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Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Cargas preferentes en subastas judiciales

En el sistema legal español existe el principio básico de que tras la subasta judicial forzosa de una vivienda se produzca la cancelación registral del derecho del ejecutante (embargo o hipoteca) y de todas las cargas o gravámenes posteriores a la fecha de inscripción de dicho derecho del ejecutante.

Es decir, que tras la subasta el juez debe ordenar al registrador que cancele la carga ejecutada en la misma y todas las que sean posteriores.

Pero las cargas anteriores no se tocan y el adjudicatario debe pagarlas.

Hoy el post va a ser un ladrillo demasiado técnico. Ahorrároslo si podéis. De hecho la imagen, que no tiene ninguna relación con el contenido, la he escogido solo para hacerme perdonar la barrila.

El problema que voy a tratar en el artículo de hoy no es el de las cargas anteriores, que son tan sencillas de ver como mirar un reloj y comprobar la diferencia entre el "antes" y el "después", sino el de las CARGAS PREFERENTES.

Existe una gran confusión acerca de las cargas preferentes en las subastas judiciales, de las que ya comenté algo en los albores del blog, cuando aún era un bisoño bloguero. Hoy voy a tratar de centrar un poco más el asunto porque aún hay mucha gente acongojada por embargos posteriores a los que consideran preferentes por el simple hecho de ser de organismos de la Administración como hacienda o la Seguridad Social.

Lo más importante que hay que saber es que solo nos deben meter miedo, y no demasiado, los embargos por deudas del IBI o por deudas de la comunidad de propietarios, que son los únicos capaces de obligarnos a aflojar el bolsillo. El resto de cargas con preferencia, como las derivadas del salario de trabajadores, los derechos de explotación de autor o las cuotas a la Seguridad Social, no nos afectan a los adjudicatarios, sino que su preferencia debe substanciarse en una Tercería de Mejor Derecho en la que le disputarán el derecho a cobrar antes al acreedor que originó la subasta. Pero finalmente solo cobrarán del dinero recaudado en la subasta y no de nuestros bolsillos. Nada de qué preocuparse entonces.

Respecto a las deudas de comunidad, todos sabemos que solo nos pueden cobrar las correspondientes al año en curso (fecha del Decreto de Adjudicación) y al año anterior (actualmente 3 años anteriores). Incluso hay subasteros que hacen este cálculo teniendo en cuenta la fecha de la Posesión efectiva del inmueble en vez de la del Decreto y parece que les ha salido bien y lo han avalado los jueces. Habrá que probarlo.

Hoy (octubre de 2014) esto ha cambiado y ahora nos pueden reclamar el pago de las deudas de comunidad del año en curso y de los 3 años anteriores.

Hay más dudas en cuanto a las deudas del IBI, respecto a las cuales el par de ocasiones en que me he visto obligado a pagar más recibos que los del año en curso y el año anterior porque me embargaron la cuenta corriente, en ambas ocasiones recurrí al Tribunal Económico Administrativo y gané el recurso, debiendo los municipios reintegrarme la pasta con intereses.

Sin embargo me consta que hay asesores fiscales y abogados que dicen que eso es imposible y que los recibos de IBI con que te pueden enmarronar son al menos cuatro o cinco. Qué barbaridad, pero si hay gente que dice que es así, será porque les ha pasado. QUIEN TENGA OPINIÓN AL RESPECTO QUE LA MANIFIESTE EN LOS COMENTARIOS.

Actualmente (octubre de 2014) ya está más que claro que los ayuntamientos pueden reclamar al nuevo propietario todos los recibos de IBI que no hayan prescrito.

Ahora bien, hace unos días llegó a mis manos un escrito jurídico muy interesante que trataba de qué pasaba cuando las deudas de comunidad o de IBI se han materializado en anotaciones de embargo. En tal caso, adquieren inmediatamente el máximo rango registral y, aunque sean de fecha posterior a la de la inscripción ejecutada, los Mandamientos de Cancelación de Cargas no les afectan, quedando subsistentes tras la subasta. Incluso el escrito que hoy os aporto va aún más lejos, llegando a conclusiones ciertamente turbadoras y, a mi entender, imposibles. Ahí va:

CARGAS PREFERENTES NO VINCULADAS A LA FECHA DEL ASIENTO REGISTRAL

Si hubiera que atender exclusivamente a lo dispuesto en los preceptos de la LEC el orden entre los embargos (y demás cargas inscritas o anotadas) vendría determinado siempre por la fecha de los correspondientes asientos registrales. Hay, sin embargo, otros preceptos dispersos en el ordenamiento jurídico que, en relación con determinadas cargas, pueden implicar alteraciones de ese criterio rígidamente temporal. Se encuentran en este caso los créditos del Estado, las Provincias o los Municipios por tributos que graven periódi­camente los bienes o derechos inscribibles en un registro público (arts. 73 LGT, 35 RGR, 194 LH y 270, 271 RH), así como los créditos de las comunidades de propiedad hori­zontal por la contribución de cada copropietario a los gastos comunes (art. 9.1,e) LPH).

A este respecto, lo primero que hay que señalar es que se trata de créditos que gozan de un especial privilegio sobre los inmuebles a que se refiera la deuda tributaria o la de gastos de comunidad. Con referencia a los créditos de la Hacienda Pública, el privilegio resulta de lo dispuesto en el art. 1923.1º del Código Civil y, en lo que atañe a los créditos de las comunidades de propietarios, del párrafo segundo del art. 9.1.e) de la LPH. Ahora bien, estas preferencias, por sí solas, no justifican ninguna alteración del lugar que corresponde a las anotaciones que se practiquen en virtud de los créditos que nos ocupan; su virtualidad se desenvolvería en el marco de las preferencias entre créditos y tendrían que hacerse valer, en su caso, mediante la tercería de mejor derecho, si el inmueble se encontrase en trance de ser enajenado en otra ejecución en virtud de un gravamen anterior. Por otro lado, si el bien se enajenase en la ejecución que se siga para la efectividad de los créditos tributarios o de comunidad, el privilegio creditual no justificaría una pretensión de que se cancelen gravámenes registralmente anteriores.

La protección que la Ley dispensa a estos créditos no se agota, sin embargo, en el especial privilegio que se les concede en el ámbito de la prelación de créditos. A este respecto, conviene reparar en que la ley los declara preferentes, no sólo respecto de otros acreedores, sino también respecto de los adquirentes de la finca gravada. Así, en relación con los créditos tributarios que graven periódicamente inmuebles o derechos inscribibles, el art. 78 LGT les atribuye “preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente”; el art. 35.1 de la misma Ley dice que “la Hacienda Pública tendrá preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente”; el art. 194 LH, con referencia a los mismos créditos, habla de “preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente”; el art. 271 RH, finalmente, insiste también en la “prelación sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente”. En cuanto a los créditos derivados de cuotas impagadas en comunidades de propiedad horizontal, el art. 9.1.e) LPH tampoco deja lugar a dudas, al afirmar expresamente que “el adquirente responde” de esas deudas.

La preferencia, en lo que atañe a los adquirentes, sólo puede significar que éstos deben soportar que la finca de su propiedad se venda en ejecución por las deudas tributarias o de comunidad -no sólo las suyas, sino también las del anterior titular- correspondientes “al año natural en que se ejercita la acción administrativa de cobro y al inmediato anterior” (art. 35 RGR) o “a la anualidad en que tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior” (art. 9.1,e) LPH). Decir esto es lo mismo que decir que el adquirente se subroga en la responsabilidad que deriva de esas deudas o, en definitiva, que la afección del inmueble en garantía de esas deudas subsiste tras la enajenación forzosa, y subsiste con independencia de que la deuda tributaria o de comunidad haya dado lugar o no a una anotación de embargo en el Registro de la Propiedad y, en su caso, con independencia de que la anotación que asegure esas deudas sea anterior o posterior al gravamen que haya motivado la enajenación.

Conviene reparar, sin embargo, en que la circunstancia de que la responsabilidad derivada de las deudas que nos ocupan se pueda hacer efectiva sobre el inmueble aun después de que éste sea transmitido a un tercero tampoco implica necesariamente una alteración en la ordenación de las diversas anotaciones de embargo (y demás cargas) que recaigan sobre el inmueble. Desde esta perspectiva, lo único que exigen las normas que nos ocupan es que cualquier adquirente del inmueble, incluso aquellos que adquieran en virtud de una carga asentada en el Registro con fecha anterior a las anotaciones por créditos tributarios o de comunidad, sigan respondiendo, con el inmueble, de las deudas que nos ocupan.

Es preciso profundizar en el régimen especial de los créditos de la Hacienda Pública o de las comunidades de propiedad horizontal, para comprobar hasta qué punto la particularidad de la subsistencia de la responsabilidad en caso de transmisión del inmueble altera o no el orden entre las anotaciones de embargo.

Los créditos de la Hacienda Pública derivados de los impuestos que gravan periódicamente los inmuebles, tienen, además del privilegio creditual y de la subsistencia tras la enajenación del inmueble, una característica adicional: se encuentran asegurados por una llamada “hipoteca legal tácita” que es, por expresa disposición legal y sin necesidad de constancia registral alguna, de rango registral preferente a cualquier otra carga inscrita o anotada que pese sobre el inmueble a que se refiera la deuda tributaria. Esta peculiar garantía hipotecaria se entiende derivada de lo dispuesto en el art. 194 LH, expresándose sus consecuencias en los arts. 271 RH y 35 RGR.

Partiendo de esa “hipoteca legal tácita” que garantiza los créditos que nos ocupan, se viene entendiendo que, en caso de que la “hipoteca” se encuentre exteriorizada por medio de una anotación de embargo (cfr. art. 35.3 RGR), la anotación tiene, por definición, el rango registral de primera hipoteca, sea cual sea la fecha en que se haya hecho constar en el Registro[24], lo que implica, por tanto que nos encontramos, sin duda, ante un supuesto excepcional en que una anotación que consta en asiento registral de fecha posterior se antepone registralmente a las anotaciones y demás cargas de fecha anterior.

Consecuencia natural de esta alteración del orden de las cargas basado en la fecha del asiento registral es que, enajenado el inmueble en virtud de un gravamen de fecha anterior, la anotación de embargo en favor de la Hacienda pública, aun siendo de fecha posterior, subsistirá y no será cancelada[25]. Sería comprensible también, desde este planteamiento, que, una vez enajenado el inmueble en virtud de una anotación de embargo que exteriorice la “hipoteca legal tácita”, y dado el rango registral de ésta que, por definición, es siempre el de primera hipoteca que se antepone a cualquier otra carga que pese sobre el inmueble, hubiera que cancelar no sólo las cargas que consten en asientos posteriores a la anotación en cuestión, sino también las que se hubieran efectuado en asientos de fecha anterior.

No obstante, la legislación tributaria parece querer evitar una consecuencia tan drástica y aporta una solución más matizada, al menos para los casos en que el Estado se adjudique el inmueble para pago de su crédito. Así resulta de lo que disponen los arts. 158 y 159 RGR, de los que resulta, en síntesis, un sistema de reducción de la cifra de responsabilidad de las cargas anteriores hasta el valor de la deuda tributaria, lo que permite la subsistencia de cargas en la medida en que el valor de tasación del inmueble exceda del importe de la deuda tributaria[26]. De este sistema puede resultar que, finalmente, no se cancele ninguna carga anterior a la anotación de embargo, que no se cancelen todas, que alguna sólo experimente una reducción de la cifra de responsabilidad, sin llegar a ser cancelada o también, en función del importe de la deuda y el valor de tasación del inmueble, que todas las cargas anteriores hayan de ser canceladas.

En el caso de los créditos de la comunidad de propietarios conviene distinguir según que la anotación se haya practicado en un procedimiento de ejecución frente al copropietario moroso o en una ejecución que se siga frente al adquirente para hacer efectiva la responsabilidad de éste a la que se refiere el tercer párrafo del art. 9.1.e) LPH. El párrafo tercero del art. 9.1,e) LPH establece, ciertamente una afección legal del inmueble, pero esta afección opera únicamente en garantía de la responsabilidad del adquirente por las deudas de comunidad del transmitente; por tanto, si se reclaman las cuotas impagadas al copropietario moroso no existe afección legal, que sólo nace cuando la vivienda o local se transmite y produce sus efectos en las reclamaciones frente al adquirente.

