Estadísticas de las subastas de la AEAT desde 2002 (by Inversius the Geek)

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Que Inversius es un máquina en lo suyo es un hecho conocido por todos los lectores habituales de este blog. Todo lo que puede suponer un reto informático y estadístico le pone las pilas y hace que se venga arriba más rápido que lo que se tarda en hacer clic.

Hace unas semanas le pregunté si no tenía la sensación de que estaba habiendo menos adjudicaciones directas que en años anteriores, que es algo que me está intrigando desde principios de año. 

¿No lo habéis notado vosotros? 

El caso es que Inversius no saca conclusiones de sensaciones u opiniones subjetivas de él mismo o de terceras personas sino que se mueve exclusivamente por datos. "Enséñame las cifras" podría ser el lema de su empresa de Big Data. De modo que se ha puesto manos a la obra y en un plis-plas se ha descargado los datos de todas, repito todas, las subastas habidas en la AEAT desde 2002.

Y claro, los datos cuentan muchas cosas:

 

Por ejemplo, la siguiente tabla nos sorprende con la tozuda realidad de que hasta que se desató la crisis se adjudicaban muchas más subastas en la AEAT que en los años de la crisis. ¿Alguna explicación? Yo sí tengo la mía. El número de adjudicaciones disminuyó con la crisis a pesar de lo mucho que aumentó el número de subastas (eso lo veremos luego) porque los funcionarios de la AEAT han estado estos años encasquillados con los precios de tasación. 

                        

 

Hay que entender cuál es el proceso de las subastas de la AEAT: Primero los bienes salen a subasta y, si en la misma no hay interesados, obviamente porque la tasación es demasiado elevada como para haber suscitado el interés de nadie, los bienes pasan a Adjudicación Directa, donde son ofrecidos durante seis meses durante los cuales los interesados pueden hacer sus ofertas, esta vez sin el corsé de la tasación.

Ahora bien, en las adjudicaciones directas los criterios son muy dispares entre las distintas delegaciones de Hacienda. Unas apuran el plazo de seis meses hasta el final, otras aprueban la adjudicación a la primera oferta y otras, en cambio tienen unos límites por debajo de los cuales no adjudican ni de coña.

La siguiente tabla es más previsible. Lógicamente el precio ofertado en las subastas ha disminuido muy sensiblemente en los años de la crisis. Aunque observo que ha aumentado en lo que llevamos del presente año. ¿Quizá debido a lo que yo apuntaba el pasado mes de septiembre acerca de que los novatos creían erróneamente que las adjudicaciones directas de la AEAT eran más seguras que las subastas judiciales? ya advertí entonces que eso era un lamentable error. 

Ay, novatos, novatos, hay que ser más oportunistas y no ofrecer cifras tan elevadas como las que estáis ofreciendo. ¡Que no está el horno para bollos! Y si no, ved lo que le pasó al adjudicatario alavés del piso de Tarancón que mencioné hace diez días, que se adjudicó por 37.500 euros un piso valorado en 42-45.000 euros. Me dicen que ahora trata de venderlo por 60.000 euros. Ojalá pase algún tonto por la calle y se lo compre. Yo, por mi parte, le reitero mi oferta de venderle muy baratito el trastero que me comí en la misma subasta. Y como también conozco al subastero que se comió el otro trastero, el alavés podría comprarnos ambos y así su venta tendría otro aspecto. Que no hay color entre vender el piso mondo y lirondo y venderlo con su trastero.

   

 

En la siguiente tabla sí que hay sustancia de la buena. A pesar de que la primera tabla nos indicaba que el número de adjudicaciones había disminuido mucho en los años de la crisis, en esta se nos muestra que el número de subastas ha aumentado mucho, doblándose e incluso triplicándose algún año.

La explicación es muy sencilla y ya la he apuntado más arriba. Por mucho que hayan aumentado el número de subastas, si no disminuye el valor de tasación de los bienes subastados o el criterio de admisión de ofertas, el número de adjudicaciones disminuye con la crisis. 

Y un dato sorprendente: Desde el años 2000 la AEAT ha sacado a subasta casi 36.000 bienes, datos contabilizados hasta abril de este año.

       

 

Y para darme la razón respecto a mi anterior afirmación, aquí tenemos la tabla con la suma de las tasaciones de los bienes subastados por la AEAT con el increíble aumento habido durante la crisis. Ha aumentado el número de subastas y el valor de tasación de los bienes subastados, pero como hemos visto anteriormente ello no ha provocado un mayor número de adjudicaciones, sino todo lo contrario, como era de preveer.

