El valor de tasación es lo que vale tu vivienda como garantía de un préstamo según una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, y el valor de mercado, el precio al que se vendería hoy entre partes independientes. Para la hipoteca, el banco suele financiar hasta el 80% de la cifra menor entre la tasación y el precio de compra.
- Tasación más alta que el precio: el banco calcula normalmente sobre el precio. Si compras por 180.000 € y la vivienda tasa 220.000 €, te presta 144.000 €.
- Tasación más baja que el precio: calcula sobre la tasación y la diferencia la pones tú. Con un precio de 200.000 € y una tasación de 180.000 €, te presta 144.000 €, no 160.000 €.
- Si ya eres propietario, una tasación más alta reduce el peso de tu deuda sobre el valor de la casa y te da margen para renegociar, ampliar la hipoteca o cambiar de banco.
- Hacienda no calcula el ITP sobre la tasación hipotecaria si la vivienda tiene valor de referencia del Catastro.
¿Hipoteca sobre valor de tasación o valor de compra? El banco suele usar el menor
Lo habitual es que el banco calcule la hipoteca sobre la menor de dos cifras: el valor de tasación o el precio de compra. Es lo que hace, por ejemplo, Openbank, que indica en su web que financia «el menor de estos dos valores: el precio de compra o la tasación oficial de la vivienda» (consultada el 28 de octubre de 2026). Algunas entidades calculan sobre el valor de tasación, así que conviene preguntarlo antes de firmar las arras.
Sobre esa cifra, el banco aplica su porcentaje máximo de financiación, el LTV (loan to value), que en vivienda habitual suele ser del 80%. Así funciona la tasación de una vivienda para la hipoteca en los tres escenarios posibles:
Sobre esa cifra, el banco aplica su porcentaje máximo de financiación, el LTV (loan to value), que en vivienda habitual suele ser del 80%. Así funciona la tasación de una vivienda para la hipoteca en los tres escenarios posibles:
Escenario |
Precio de compra |
Tasación |
Cifra que usa el banco |
Préstamo al 80% |
Entrada que pones tú |
|---|---|---|---|---|---|
Coinciden |
200.000 € |
200.000 € |
200.000 € |
160.000 € |
40.000 € |
Tasación más alta |
180.000 € |
220.000 € |
180.000 € |
144.000 € |
36.000 € |
Tasación más baja |
200.000 € |
180.000 € |
180.000 € |
144.000 € |
56.000 € |
A esa entrada tienes que sumar los impuestos y gastos de la compra, que normalmente no entran en la hipoteca.
El 80% no es un límite legal para tu préstamo
Ninguna ley prohíbe prestar más del 80%. Ese porcentaje es el máximo que fija el Real Decreto-ley 24/2021 para que un préstamo sobre vivienda pueda respaldar las cédulas hipotecarias con las que se financian los bancos, y por eso es el techo habitual. Algunas entidades conceden hipotecas por encima del 80% del valor de tasación, e incluso hipotecas al 100%, para perfiles muy solventes o con avales públicos.
¿Son fiables las tasaciones de los bancos?
Sí: las tasaciones de los bancos siguen la misma norma que cualquier otra, la Orden ECO/805/2003, aunque en épocas de incertidumbre las tasadoras aplican criterios más conservadores. Además, no estás obligado a usar la tasadora que proponga el banco: desde la reforma de 2007 de la Ley 2/1981, la entidad debe aceptar la tasación que aportes si la firma una sociedad homologada y no está caducada, aunque puede hacer sus propias comprobaciones.
