35

Todas las subastas tienen un precio mínimo de adjudicación tanto en subasta judicial como en los procedimientos de adjudicación directa de la Seguridad Social, a excepción de las adjudicaciones directas de la AEAT. No obstante, las adjudicaciones de AEAT se basan en el criterio de la mesa de adjudicación y va a depender de muchos factores, unos objetivos y otros no tanto, como criterios de la Dirección, importe de la deuda, tipo de bien, provincia, e incluso valores morales o criterios equivocados.

El tipo de la subasta o valoración asignada al bien objeto de subasta la establecen los peritos a través de sus tasaciones y, como ya hemos visto, estás se hacen meramente en base testigos de precio, que actualmente están manifiestamente desfasados. Por ello venimos denunciando que estas tasaciones se encuentran alejadas de la realidad, pues una cosa son los testigos de precios o precio al que un propietario desearía vender su vivienda y otra, muy distinta, es el valor real de venta al que se realiza finalmente la transacción. Dependiendo de la zona puede haber una diferencia de más del 30 % entre ambos valores.

Si obtenemos los valores promedio de las tasaciones medias de las subastas de AEAT, la cosa se ve bastante clara (figura-1). Dichos valores promedio han crecido alucinantemente en el periodo de mayor bajada de los precios de los pisos. ¿Cómo es posible que los precios reales de los inmuebles estén bajando pero las tasaciones de la AEAT estén subiendo?

Adicionalmente a lo comentado, en los últimos años ha entrado en escena un nuevo elemento, los bancos, que se han “atiborrado” de inmuebles en subasta y en dación en pago y que se han hecho con miles de promociones enteras. Hay que señalar que si el sistema hubiera funcionado correctamente estos pisos se tendrían que haber adjudicado y gestionado por los subasteros, quienes los habrían vendido rápidamente agilizando mucho la necesaria caída de precios. Pero la L.E.C. lo ha impedido con la supresión de la figura jurídica de la "cesión del remate"  y estableciendo un suelo del 70% en el precio de adjudicación respecto al Tipo de Subasta, el cual es manifiestamente exagerado. Este suelo les aleja de los beneficios y, por tanto, de las subasta. 

Por otro lado el sistema ha propiciado en los bancos balances ficticios por unas tasaciones irreales, patadas hacia adelante adjudicándose bienes de los que luego no tienen capacidad para gestionar y multitud de gastos para al final acabar poniendo miles de viviendas en manos de los fondos buitres o de bancos malos y a precios inferiores a los de adjudicación, haciendo que el sistema sea imperfecto.

Para dar salida a la nueva situación creada, ha entrado en escena una nueva figura en el mercado inmobiliario, los mayoristas, que son los diferentes portales de venta de pisos de bancos, bien sea a través de sus filiales o bien mediante acuerdos de intermediación con terceros, que gestionan la venta de diferentes bancos (como outlet viviendas), bien los Fondos buitre, así como otros actores.

La presencia de mayoristas no se observa en todas las zonas en que hay un mercado con volumen importante de viviendas, muy posiblemente porque la crisis no ha afectado por igual. Solo entre un 15 % y un 20 % de las zonas con un mercado grande, el volumen de pisos ofertados por estos canales representa un 20-30% sobre el total. Llego a esta conclusión tras analizar un volumen de más de un millón de anuncios en los principales portales. Podríamos decir que “zonas calientes” son aquellas en las que hay una presencia importantísima de mayoristas de viviendas que provienen de bancos. No es que no se ejecuten pisos en Pedralbes, La Moraleja o en Majadahonda, sino que con toda probabilidad el mercado permite absorberlos y los bancos los guardan o venden antes de llegar a estos canales de saldo.

Un dato importante, es que en estos canales mayoristas, solo el 5-10 % de volumen de pisos se dedican al alquiler porque su mayor motivación es de liquidación o venta.

Las zonas calientes o zonas en donde hay presencia de estos canales sufren un gran impacto a efectos de la toma de decisiones de los vendedores particulares (subasteros), pues estos mayoristas están llegando a hacer descuentos sobre el valor promedio por metro cuadrado de más de un 30 %, llegando incluso a más del 60 % de descuento en algunos casos en los propios anuncios. A ello hay que sumarle un 10 % más en la negociación. Otro efecto inmediato, es que los particulares y las inmobiliarias con servicios a particulares tienen mínimas posibilidades de vender en esos sitios. Identificarlos es, por tanto, de la mayor importancia.

Adicionalmente ofrecen a sus clientes financiación por la compra de "sus" viviendas, financiación a la que no tienen acceso el resto de particulares que quieran comprar fuera de estos canales, o al menos, no al mismo precio de financiación.