La AEAT es cada vez más eficaz embargando pues cada año saca más bienes a subasta. Otras cosa es que recaude más, algo que no sucede.

¿Estarán los funcionarios tomando nota y sacando conclusiones?

   

 

La siguiente tabla es una curiosidad de la que también se extrae alguna conclusión práctica: Los bienes que se subastaban antes de la crisis tenían menos cargas, pero muuuuuuchas menos, que los que se han subastado en los años de crisis. Hacienda siempre es muy rápida en embargar y es difícil que se le cuelen por delante otros embargos, por lo que estimo que estas cargas son mayoritariamente hipotecas. 

   

 

Y aquí viene una posible explicación del tremendo aumento de los valores de tasación. A pesar del aumento de las cargas que tienen los bienes sacados a subasta, sin embargo, viendo esta nueva tabla, observamos que el porcentaje de cargas respecto de los valores de tasación ha permanecido casi invariable. ¿Cómo puede ser eso?

Mi conclusión es que cuando la AEAT embarga un bien con una gran hipoteca por delante, en lugar de buscar otro bien o de olvidarse de cobrar, lo que hace es incrementar artificialmente el valor de tasación, en un intento patético de aparentar que hay margen para que ellos cobren lo que se les adeuda. Además, abundando en lo anterior, el Reglamento no permite sacar a subasta bienes en los que el valor de tasación sea inferior al sumatorio de las cargas anteriores. Pero hacerse esa trampa no sirve para nada pues nadie es tan estúpido como para darle credibilidad a esas tasaciones de fantasía.

Por otro lado tasar alto distorsiona todo el proceso y permite a los deudores ganar tiempo para ocultar sus bienes, pues la administración no puede abrir otras vías mientras ya tenga bienes en proceso de subasta.

También hay que apuntar que en los años 2013 y 2014 ha habido un punto de inflexión, bajando del 20% la relación media de cargas respecto a la tasación. Esto tiene que significar algo.

                         

 

La siguiente es la triste constatación de que antes de la crisis los deudores de Hacienda tenían más posibilidades de liquidar sus deudas y seguir adelante. Algo que cada vez ocurre menos.

                                 

Y... tatatachaaaaan, la tabla que confirma lo que llevo un rato describiendo y años denunciando. Las tasaciones medias que realiza la AEAT de los bienes que saca a subasta se ha incrementado muy sensiblemente en los años de la crisis, justo cuando los valores reales de las propiedades inmobiliarias se estaba reduciendo a la mitad. Lo cierto es que es una política muy poco inteligente.

Aunque como rayo de esperanza apuntaré que parece que la tendencia ha cambiado este año, con datos hasta septiembre. Como veis, la tasación media del 2014 es de 104.923 euros frente a 151.002 euros del año anterior. Aunque, en buena lid, lo que tendrían que hacer es llevar esa tasación media a valores del año 2000, que es, al fin y al cabo donde se sitúan ahora mismo los valores reales. Es decir, que aún tendrían que reducirlos a la mitad de los que están utilizando este año. Para el caso de los locales la cosa es aún peor, pues el valor medio actual está ya rondando el del año 1995.

                  

 

Y hasta aquí los datos y las conclusiones que yo he extraído de los mismos. Es una lástima que esto mismo no se pueda hacer respecto a las subastas judiciales, de las que apenas hay datos estadísticos, ignoro por culpa de quien. Quizá tenga algo que ver que las Comunidades Autónomas solo pongan los medios, los jueces dependan del Consejo General del Poder Judicial y los secretarios judiciales del MInisterio de Justicia. Las estadísticas judiciales son recogidas por el CGPJ, pero salen muy sesgadas porque éste nunca llegó a normalizar los esquemas de tramitación, por lo que cada comunidad autónoma tiene un sistema de gestión procesal basado en un esquema de tramitación propio, que hace inviable la recogida automatizada de estadística a nivel provincial. De nuevo el girigay.

A estas conclusiones se les podrían añadir otras, pero ese es un trabajo que os corresponde a vosotros, sabios lectores.

¿Alguien quiere aportar algo?

