Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón

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Eh, lectores, desperezaos la modorra vacacional, que Rastaman nos ha planteado un problema bigotudo.  Os dejo con él, yo solo copio y pego:

Os planteo un caso real que tiene que ver con la reanudación del tracto: Resulta que un conocido se adjudica una vivienda pero cuando va a inscribir se encuentra con que el registrador califica negativamente por el defecto de que la demanda fue seguida contra Doña Franchesca y no contra su marido. Una vez estudiado el régimen matrimonial de su país se descubre que es el de gananciales. 
Resulta que la promotora X edificó e hipotecó una vivienda que posteriormente vendió a Doña Francesca quien acudió a notaria manifestando estar casada con Don Silvio Berlusconi pero sin acreditarlo; esa escritura se inscribió, bajo su criterio, por el registrador a nombre de los 2!!!, la parte actora debió demandar a los 2 pero por lo que fuese no lo hizo. Se han hecho gestiones tendentes a averiguar si el matrimonio se había disuelto pero infructuosas. A la vista de que era imposible convencer al registrador que insistía en la nulidad del procedimiento se solicito la nulidad del procedimiento. Se ha inadmitido dicha nulidad. Estáis alucinando verdad. Bueno, pues ahora viene la cuestión de la reanudación del tracto, se podría vender el piso a un tercero y que este inste un expediente de dominio para la reanudación del tracto que le permita finalmente inscribir su título o podría el capullo del registrador aducir que el título de la adjudicación es nulo y entonces ya solo se me ocurren tonterías como la usucapio transcurridos 20 años.

¿Y nuestros ilusos gobernantes piensan deshacerse de los subasteros profesionales y traer más postores privados a las subastas judiciales? Mientras sigan sucediendo cosas como estas va a ser que no. Ni pujas por internet ni gaitas. Mientras que adjudicarse un bien en subasta no sea una fácil y simple inversión sino que implique subrogarse en todos los errores y subnormalidades que se hayan podido cometer en el transcurso del procedimiento judicial, los inversores privados, que no son idiotas, van a mantenerse lejos de las subastas o van a participar en ellas solo de la mano de profesionales.

Da igual que el error lo haya cometido el registrador que inscribió a nombre de ambos cónyuges sin conocer el régimen matrimonial, que ya tiene narices la cosa,

o del letrado de la parte actora (demandante) que solo debió solicitar embargo sobre la mitad indivisa de la demandada,

o que debía haber demandado a ambos titulares,

o que el error haya sido del juez o del secretario judicial que ordenaron anotación de embargo del cien por cien de la finca en vez de hacerlo solo sobre una mitad indivisa,

o del registrador (otra vez) por haber aceptado embargar la parte indivisa de una persona que no es parte en el procedimiento y contra la que no hay ninguna sentencia. Esto es el colmo de los colmos y ya van dos errores graves del registrador. Se debió haber embargado solo la mitad indivisa de la demandada y haber salido a subasta solo esa mitad.

Quien seguro que no tiene ninguna culpa es el pobre desgraciado al que le haya tocado el mochuelo, a quien un juzgado del Lado Oscuro jamás hubiera permitido examinar el procedimiento judicial y que aunque hubiera podido ver el expediente difícilmente hubiera detectado esta anomalía de origen y quien se va a ver obligado, si no encontramos entre todos una mejor solución, a alquilar la vivienda por secula seculorum ante la imposibilidad de inscribirla y venderla.

Mi opinión: Yo insistiría en forzar la nulidad de actuaciones. Ya se que es un marrón recurrir a la Audiencia Provincial pero ese es el camino que veo.

Claro, que siempre le queda la usucapio.

 

  1. en respuesta a Rastaman
    #35
    10/04/12 13:03

    ¿La adquisición por doña Francesca es de hace veinte años? Porque si fueran treinta la citación a don Silvio puede no ser personal, y me parece que os quitáis un problemón de encima.

    ¿y acudir al registro civil italiano a ver si liquidaron gananciales? No sería una solución en sí misma (porque necesitaríais la escritura en la que se adjudica el inmueble a uno de los dos), pero puede ser otra vía de investigación...