Es evidente que si en las subastas de la Seguridad Social solo te puedes adjudicar inmuebles como mínimo por el 25% del tipo, y este está sobretasado en un 50-70%, y el inmueble está ubicado en una zona caliente en la que los mayoristas están aplicando descuentos de más del 40 %, el subastero en activo va a perder dinero/patrimonio o le va a interesar comprar directamente a los mayoristas de bancos.

No es cierto que en estas zonas calientes no se venda, como recientemente he leído en alguna noticia de prensa. Lo que ocurre es que allí los particulares tienen 20 visitas de media mientras que los mayoristas con mejores descuentos alcanzan las 400 visitas, y algunos mayoristas que aplican descuentos de más de 40 % tienen un período medio de ventas de unos 3-4 meses. O sea, que los que venden son otros, pero vender si que se vende.

Por todo lo comentado, desaconsejo comprar en subastas en las zonas calientes a no ser que se encuentre un verdadero chollo. No solo porque los márgenes no salen, sino porque estos canales están en continua competencia y el mercado va a la baja de manera acelerada, mientras que el tiempo para obtener la posesión del inmueble se dilata (por la incompetencia de quienes todos sabemos, nota de Tristán).

Creo que muchos de los subasteros o antiguos subasteros, se están desplazando a comprar directamente a estos canales. Tras hacer el análisis he encontrado zonas concretas en las que, gracias a la disminución del precio, las rentabilidades del alquiler pueden llegar a superar el 10-12 % si se compra a través de estos canales, por lo que no hay duda que pueden empezar a interesar a inversores y va a desacelerar las bajadas de precios siempre que no se desplome el mercado de alquiler. Es cierto que en las subastas los subasteros expertos consiguen rentabilidades superiores del 20 % en alquiler, pero hay que añadirle los riesgos y los costes del proceso.

Tras analizar más de un millón de anuncios y calcular los precios medios por cuadrantes de 500 mts de lado, las mejores rentabilidades de alquiler están en (figura-2):

Ubicaciones en las que, en los canales mayoristas, las rentabilidades de alquiler son superiores al 8% (figura-3):

Aunque en las islas también hay zonas calientes, sin embargo no hay chollos desde el punto de vista de alquiler, posiblemente porque todavía les queda recorrido de bajada y porque en el canal mayorista también hay de todo, desde chollos evidentes hasta inmuebles extrañamente caros.

En cuanto a los mayoristas más interesantes en base a los que tienen mayores descuentos así como un mayor número de visitas son Banesto, Oportunidad Bancaria, Servihabitat, Grupo 90, Altamira, Outlet de Viviendas y Cajasur Inmobiliaria (figura-4). Solvia no está incluido, pues aunque tiene altos descuentos, no tiene excesivas visitas. Es decir, que no es eficiente y vende más bien poco.

Por cierto que viendo los datos, os daréis cuenta que los que tienen precios mejores no son los que han recibido dinero público. Será que ya “no les aprieta el zapato” y no necesitan competir, (¿serán cabritos?, nota también de Tristán). Actualmente son los fondos mayoristas los que están marcando los precios.

A continuación los mapas con las zonas geográficas (acotadas a cuadrados de 500 mts de lado) con una presencia de mayoristas superior al 15 % sobre el total de anuncios:

 

  1. en respuesta a Force
    #39
    19/03/13 11:23

    Para sacarle un 20% habría que alquilar el apartamento a unos 1.200 euros al mes, lo cual me parece mucho. No digamos para sacarle un 30% de rentabilidad.

    Y con todo cayendo. Yo de ti, Force, vería alguno de los vídeos de Borja Mateo antes de decidirme a comprar nada. Se buscan muy fácilmente en YouTube solo poniendo su nombre. Especialmente hay uno en TV3 en catalán subtitulado que es muy bueno.

  2. en respuesta a Force
    #38
    19/03/13 11:16

    Gracias Force, Este es el enlace a esa promoción
    Desde luego que con ojos de hoy parece un buen precio pero habría que ver lo que nos parece dentro de un par de años. En cualquier caso ignoro lo que pueda haber de cierto respecto al amigo de Beticus que dice que los alquila a anglosajones con un 20% de rentabilidad. Quizá ese amigo comprara su apartamento a treinta mil euros hace quince años.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #37
    17/03/13 19:34

    No soy muy bueno con los enlaces pero poniendo en el buscador de solvia la provincia de Cádiz y luego San Roque ya nos aparece como oportunidad destacada , promocion alcaidesa suites. Un saludo .

