Consejos peligrosos. Jugando con fuego

50

Hace un par de días, un lector habitual del blog llamado Javier, que quiere comprar un piso en subasta ayudado por un subastero profesional, me hizo una consulta acerca de los rangos registrales. Su subastero ya se lo había explicado, pero como la cosa le había parecido un poco enrevesada, buscaba que yo se lo confirmara o no.

Se trata de un piso con las siguientes cargas registrales:

  1. Inscripción 9ª: 23.000 euros. Hipoteca ejecutada, fecha: mayo-97, mismo rango registral que la hipoteca de la inscripción 10ª
  2. Inscripción 10ª: 20.000 euros. Misma entidad bancaria que la de la hipoteca 9ª, fecha: octubre-01, mismo rango registral que la de la hipoteca de la inscripción 9ª
  3. Embargo A: Una caja de ahorros por 22.000 euros + i + c,   fecha: julio-10
  4. Embargo B: Misma caja de ahorros por 12.000 euros + i + c,   fecha: agosto-10

O sea, que la consulta de Javier era de respuesta muy sencilla y nada enrevesada: Aunque ejecuten la hipoteca de la inscripción 9ª, como es del mismo rango registral que la de la inscripción 10ª, tras la subasta y el oportuno Mandamiento de Cancelación de Cargas, se cancelarán la hipoteca 9ª y los embargos A y B y continuará vigente (y en todo su esplendor) la hipoteca de la inscripción 10ª, que pasará a ser anterior y por lo tanto continuará como carga registral.

Sin embargo, no es que Javier tampoco se fiara de mí, sino que estaba tan ilusionado con la compra de esa vivienda, que a la mañana siguiente se presentó en el juzgado e interrogó al funcionario encargado del procedimiento de la ejecución hipotecaria quien, ni corto ni perezoso, le suelta que no es cierto, que aunque ambas hipotecas sean del mismo rango registral, el juzgado dictará en el momento procesal oportuno un Mandamiento de Cancelación de Cargas ordenando la cancelación de la inscripción de la hipoteca ejecutada y todas las inscripciones y anotaciones posteriores.

Tampoco contento con esta explicación, que ponía en duda lo que le habíamos dicho dos subasteros, Javier  -ya lanzado-  se ha ido al Registro de la Propiedad pertinente y le ha hecho a uno de los empleados la misma consulta. Y aquí viene lo ALUCINANTE pues el tipo le ha confirmado la explicación del funcionario del juzgado e incluso ha ido más lejos manifestando que como ambas hipotecas son del mismo rango registral, daría igual cuál de las dos se ejecutara porque AMBAS QUEDARÍAN CANCELADAS tras la subasta judicial. Y todavía tiene la desfachatez de mencionarle el artículo 134 de la Ley Hipotecaria, aquel que dice:

El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento (...)

Y vosotros, queridos lectores, sobre todo los subasteros profesionales, que pensabais que para alucinar era necesario haber ingerido alguna droga, resulta que ahora, con esta sencilla anécdota, Tristán os está haciendo alucinar en seco, sin drogas ni nada parecido.

Yo ya he dicho al principio lo que tenía que decir. Por favor, ahora sed vosotros quienes le expliquéis a Javier por qué se va a meter la leche de su vida si les hace caso a esos dos botarates.

POSTDATA  (4-feb): LA MADEJA SE LÍA

Esta mañana le he preguntado a Javier por la conclusión de la aventura y me contesta lo siguiente:

Tristan, sigo con el culebron. El Jueves por la tarde hablé con mi notario y el PIENSA, que la 2ª hipoteca seguirá subsistiendo.

Viernes por la mañana acudo al Registro y el oficial me dice que la Registradora NO LO TIENE CLARO y este fin de semana iba a buscar jurisprudencia y sentencias de la Dirección General del Registro y Notariado que corroboren su decisión. ACOJONANTE, me han vuelto a citar el Lunes por la mañana.

