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Cargas preferentes en subastas judiciales

En el sistema legal español existe el principio básico de que tras la subasta judicial forzosa de una vivienda se produzca la cancelación registral del derecho del ejecutante (embargo o hipoteca) y de todas las cargas o gravámenes posteriores a la fecha de inscripción de dicho derecho del ejecutante.

Es decir, que tras la subasta el juez debe ordenar al registrador que cancele la carga ejecutada en la misma y todas las que sean posteriores.

Pero las cargas anteriores no se tocan y el adjudicatario debe pagarlas.

Hoy el post va a ser un ladrillo demasiado técnico. Ahorrároslo si podéis. De hecho la imagen, que no tiene ninguna relación con el contenido, la he escogido solo para hacerme perdonar la barrila.

El problema que voy a tratar en el artículo de hoy no es el de las cargas anteriores, que son tan sencillas de ver como mirar un reloj y comprobar la diferencia entre el "antes" y el "después", sino el de las CARGAS PREFERENTES.

Existe una gran confusión acerca de las cargas preferentes en las subastas judiciales, de las que ya comenté algo en los albores del blog, cuando aún era un bisoño bloguero. Hoy voy a tratar de centrar un poco más el asunto porque aún hay mucha gente acongojada por embargos posteriores a los que consideran preferentes por el simple hecho de ser de organismos de la Administración como hacienda o la Seguridad Social.

Lo más importante que hay que saber es que solo nos deben meter miedo, y no demasiado, los embargos por deudas del IBI o por deudas de la comunidad de propietarios, que son los únicos capaces de obligarnos a aflojar el bolsillo. El resto de cargas con preferencia, como las derivadas del salario de trabajadores, los derechos de explotación de autor o las cuotas a la Seguridad Social, no nos afectan a los adjudicatarios, sino que su preferencia debe substanciarse en una Tercería de Mejor Derecho en la que le disputarán el derecho a cobrar antes al acreedor que originó la subasta. Pero finalmente solo cobrarán del dinero recaudado en la subasta y no de nuestros bolsillos. Nada de qué preocuparse entonces.

Respecto a las deudas de comunidad, todos sabemos que solo nos pueden cobrar las correspondientes al año en curso (fecha del Decreto de Adjudicación) y al año anterior (actualmente 3 años anteriores). Incluso hay subasteros que hacen este cálculo teniendo en cuenta la fecha de la Posesión efectiva del inmueble en vez de la del Decreto y parece que les ha salido bien y lo han avalado los jueces. Habrá que probarlo.

Hoy (octubre de 2014) esto ha cambiado y ahora nos pueden reclamar el pago de las deudas de comunidad del año en curso y de los 3 años anteriores.

Hay más dudas en cuanto a las deudas del IBI, respecto a las cuales el par de ocasiones en que me he visto obligado a pagar más recibos que los del año en curso y el año anterior porque me embargaron la cuenta corriente, en ambas ocasiones recurrí al Tribunal Económico Administrativo y gané el recurso, debiendo los municipios reintegrarme la pasta con intereses.

Sin embargo me consta que hay asesores fiscales y abogados que dicen que eso es imposible y que los recibos de IBI con que te pueden enmarronar son al menos cuatro o cinco. Qué barbaridad, pero si hay gente que dice que es así, será porque les ha pasado. QUIEN TENGA OPINIÓN AL RESPECTO QUE LA MANIFIESTE EN LOS COMENTARIOS.

Actualmente (octubre de 2014) ya está más que claro que los ayuntamientos pueden reclamar al nuevo propietario todos los recibos de IBI que no hayan prescrito.

