Para conseguir una tasación alta no se negocia con el tasador: se gana con documentación, estado de la vivienda y comparables. El técnico calcula el valor con al menos seis inmuebles parecidos de la zona, la superficie útil que mide en la visita y el certificado energético registrado. Tu margen está en llegar con los papeles en regla y la casa a punto.
- Documentación: nota simple, escritura, licencias y facturas de reformas y certificado energético registrado.
- Superficie: cuenta la útil que comprueba el técnico, no la que figura en el anuncio.
- Reformas: suman cocina, baños, instalaciones y eficiencia energética; los gustos personales casi nunca.
- Hipoteca: el banco suele prestar hasta el 80% del menor valor entre precio y tasación.
Que la tasación llegue al precio de compra es lo que evita que tengas que aportar más ahorros: si se queda por debajo, el banco presta menos.
¿Cómo conseguir una tasación alta para tu vivienda?
La tasación se decide antes de que llegue el técnico. El valor no se pacta: lo calcula una sociedad homologada por el Banco de España con el método de la Orden ECO/805/2003, y tú solo influyes en los datos que encuentra al tasar la vivienda.
Por eso compensa trabajar por fases, de lo que más pesa a lo que menos, siguiendo los mismos criterios de tasación de una vivienda que aplica el técnico:
- Revisa la nota simple: que la superficie y los datos coincidan con el Catastro y con la realidad.
- Reúne los papeles: escritura, licencias de obra y facturas de cada reforma.
- Registra el certificado energético: es documentación obligatoria del informe hipotecario.
- Prepara la visita: acceso a todas las estancias, al garaje y al trastero.
- Señala ventas parecidas: si conoces alguna reciente en tu calle, coméntasela al técnico.
¿Qué tasadora elegir para que la tasación no se quede corta?
Todas las tasadoras homologadas por el Banco de España aplican la misma Orden, así que ninguna tasa alto por sistema. Al comparar qué tasadora tasa más alto, la diferencia sale de los comparables y del conocimiento de la zona.
Puedes elegir una tasadora independiente en lugar de la del banco, pero confirma antes con tu banco que la aceptará.
Tasadoras homologadas con hasta un 30% de descuento a través de Rankia
Con la documentación lista, el siguiente paso es encargar la tasación. A través de Rankia, con su descuento del 30%, las tarifas de partida van de 115,50 a 154 euros en Gesvalt, Tinsa by Accumin y CBRE, todas homologadas por el Banco de España.
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¿Qué mira el tasador para valorar tu vivienda?
Mira sobre todo cuánto se paga por viviendas parecidas en tu zona y lo corrige por superficie, estado y eficiencia. La Orden ECM/599/2025, en vigor desde agosto de 2025, obliga además a que el informe recoja al menos seis comparables con su fuente.
Qué mira el tasador |
Cómo influye en el valor |
Qué puedes hacer |
|---|---|---|
Ubicación y comparables |
Es lo que más pesa: el valor parte de ventas y ofertas cercanas |
Nada sobre la zona; sí señalar ventas recientes parecidas |
Superficie útil comprobada |
Si difiere de la registral, el informe lo justifica y la corrige |
Comprobar antes que nota simple y Catastro coinciden |
Estado y calidades |
Desperfectos e instalaciones viejas restan |
Arreglar lo pequeño y tener las facturas de reformas |
Certificado energético |
Es documentación obligatoria y debe estar registrado |
Registrarlo antes de pedir la tasación |
Espacios exteriores, garaje y trastero |
La terraza ya no cuenta como superficie útil; lo que tiene valor propio se tasa aparte |
Dar acceso y acreditar que son de la vivienda |
Riesgos medioambientales y climáticos |
Pueden subir o bajar el valor |
Acreditar mejoras de aislamiento o eficiencia |
Los muebles y la decoración no se tasan, pero una casa ordenada deja ver mejor su estado real. El resultado final queda en el informe de tasación, que caduca a los seis meses.
¿Se puede negociar la tasación?
No. El técnico trabaja para una sociedad independiente del banco, del comprador y del vendedor, y su valor sale de un método reglado. Lo que sí está en tu mano es aportar datos que no tenga, como una reforma sin declarar en el Catastro o una venta reciente en tu edificio.
Si el informe tiene errores, puedes reclamar la tasación por escrito con pruebas. También puedes encargar otra a una tasadora distinta: ninguna norma limita las veces que se puede tasar una casa, aunque cada informe tiene su coste.
¿Qué preparar antes de la visita del tasador?
Prepara los documentos que demuestran lo que vale la casa. Lo que no se puede acreditar, el técnico no lo cuenta o lo valora con prudencia:
- Nota simple actualizada: se pide en el Colegio de Registradores y muestra superficie, titular y cargas.
- Escritura y referencia catastral: la referencia figura en el recibo del IBI.
- Certificado energético registrado: la Orden ECM/599/2025 lo exige en las viviendas terminadas.
- Licencias y facturas de reformas: prueban qué se cambió, cuándo y con qué calidades.
- Planos o cédula de habitabilidad: ayudan a cuadrar la superficie y la distribución.
Si te falta alguno, pídelo con tiempo: los documentos para tasar una vivienda retrasan la tasación más que la propia visita. Desde agosto de 2025, el certificado de eficiencia energética tiene que estar registrado antes de la visita.
El día de la visita: ¿cómo enseñar la vivienda al tasador?
La visita es obligatoria: la Orden ECO/805/2003 exige que el técnico vea el inmueble por dentro, y tasar una vivienda sin entrar deja el valor condicionado. Ese día, lo que cuenta es que pueda comprobarlo todo:
- Acceso completo: todas las estancias abiertas, con llaves del garaje, el trastero y la azotea.