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    #36
    17/03/13 19:31

    Estoy de acuerdo en poner el enlace ......si se compromete a estudiarlo y darme su opinion. Un saludo

  5. en respuesta a Force
    #35
    17/03/13 09:29

    ¿Por qué no nos pones el enlace de la promoción por si a alguno le interesa? Has despertado mi curiosidad

  6. en respuesta a Beticus
    #34
    16/03/13 19:08

    La verdad es que el único impedimento que veo ademas de no conocer la zona son los 1000 km de distancia para poder gestionarlo . Darselo a una agencia para alquilarlo es una opcion pero tampoco tengo a nadie de confianza y luego siempre surgen problemas y no tengo ganas de estar cada dos por tres corriendo para cadiz.
    La promocion vuelve a estar anunciada ,parece ser que no venden tan fácilmente .....pero a mi no me han llamado , si que me llamaron en el mismo día para ver un piso donde yo vivo.
    Si tu amigo compro a precios del 2002 al 2008 y es capaz de sacar un 20% yo le preguntaria si no esta comprando más pisos ahora con estas oportunidades y si la respuesta es "no" pues ya sabes .
    Un saludo

  7. en respuesta a Force
    #33
    11/03/13 14:35

    Posiblemente si estaba cercano a Cádiz y con los servicios que enumeras, se habrán vendido a fondos que saben que le van a sacar bastante rentabilidad vendiéndoselos a ingleses.

    Esa zona es muy demandada por ingleses, con Gibraltar al lado, grandes campos de golf de fama mundial (recordemos Ryder Cup en Valderrama......).

    Tengo un amigo con una aprtamento allí a pie de campo de golf y al lado de la playa que contínuamente tiene su apartamento alquilado a jugadores de golf irlandeses, ingleses y alemanes con unas rentabilidades del 20-30% (o eso dice él).

  8. #32
    25/02/13 23:42

    Buenas noches , a continuacion expongo mi caso:
    Encuentro una promocion obra nueva que me interesa con apartamentos de 2 dor. y pk incluido en cadiz ,con precios a partir de 72.000€ (cerca de la playa , golf, acabados calidad, zonas comunitaria...) vende Solvia. primero llamo a uno de los portales inmobiliarios(la promocion la anuncian varias inmobiliarias en numerosos portales) y el comercial me dice que anuncian las viviendas pero que todavia no les han entrado ,me llamara en unos dias ....aún estoy esperando.
    visto el éxito llamo directamente a Solvia y me dicen que me llamara el comercial de la inmobiliaria que lo tramita en "exclusiva" tambien en unos dias.....aún estoy esperando.
    Al cabo de unos dias veo que los precios anunciados en Solvia para esta promocion aumentan sustancialmente, ¿que opinais? ¿alguien habra conseguido comprar a ese precio ? ¿quieren vender ? ¿a que juegan? .... por último que os parecia esta inversión junto a Sotogrande ¿tiene la zona potencial de revalorizacion ?............ummm!! leyendo "el informe inversius" me temo que mi apartamento se lo ha quedado un Subastero. Muchisimas gracias por su blog , de lo más interesante que he leido en mucho tiempo.

  9. en respuesta a daniki
    #30
    18/02/13 22:25

    y ademas no se venden, son descuentos kaka...

    Mi prueba del algodón: he visitado una de esas paginas de los bancos, y he mirado una zona que me interesa y que hace muchos meses habia mirado, curiosamente los enlaces a cada inmuble estan "morados" lo que significa que esos inmuebles ya los vi entonces, que siguen ahí muchos meses después, y eso que tienen importantes descuentos...

    Puro humo-

  10. #29
    16/02/13 14:11

    Pues yo no encuentro grandes descuentos en las webs de los bancos. Es cierto que anuncian a bombo y platillo descuentos del 40-60% sobre no sé qué precio, porque siguen siendo caros. Caros porque en realidad son invendibles: pisos pequeños, viejos y en zonas malas.
    En cuanto a las ventas de particulares, lo realmente interesante sería conocer el precio de transacción final, es decir, el importe que se firma ante el notario más un 10% aproximado en negro, no el precio de venta anunciado en el portal inmobiliario correspondiente. Hoy por hoy yo diría que estos descuentos podrían rondar el 20% de media.

  11. #28
    16/02/13 12:49

    Inversus, sinceramente ENHORABUENA por el trabajo.

    Y doblemente lo aplaudo porque sé de primera mano el desarrollo que este tipo de tarea supone.