Ahora bien, hace unos días llegó a mis manos un escrito jurídico muy interesante que trataba de qué pasaba cuando las deudas de comunidad o de IBI se han materializado en anotaciones preventivas de embargo. En tal caso, adquieren inmediatamente el máximo rango registral y, aunque sean de fecha posterior a la de la inscripción ejecutada, los Mandamientos de Cancelación de Cargas no les afectan, quedando subsistentes tras la subasta. Incluso el escrito que hoy os aporto va aún más lejos, llegando a conclusiones ciertamente turbadoras y, a mi entender, imposibles. Ahí va:

CARGAS PREFERENTES NO VINCULADAS A LA FECHA DEL ASIENTO REGISTRAL

Si hubiera que atender exclusivamente a lo dispuesto en los preceptos de la LEC el orden entre los embargos (y demás cargas inscritas o anotadas) vendría determinado siempre por la fecha de los correspondientes asientos registrales. Hay, sin embargo, otros preceptos dispersos en el ordenamiento jurídico que, en relación con determinadas cargas, pueden implicar alteraciones de ese criterio rígidamente temporal. Se encuentran en este caso los créditos del Estado, las Provincias o los Municipios por tributos que graven periódi­camente los bienes o derechos inscribibles en un registro público (arts. 73 LGT, 35 RGR, 194 LH y 270, 271 RH), así como los créditos de las comunidades de propiedad hori­zontal por la contribución de cada copropietario a los gastos comunes (art. 9.1,e) LPH).

A este respecto, lo primero que hay que señalar es que se trata de créditos que gozan de un especial privilegio sobre los inmuebles a que se refiera la deuda tributaria o la de gastos de comunidad. Con referencia a los créditos de la Hacienda Pública, el privilegio resulta de lo dispuesto en el art. 1923.1º del Código Civil y, en lo que atañe a los créditos de las comunidades de propietarios, del párrafo segundo del art. 9.1.e) de la LPH. Ahora bien, estas preferencias, por sí solas, no justifican ninguna alteración del lugar que corresponde a las anotaciones que se practiquen en virtud de los créditos que nos ocupan; su virtualidad se desenvolvería en el marco de las preferencias entre créditos y tendrían que hacerse valer, en su caso, mediante la tercería de mejor derecho, si el inmueble se encontrase en trance de ser enajenado en otra ejecución en virtud de un gravamen anterior. Por otro lado, si el bien se enajenase en la ejecución que se siga para la efectividad de los créditos tributarios o de comunidad, el privilegio creditual no justificaría una pretensión de que se cancelen gravámenes registralmente anteriores.

La protección que la Ley dispensa a estos créditos no se agota, sin embargo, en el especial privilegio que se les concede en el ámbito de la prelación de créditos. A este respecto, conviene reparar en que la ley los declara preferentes, no sólo respecto de otros acreedores, sino también respecto de los adquirentes de la finca gravada. Así, en relación con los créditos tributarios que graven periódicamente inmuebles o derechos inscribibles, el art. 78 LGT les atribuye “preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente”; el art. 35.1 de la misma Ley dice que “la Hacienda Pública tendrá preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente”; el art. 194 LH, con referencia a los mismos créditos, habla de “preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente”; el art. 271 RH, finalmente, insiste también en la “prelación sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente”. En cuanto a los créditos derivados de cuotas impagadas en comunidades de propiedad horizontal, el art. 9.1.e) LPH tampoco deja lugar a dudas, al afirmar expresamente que “el adquirente responde” de esas deudas.

La preferencia, en lo que atañe a los adquirentes, sólo puede significar que éstos deben soportar que la finca de su propiedad se venda en ejecución por las deudas tributarias o de comunidad -no sólo las suyas, sino también las del anterior titular- correspondientes “al año natural en que se ejercita la acción administrativa de cobro y al inmediato anterior” (art. 35 RGR) o “a la anualidad en que tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior” (art. 9.1,e) LPH). Decir esto es lo mismo que decir que el adquirente se subroga en la responsabilidad que deriva de esas deudas o, en definitiva, que la afección del inmueble en garantía de esas deudas subsiste tras la enajenación forzosa, y subsiste con independencia de que la deuda tributaria o de comunidad haya dado lugar o no a una anotación de embargo en el Registro de la Propiedad y, en su caso, con independencia de que la anotación que asegure esas deudas sea anterior o posterior al gravamen que haya motivado la enajenación.