    El art. 92 Rh que permite no especificar el rem es norma especial frente al 36 Rh, así que el notario y el registrador se atuvieron a la ley. El sistema está diseñado para que el que vaya a disponer sea el que lo estudie. Pensar que fueron negligentes por no dárselo mascadito al juez que veinte años después conocería del asunto es mucho pensar. Hubiera sido mejor, desde luego, pero de ahí a cargarles la culpa que yo creo ha tenido el juez...

  2. #34
    10/04/12 13:00

    Tampoco hace falta encontrarlo, si agotamos todas las vías de averiguación a nuestro alcance y finalmente debe ser citado por edictos.
    Y, si Dña. Francesca ha retirado el sobrante significa que está localizable, y por ella debemos empezar a tirar de la madeja...

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #33
    10/04/12 12:43

    Jeje, es que ver no veo nada. Pero esta solución, si yo fuera el registrador, sí la aceptaría. Otra cosa es que encontrar a don Silvio sea imposible...

  4. #32
    10/04/12 11:29

    Es que no creo que sea posible (la nulidad debe instarse en el propio proceso, pero con las limitaciones comentadas), ni que le interese al adjudicatario.

    Lo que le interesa es inscribir (porque, insisto, es un acto meramente declarativo frente a terceros, el efecto constitutivo de la propiedad ya lo tiene con el decreto de adjudicación que el Juez considera no anulable). Y, si lo que ha faltado es la notificación al cónyuge, es lo que hay que conseguir, porque motivos de oposición a la ejecución no creo que vaya a tener, y ya se las compondría en cualquier caso con su esposa.

    El cómo es la cuestión, por eso yo consultaría al registrador y, si no ofrece solución alguna, insistiría por escrito al Juzgado o plantearía un ordinario nuevo para conseguirlo (cuyo efecto debería ser el mismo que sugirió Saénz a través de un acta notarial: que se tenga al cónyuge por enterado y renunciado).

  5. en respuesta a Jotaerre
    #31
    10/04/12 11:22

    En cualquier caso, si intentan la nulidad en un nuevo procedimiento ¿Crees que tendrán problemas en conseguirla?

  6. #30
    10/04/12 10:31

    Es que el Juez lo tenía a huevo, con perdón, para desentenderse del asunto: no sólo hay un plazo de 20 días para pedir la nulidad (y a ver desde cuándo se cuenta el plazo en este caso), sino que no cabe una vez dictada la resolución definitiva (el decreto de adjudicación, se entiende).

    Así que, de momento, se ha escaqueado gracias a las normas procesales y no ha tenido que argumentar nada. Por eso le instaría a fundamentar su negativa a notificar a D. Silvio, mediante solicitud de rectificación de error material manifiesto o escrito similar.

  7. en respuesta a Jotaerre
    #29
    10/04/12 10:26

    Buena idea lo de hablar con el registrador, pero a mí sigue sin caberme en la cabeza que no se haya anulado las actuaciones por semejante error de base.

  8. #28
    10/04/12 10:16

    Entonces, yo, como mínimo, presentaría un escrito al Juzgado aportando la calificación registral y alegando que, si el registrador presume que el régimen era de gananciales porque no se ha acreditado nada en contra y tiene acceso al conocimiento del derecho italiano, con más motivo podía haberlo presumido el Juez (o requerido a la actora, al menos), solicitando entonces que notifique el procedimiento, aunque sea extemporáneamente, a D. Silvio (a la dirección que la esposa designara en la escritura), so pena de exigirle responsabilidades por su negligencia.

    Aunque antes hablaría con el registrador para saber qué solución aceptaría, tras la denegación de la nulidad de actuaciones.

  9. en respuesta a Jotaerre
    #27
    10/04/12 10:09

    Ya no estoy seguro porque tienes razón en lo de los cambios de guión. Al parecer yo interpreté fatal la primera presentación del relato que nos hizo Rastamán, que quien de verdad conoce los hechos. Pero de su último comentario yo deduzco que el registrador inscribió a nombre de Francesca, mencionando como de pasada, que estaba casada según manifestaba con un tal Silvio. Aunque hacerlo así sea legal, a mí me parece una chapuza.