Valor de tasación, valor de mercado y precio de compra: qué mide cada uno
El valor de tasación lo calcula un técnico con normas fijas para medir cuánto vale la vivienda como garantía; el valor de mercado lo marca la oferta y la demanda en un momento concreto, y el precio de compra es lo que pactas tú. Conviene no mezclarlos antes de pedir una hipoteca o de comprar una casa. Estas son las cinco cifras que pueden aparecer en una compraventa:
Valor |
Qué es |
Quién lo fija |
Para qué sirve |
|---|---|---|---|
Valor de tasación |
Valor del inmueble calculado con la Orden ECO/805/2003 para una finalidad concreta |
Una sociedad de tasación homologada por el Banco de España |
Garantía de la hipoteca; también herencias, divorcios o seguros |
Valor hipotecario |
Valor prudente y sostenible en el tiempo, sin elementos especulativos |
El tasador, cuando la finalidad es la garantía hipotecaria |
Base del valor de tasación de una hipoteca |
Valor de mercado |
Precio al que se vendería hoy entre partes independientes |
La oferta y la demanda; el tasador lo estima con testigos |
Negociar el precio de compra o de venta |
Precio de compraventa |
Cifra que pactan comprador y vendedor |
Las partes |
Lo que pagas y el punto de partida del ITP o del IVA |
Valor de referencia |
Valor que fija el Catastro a partir de compraventas reales, sin superar el valor de mercado |
La Dirección General del Catastro |
Base mínima del ITP y del impuesto de sucesiones y donaciones |
Valor de tasación: lo que vale tu casa como garantía para el banco
El valor de tasación es el que fija una sociedad de tasación homologada por el Banco de España siguiendo la Orden ECO/805/2003. El tasador visita la vivienda, comprueba la superficie real, el estado de conservación y la situación urbanística, y la compara con inmuebles similares de la zona, los llamados testigos. El informe tiene una validez de seis meses.
TASADORAS |
VENTAJAS, DESCUENTOS Y PRECIOS |
 |
Homologada. Aceptada por TODOS los bancos. App MiCasa® gratis. Líderes en el mercado con la mayor cuota de mercado. 💸Desde 170€ ⌛Entre 3 y 7 días hábiles con entrega validada tras visita . ➡ Tasar con Tinsa by Accumin con 30% de descuento 🎁 |
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Homologada por el Banco de España. Es la única tasadora que incluye en su servicio de tasación la protección de Caser en caso de desempleo. 💸 Precio: desde 165€ ⌛De 3 a 5 días hábiles tras la visita al inmueble y una vez se dispone de toda la documentación necesaria. ➡ Tasar con Gesvalt con 30% de descuento 🎁 |
 |
Tasadora independiente, sin vínculos con grupos bancarios: valoraciones objetivas. Proceso 100 % online y ágil. 💸Desde 198€ ⌛El informe final se entrega en 48-72h. ➡ Tasar con Valmesa con 25% de descuento 🎁 |
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Informe oficial homologado por el Banco de España y aceptado por todas las entidades. 💸Desde 199€ ⌛La visita se suele coordinar en menos de 24 h desde el encargo y el informe final se entrega en 3–5 días hábiles tras la visita. ➡ Tasar con Gloval con hasta un 30% de descuento 🎁 |
 |
Informe oficial homologado por el Banco de España, válido para hipotecas y financiaciones. 💸 Precio: desde 100€ ⌛El informe suele estar listo en ~2 días hábiles desde la visita al inmueble + la documentación recibida. ➡ Tasar con CBRE con 30% de descuento 🎁 |
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Informe oficial homologado por el Banco de España y por la CNMV (objetividad técnica). 💸 Precio: desde 140€ ⌛ Visitas a tu vivienda en menos de 24 horas. ➡ Tasar con Euroval con 30% de descuento 🎁 |
Valor de mercado: el precio que pagaría hoy un comprador independiente
El valor de mercado es, según la Orden ECO/805/2003, el precio al que podría venderse el inmueble mediante contrato de compraventa privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente, tras ofrecerlo públicamente y con un plazo normal para negociar la venta. Depende de la oferta y la demanda en ese barrio y en ese momento. Si quieres una primera cifra antes de negociar, puedes saber cuánto vale tu vivienda con varios métodos gratuitos.
Precio de compraventa: la cifra que pactas con el vendedor
Es el importe que acuerdas con el vendedor y que figura en el contrato de arras y en la escritura. Puede quedar por encima o por debajo de la tasación y del valor de mercado, y con él calculas la entrada y los gastos de compraventa.
Por qué la tasación y el valor de mercado no coinciden
El tasador no busca el precio máximo que alguien pagaría hoy, sino un valor que pueda justificar con testigos y criterios técnicos. En zonas con mucha demanda, como Madrid o Barcelona, los precios de oferta suben antes de que esas subidas se reflejen en los testigos. Al revés, si compras a un vendedor con prisa o una vivienda que necesita reforma, el precio puede quedar por debajo de la tasación.
Valor hipotecario: la versión prudente del valor de mercado
El valor de mercado es el precio de hoy; el valor hipotecario es el que la vivienda puede sostener a largo plazo como garantía, sin elementos especulativos. Cuando la tasación es para una hipoteca, la Orden ECO/805/2003 parte de ese criterio prudente, y por eso en zonas con precios al alza la tasación puede quedar por debajo del mercado. Tienes el cálculo paso a paso en qué es el valor hipotecario y cómo se calcula.
¿Qué pasa si la tasación es más alta que el precio de compra?
Si la tasación es más alta que el precio de compra, has comprado por debajo de lo que el tasador considera que vale la casa. Lo normal es que el banco te preste lo mismo que si coincidieran, porque calcula sobre el precio, que es la cifra menor; la ventaja es que la operación tiene menos riesgo para él y te resulta más fácil que la apruebe.
¿Te prestan más si la vivienda tasa por encima del valor de compra?
Solo si el banco calcula sobre la tasación. Si usa la cifra menor y compras por 180.000 € una vivienda que tasa 220.000 €, el 80% se aplica sobre 180.000 € y te presta 144.000 €. Si la entidad calcula sobre el valor de tasación, el resultado cambia: compras por 100.000 €, la vivienda tasa 130.000 € y el 80% de la tasación son 104.000 €, así que en la práctica te financia todo el precio.
Es lo que hay detrás de la pregunta de si te darán una hipoteca al 90% si el valor de tasación es más alto. No todos los bancos lo aceptan, y los mejores brókers hipotecarios saben cuáles calculan sobre la tasación para tu perfil. Ten en cuenta que más capital prestado también significa pagar más intereses.
Es lo que hay detrás de la pregunta de si te darán una hipoteca al 90% si el valor de tasación es más alto. No todos los bancos lo aceptan, y los mejores brókers hipotecarios saben cuáles calculan sobre la tasación para tu perfil. Ten en cuenta que más capital prestado también significa pagar más intereses.
Motivos habituales: reformas, prisa por vender o una zona al alza
Una tasación por encima del valor de compra suele tener una explicación concreta:
- Vendedor con prisa: herencias, traslados o divorcios en los que se acepta un precio más bajo para vender rápido.
- Reformas: la vivienda tiene mejoras que el precio pactado no reflejaba, como una cocina o unos baños nuevos.
- Revalorización de la zona: nuevas infraestructuras o servicios, más demanda o una subida de precios desde que se fijó el precio de venta.
- Buena negociación: has conseguido una rebaja sobre el precio de mercado.
Si eres tú quien necesita que el informe recoja todo el valor de la vivienda, por ejemplo para refinanciar, prepara la documentación que ayuda a conseguir una tasación más alta.
¿Pagas más impuestos si la tasación supera el precio?
No por la tasación en sí. En vivienda usada, la base del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el valor de referencia del Catastro o el precio, si es mayor (Ley 11/2021), y la tasación hipotecaria no la fija. Solo si la vivienda no tiene valor de referencia, Hacienda puede usar el valor de tasación hipotecaria para comprobar el valor declarado (artículo 57 de la Ley General Tributaria); si te llega una liquidación complementaria, revisa qué hacer si Hacienda te reclama por la tasación.
Si ya eres propietario: qué hacer con una tasación más alta
Si encargas una tasación años después de comprar y la vivienda vale más de lo que pagaste, lo que debes pesa menos sobre su valor, y eso te da margen frente al banco. Por ejemplo, si compraste por 200.000 €, te quedan 120.000 € por pagar y la vivienda tasa ahora 260.000 €, tu deuda equivale al 46% de su valor, frente al 60% si se midiera sobre lo que pagaste. Estas son las formas de aprovecharlo:
- Negociar mejores condiciones: con menos deuda en relación con el valor de la casa, tienes más argumentos para renegociar la hipoteca con tu banco o llevarla a otro con una subrogación; compara antes con las mejores hipotecas del mercado.
- Conseguir financiación adicional: puedes ampliar la hipoteca o pedir un préstamo con garantía hipotecaria. El banco pedirá una tasación nueva y tendrás costes de notaría, registro y gestoría.
- Liberar a un avalista: si alguien avaló tu hipoteca, una tasación alta y una deuda pendiente baja te dan argumentos para pedir al banco que lo libere.
- Vender o alquilar con una referencia sólida: la tasación te ayuda a fijar el precio de venta o a medir la rentabilidad del alquiler, aunque el banco del comprador encargará la suya y la operación dependerá de esa cifra.
Una tasación privada no cambia el valor catastral de tu vivienda, así que no sube el IBI.
Antes de aprovechar una tasación alta
Comprueba estos tres puntos antes de ir al banco:
- Que el informe lo firma una sociedad de tasación homologada y que no ha caducado: vale seis meses.
- Qué porcentaje del nuevo valor supone lo que te queda por pagar: es el dato que mirará el banco.