    Saludos!
    Manuel Glez

    subastaFACIL.com

  12. en respuesta a Inversius
    #27
    15/02/13 09:21

    Ahora si me cuadra Inversius. Eres de los mios, la tecnologia y la información a nuestro servicio. Es muy importante saber usarla. Enhorabuena ;) Todo el mundo tiene acceso a ella, y no sabe sacarle todo el proveco que puede. Estaremos en contacto, sin duda.

  13. en respuesta a Franck el Alegre
    #26
    15/02/13 00:31

    Correcto, lo he tenido en cuenta, por otro lado solo se ha tenido en cuenta en los gráficos las poblaciones con suficientes testigos, es obvio, que las zonas adyacentes también estarán tocadas en mayor o menor medida.

  14. en respuesta a lucio2012
    #25
    15/02/13 00:27

    Gracias por las felicitaciones, es cierto que estos canales de banco no dan la información de visitas, contactos y tiempo que lleva el anuncio, pero resulta, que esto caneles vuelcan la misma o parte información en lo canales inmobiliarios generales que si dan estos datos. Hacer la correlación es sencilla pues utilizan mismo número de contacto y anunciante.
    Los datos de precio mayorista, visitas, contactos y tiempo media anuncio es esencial para determinar el precio con bastante exactitud para su venta.
    Recientemente, realicé una valoración a un mayorista (que no he puesto en la lista) en el que le localicé un 20 % de inmuebles de su cartera que no estaba en precio,

  15. en respuesta a Franck el Alegre
    #24
    15/02/13 00:04

    No solo no están bajando los alquileres, sino además sube la prima de riesgo a medida que las tasas de paro van subiendo, en todo caso, por ahora caen mas rapidamente los precios de venta que los alquileres si cogemos de referencia a los mayoristas, si cogemos de referencia a los particulares tienes razón, pero los precios de particulares no son la referencia. Actualmente, los mayoristas tienen rentabilidades medias de alquiler del 4-5 %, creo que las rentabilidades del 10 % maximas encontradas promedio por area son un mal negocio, si veis en el gráfico se concentra donde hay las mayores tasa de paro y por tanto la prima de riesgo es mayor, por lo que no es lo mismo un 10 % en el pais vasco que en Huelva pues las probabilidades de impago son diferentes.
    Algunos analistas pronostican bajadas de mas de un 30-40 %.

  16. en respuesta a lucio2012
    #23
    14/02/13 20:51

    Saber el número de visitas presenciales a los pisos supongo que es imposible, pero las webs guardan la info del número de clics que recibe cada anuncio y bajarse esa info no es nada para un tipo como Inversius. Lisbeth Salander es una tímida estudiante a su lado.

  17. en respuesta a Tristán el subastero
    #22
    14/02/13 20:11

    Buenas Tristan. Me refiero a cómo sabe inversius que banesto ha tenido 341 visitas y oportunidad bancaria 274 visitas. Lo unico que se me ocurre es que haya guardado las estadisticas que te ofrece esta web http://www.trafficestimate.com o http://www.alexa.com/ . Pero saber el numero de visitas fisicas que se han realizado por parte de Banesto para vender pisos es imposible.

  18. en respuesta a Franck el Alegre
    #21
    14/02/13 19:17

    Y la cuota de comunidad (ahora hay que hacer un mantenimiento de la puerta del garaje, ha entrado en vigor una norma para inspeccionar las instalaciones eléctricas, la electricidad sigue su escalada...): subiendo. Y el IBI: subiendo.
    Y la tasa de residuos sólidos urbanos: subiendo.
    Y los valores catastrales (aumenta la imputación de rentas en el IRPF, además de afectar al IBI y a la TRSU): subiendo.
    Y las tasas de desocupación: subiendo.
    Y las tasas de morosidad, incluso para alquilar una plaza de garaje: subiendo.

    Y si compras a un precio "razonable" para el momento actual, de la liquidación complementaria por ITP no te libra nadie. Luego recurre, a ver si te dan la razón.

    Y además, a diferencia de lo que ocurría antes de 2007, sabes que en el momento que quieras poner en el mercado el inmueble, tienes pérdidas garantizadas, y como sigan así las cosas, dentro de diez años, te puedes apuntar un 50% de pérdidas, y a ello súmale el impuesto oculto que es la plusvalía, que encima se calcula sobre el valor catastral del suelo, que es justo lo que acaban de subir con la revisión catastral.

    Comprar para alquilar hoy en día... tirar el dinero.

    Salvo que haya corralito (opción que hoy por hoy descarto), en ese caso los que tengan bienes raíces serán de los poquitos que se salven.

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar