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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Arrendamiento ficticio, retracto seguro

¿Qué pensarían los ilustres lectores de este aburrido blog, en el que siempre escribimos sobre lo mismo -las subastas y los subasteros-, de una subasta en la que el nombre de la empresa demandada, el apellido de su administrador y el de la inquilina fueran el mismo? ¿Y si al guiso le añadimos la existencia de un embargo posterior de más de un millón de euros?

Pues eso.

Mañana lunes sale en el nuevo juzgado hipotecario de Madrid una subasta con esas características. Se trata de un piso más que majo, de 160 m2 construidos y 112 m2 útiles, situado en Puerta del Ángel, entre el Paseo de Extremadura y la Avenida de Portugal. El Tipo de Subasta no es muy elevado, unos 169.000 euros y la deuda es ridícula para tratarse de semejante piso, apenas 76.000 euros. 

Entonces, ¿por qué no paga el demandado la deuda, siendo como es tan exigua? Muy sencillo, porque tiene un embargo posterior de La Caixa Geral de nada menos que 1.317.000 euros de principal más  395.000 euros de sus correspondientes intereses y costas. ¡Vaya tela!

Lo que me alucina es que a pesar de los numerosos indicios que apuntan al fraude, por ejemplo que el precio sea solo de 600 euros al mes incluyendo el alquiler de dos plazas de garaje que no están incluidas en la subasta, el juzgado haya admitido la validez del arrendamiento, la cual ya es definitiva. Se entiende solo por el hecho de que al ser la deuda tan pequeña, el banco acreedor tiene la absoluta seguridad de recuperarla y entonces para qué liarse a oponerse a un contrato fraudulento que en realidad no le va a perjudicar o eso cree.

Pero,.. ¿y el acreedor posterior? ¿Se quedará quieto? Se admiten apuestas

 

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Comentarios
26
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  1. #21

    Kukufate

    Qué pasó con la subasta objeto de este post?

  2. #22

    Fcalvo

    Imagino que esto quedará redactado de otra forma porque si lo hacen así, seguirá sin fluir el crédito hipotecario y desde luego tendremos que dedicarnos a otro trabajo porque no nos dejarán margen para poder comprar.

    Imagino, también, que se estará refiriendo a subastas sin postores, porque si hay postores, debiera ser de otra manera y que sea el mercado el que determine el precio. Pero, en fin, como todo lo que han hecho, al final no lo hacen bien, esperemos a ver qué hacen ahora.

    Saludos

  3. #23

    Tristán el subastero

    en respuesta a Kukufate
    Ver mensaje de Kukufate

    Ya me enteraré y lo contaré.

  4. #24

    Sáenz

    No sé por qué, ayer me levanté con un par de ideas sobre este tema.

    Podría no ser tan mala idea la compra, porque:

    1.- La posición del arrendatario no es tan fuerte. La adquisición por ejecución hipotecaria no es un supuesto del art. 14, sino del 13.1 LAU. La redacción de la ley es malilla, pero parece claro que salvo que el arrendamiento sea anterior a la hipoteca, se haya inscrito antes de la hipoteca y el plazo pactado inicial sea superior a cinco años, el adquirente podrá echar al inquilino al quinto año como máximo. Ya sé que puede ser un follón. Pero todo dependería del descuento.

    2.- A) El art. 25.1 LAU 1994 (a diferencia de la de 1964) sólo concede retracto en caso de venta. La DGRN ha resuelto que ni siquiera en caso de dación en pago. Con mayor razón habrá que excluirlo en enajenaciones forzosas como una ejecución hipotecaria.

    B)Además, el art. 25.4, al tratar la prelación entre retractos, dice que el retracto arrendaticio sólo cede ante el retracto convencional que figure inscrito. Es impensable que se aplique al retracto convencional y no, por ejemplo, a una opción de compra (que en esencia es lo mismo, pero concedido a un tercero y no al antiguo vendedor). Por lo que creo que es razonable entender que el cutrelegislador que tenemos lo que ha querido decir es que es preferente ante otros retractos legales, pero no ante derechos reales anteriores (incluyendo los retractos convencionales). Por qué ha optado por esto tiene una explicación interesante, pero no quiero aburriros divagando. Nos basta con ver que el retracto arrendaticio cede ante quien deriva su adquisición de un título anterior, como puede defenderse es el caso de quien adquiere en ejecución hipotecaria.

    3.- Si el arrendatario puede quedarse no demasiado tiempo y no tiene retracto, el valor que pueden ofrecer los postores, se incrementa grandemente. Y ese aumento hará que tampoco sea atractivo mejorar postura.

    Así que, aceptando que probablemente es comprar un pleito, creo que podría ser un buen negocio. Incluso si el arriendo no se declara fraudulento. ¿cuánto valdría un piso equivalente libre??

  5. #25

    Tristán el subastero

    en respuesta a Sáenz
    Ver mensaje de Sáenz

    Bien argumentado Sáenz, pero aquí la teoría choca con la lamentable realidad de que los retractos si están siendo admitidos en las adjudicaciones en subastas.

  6. #26

    Sáenz

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    He estado comprobando la jurisprudencia y parece que la más moderna se inclina unánimemente por aceptar el retracto. Los argumentos jurídicos me parecen bastante discutibles, y el resultado final, demencial. Dicen aceptable cualquier arrendamiento no fraudulento aunque sea posterior al certificado de cargas. Porque los ejecutados son poco espabilados... que si no, salían de la ejecución con los bolsillos llenos.

  7. #27

    Tristán el subastero

    en respuesta a Sáenz
    Ver mensaje de Sáenz

    Cierto, es una legislación de locos. Entre otras cosas el derecho de retracto parece algo medieval. Es una limitación intolerable del derecho de propiedad.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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