- Luz y orden: persianas subidas y estancias despejadas para que se vean suelos, techos y paredes.
- Pequeños desperfectos arreglados: humedades, grietas o enchufes rotos restan más de lo que cuesta repararlos.
- Mejoras que no se ven: instalación eléctrica nueva, aislamiento o ventanas; ten las facturas a mano.
¿Qué reformas suben la tasación y cuáles no?
Suben las que mejoran la vivienda para cualquier comprador: cocina y baños renovados, instalaciones nuevas y obras que bajan el consumo de energía. El impacto de las reformas en la tasación depende de la zona, porque el técnico compara con viviendas de tu entorno.
Reforma |
Efecto habitual en la tasación |
|---|---|
Cocina y baños renovados |
Suben: son lo primero que compara el técnico |
Instalación eléctrica, fontanería o calefacción nuevas |
Suben si tienes factura y boletín |
Ventanas, aislamiento o aerotermia |
Suben y mejoran la calificación energética |
Redistribución que gana luz o un dormitorio |
Suele subir si cuenta con licencia |
Decoración y acabados muy personales |
Casi no suman |
Calidades de lujo por encima de la zona |
Suman menos de lo que cuestan |
Cerramientos o ampliaciones sin licencia |
No cuentan y pueden condicionar el informe |
Ventajas y desventajas de reformar antes de tasar
Compensa solo si la obra es pequeña y tu vivienda está por debajo de las de su zona.
Pros
- Mejores comparables: cocina o baño nuevos acercan tu piso a los testigos más caros.
- Mejor certificado energético: ventanas o aislamiento mejoran la calificación que entra en el informe.
- Menos defectos que restar: humedades y grietas reparadas dejan de penalizar el estado.
Contras
- Coste mayor que la subida: una reforma cara rara vez se recupera entera.
- Retrasa la operación: la obra y sus papeles alargan semanas la firma.
- Sin licencia no suma: una obra sin legalizar no se valora en el informe.
Errores que bajan la tasación
La mayoría de las tasaciones bajas salen de datos que no cuadran, no de la casa. Estos son los fallos más habituales:
- Confundir superficies: la útil, la construida y la registral no son iguales, y el técnico usa la útil comprobada.
- Catastro y Registro sin cuadrar: una diferencia de metros obliga a justificarla y suele restar.
- Obras sin declarar: una terraza cerrada o una ampliación sin licencia no se valoran.
- Certificado energético sin registrar: retrasa el informe y puede dejarlo condicionado.
- Compararte con anuncios: el técnico usa ventas y ofertas de viviendas parecidas, no el precio que pide tu vecino.
Para saber de antemano cuánto vale tu casa, usa ventas cerradas en tu zona y no anuncios: evitarás expectativas que la tasación no va a confirmar.
¿Cuánto cambia tu hipoteca con la tasación?
Mucho, porque el banco calcula el préstamo sobre el menor valor entre precio y tasación. Con una compra de 250.000 euros y una financiación del 80%, este es el efecto:
Escenario |
Precio de compra |
Tasación |
Base del préstamo |
Hipoteca al 80% |
Entrada que aportas |
|---|---|---|---|---|---|
Tasación igual al precio |
250.000 € |
250.000 € |
250.000 € |
200.000 € |
50.000 € |
Tasación baja |
250.000 € |
235.000 € |
235.000 € |
188.000 € |
62.000 € |
Tasación por encima del precio |
250.000 € |
265.000 € |
250.000 € |
200.000 € |
50.000 € |
Una tasación baja te obliga a poner 12.000 euros más de entrada, además de impuestos y gastos. Una tasación por encima del precio de compra no amplía el préstamo en la mayoría de los bancos.
Si necesitas más del 80%, una hipoteca por encima del 80% del valor exige un perfil muy solvente o un aval. Nuestros asesores pueden estudiar tu caso de forma completamente gratuita y sin compromiso para encontrar un banco que encaje con tu caso antes de pagar la tasación.
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Preguntas frecuentes
¿Se puede pedir otra tasación si la primera sale baja?
Sí. Puedes encargar otra a una tasadora homologada distinta, porque ninguna norma lo impide. Cada informe se paga aparte y caduca a los seis meses, así que solo compensa si crees que la primera usó comparables poco parecidos.
¿Cuenta el mobiliario en la tasación?
No. La tasación valora el inmueble y sus anejos, no los muebles ni la decoración. Una casa ordenada sí ayuda a que el técnico vea bien el estado de suelos, paredes e instalaciones.
¿Influye el certificado energético en la tasación?
Sí. Desde la Orden ECM/599/2025 es documentación obligatoria y debe estar registrado en las viviendas terminadas. Además, la tasadora puede tener en cuenta factores medioambientales que suben o bajan el valor.
¿Cuánto cuesta tasar una vivienda?
A través de Rankia, con su descuento del 30%, las tarifas de partida van de 115,50 a 154 euros en Gesvalt, Tinsa by Accumin y CBRE. El precio de una tasación sube con la superficie y la ubicación.
¿Puedo estar presente en la visita del tasador?
Sí, y conviene. Puedes abrir todas las estancias, enseñar el garaje y el trastero y explicar las reformas con sus facturas. Lo que no puedes es influir en el valor que calcula el técnico.
¿Cuánto tarda el banco en aceptar la tasación?
Depende del banco y de quién la encarga. Si la aportas tú, el banco la revisa antes de darla por buena, y el plazo para que el banco acepte una tasación hipotecaria puede alargarse.
