Valorar bien los inmuebles subastados es tan importante como estudiar las cargas o el estado de ocupación

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Hace unas semanas os relataba como me había adjudicado un trastero en Tarancón cuando lo que yo realmente quería comprar era el piso, nuevo a estrenar, que subastaban a la vez. Pues bien, ahora he hablado con la inmobiliaria de referencia de la localidad para ver que hacemos con el maldito trastero, si lo alquilamos, si lo vendemos, si nos olvidamos de él, etc. En fin, que yo en estas lides me dejo aconsejar por los que están en el terreno.

La propietaria de esta inmobiliaria fue la que en su momento me ayudó a valorar la vivienda que se subastaba en la AEAT, llegando a la conclusión de que ese piso no se podría vender por más de 42-45.000 euros. 

En su momento aluciné cuando los de la AEAT me dijeron que el adjudicatario había ofrecido 37.500 euros y pensé que seguramente se trataría de un particular al que le bastaba con ahorrarse unos eurillos para sentirse satisfecho. Allá él si cree que merece la pena el riesgo y la incertidumbre de comprar en subastas a cambio de tan poca chicha.

Pero es que resulta que hoy me he enterado de que no se trataba de un particular, sino de un inversor despistado, por lo visto de Álava, al que se le ha caído el alma a los pies cuando la agente inmobiliaria le ha dicho el precio máximo que podría pedirse por el piso. Por lo visto no acababa de creérselo.

Por cierto, que le han pillado descerrajando el piso, algo que a ser posible hay que hacer con nocturnidad y alevosía, sin que te vea nadie. Menos mal que estamos entre amigos.

En fin, que no me canso de repetir que tan importante como estudiar las cargas o el estado de ocupación de las viviendas subastadas es hacer una correcta valoración económica porque son ya muchos los profesionales con muchos años de mili en las subastas que se han quedado sin liquidez por despistarse precisamente en esto.

Y vosotros... ¿que tal valoráis?

POSTDATA (4 junio): Por cierto, que se me ocurre que si el adjudicatario del piso de Tarancón está interesado en comprar mi trastero, no tiene más que contactar, que yo se lo vendo muuuuuuy barato. Es de sobra sabido que para vender bien un piso tiene que ir acompañado de trastero. De lo contrario la oferta se queda coja.

 

  1. #16
    04/06/14 11:30

    Por cierto, que se me ocurre que si el adjudicatario del piso de Tarancón está interesado en comprar mi trastero, no tiene más que contactar, que yo se lo vendo muuuuuuuy barato. Es de sobra sabido que para vender bien un piso tiene que ir acompañado de trastero. De lo contrario la oferta se queda coja.

  2. en respuesta a Fcalvo
    #14
    30/05/14 21:04

    Haces bien Francisco. "Con las cosas de comer no se juega" y "Por la boca muere el pez".

    Una cosa es advertir de ciertos peligros o ayudar a quienes se han metido en un buen lío y otra cosa es decirles cómo pueden competir más eficazmente con nosotros.

  3. #12
    30/05/14 20:54

    Yo no cuento mis márgenes ni mi sistema de compra ni las estrategias. Algún día, si me sale bien, os comentaré una operación que llevo entre manos en las que el banco concedió un préstamo de 1.000.000,00 de euros y voy a ver si lo compro.
    Por supuesto que si consigo comprarlo contaré solo lo que pueda contar, porque me he dado cuenta que salen muchos copiadores y piensan que todo el monte es orégano y que si una estrategia sale bien siempre tiene que salir bien y resulta que te salen luego competidores que han aprendido de tu experiencia y sin haber hecho ningún esfuerzo luego compiten contigo.
    Así que a partir de ahora contaré lo justico.

  4. #11
    30/05/14 20:42

    A ver una cosa. Cuando yo digo que en subastas se compra mucho más barato que en la calle, naturalmente que no me estoy refiriendo a esas subasta en las que un piso de 30 m2 se lo adjudica el banco a doscientos mil euros porque su deuda era esa. Desde luego que no.

  5. en respuesta a daniki
    #10
    30/05/14 20:02

    Desde mi humilde experiencia he visto que en ocasiones los bancos prefieren rexuperar parte del dinero que no quedarse con la propiedad. Yo he llegado a ver descuentos del 50% aunque no es lo más frecuente

  6. en respuesta a tirikos
    #9
    30/05/14 14:32

    Hay cientos de casos de esos que comentas. Las tasaciones para subasta están infladísimas derivado de la burbuja inmobiliaria que hemos padecido. Estas subastas no interesan porque, como bien dices, en la calle encuentras cosas a mucho mejor precio, y lo que reclama el ejecutante es mucho más de lo que se podría encontrar esa finca en cualquier portal inmobiliario. Hay un 5-10% de subastas que sí pueden ser interesantes.

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    #8
    30/05/14 13:20

    ok es que como esta el patio ahora pense que se daban mas casos de esos

  8. en respuesta a tirikos
    #7
    30/05/14 13:17

    En la calle, buscando mucho y apretando al vendedor, a veces (pocas) se puede comprar muy barato. Pero nunca tan barato como en las subastas.

  9. #6
    30/05/14 13:14

    hola Tristan
    nunca te ha pasado que a veces venden un inmueble y sale mas barato en la calle que en la subastas?

  10. en respuesta a Andresgmendoza
    #5
    30/05/14 10:59

    Actualmente hay mucho miedo por los daños sufridos en el pasado reciente por lo que se está comprando con un 40% de rebaja respecto al precio estimado de venta. Pero esto varía mucho entre las grandes ciudades, en las que la competencia es mayor y las pequeñas localidades donde hay menos subasteros.

    Para que te hagas una idea, en los años de máxima competencia (2000-2006), a veces en Madrid no podías esperar ahorrarte ni siquiera un 15-20% respecto al valor estimado de venta.

    Ahora es otra cosa

  11. en respuesta a Tristán el subastero
    #4
    30/05/14 10:51

    Bueno, no creo que sea una cuenta demasiado complicada: Margen de beneficio+posibles imprevistos+...

    Supongo que debeis ir MUY holgados en cuanto al precio de mercado para que entreis en una subasta (o eso, o teneis un cliente interesado por temas personales). Como dice mfmelo, para comprar a precio de mercado no hace falta complicarse tanto.

    El tema sería, cuanto por debajo del precio de mercado? un 30% es mucho, es poco?

  12. en respuesta a Andresgmendoza
    #3
    30/05/14 10:44

    Jejeje Andrés, eso se da por supuesto.

    Pero no es lo mismo tasar el valor que tiene una propiedad inmobiliaria, que es lo que supongo que haces tú, que averiguar a cuánto puedes vender un bien en un par de meses, que es lo que necesitamos saber los inversores que compramos solo para especular.

  13. #2
    30/05/14 10:35

    Espero que bien, porque me dedico a ello!

  14. #1
    29/05/14 20:42

    Estimado Tristán, yo valoro de la forma siguiente: la vivienda, solar, local, inmueble en general, maquinaria, joyas, oro, plata y otros metales, coches, maquinaria de obras públicas, etc., ya que para el que no lo sepa en subasta se puede comprar y vender de todo, miro el precio de la calle o mercado y compro si o si en el 20% como máximo, lo demás a esperar que ya se venderá; que no me lo adjudico, pues mejor, ese dinero para otro lote y si no para otro. Para comprar a precio de calle no me hace falta esperar tanto y encontrarme lo que compro muchas veces en el estado en que se encuentran. Luego viene el pago de impuestos, cancelaciones registrales, remosión en caso de máquinaria y otros muchos gastos, por lo que lo que pensabas que era un chollo a veces no lo es tanto y tienes que vender al 50% de lo que tasó el organismo al que compraste.

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