  10. en respuesta a Jotaerre
    #26
    10/04/12 10:02

    La finca está inscrita a nombre de Doña Francesca casada con Don Silvio, con sujeción a su régimen matrimonial.

  11. #25
    10/04/12 09:47

    Me parece que me pierdo con tantos giros inesperados de guión: ¿qué dice exactamente la inscripción registral, es a nombre exclusivamente de Dña. Francesca, o con la coletilla de "con sujección a su régimen matrimonial" (que, creo, sí es por defecto el de gananciales en Italia)?

  12. en respuesta a Sáenz
    #24
    09/04/12 20:39

    A D. Silvio no se le conoce, se han hecho gestiones para localizarlo pero solo se dispone de un nombre que es bastante comun en su pais, aunque si me apuras no sabemos ni siquiera si es italiano, si está vivo y tampoco si realmente se caso con Doña Francesca o si lo hizo y luego se divorció, entre otras cosas, porque para hacer esas averiguaciones hacen falta datos como números de pasaporte, fecha y lugar de nacimiento y de la boda, etc.
    Ni al Notario, ni al registrador les pareció importante en su día, ellos cobraron y uno otorgó la escritura de compra con subrogación y el otro inscribió. Ni en la escritura de compraventa y subrogación, ni en su posterior inscripción registral, aparece acreditado cual es el régimen económico matrimonial de la compradora. Al tratarse de una persona de nacionalidad italiana, no cabe hablar de bienes de naturaleza presuntamente ganancial (como ocurriría si se tratase de españoles). El notario debío requerir que se le acreditara el régimen económico en el que compraba y por su parte el registrador debíó requerir igualmente con caracter previo a realizar la inscripción de dominio con los medios establecidos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, al no haberlo hecho así y tal como establece este artículo, el registrador procedió bajo su responsabilidad a inscribir a nombre exclusivo de la Sra. Francesca.
    En la certificación de cargas de la finca hipotecada que obra en autos la finca se encuentra inscrita a nombre de Doña Francesca, con la mera referencia NO ACREDITADA de estar casada con D. Silvio.
    Es justo que ahora el muy ilustre Sr. Registrador, que no es el que había hace 20 años, pretenda que ya el adjudicatario, banco o juzgado le acredite lo que en su día no se pidió cuando debió hacerlo?

  13. en respuesta a Sáenz
    #23
    09/04/12 19:47

    No lo veo. A mí solo me encaja la nulidad de actuaciones, que aunque por lo visto ya no puede llevarse a cabo en el juzgado de la ejecución, no veo por qué no podría instarse en otro procedimiento diferente. O sea, un marrón de cuidado.

  14. en respuesta a Rastaman
    #22
    09/04/12 18:36

    ¿y al tal don Silvio le conocéis? Porque podríais ofrecerle unas pelillas a cambio de renunciar a sus derechos procesales y aceptar la inscripción, haciendo una interpretación un tanto laxa del art. 82 Lh, e intentar la inscripción de los dos documentos (auto de adjudicación y escritura de renuncia) conjuntamente.

  15. en respuesta a Rastaman
    #21
    09/04/12 18:31

    No veo nada claro lo del expediente de dominio:

    1.- Es un recurso extraordinario, sólo admisible cuando existe una efectiva interrupción del tracto (y aquí se pueden aportar el auto de adjudicación) y que no se puede usar para sustituir la presentación de documentos, aunque no sean inscribibles por falta de requisitos legales.

    2.- Igual que el registrador considera nulo el título por falta de citación al cónyuge, el juez que instruya el expediente también puede considerarlo y por tanto no considerar acreditado el dominio.

    3.- Deben ser citados los titulares de asientos contradictorios con el dominio pretendido, y eso incluye a don Silvio. Y por imperativo de la Lh al menos una de las citaciones debe ser personal, así que preparaos...

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