- Cuánto cuesta la operación (tasación, notaría, registro, gestoría y posibles comisiones) frente al ahorro o la financiación que vas a conseguir.
Si la tasación sale más baja que el precio, la diferencia la pones tú
Cuando la tasación es más baja que el precio de compra, el banco calcula la hipoteca sobre la tasación. Si compras por 200.000 € y la vivienda tasa 170.000 €, el 80% de la tasación son 136.000 €: en lugar de 40.000 € de entrada necesitas 64.000 €, más los impuestos y gastos de la compra.
Tienes varias salidas, que desarrollamos en qué hacer si la tasación sale baja:
Tienes varias salidas, que desarrollamos en qué hacer si la tasación sale baja:
- Renegociar el precio con el vendedor, con el informe de tasación como argumento.
- Aportar más ahorro o un avalista solvente.
- Pedir una revisión a la tasadora si hay un error documentable, o encargar otra tasación a una sociedad homologada, asumiendo de nuevo el precio de la tasación.
- Buscar un banco que financie más: en Rankia Hipotecas te ayudamos gratis a encontrar el que encaja con tu tasación y tus ahorros.
Si la tasación llega justo antes de firmar, revisa el contrato de arras: si condicionaste la compra a conseguir la hipoteca, puedes desistir y recuperar la señal.
¿Cuándo conviene pedir la tasación antes de comprar?
Conviene encargarla antes de firmar las arras si vas justo de ahorros o crees que el vendedor pide demasiado: así sabrás desde el principio sobre qué cifra te van a financiar. Como la pagas tú, el informe es tuyo y puedes presentarlo en varios bancos sin pagar una tasación en cada uno, siempre que esté en vigor.
Para hacerla por tu cuenta, puedes tasar con Tinsa by Accumin o con Gloval, dos sociedades de tasación homologadas por el Banco de España; con Gloval tienes hasta un 35% de descuento si la contratas desde Rankia. Si prefieres comparar precios antes, consulta las tasadoras más baratas de España.
Para hacerla por tu cuenta, puedes tasar con Tinsa by Accumin o con Gloval, dos sociedades de tasación homologadas por el Banco de España; con Gloval tienes hasta un 35% de descuento si la contratas desde Rankia. Si prefieres comparar precios antes, consulta las tasadoras más baratas de España.
Preguntas frecuentes sobre valor de tasación y valor de mercado
Normalmente, el menor de los dos. Si compras por 200.000 € y la vivienda tasa 180.000 €, aplicará el 80% sobre 180.000 € y te prestará 144.000 €. Algunas entidades calculan sobre el valor de tasación, así que conviene preguntarlo antes de firmar las arras.
Por encima. Con una tasación más alta, el banco te financia lo previsto sobre el precio y la operación tiene menos riesgo para él; con una más baja, recorta el préstamo y tienes que poner la diferencia de tu bolsillo.
El valor de tasación lo fija una sociedad de tasación homologada con la Orden ECO/805/2003 y es un valor prudente, pensado para medir la garantía del préstamo. El valor de mercado es el precio al que podría venderse la vivienda hoy entre un vendedor y un comprador independientes. Cuando los precios suben rápido, el valor de mercado suele ir por delante de la tasación.
No siempre. El valor hipotecario es un criterio prudente, sin elementos especulativos, que la Orden ECO/805/2003 toma como base cuando la tasación es para una hipoteca. En una tasación con otra finalidad, el valor de tasación puede reflejar directamente el valor de mercado.
Sí. El precio lo pactas libremente con el comprador y la tasación no lo limita. Lo que no baja es la base del ITP que paga el comprador: si el precio queda por debajo del valor de referencia del Catastro, tributará por ese valor.
No. La Ley del Catastro Inmobiliario establece que el valor catastral no puede superar el valor de mercado. El valor de referencia tampoco: se calcula con un factor de minoración de 0,9, según la Orden HFP/1104/2021.
Es el valor que se fija en la escritura de la hipoteca para el caso de que el banco tenga que subastar la vivienda por impago. Por ley, ese tipo de subasta no puede ser inferior al 75% del valor de tasación.
Seis meses desde su emisión. Si caduca antes de firmar la hipoteca, el banco te pedirá una actualización o una tasación nueva.
No. La tasación valora el inmueble, no el precio pactado, así que sigue siendo válida mientras no caduque. El banco recalculará la financiación sobre el nuevo precio si pasa a ser la cifra menor.
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