelarla nunca y, sobre todo, en previsión de que algún día, como así sucedió, la empresa tuviera perdidas y le quitaran la finca.
    Saludos.

  8. en respuesta a Pecks
    -
    #12
    30/09/15 20:11

    No me gusta decir esto, pero: totalmente de acuerdo con los de la PAH, lo menos son honrados a la hora de asesorar a sus seguidores.
    Saludos.

  9. en respuesta a mfmelo
    -
    #11
    30/09/15 20:11

    Pues vaya faena que te hizo ese tipo......
    Y yo pregunto ahora. ¿Cuándo le metió la hipoteca esa por delante....desde que se enteró de la subasta, más tarde?
    Además como pudo meter esa carga de hipoteca por delante para que sea anterior a la carga a ejecutar, ¿no debería inscribirse por detrás?

  10. en respuesta a mfmelo
    -
    Top 100
    #10
    30/09/15 19:53

    A por ese hijoputa para que se acuerde de ti el resto de su vida.

  11. en respuesta a Pecks
    -
    #9
    30/09/15 19:50

    Antes de que acabe este año tengo pensado denunciar por falsedad en documento mercantil a dos inquilinos míos. A los dos les he ganado la partida y mis abogados dicen que lo olvide, que ya hemos ganado. Pues me lo estoy pensando y creo que los voy a llevar a juicio.
    Tenemos que acabar entre todos con que todo vale y que luego no pasa nada, ya que entonces cada vez será peor.
    Por esta causa tengo una vivienda que tenía bien vendida y que ahora no vendo, porque el antiguo propietario le metió una carga hipotecaria delante y quién me la iba a comprar decía que la quería limpia de cargas; era una SL y el administrador le hizo una hipoteca con su esposa por importe de 36.000 €; Cuando ya tenía todo inscrito le llegue a ofrecer hasta 12.000 € para cancelarla y venderla a quien me estaba esperando, pero el tipo quería más de 20.000 €. Le puse una demanda, se averiguo y se constató por parte del juzgado que efectivamente la hipo era un montaje y la hipoteca me fue cancelada. El tío mierda no cobró nada y yo he dejado de ganar +- 60.000 €, ya que ahora el que la quería ya se ha comprado otra cosa y es que han pasado 4 años en todo esto.
    Saludos cordiales.

  12. #8
    30/09/15 19:40
  13. en respuesta a mfmelo
    -
    #7
    30/09/15 19:33

    Sí, el bulo ese lleva ya unos años extendiéndose por la red y el boca a boca......aunque no lleva a nada y se ve fácilmente que es una artimaña para quedarse en el piso. Hay claros indicios de falsedad, y además si el falso contrato de alquiler se hace en esos términos: alquiler a un familiar muy cercano como padres, hijos, hermanos,.......una duración larguísima y una cuota de alquiler irrisoria.......pues se ve claramente que eso es falso, y el secretario judicial o el juez no le dará ninguna validez. Además es posible que el inquilino esté cometiendo un delito penal, así que peor para él o ella........
    Un contrato de esos es claramente un fraude y no va a ningun lado. El que lo intente debe ser tonto o estar mal asesorado.

  14. en respuesta a Franck el Alegre
    -
    #5
    30/09/15 19:20

    Hay gente que va con el bulo por ahí diciendo que si tienes problemas con la hipoteca, pues haces un contrato de alquiler a un conocido que sepas que no te va a fastidiar y le haces un contrato de alquiler por 100 años y pagando al mes 1 €, así el banco no te puede echar de la vivienda y cono no eres el propietario, pues no pagas nada, ya que cuando salga a subasta el que se queda con la finca es el banco.
    Mi opinión es que hay que ser muy tonto para hacer caso a este bulo.
    Si el contrato es anterior a la LAU 4/2013 no es obligatorio llevar el contrato al R.P. y si es posterior a esta ley hay que tenerlo inscrito en R.P. si quieres que se te acepten tus derechos de adquisición preferente.
    A mí me han ejercido derechos de retracto y en cuanto me ha llegado la citación del juzgado(que no es el mismo que el de la subasta) he estudiado la forma de hacer los ingresos( de que cc. a que cc.), recibos de suministros, desde cuando estaban hechos y como se pagan, el importe del alquiler mensual si es acorde con el que está por la zona y otros, me allano y pido todos los gastos ocasionados y un poco más, como la vivienda suele ser un chollo, sino no te ejercen el derecho, pues aceptan y a esperar que otra me salga mejor.
    Saludos.

  15. en respuesta a Franck el Alegre
    -
    #4
    30/09/15 17:32

    Creo que no en todas las CCAA es obligatorio. De cualquier forma, el depósito o no depósito de fianza, la tributación por ingresos de alquiler, etc son faltas imputables al arrendador, y no debe extinguir el derecho del arrendatario que se le sigue suponiendo buena fe... ¿alguien con mejor criterio (que yo) y experiencia puede arrojar algo de luz sobre las posibles actuaciones de un Secretario ante un alquiler no inscrito?
    Gracias
    Saludos

  16. #3
    30/09/15 16:58

    Lo que si creo que es obligatorio es depositar la fianza en la CCAA, supongo que allí constará la fecha o incluso si no se ha entregado muestra la irregularidad del contrato.

    Alejperez - Creo que todas las hipotecas indican que no se puede alquilar sin autorizacion expresa de la entidad, si no pusieran eso el contrato de alquiler tendria toda la validez y tener unas condiciones inasumibles por el banco.

  17. #2
    30/09/15 10:41

    Básicamente el tema de los contratos de alquiler, falsos o no, son tan sencillos de resolver como exigir que todo contrato de alquiler sea registrado en algún sitio, ayuntamiento o lo que ya hay en el registro de la propiedad. Con su fecha de entrada, etc...

    También es interesante que en muchas hipotecas no se acepta que el piso sea, a su vez, alquilado, pues se asume que es "primera vivienda", lo que puede llevar a situaciones "simpáticas" con el banco.

    Si no está registrado no es válido a efectos de "derechos", transmisión de la propiedad o lo que sea.., así tanto propietario como inquilino deberían estar interesados en hacerlo bien...

    El tema es tan sencillo que, como tantos otros en España, parece que hay quién no está interesado en que se solucione.

    Saludos.

  18. #1
    30/09/15 10:33

    Con respecto al derecho de retracto en subastas judiciales, en los supuestos de falsificación de contrato de arrendamiento, al deudor falsificador le va a interesar siempre poner una fecha de inicio de contrato anterior a 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013. Ante esta argucia qué opciones existen? yo supongo que el Secretario podría solicitar los extractos bancarios donde resultaren visibles los ingresos por alquiler, y en el caso de ser cobro en metálico o sobre no se me ocurre nada, quizá la declaración de la renta? (aunque tampoco demuestra necesariamente nada...)
    Un saludo


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