Según esto, si se despachó la ejecución frente al copropietario moroso, anotándose el embargo de la vivienda o local, no tiene por qué alterarse el orden de preferencia de los embargos y demás cargas que consten en el Registro. En consecuencia, la enajenación forzosa en virtud de un gravamen anterior daría lugar a la cancelación de la anotación de la comunidad, ya que ésta no dispone de una afección legal de rango registral preferente, sino de un simple privilegio creditual que podría haber ejercitado mediante tercería de mejor derecho en la ejecución en que se enajena el inmueble.Por otro lado, si la comunidad no hace valer oportunamente, mediante tercería de mejor derecho, el privilegio de su crédito y opta, por el contrario, por enajenar el inmueble en virtud del embargo que haya obtenido en su ejecución, el bien se venderá gravado con las cargas anteriores, que subsistirán después de la enajenación.

Que la anotación de embargo de la comunidad pueda ser cancelada si el bien se enajena en virtud de una carga anterior no implica que el adquirente no quede sujeto a la responsabilidad establecida en el párrafo tercero del art. 9.1,e) LPH. Lo que sucede es que esa responsabilidad no deriva de la subsistencia del embargo que se hubiese trabado en la ejecución despachada frente al transmitente, sino de la afección real que nace, ex lege, en el momento de la transmisión. Esta afección permite que después de la cancelación de la anotación obtenida frente al copropietario moroso, la comunidad pueda dirigir su acción frente al adquirente del inmueble. En este caso, la reclamación sí se basaría en una afección legal a la que puede atribuirse rango registral preferente respecto de cualquier otra carga constituida por el adquirente, con la consiguiente alteración del normal orden de las cargas basado en la fecha de su constancia registral.En efecto, la eventual enajenación de la finca en virtud de un gravamen constituido por el adquirente de fecha anterior a la anotación del embargo trabado por la comunidad dejaría subsistente esta anotación y la enajenación en virtud de la anotación que exteriorice la afección legal del inmueble al crédito de la comunidad supondría la cancelación de las cargas constituidas por el adquirente, aunque constaran en asientos de fecha anterior.

Es importante retener, en cualquier caso, que tanto si se cancelan como si no se cancelan las anotaciones posteriores que aseguren los créditos que nos ocupan, lo cierto es que el adquirente del inmueble queda subrogado en la responsabilidad derivada del impago de las correspondientes deudas, lo que genera una incertidumbre que incide negativamente pero que no conviene exagerar pues hay que tener presente que las deudas a que nos estamos refiriendo, limitadas como máximo, a dos anualidades, no suelen ascender a importes elevados, al menos en relación con el valor del inmueble.

Completamente distinto es el caso de los créditos salariales "super­privilegiados" a que se refiere el art. 32.1 ET. Según este precepto, "los créditos por salarios por los últimos treinta días de trabajo y en cuantía que no supere el doble del salario míni­mo interprofesional, gozarán de preferencia sobre cualquier otro crédito, aunque éste se encuentre garantizado por prenda o hipoteca".

Lo primero que hay que subrayar es que esta preferencia no se proyecta sobre ningún bien en concreto del deudor (el empleador), luego difícilmente puede traducirse en una pretensión de subsistencia ante la venta en ejecución de un determinado inmueble. El problema quedaría circunscrito, por un lado, a los casos en que se enajenara un inmueble en virtud de una anotación, existiendo otra anotación posterior derivada de una ejecución laboral en reclamación de créditos salariales “superprivilegiados” y, por otro, a los casos en que una anotación por créditos salariales superprivilegiados diera lugar a la enajenación de un inmueble sobre el que pesen cargas registralmente anteriores a dicha anotación.

Con referencia a los primeros supuestos podría plantearse si el “superprivilegio” en cuestión ha de traducirse en la subsistencia de la anotación posterior por créditos salariales siempre que el inmueble se enajene en virtud de un embargo anotado antes; y, en relación con los casos mencionados en segundo lugar, si el “superprivilegio” que nos ocupa ha de determinar la cancelación de los gravámenes anteriores. Y la respuesta a ambas cuestiones ha de ser contundentemente negativa. A diferencia de lo que sucede con los preceptos que regulan las preferencias de la Hacienda Pública y de las comunidades de propietarios, el art. 32 ET ni afecta ningún bien concreto del deudor en garantía de los créditos salariales superprivilegiados, ni menos aún proporciona sustento a eventuales pretensiones de subsistencia de una anotación posterior tras la enajenación en virtud de un embargo anotado con anterioridad[30] o de cancelación de cargas anteriores cuando un inmueble se enajene en virtud de una anotación por créditos salariales[31]. Lo que el art. 32.1 establece es un privilegio que opera en el plano de las preferencias entre créditos y que no juega papel alguno en el terreno de la ordenación legal de los embargos. Esto no significa, ni mucho menos, privar de eficacia al privilegio que nos ocupa; se trata, simplemente, de que este privilegio tendrá que hacerse valer, como todos los de su clase, a través del cauce apropiado que es la tercería de mejor derecho.