El mismo Viernes, después me vuelvo al juzgado y echándole morro y aprovechando que había una subasta desierta, le pregunto a una secretaria judicial el caso (Y COMO NO, ME DICE QUE LO VA A CONSULTAR CON UN COMPAÑERO), me cita en una hora en su juzgado. Una vez alli me comunica que Sí, QUE LA 2º hipoteca se cancelaria por mandamiento de cancelación de cargas.

Con lo cual, opiniones de todo tipo.

El lunes ingresaré la consignación por la mañana, y me pasaré por el registro a ver el LAUDO de la registradora y en función de lo que me diga, tomaré una postura u otra.

¿Cómo acabará la cosa? Estoy más que intrigado

FINALMENTE, EL DESENLACE (8-feb-12)

Tal como quedó conmigo, finalmente Javier me envía el siguiente mail con el desenlace de la duda:

He estado esta mañana en el Registro de la Propiedad de Valencia, no estaba la registradora pero el mismo oficial que me atendió el otro día me ha dicho que la Registradora ha confirmado que ella no cancelará la segunda hipoteca, si cancelará el resto de embargos, pero la segunda hipoteca pasara a ser preferente y quedara vigente. El oficial aun me seguía insistiendo en que para él, la entidad bancaria estaba cometiendo fraude de ley, pero bueno la última palabra la tenía la Registradora, no he ha hecho mención a ninguna ley ni jurispridencia.

Conclusión el notario, la registradora y los subasteros profesionales habéis coincidido.  El oficial del Registro y la secretaria judicial estaban equivocados. Por lo menos hemos dejado claro el concepto Rango Registral.

Gracias a todos los que me habéis ayudado

 

POSTDATA EN ABRIL DE 2015: Por cierto que este asunto también lo he tratado de refilón en mi nueva web, en el blog de Subastanomics.

 

                                                      

 

Además, todo lo que tiene que ver con las cargas que hay que pagar tras la adjudicación en una subasta judicial lo explico fantásticamente aquí:
 
 
                                                     
 
Visitad este nuevo blog y no os quedéis con dudas.
  1. en respuesta a Tristán el subastero
    #53
    20/02/19 08:52

    Muchas gracias.

    Un saludo.

  2. en respuesta a Alisub
    #52
    19/02/19 13:49

  3. #51
    19/02/19 08:46

    Cuando una hipoteca es de igual rango, no queda así reflejado en la inscripción registral?

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    #50
    05/09/16 19:55

    Muy agradecido. Un saludo

  5. en respuesta a manueliv87
    #49
    05/09/16 19:25

    Hola Manuel. Según mi opinión la hipoteca 4ª no pierde el rango.

  6. #48
    05/09/16 19:14

    Ya que habéis hablado de las novaciones y modificaciónes de las hipotecas os quiero preguntar:

    Cuando la modificación de la hipoteca solo amplia al plazo de vencimiento, ¿la hipoteca inicial pierde el rango? He leído varios artículos y numerosas sentencias de la DGRN y sigue sin quedarme del todo claro...

    Y pongo un ejemplo práctico:

    4ª Inscripción: Hipoteca entidad A. Año 2006 (150.000€)
    5ª Inscripción: Hipoteca entidad A. Año 2009 (30.000€)
    6ª Inscripción: Modificación de la 4ª inscripción para ampliar el plazo (sólo ampliar) Año 2010

    Se ejecuta la inscripción 5ª.

    Perdería el rango la Hipoteca de la 4ª Inscripción y pasaría a ser posterior a la 5ª??
    Pasaría lo mismo si la inscripción 5ª fuese de otra entidad distinta a la A??