Conviene reparar, sin embargo, en que la circunstancia de que la responsabilidad derivada de las deudas que nos ocupan se pueda hacer efectiva sobre el inmueble aun después de que éste sea transmitido a un tercero tampoco implica necesariamente una alteración en la ordenación de las diversas anotaciones de embargo (y demás cargas) que recaigan sobre el inmueble. Desde esta perspectiva, lo único que exigen las normas que nos ocupan es que cualquier adquirente del inmueble, incluso aquellos que adquieran en virtud de una carga asentada en el Registro con fecha anterior a las anotaciones por créditos tributarios o de comunidad, sigan respondiendo, con el inmueble, de las deudas que nos ocupan.

Es preciso profundizar en el régimen especial de los créditos de la Hacienda Pública o de las comunidades de propiedad horizontal, para comprobar hasta qué punto la particularidad de la subsistencia de la responsabilidad en caso de transmisión del inmueble altera o no el orden entre las anotaciones de embargo.

Los créditos de la Hacienda Pública derivados de los impuestos que gravan periódicamente los inmuebles, tienen, además del privilegio creditual y de la subsistencia tras la enajenación del inmueble, una característica adicional: se encuentran asegurados por una llamada “hipoteca legal tácita” que es, por expresa disposición legal y sin necesidad de constancia registral alguna, de rango registral preferente a cualquier otra carga inscrita o anotada que pese sobre el inmueble a que se refiera la deuda tributaria. Esta peculiar garantía hipotecaria se entiende derivada de lo dispuesto en el art. 194 LH, expresándose sus consecuencias en los arts. 271 RH y 35 RGR.

Partiendo de esa “hipoteca legal tácita” que garantiza los créditos que nos ocupan, se viene entendiendo que, en caso de que la “hipoteca” se encuentre exteriorizada por medio de una anotación de embargo (cfr. art. 35.3 RGR), la anotación tiene, por definición, el rango registral de primera hipoteca, sea cual sea la fecha en que se haya hecho constar en el Registro[24], lo que implica, por tanto que nos encontramos, sin duda, ante un supuesto excepcional en que una anotación que consta en asiento registral de fecha posterior se antepone registralmente a las anotaciones y demás cargas de fecha anterior.

Consecuencia natural de esta alteración del orden de las cargas basado en la fecha del asiento registral es que, enajenado el inmueble en virtud de un gravamen de fecha anterior, la anotación de embargo en favor de la Hacienda pública, aun siendo de fecha posterior, subsistirá y no será cancelada[25]. Sería comprensible también, desde este planteamiento, que, una vez enajenado el inmueble en virtud de una anotación de embargo que exteriorice la “hipoteca legal tácita”, y dado el rango registral de ésta que, por definición, es siempre el de primera hipoteca que se antepone a cualquier otra carga que pese sobre el inmueble, hubiera que cancelar no sólo las cargas que consten en asientos posteriores a la anotación en cuestión, sino también las que se hubieran efectuado en asientos de fecha anterior.

No obstante, la legislación tributaria parece querer evitar una consecuencia tan drástica y aporta una solución más matizada, al menos para los casos en que el Estado se adjudique el inmueble para pago de su crédito. Así resulta de lo que disponen los arts. 158 y 159 RGR, de los que resulta, en síntesis, un sistema de reducción de la cifra de responsabilidad de las cargas anteriores hasta el valor de la deuda tributaria, lo que permite la subsistencia de cargas en la medida en que el valor de tasación del inmueble exceda del importe de la deuda tributaria[26]. De este sistema puede resultar que, finalmente, no se cancele ninguna carga anterior a la anotación de embargo, que no se cancelen todas, que alguna sólo experimente una reducción de la cifra de responsabilidad, sin llegar a ser cancelada o también, en función del importe de la deuda y el valor de tasación del inmueble, que todas las cargas anteriores hayan de ser canceladas.

En el caso de los créditos de la comunidad de propietarios conviene distinguir según que la anotación se haya practicado en un procedimiento de ejecución frente al copropietario moroso o en una ejecución que se siga frente al adquirente para hacer efectiva la responsabilidad de éste a la que se refiere el tercer párrafo del art. 9.1.e) LPH. El párrafo tercero del art. 9.1,e) LPH establece, ciertamente una afección legal del inmueble, pero esta afección opera únicamente en garantía de la responsabilidad del adquirente por las deudas de comunidad del transmitente; por tanto, si se reclaman las cuotas impagadas al copropietario moroso no existe afección legal, que sólo nace cuando la vivienda o local se transmite y produce sus efectos en las reclamaciones frente al adquirente.

Según esto, si se despachó la ejecución frente al copropietario moroso, anotándose el embargo de la vivienda o local, no tiene por qué alterarse el orden de preferencia de los embargos y demás cargas que consten en el Registro. En consecuencia, la enajenación forzosa en virtud de un gravamen anterior daría lugar a la cancelación de la anotación de la comunidad, ya que ésta no dispone de una afección legal de rango registral preferente, sino de un simple privilegio creditual que podría haber ejercitado mediante tercería de mejor derecho en la ejecución en que se enajena el inmueble.Por otro lado, si la comunidad no hace valer oportunamente, mediante tercería de mejor derecho, el privilegio de su crédito y opta, por el contrario, por enajenar el inmueble en virtud del embargo que haya obtenido en su ejecución, el bien se venderá gravado con las cargas anteriores, que subsistirán después de la enajenación.

Que la anotación de embargo de la comunidad pueda ser cancelada si el bien se enajena en virtud de una carga anterior no implica que el adquirente no quede sujeto a la responsabilidad establecida en el párrafo tercero del art. 9.1,e) LPH. Lo que sucede es que esa responsabilidad no deriva de la subsistencia del embargo que se hubiese trabado en la ejecución despachada frente al transmitente, sino de la afección real que nace, ex lege, en el momento de la transmisión. Esta afección permite que después de la cancelación de la anotación obtenida frente al copropietario moroso, la comunidad pueda dirigir su acción frente al adquirente del inmueble. En este caso, la reclamación sí se basaría en una afección legal a la que puede atribuirse rango registral preferente respecto de cualquier otra carga constituida por el adquirente, con la consiguiente alteración del normal orden de las cargas basado en la fecha de su constancia registral.En efecto, la eventual enajenación de la finca en virtud de un gravamen constituido por el adquirente de fecha anterior a la anotación del embargo trabado por la comunidad dejaría subsistente esta anotación y la enajenación en virtud de la anotación que exteriorice la afección legal del inmueble al crédito de la comunidad supondría la cancelación de las cargas constituidas por el adquirente, aunque constaran en asientos de fecha anterior.

Es importante retener, en cualquier caso, que tanto si se cancelan como si no se cancelan las anotaciones posteriores que aseguren los créditos que nos ocupan, lo cierto es que el adquirente del inmueble queda subrogado en la responsabilidad derivada del impago de las correspondientes deudas, lo que genera una incertidumbre que incide negativamente pero que no conviene exagerar pues hay que tener presente que las deudas a que nos estamos refiriendo, limitadas como máximo, a dos anualidades, no suelen ascender a importes elevados, al menos en relación con el valor del inmueble.

Completamente distinto es el caso de los créditos salariales "super­privilegiados" a que se refiere el art. 32.1 ET. Según este precepto, "los créditos por salarios por los últimos treinta días de trabajo y en cuantía que no supere el doble del salario míni­mo interprofesional, gozarán de preferencia sobre cualquier otro crédito, aunque éste se encuentre garantizado por prenda o hipoteca".

Lo primero que hay que subrayar es que esta preferencia no se proyecta sobre ningún bien en concreto del deudor (el empleador), luego difícilmente puede traducirse en una pretensión de subsistencia ante la venta en ejecución de un determinado inmueble. El problema quedaría circunscrito, por un lado, a los casos en que se enajenara un inmueble en virtud de una anotación, existiendo otra anotación posterior derivada de una ejecución laboral en reclamación de créditos salariales “superprivilegiados” y, por otro, a los casos en que una anotación por créditos salariales superprivilegiados diera lugar a la enajenación de un inmueble sobre el que pesen cargas registralmente anteriores a dicha anotación.

Con referencia a los primeros supuestos podría plantearse si el “superprivilegio” en cuestión ha de traducirse en la subsistencia de la anotación posterior por créditos salariales siempre que el inmueble se enajene en virtud de un embargo anotado antes; y, en relación con los casos mencionados en segundo lugar, si el “superprivilegio” que nos ocupa ha de determinar la cancelación de los gravámenes anteriores. Y la respuesta a ambas cuestiones ha de ser contundentemente negativa. A diferencia de lo que sucede con los preceptos que regulan las preferencias de la Hacienda Pública y de las comunidades de propietarios, el art. 32 ET ni afecta ningún bien concreto del deudor en garantía de los créditos salariales superprivilegiados, ni menos aún proporciona sustento a eventuales pretensiones de subsistencia de una anotación posterior tras la enajenación en virtud de un embargo anotado con anterioridad[30] o de cancelación de cargas anteriores cuando un inmueble se enajene en virtud de una anotación por créditos salariales[31]. Lo que el art. 32.1 establece es un privilegio que opera en el plano de las preferencias entre créditos y que no juega papel alguno en el terreno de la ordenación legal de los embargos. Esto no significa, ni mucho menos, privar de eficacia al privilegio que nos ocupa; se trata, simplemente, de que este privilegio tendrá que hacerse valer, como todos los de su clase, a través del cauce apropiado que es la tercería de mejor derecho.

 
POSTDATA (6-oct-14):
Han transcurrido más de dos años y medio desde que escribi este artículo y observo con gran placer que su contenido está plenamente vigente. Ha habido algunos cambios legislativos en el negocio de las subastas judiciales, pero ninguno ha afectado la forma de contabilizar las cargas registrales anteriores.
 
Sin embargo respecto a otras afecciones reales que afectan a la compra de viviendas sí que ha habido algunos cambios. Por ejemplo de las cuatro últimas cuotas del IBI ya no nos salva nadie. Si el ayuntamiento las reclama no hay más remedio que pagarlas.
 
Aquí lo explico con mucho detalle:
 
 
Y también aquí, aunque de forma un poco más erudita (y rollo):
 
 
De hecho ya es costumbre en las notarías avisar al vendedor de que debe llevar los cuatro últimos recibos de IBI si quiere formalizar la escritura de compraventa. Todavía no es que lo exijan en todas las notarías, pero ya empiezan a hacerlo.
 
También han cambiado las cosas respecto a las deudas de comunidad, pues el gobierno cambió en julio de 2013 el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad horizontal y ahora ya no hay que pagar el año en curso y el año anterior, sino el año en curso y los tres años anteriores. 
 
Sí señor, las cosas se han puesto difíciles en ese terreno.
 
Todo lo que tiene que ver con las cargas que hay que pagar tras la adjudicación en una subasta judicial lo explico con detalle en mi nueva web Subastanomics en este detallado artículo:
 
Las cargas preferentes en las subastas judiciales
 
Allí os espero a todos.

 

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  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #80
    09/02/17 16:47

    Gracias Tristán. Uno va aprendiendo de los errores.

    Y entonces entiendo que cuando vas a firmar la venta, el notario dejará claro que hay recibos pendientes de IBI por pagar y que el vendedor será el responsable de pagarlos en caso de que reclamen, (algo contrario a lo estipulado legalmente en las compraventas). Y santas pascuas. El comprador está de acuerdo y no hay más problemas. Pues que bien. No sabía yo que eso podía hacerse así y que la gente compraba con esa deuda ahí latente. Pues nada no pienso pagar ni un solo recibo de IBI atrasado y a ver qué pasa con la venta.

    Saludos!!!

  2. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #79
    09/02/17 16:42

    Sí, no todos los notarios los están reclamando. Pero a veces no los reclama el notario pero es el banco que le va a prestar el dinero a tu comprador quien te exige que aportes los recibos pagados. Ahora bien, no hay que pagarlos por si acaso te lo exigen sino que simplemente hay que estar preparado para ese inconveniente y, de producirse, sacar los recibos y decir que no están pagados pero que te lo descuenten del precio. O salir pitando y pedir que te esperen o que se retrase la firma hasta el día siguiente.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #78
    09/02/17 16:36

    Ok, pués era lo que pensaba. Pero como en tu post decias que cada vez mas los notarios reclamaban los últimos 4 años del IBI, pensé que venía respaldado por alguna ley, sino es así, bueno es saberlo.

    Cito textualmente, lo que leí en tu post (para que puedas comprobar que si que te leo
    antes de preguntar 😉)

    "Sin embargo respecto a otras afecciones reales que afectan a la compra de viviendas sí que ha habido algunos cambios. Por ejemplo de las cuatro últimas cuotas del IBI ya no nos salva nadie. Si el ayuntamiento las reclama no hay más remedio que pagarlas"

    De hecho ya es costumbre en las notarías avisar al vendedor de que debe llevar los cuatro últimos recibos de IBI si quiere formalizar la escritura de compraventa.

    Saludos

  4. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #77
    09/02/17 16:21

    Lo del año en curso y los tres años anteriores no tiene nada que ver con el IBI sino con la Ley de Propiedad Horizontal y las deudas de comunidad (artículo 9.1).

    Respecto al IBI, la Hipoteca legal Tácita es el año en curso y el año anterior, pero los recibos que el ayuntamiento te puede reclamar son todos los que no hayan prescrito, teniendo en cuenta que los recibos de IBI, como cualquier deuda con hacienda, prescriben a los cuatro años desde el 31 de diciembre del año de su emisión.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #76
    09/02/17 13:22

    Tristán, he leído varias veces cada uno de los posts. Había un post sobre éste asunto en subastanomics en el cual supongo estaría la respuesta a mi pregunta concreta, pero que, como bien sabes no se puede entrar.

    Es por lo que insisto, en la Ley Hipotecaria, Decreto 8 Febrero 1946, artículo 194, aparece año en curso y año anterior (dicho artículo lo mencionas en tu post). Es por lo que preguntaba si hay alguna actualización, o hay alguna otra ley en la que se refleje que el IBI hay que pagar el año en curso y los 3 ANTERIORES.

    Saludos.

  6. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #75
    09/02/17 11:46

    Nuva12, seguro que mfmelo te responde en cuanto tenga un rato tranquilo frente al ordenador. Pero mientras tanto, ¿por qué no aprovechas para echarle un vistazo al post y a los comentarios? No se, quizás aprendas algo.

    Además, aquí en Rankia y en Subastanomics he publicado varios post sobre los recibos atrasados de IBI.

    Probablemente su lectura sea tediosa y seguramente sea más sencillo preguntarle a mfmelo, pero estoy convencido de que solo lo aprenderás si lo lees por ti misma.

  7. en respuesta a albertco
    -
    Top 100
    #74
    09/02/17 11:41

    Si en el ayuntamiento de Madrid te han dicho eso es que has cometido el error de preguntarles.

    Inmenso error. En este ayuntamiento son muy incompetentes y si no les hubieras consultado, ellos jamás te hubieran contactado para reclamarte nada. A mi nunca me han reclamado nada. Jamás de los jamases.

  8. en respuesta a Nuva12
    -
    #73
    09/02/17 11:33

    Si te lees al detalle el post de Tristan "¿Cuantos recibos de IBI atrasados hay que pagar?" indica todas las leyes que se aplican al respecto de los IBI atrasados.
    Es obvio que este tema es una locura y que cada uno lo interpreta a su manera y ni los abogados saben que hacer al respecto.
    Yo estoy ahora con ese dilema y eso de que los recibos de IBI prescriben a los cuatro años, (ja,ja,ja) habría que sacarle mas punta al tema de las prescripciones ya que en el ayuntamiento de Madrid a mi me han dicho que el plazo de prescripción se paraliza una vez el IBI atrasado es reclamado al deudor con lo que recibos de IBI del 2011 me dicen que no están prescritos y que los tengo que pagar. ¿será verdad, será mentira? ¿como averiguo si el recibo ya esta prescrito y el ayuntamiento me la quiere colar para que pague?
    Mi humilde opinión de novato en las subastas es que al final todos tenemos que pagar los IBIs atrasados si lo que queremos es vender como creo que es lo que hacemos la mayoría. Otra cosa es si la vivienda te la vas a quedar.

    Saludos!!

  9. #72
    09/02/17 10:30

    Cual es la ley y artículo que regula los 3 años + año en curso del IBI?

    Estaba viendo la Ley Hipotecaria, Texto refundido según Decreto 8 Febrero 1946; Artículo 194, y aparece año en curso y año anterior.

    No sé si es que no he encontrado la versión actualizada o que?

