Renegociar la hipoteca significa volver a pactar las condiciones de tu préstamo (el tipo de interés, el plazo o las comisiones) para conseguir una cuota más baja o una situación más estable. Puedes hacerlo de tres formas: negociando con tu propio banco (novación), cambiando de entidad (subrogación) o cancelando la hipoteca actual para contratar una nueva.
La opción que más te compensa depende de tu situación: cuánto capital te queda por pagar, si tu hipoteca es variable o fija, y si tu banco está dispuesto a mejorar tus condiciones sin que tengas que cambiar de entidad.
Renegociar las condiciones de la hipoteca puede ayudar a reducir la cuota mensual y mejorar el coste del préstamo.
¿Cuándo conviene renegociar tu hipoteca?
Antes de iniciar cualquier trámite, conviene identificar si tu situación encaja en alguno de estos escenarios:
El euríbor o los tipos de interés han bajado desde que firmaste tu hipoteca y quieres trasladar esa bajada a tu cuota.
Pagas un diferencial más alto que el que ofrece hoy el mercado para un perfil similar al tuyo.
Tu situación laboral o de ingresos ha cambiado, para bien (puedes negociar mejores condiciones) o para mal (necesitas ampliar el plazo o pedir una carencia).
Quieres pasar de una hipoteca variable a una fija o mixta para ganar estabilidad en la cuota.
Tienes productos vinculados caros (seguros, tarjetas) que encarecen tu hipoteca sin aportarte valor real.
Si estás pasando por dificultades económicas, no esperes a acumular impagos: contacta con tu banco lo antes posible para explorar una carencia, una ampliación de plazo o cualquier otra modificación antes de que la situación se agrave.
¿Qué condiciones puedes renegociar en tu hipoteca?
A través de una renegociación puedes ajustar varios elementos de tu préstamo. No todos tienen el mismo efecto en tu cuota mensual:
Elemento
Qué puedes cambiar
Efecto en la cuota
Tipo de interés
Bajar el diferencial o pasar de variable a fijo o mixto
Cuota más baja o más estable frente al euríbor
Plazo
Ampliarlo o acortarlo
Ampliar baja la cuota (sube el interés total); acortar la sube (y reduce el interés total)
Capital
Aumentarlo si necesitas financiación adicional
Cuota más alta, ajustada al nuevo importe
Comisiones y vinculaciones
Eliminar o reducir seguros, tarjetas u otros productos asociados
Ahorro directo en el coste total, aunque no siempre baja la cuota
Carencia temporal
Pagar solo intereses (sin amortizar capital) durante un tiempo
Cuota más baja temporalmente; se alarga el plazo total
Las 3 vías para renegociar tu hipoteca
Estas son las tres formas de modificar las condiciones de tu hipoteca, ordenadas de menor a mayor coste habitual:
1. Novación: renegociar con tu propio banco
La novación de la hipoteca consiste en modificar las condiciones de tu préstamo sin cambiar de entidad: puedes rebajar el diferencial, pasar de variable a fija o mixta, ampliar o acortar el plazo, o eliminar productos vinculados. Es, en general, la opción más rápida y barata, porque no exige abrir una hipoteca nueva.
Si la novación consiste en pasar de un tipo variable a uno fijo, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (LCCI) limita la comisión que puede cobrarte el banco al 0,15% del capital pendiente durante los tres primeros años del préstamo, y la deja en 0% a partir de entonces (artículo 23.6). Si el cambio no implica amortizar capital, tampoco puede cobrarte comisión por ese concepto.
2. Subrogación: cambiar tu hipoteca a otro banco
La subrogación consiste en trasladar tu hipoteca a otra entidad que te ofrezca mejores condiciones. El nuevo banco asume la deuda pendiente y firmas una nueva escritura, lo que implica gastos de subrogación de hipoteca como la tasación de la vivienda y la gestoría. Suele compensar cuando tu banco actual no está dispuesto a igualar las condiciones que consigues en otra entidad.
Consiste en cancelar tu hipoteca actual (normalmente con el dinero de una nueva hipoteca de otro banco) y firmar un préstamo completamente nuevo.
Es la opción con más trámites y, en general, la más cara, porque suma los gastos de cancelación de la hipoteca anterior a los de constitución de la nueva. Solo suele compensar cuando necesitas ampliar mucho el capital o cuando tu perfil ha cambiado tanto que te conviene empezar de cero.
¿Cómo renegociar tu hipoteca paso a paso?
Fija tu objetivo. Decide si quieres bajar la cuota, ganar estabilidad frente al euríbor, acortar el plazo o eliminar comisiones y vinculaciones.
Revisa tu situación actual. Reúne el capital pendiente, el plazo que te queda, el tipo de interés y las comisiones que figuran en tu escritura.
Compara ofertas de varios bancos, no solo del tuyo. Cuantas más opciones manejes, mejor posición de negociación tendrás. Si prefieres ahorrarte las gestiones, un bróker hipotecario puede comparar el mercado por ti.
Negocia primero con tu banco actual. Enseñarle las condiciones que has conseguido en otra entidad suele ser el argumento más efectivo para lograr una novación sin cambiar de banco.
Formaliza el cambio ante notario y comprueba que la nueva escritura recoge exactamente las condiciones pactadas antes de inscribirla en el Registro de la Propiedad.
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¿Cuánto puedes ahorrar renegociando tu hipoteca?
El ahorro depende del capital pendiente, el plazo restante y la diferencia de tipo que consigas. Como ejemplo ilustrativo, calculado con el sistema de amortización francés (el que usan la mayoría de hipotecas en España):
Antes
Después
Capital pendiente
150.000 €
150.000 €
Plazo restante
25 años
25 años
Tipo de interés (TIN)
3,5 %
2,5 %
Cuota mensual aproximada
751 €
673 €
En este ejemplo, bajar el tipo 1 punto porcentual supone unos 78 € menos al mes y cerca de 936 € menos al año. El ahorro real depende de tu capital pendiente y del plazo que te quede, así que utiliza estas cifras solo como referencia y no como una oferta concreta.
Mejores hipotecas si decides cambiar de banco
Si finalmente te compensa subrogar tu hipoteca o contratar una nueva, estas son algunas de las opciones más competitivas del mercado actual:
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.67 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pagos
Financiación máxima:
80%
El mejor momento es cuando el euríbor o los tipos de interés han bajado desde que firmaste, cuando tu situación económica ha mejorado y puedes negociar mejores condiciones, o cuando detectas que pagas un diferencial más alto que el que ofrece el mercado actual. Si atraviesas dificultades de pago, contacta con tu banco cuanto antes en lugar de esperar a acumular impagos.
No existe un límite legal al número de veces que puedes renegociar tu hipoteca. Cada novación o subrogación depende de que el banco acepte las nuevas condiciones, y toda modificación debe formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener efectos legales.
Depende de la vía elegida. La novación con tu propio banco suele ser la más barata: si cambias de tipo variable a fijo, la Ley 5/2019 limita la comisión al 0,15% del capital durante los tres primeros años y a 0% después. La subrogación a otro banco añade normalmente una nueva tasación y gastos de gestoría. Cancelar y contratar una hipoteca nueva es, en general, la opción más cara.
Sí. Puedes renegociar una hipoteca fija para reducir el tipo de interés, cambiar el plazo o pasarte a una variable o mixta, aunque la comisión por reembolso anticipado en hipotecas fijas puede llegar hasta el 2% durante los diez primeros años y al 1,5% después, según la Ley 5/2019. Antes de decidirte, compara ese coste con el ahorro que obtendrías.
No exactamente. Renegociar es el término general para modificar las condiciones de tu hipoteca, y puede hacerse mediante novación (con tu propio banco), subrogación (cambiando de entidad) o cancelando y contratando una hipoteca nueva. La subrogación es, por tanto, una de las tres formas de renegociar, no un sinónimo.
El banco no está obligado a aceptar tus condiciones. Si se niega, puedes comparar ofertas de otras entidades y subrogar tu hipoteca: mostrarle una propuesta real de otro banco suele ser el argumento más efectivo para que reconsidere. También puedes acudir a un bróker hipotecario o pedir asesoramiento para valorar todas tus opciones.
Depende del capital pendiente, el plazo restante y la diferencia de tipo que consigas. Por ejemplo, en una hipoteca de 150.000 € a 25 años, bajar el tipo del 3,5% al 2,5% reduce la cuota en unos 78 € al mes, casi 936 € al año. Usa estas cifras como referencia: el ahorro real depende de las condiciones concretas de tu préstamo.
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