POSTDATA (6-oct-14):
Han transcurrido más de dos años y medio desde que escribi este artículo y observo con gran placer que su contenido está plenamente vigente. Ha habido algunos cambios legislativos en el negocio de las subastas judiciales, pero ninguno ha afectado la forma de contabilizar las cargas registrales anteriores.
 
Sin embargo respecto a otras afecciones reales que afectan a la compra de viviendas sí que ha habido algunos cambios. Por ejemplo de las cuatro últimas cuotas del IBI ya no nos salva nadie. Si el ayuntamiento las reclama no hay más remedio que pagarlas.
 
Aquí lo explico con mucho detalle:
 
 
Y también aquí, aunque de forma un poco más erudita (y rollo):
 
 
De hecho ya es costumbre en las notarías avisar al vendedor de que debe llevar los cuatro últimos recibos de IBI si quiere formalizar la escritura de compraventa. Todavía no es que lo exijan en todas las notarías, pero ya empiezan a hacerlo.
 
También han cambiado las cosas respecto a las deudas de comunidad, pues el gobierno cambió en julio de 2013 el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad horizontal y ahora ya no hay que pagar el año en curso y el año anterior, sino el año en curso y los tres años anteriores. 
 
Sí señor, las cosas se han puesto difíciles en ese terreno.
 
Todo lo que tiene que ver con las cargas que hay que pagar tras la adjudicación en una subasta judicial lo explico con detalle en mi nueva web Subastanomics en este detallado artículo:
 
Las cargas preferentes en las subastas judiciales
 
Allí os espero a todos.

 

104 comentarios (mostrando del 101 al 109)

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  1. Rijumea

    Mi principal inquietud es saber si pagando el ibi tras adjudicación se cancelaría registralmente el embargo.

    Gracias

  2. Jrodri

    saludos a todos. el articulo es interesantisimo, pero me surge la duda de cuando se adquiere una finca rustica, la cual está dentro de una comunidad de regantes y el anterior dueño debe varias anualidades en concepto de gastos de mantenimiento de la zona de regadío, está esto dentro del año en curso y tres anteriores que afecta al IBI y a las comunidades de propiedad horizontal?

  3. Tristán el subastero

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Pero me voy a tirar a la piscina. No es una comunidad de propietarios sino de regantes, luego esas deudas no creo que estén amparadas por el arículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, luego... que les den a los regantes.

  4. trag0m

    en respuesta a Jrodri
    Ver mensaje de Jrodri

    Si vienen como cargas en el registro de la propiedad, por ejemplo los gastos de mejora a raíz de una concentración parcelaria o los gastos de constitución de la comunidad de regantes cuando se crea por primera vez... yo creo que sí... si quieres agua claro está.

  5. trag0m

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Eso tampoco, que si vas a regar con lo que llueva... vas apañado.
    Que sino la comunidad de regantes no te cede ninguna gota con ese mismo argumento... que le den a ese regante/agricultor.

  6. Jrodri

    en respuesta a trag0m
    Ver mensaje de trag0m

    hola, no vienen como cargas en el registro, de hecho la confederación correspondiente solo te cobra la del año en curso y siguientes claro, asi que entiendo que las de la comunidad de regantes van por el mismo camino, las anteriores para el anterior dueño y las del año en curso para el adjudicatario.
    lo de que si quieres agua claro está a que te refieres? Con el que hablé de la comunidad de regantes dejó caer como que si quiero agua que pague pero eso es tan pueril como decir un administrador de comunidad de propietarios que no te ponen bombilla en tu descansillo si no pagas todo lo que se debe, aunque sea mas de lo que legalmente estás obligado. Si la confederación actúa de una manera la comunidad de regantes debe seguir el ejemplo digo yo

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  • Tristán el subastero

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