 

                      

     

 

  1. #9
    24/06/14 18:23

    Me presento, soy nuevo en Rankia. Desconozco el mundo de las subastas pero estuve haciendo unos pinitos con unas de la AEAT. Eran de unas botellitas de vino. Pues bien, las tasaciones tal y como indica Tristan, eran precios de tienda inflados. Es decir, si una botella en tienda cuesta 100 euros esa era la tasación. Pero claro, los vinos no son pisos, si están mal conservados, solo sirven para tirarlos por el retrete. Y reclama a la AEAT que esos vinos están malos...
    Pues bien, hice una calculo y yo no pagaba más de 15 euros por esas botellas que vete tú a saber donde han estado conservadas. Tras los seis meses que comenta Tristan, los bienes se evaporaron... Osea que prefieren "beberse" esos vinos que aceptar mis 15 euros por botella... Y siempre lo mismo, los bienes "sin precio mínimo de adjudicaicón" siempre obtenían un maravilloso "las ofertas no han sido consideradas suficientes"...

  2. #8
    11/06/14 07:05

    Felicidades y darle las gracias a Tristán e Inversius, por el trabajo y comentarios, impresionante. En la AEAT no se puede comprar en subasta pública desde el año 2.006, no hay beneficios, no se puede trabajar en subasta a los márgenes que te dejan, porque al final y despues de mucho curro, lo más probable es que haya perdidas. En adjudicación directas, es un cachondeo, las aplazan, las aplazan y las a....., encima con la coletilla "no hay precio mínimo de adjudicación". Cada vez voy menos y si no fuera nunca, creo que ahorraría tiempo.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #7
    10/06/14 19:23
  4. en respuesta a Merowingio
    #6
    10/06/14 19:22

    Hola Merowingio. Inserta el enlace y se verá mejor

  5. #5
    10/06/14 18:59

    Aprovecho el blog del amigo Tristan ( y me cuelo sin su permiso ) para anunciaros una subasta de un activo del que soy propieatario ( mas bien es propieatario mi padre y 6 socios mas )

    Al anuncio es de una subasta de un suelo industrial con naves.

    Ha salido publicado en el BOE de ayer dia 9 la subasta que te comenté de suelo industrial

    Num 139 lunes 9 junio de 2014 Sec V-A Pag 27430
    V Anuncios
    A Anuncios de licitaciones
    20595 Anuncio del notario de Alfaro ( La Rioja )

    Viene indicada la referencia catastral, suelo industrial 6.793 m2 y 2.234 m2 construida

    El tipo de licitacion es 485.000 €

  6. #4
    10/06/14 11:59

    Lo preocupante es que nos encontramos con incompetencia y/o corrupción.

    Lo de la corrupción es claro: pedir mucho en público, y luego, bajo cuerda (directa) aceptar un precio bajo a nuestro "amigo".

    La incompetencia, pues bueno, supongo será el caso más probable. Pero ojo, que lo mismo es que quien se encarga de la subasta no es quien debiera encargarse, porque estas cosas, mejor en manos de profesionales.

    Por otra parte, el tema de la justicia, como siempre, terrible. Si tuviésemos una justicia que funcionase, no pasarían las cosas que pasan, lo que me lleva a pensar que los gobernantes están todo menos interesados en arreglar el problema.

  7. en respuesta a anatoly
    #3
    09/06/14 16:40

    Si Anatoly, eso que cuentas es lo típico de las Adjudicaciones Directas

  8. #2
    09/06/14 15:11

    De los casos, de los que a veces me llegan, los de hacienda , son lo peor de lo peor.
    Para muestra, un botón, caso real , de un conocido:
    - embargo inmueble en zona costa 15.09.2008, prorrogado 29.06.2012
    - Subasta 03.04.2013 , adjudicaciones directas: 03.05.13, 10.06.13, 18.07.13, 05.08.13, 03.09.13, 03.10.13, 22.11.13, 03.01.14
    ¿yo siempre creí que el plazo máximo para subastar en ejecuciones administrativas era de 6 meses, creo recordar que lo había leido?

    * tasación una barbaridad, precios de mercado comprobados , mitad de precio.
    * lo intentaron vender como piso de playa ( estaba planta baja) y era local comercial y sin posibilidad de legalizar como piso (la normativa del ayuntamiento lo prohibía desde hace años el pasar bajos a pisos, para fomentar la actividad económica. (es una zona de playa casi sin actividad comercial resto año)
    * en los planos del edificio, la zona del inmueble era parte del garaje.
    * foto del inmueble, publicada en la web , era el piso (legalmente piso) del vecino (gemelo pero en el portal de la derecha del edificio)

    ...etc.

    saludos

  9. #1
    09/06/14 12:53

    Tremendo Tristan e inversius! Solo falta que nos digas el tanto por ciento de la tasación con que adjudica cada URE al estar un mes, dos meses, tres meses... en adjudicación directa.

    Enhorabuena inversius!

    He tenido varias reuniones con la herramienta de tasación de pisos, les ha gustado a bastantes empresas. Ya os ire contando.

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