    Saludos,

  10. en respuesta a Juan1980
    -
    #71
    05/11/16 23:10

    Yo he tenido negocios varios y artículos de representación a miles. Si en alguno no trabajo con márgenes bestiales, no se que me pasa que me arruino. Yo hasta hace unos 8 años fumaba, pues ya ni eso, no gasto en nada, cuando quiero beber y comer a lo grande espero a una celebración familiar (bautizo, boda, comunión, cumpleaños, etc) pero como cada día mis obsequios y presentes son más ridículos, pues cada vez me invitan menos, ya que les cuesto más. Todo esto viene a que no soy persona despilfarradora, ni gastosa, pero he tenido la desgracia de que mis padres los pobres eran unos tiesos económicos y por tanto tengo que currar más que el que lo ha heredado. No me quejo, a ellos les pasó lo mismo, pero intento que a mis hijos y nietos les vaya mejor o al menos empiecen con algún capital mayor del que me dieron en herencia mis padres después de trabajar un montón y un montón de años, la herencia que me dejaron se resume en: 00 Ptas de capital y te hemos enseñado a trabajar y además tienes mucha experiencia, así que búscate la vida.
    Sé, me he dado cuenta con el tiempo, que ya no seré Carlos Slim, ni Bill Gate, ni Amancio Ortega, etc, pero nunca dejé de intentarlo y en ello sigo. Si trabajo con márgenes bajos y no soy muy previsor, no es que sea como los nombrados es que voy a ser otro indigente más.
    MÁRGENES GRANDES, HOY TE LO QUEDAS TÚ Y MAÑANA SERÁ OTRO. Si no amenazo con contar la historia de la batalla del gitano y el payo.
    Saludos y hoy vengo de dos bautizos, mañana no como, ni bebo, con lo engullido hoy tengo para tres días y es que hay que aprovechar lo que la vida te ofrece, pero no estar conforme, hay que pedirse más a uno mismo.

  11. en respuesta a Juan1980
    -
    Top 100
    #70
    05/11/16 20:14

    En realidad no si lo calculas con todos los gastos y descontando los meses que el piso está vacío y las comisiones a la agencia por buscarle inquilino.

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Top 10
    #69
    05/11/16 19:43

    Pero no se refiere a activos que tengan riesgo, como un piso adjudicado en subasta y que no se pueda ver antes y cuyo estado desconocemos, sino a una propiedad que se adquiera en el mercado. Y en realidad el alquiler podría subir con el tiempo, con el cual el retorno sobre la inversión inicial sería mayor. Es una fórmula para obtener un precio medio orientativo y tener una referencia para ver, en relación a los alquileres que se pagan, si el precio al que se oferta un piso a la venta es caro.

    En Madrid capital por ejemplo la gran mayoría de los pisos que se ofrecen a la venta están por encima o muy por encima del precio que marca esa cuenta, en relación al alquiler que se puede obtener por ellos.

  13. en respuesta a Juan1980
    -
    Top 100
    #68
    05/11/16 12:51

    Vaya full de Estambul.

    Con esa rentabilidad mfmelo y yo preferimos irnos al parque a echarle miguitas a los pájaros en vez de estar al pie del cañon aguantando las malas caras de los empleados judiciales.

  14. en respuesta a mfmelo
    -
    Top 10
    #67
    05/11/16 12:42

    Tendré que invitarte a comer en un sitio bueno un día que vaya por Sevilla :-)

    Estoy ahora con un libro de economía con estadísticas sobre las tasas medias de retorno de distintos activos, bolsa, el mercado de alquiler de vivienda etc Una fórmula que parece funcionar es que el precio óptimo de una vivienda serían las rentas anuales del alquiler multiplicadas por 20. La tasa de retorno media que estima este economista para vivienda es el 5% y para bolsa el 8%, datos que cuadran bastante con mi (limitada) experiencia.

    Crees que son realistas esas estimaciones sobre rentabilidad y esa fórmula de multiplicar el alquiler anual del año en que compras por 20 para obtener el precio?

    Saludos!

  15. en respuesta a Juan1980
    -
    #66
    04/11/16 21:47

    No problem.
    ¿La factura se la paso, como es habitual a Tristán o te la invío a tí?, no demores la respuesta porque estoy corto, corto, corto de cash.
    Saludos

  16. en respuesta a mfmelo
    -
    Top 10
    #65
    04/11/16 21:40

    Muchísimas gracias mfmelo! Saludos!

  17. en respuesta a Juan1980
    -
    #64
    04/11/16 21:02

    NO JUAN, NO HAS DADO NI UNA.
    Cargas imprevistas pueden ser: ccpp 3 años atrás y lo que vaya corriendo del año que te lo adjudicas.
    IBI. es posible que los tenga atrasados, pero yo jamás los he pagado, no están puestos a mi nombre, es más vendo esa finca con un recibo impagado y a menos que el señor notario se meta en cosas que no son de su incumbencia, se escritura y ya está. Mentira si he pagado este año 2.016 unos atrasos de IBI de un piso por +-3.200 €, porque el notario a la hora de firmar le dijo a su amigo el comprador que tenía recibos impagados por ese importe (a nombre de antigua propietaria) pero creo que fue una jugarreta, ya que recientemente he mirado las deudas de esa familia en IBIS y están todos sin pagar (notario H..O P..A.) la venta esta me reportó unos beneficios tremendos, así que decidí hacerle una transferencia bancaria desde la misma notaría.
    En una subasta jamás te harán una complementaria o paralela la hacienda autonómica, ya que el que vende a través de subasta es un federatario/a público (equivalente a notario) y él da fé que es el máximo precio obtenido y por consiguiente no vale más. No hay complementaria, aunque este tasado por hacienda en 1.000.000 € y tu lo consigas en 5.000 €.
    No, la nota simple la puedes sacar cuando quieras, aunque entre una carga hasta que se celebre la subasta, esa será cancelada por la propia emisión del mandamiento de cancelacion emitido por quien te vende (TGSS, AEAT, JUZGADOS, ETC).
    Es muy raro pero la única carga que le podría entrar como preferente a un embargo es por deudas a los trabajadores, pero olvida esto último, yo jamás he tenido una.
    Si la TGSS, dice libre de cargas es libre de cargas, no le des más vueltas, este organismo es muy serio y hace las cosas muy bien, los juzgados por el contrario son nefastos y raro es que hagan algo bien y sobre todo a "tiempo"
    Saludos otoñales.

  18. en respuesta a mfmelo
    -
    Top 10
    #63
    04/11/16 20:01

    Muy buenas! Entonces si he entendido bien el artículo de Tristán (me lo he leído dos veces pero no sé si lo he asimilado todo) en una subasta de la TGSS por ejemplo, si se presenta como "libre de cargas", como gastos "imprevistos" a sumarle al importe de la adjudicación tendríamos IBI de los últimos 4 años como máximo, CCPP de 4 años como máximo, y supongo que hacienda también puede hacer una complementaria por el importe que ellos le asignen a la finca no? Es decir, si la adjudicación es en 50.000 hacienda puede decir que la finca vale 80.000 y liquidarte ITPAJD por la diferencia verdad?

    La nota simple supongo que sería conveniente sacarla a última hora para tener la información más actual. Si la finca está libre de cargas hipotecarias por ahí no hay peligro de cargas preferentes pero.. podría entrarle a última hora una embargo de la AEAT que tuviera carácter preferente al embargo que ejecuta la TGSS?

    Básicamente no soy consciente de si existe o no algún tipo de eventualidad en forma de carga preferente que pueda entrar a última hora en una subasta de la TGSS que se presente como libre de cargas.

    Saludos!

  19. en respuesta a mfmelo
    -
    #62
    25/10/16 12:27

    Pues bueno es saberlo, muchas gracias...

  20. en respuesta a chustazo
    -
    #61
    25/10/16 12:01

    Lo que he dicho antes del recurso me sirve y me lo admiten para la Hacienda territorial, pero ese argumento no me vale para la CCPP. El periodo válido para ellos es decreto de remate, ni la fecha del testimonio del decreto, la única que admiten es la fecha del decreto de remate. Te digo todo esto porque son ya muchas veces y muchas peleas con las CCPP. y ahí yo no recurro a nada, ya que en los tribunales perderás y siempre ganan las CCPP.
    Saludos.


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