    Muchas gracias de antemano. Un saludo

    Me quedaría con este artículo y diría que no pierde el rango en ninguno de los casos pero me gustaría oir la opinión lo los expertos.

    http://regispro.es/la-dgrn-cambia-o-matiza-su-criterio-respecto-de-aumento-de-capital-yo-aumento-de-plazo-en-hipotecas/#es-posible-ampliar-el-plazo-de-la-obligacion-garantizada-con-la-hipoteca-y-la-obligacion-novada-seguiria-estando-garantizada-con-la-misma-hipoteca-y-con-el-mismo-rango

  7. en respuesta a mopass
    #47
    20/06/16 15:27

    Hola, mopass, se había traspapelado tu consulta.
    Digamos, generalizando, que la Ent. A no puede mantener el rango de la novación sin consentimiento de la B, especialmente cuando de ampliar el capital se trata (por lógica).
    Y si solo hay una entidad, la novación no se considerará nueva hipoteca, pues de hecho es la misma.
    Saludos,

  8. #45
    30/05/16 19:43

    Hola, habéis hablado largo y tendido sobre la igualdad de rango, perfecto, la verdad que me ha quedado muy claro, de verdad muchas gracias a todos.
    Pero me gustaría tener claro la posible pérdida de rango que puede tener una novación de hipoteca. Por un lado cuando la novación se realiza por una misma entidad, no existiendo otra hipoteca de entidad contraria, ej.1:

    Insc.2 Hip. de 50.000 ent.A fecha 02, novada por insc.3 ampliación 10.000 ent.A, fecha 08 ), se ejecuta ins.2. el adjudicatario habrá de hacerse cargo de esos 10.000 ins.3? esa novación se considerara de igualdad de rango?

    Y por otro lado; cuando la novación por ampliacion se realiza al haber una segunda hipoteca de entidad contraria a la novada. Ej.2:
    Ins.2 hip. 70.000 ent.A, fecha 01,
    Ins.3 hip 50.000 ent.B, fecha 03
    Ins. 4, novacion de la hipoteca ins.2 de 20.000 principal,fecha 05, por misma entidad

    Si se ejecuta la ins.2, pierde rango sobre la ins.3 por esa novación?. Dependera del consentimiento de la entidad B? solo la cantidad ampliada es la que pierde rango (ins.4) la ins.2 no pierde rango sobre la ins.3?
    Muchas gracias y espero haberme explicado bien.

  9. en respuesta a Pecks
    #44
    27/08/15 14:23

    Por supuesto, Pecks, tanto en la nota simple como en la certificación, ya que ésta es un resumen de aquélla.
    Que esté/n mal expedida/s, o mal registradas las hipotecas, sería otro cantar, que no debería afectar al adjudicatario de buena fe (ya que sería responsabilidad del propio ejecutante).
    Saludos,

  10. #43
    27/08/15 14:04

    Acabo de leer todos los comentarios de este artículo y parece ser que es así. Cuando hay una hipoteca con el mismo rango registral que una anterior, esto tiene que estar expresamente mencionado en la certificación de cargas.
    ¿Puede alguien confirmarlo al 100%? Gracias.

  11. #42
    27/08/15 13:49

    Hola. Tengo una duda acerca de las hipotecas con el mismo rango registral. Supongo que cuando hay dos o varias hipotecas con el mismo rango registral, y por tanto no se cancela la segunda y sigue vigente, esto debe constar en la certificación de cargas y la nota simple, quiero decir que debe aparecer en la certificación algo así: "Hipoteca Y inscripción 7ª con el mismo rango registral que la Hipoteca X inscripción 3ª", ¿¿Estoy en lo cierto??
    Espero que sí, es que de los certificados de cargas y notas simples que he visto en ninguno aparecía esto y he deducido que no me he encontrado por ahora ninguna hipoteca del mismo rango registral que otra anterior.

  12. #41
    13/08/15 13:44

    Vale...una observación. La inscripción 10ª permanecerá subsistente, ...pero los embargos A y B, serán cancelados por caducidad, no por ser posteriores,sino porque han pasado más de 4 años desde su anotación. Osea, me da igual...que me da lo mismo. Tristán tiene razón, el piso le va a salir 20.000 € más caro de lo previsto. Saludos.

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar