Te traemos la guía definitiva para ahorrar dinero con la compra de tu casa y solicitud de hipoteca. Descubre en qué aspectos puedes ahorrarte ciertas comisiones y reducir tus gastos siguiendo una serie de consejos y trucos. ¿Sabías que puedes ahorrarte más 30.000 € en la adquisición de tu nueva vivienda?
Ahorro comprando casa
Invertir en vivienda: ¿es un gasto o un ahorro?
Invertir para ahorrar. Esta es una de las frases que más defendemos desde Rankia y con las que estoy 100% de acuerdo. Una de las inversiones más importantes y que más rentabilidad potencial puede alcanzar es el ladrillo. Por ello, debemos dedicar el tiempo necesario a estudiar con detenimiento todas las variables que influyen en la rentabilidad de la inversión en vivienda:
Calidades de la vivienda.
Facilidades de la zona: parques, colegios, transporte público, etc.
Estudiar la demanda actual del lugar, tanto de alquiler como de compraventa.
Estudiar la posible revalorización de la vivienda, ¿hay muchos edificios en construcción?
Flexibilidad del vendedor a la hora de negociar.
Conocer los impuestos y gastos de ese inmueble concreto (IBI, tasa de basuras...).
Ciclo económico actual.
Una vez tengamos una o varias viviendas en el punto de mira, llega la ahora de tramitar la compraventa y la más que probable solicitud de la hipoteca.
A continuación haremos una lista con consejos y trucos para ahorrar al comprar casa.
Ahorrar en la compra de la casa
Antes de comprar casa tanto si es una vivienda habitual o para inversión, debes tener claro los gastos que podrías ahorrar. Dentro de estos gastos, destacan:
Ahorrándote (o evitando) las comisiones inmobiliarias
Si visitamos los típicos portales de venta de pisos como Idealista, Fotocasa o Pisos.com, veremos como la mayoría de viviendas se comercializan a través de una inmobiliaria. Las agencias inmobiliarias se encargan de mediar entre comprador y vendedor durante las negociaciones y realizar las visitas a la casa. No obstante, en ocasiones, las tareas desempeñadas no justifican los altos costes del servicio. Si compras la vivienda a través de este intermediario, deberás desembolsar un importe que puede ser del 2 al 4% del importe de compraventa de la vivienda.
Ahorro medio de 4.500€
La comisión media de una inmobiliaria para un piso de 150.000€ son 4.500€. De hecho, en muchos casos, las inmobiliarias tratan de cobrar la comisión... ¡al comprador y al vendedor!
Ahorrar en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de la compraventa
Una de las pocas alegrías que tenemos al hablar de hacienda son las deducciones o bonificaciones. El ITP es un impuesto que grava la transmisión de viviendas entre particulares y es asumido por el comprador del bien. El tipo impositivo puede oscilar entre el 5 y el 10% sobre el valor real del bien transmitido en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. Pues bien, existen bonificaciones en este tipo de interés, por ser familia numerosa, por ser menor de 35 años y constituya tu vivienda habitual o por adquirir viviendas de protección pública. Puedes encontrar todas las bonificaciones en este artículo: ¿Cuánto pago de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en mi Comunidad Autónoma?
Ahorro medio de 5.000€
El ITP general para una vivienda de 150.000€ en Cataluña serían 15.000€, mientras que el ITP bonificado sería de 7.500€ para familias numerosas y menores de 32 años. El mismo caso en Madrid o la Comunidad Valenciana supondría un ahorro de 3.000€.
En las viviendas de obra nueva, la posibilidad de ahorrar mediante descuentos fiscales desaparece, ya que están sujetas a IVA.
Ahorrar en la notaría al comprar la casa
En este caso, podemos ahorrar tiempo además de dinero. Pocos compradores de vivienda saben que los honorarios de los notarios están regulados por ley. En otras palabras, todos los notarios cobran las mismas tarifas por idéntico servicio. Únicamente se diferencian en la calidad. La parte positiva es que se reservan el derecho de aplicar un descuento de hasta el 10% en la factura. Teniendo esto en cuenta, sabemos cómo y hasta dónde podemos negociar.
Además, no debemos olvidar que los gastos notariales en una compraventa de vivienda se suelen repartir al 50% entre comprador y vendedor.
Ahorro medio de 100€
Los honorarios notariales en la compraventa de una vivienda de 150.000€ pueden alcanzar los 1.000€.
Ahorrar en la gestoría al comprar la casa
Como ya hemos comentado, los gastos de gestoría de la parte del préstamo hipotecario son asumidos por la entidad bancaria. No obstante, todavía queda por comentar qué hacemos con la gestoría de la parte de la compraventa. Generalmente, se dividen al 50% entre comprador y vendedor (igual que la notaría) pero podemos ahorrar mucho más si lo tramitamos nosotros mismos. Debemos pensar que la gestoría simplemente se encarga de remitir documentación de un actor a otro, controlando que todo funciona correctamente.
A continuación veremos las funciones que realiza la gestoría y que podríamos realizar por nuestra cuenta:
Entregar el modelo 600 a la hacienda pública para abonar el ITP.
Presentar la escritura de compraventa en el registro de la propiedad. Debes hablar con el notario para que envíe la copia electrónica.
Rellenar el impreso de cambio de titularidad de la vivienda en el Catastro. Tendrás 2 meses desde la firma de la escritura. Necesitarás los datos personales del anterior propietario. Deberás adjuntar una copia simple de la escritura de compraventa.
Ahorro medio de 400€
Es complicado estimar el coste exacto de la gestoría, ya que son profesionales independientes cuyas tarifas no están reguladas. Suelen cobrar un 0,2% o 0,3% del importe de compraventa. Recuerda que si al realizar la compraventa de la vivienda se solicita hipoteca, no podrás prescindir de los servicios de la gestoría ni tramitarlo por tu cuenta. El banco te obligará a contratar su gestoría y así asegurarse que todos los trámites se realizan correctamente.
Ahorrar en la solicitud y trámites de la hipoteca
Si tienes la suerte de no necesitar financiación para comprar la casa, puedes ahorrarte (nunca mejor dicho) la lectura de este apartado, aunque te animamos a seguir y aprender del mercado hipotecario español.
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Hay entidades intermediarias de crédito hipotecario que se encargan de solicitar el estudio de tu hipoteca y negociar las condiciones con los distintos bancos. Sin embargo, algunas de estas entidades cobran una comisión por su servicio, comisión que puede ir desde los 2.000 € hasta los 6.000 o 7.000 €.
Sin embargo, hay otro tipo de intermediarios hipotecarios que realizan la misma función, pero repercutiendo el coste de su servicio a los bancos con los que trabajan, y no a los clientes. Este es el caso de Rankia.
Ahorro medio de 3.500€
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El banco no es tu amigo: compara y negocia la hipoteca
El banco, como cualquier empresa privada, mira por sus intereses y quiere ganar el mayor dinero posible en cada negocio.
Actualmente, existen más de 50 hipotecas y 25 entidades diferentes en España, lo que nos permite pedir presupuestos, comparar y hacer cálculos para saber cuál es la que mejor encaja con nosotros. Lejos quedó aquello de...
Pediré la hipoteca en mi banco de toda la vida porque el director me ha dicho que está muy bien y no entiendo mucho del tema.
¿Estás seguro? La hipoteca es la decisión más importante que toma una familia. Dedícale el tiempo necesario a informarte. Apóyate en nuestros asesores hipotecarios de forma gratuitapara comparar y elegir la hipoteca con mejores condiciones para ti.
Además, desde Rankia hemos desarrollado un comparador de hipotecas, con el que podrás analizar más de 50 hipotecas de 20 bancos diferentes, ver si te concederían la hipoteca y cuál es la que mejor se adapta a ti.
Ahorro de más de 20.000€
Es importante realizar esta comparativa y tampoco te olvides negociar con la entidad. Te sorprenderán los descuentos que pueden llegar a hacerte.
Ahorrar en la prima del seguro del hogar
Cuando compramos una vivienda, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario obliga a contratar un seguro de daños o seguro de incendios con la hipoteca. Un seguro de hogar o incendios NO es un seguro de daños. Son pólizas y coberturas completamente diferentes. El seguro de daños es el tipo de seguro más básico, el cual protege la estructura de tu vivienda (el continente). La cobertura del seguro de hogar es mucho más completa, protegiendo el continente, el contenido, y la responsabilidad civil.
Los bancos suelen ofrecer un descuento en el tipo de interés de la hipoteca a cambio de contratar el seguro a través de su aseguradora. Pero ojo, porque la entidad bancaria nunca te ofrecerá un seguro de daños, sino un seguro de hogar o multirriesgo. Estos seguros ofrecen más coberturas, pero también aumenta su prima anual. Debemos sacar la calculadora y ver si nos sale rentable.
La prima de un seguro de daños no suele superar los 150€ anuales, mientras que un seguro multirriesgo de hogar puede alcanzar fácilmente los 300-350€.
Ahorrar en los gastos hipotecarios
La nueva ley hipotecaria obliga a las entidades bancarias a asumir los gastos hipotecarios: notaría, gestoría, registro y AJD. El único gasto que todavía tiene que asumir el futuro hipotecado es la tasación de la vivienda. No obstante, algunas entidades bancarias se ofrecen a pagarte este gasto si acabas contratando la hipoteca con ellos o directamente te pueden ofrecer pisos de su cartera donde la tasación ya suele estar realizada.
Las entidades que asumen los gastos de tasación son Openbank, Banco Santander, ING, Pibank, Myinvestor, Ibercaja, Caixabank. BBVA tiene promociones temporales.
PD: los bancos tratarán que tases el inmueble a través de las tasadoras con las que tienen acuerdos. No obstante, están obligados por ley a aceptar cualquier tasación realizada por una tasadora homologada por el Banco de España.
Ahorra en la tasación
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Ahorrar en la cancelación de la hipoteca
Muchas personas creen que con el pago de la última cuota de la hipoteca se da por terminada la relación con el banco, pero no es así. Para que se cancele una hipoteca es necesario realizar su cancelación registral. Este proceso es imprescindible si queremos vender el inmueble.
Por una parte, debes asegurarte que el banco te expide el certificado de deuda cero de forma totalmente gratuita. Muchas entidades tratan de hacerte pagar por él, pero tienes el derecho de obtenerlo gratis. Suele costar entre 30 y 36 euros.
Si realizamos la cancelación registral a través del banco, podemos pagar entre 300€ y 400€. Si lo hacemos por nuestra cuenta, pagaremos 130€ a lo sumo por los trámites notariales (desde 90€ + IVA) y del registro (desde 24€ + IVA). El certificado de deuda cero deben expedirlo gratuitamente.
Tabla resumen con todos los gastos que te puedes ahorrar al comprar casa
Compra de la casa
Hipoteca
Inmobiliaria
4.500€
-
ITP
5.000€
-
Notaría
100€
-
Gestoría
400€
-
Negociación con entidades
-
20.000€
Comisiones de brokers
-
3.500€
Seguro del hogar
-
200€
Tasación
-
300€
Cancelación
-
250€
Total
10.000€
24.250€
34.250€
Conclusiones
Hay varias maneras de ahorrar dinero al comprar una vivienda:
Hacer una investigación exhaustiva: Investiga diferentes opciones y compara precios antes de decidir comprar una vivienda. Compara diferentes inmuebles y considera cuál es el mejor para ti.
Obtener un buen crédito hipotecario: Compara diferentes opciones de crédito hipotecario y elige la que tenga la tasa de interés más baja y las mejores condiciones de pago.
Negociar el precio: No tengas miedo de negociar el precio con el vendedor. Pregunta si hay algún descuento por pago en efectivo o por cerrar la transacción rápidamente.
Evitar costes adicionales: Presta atención a los costos adicionales, como los gastos de cierre, los impuestos, trámites y las comisiones de las inmobiliarias, y trata de reducirlos al mínimo.
Considerar una vivienda usada: Una vivienda usada puede ser una opción más asequible que una vivienda nueva, y a menudo requiere menos gastos adicionales.
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Tres puntualizaciones al artículo. Se dice que la gestoría "entrega el modelo 600 a la hacienda pública", pero previo a esa entrega, hay que estudiar el contenido de la escritura, calcular el impuesto (minimizando la repercusión fiscal) y rellenar el impreso correctamente. Dos, se olvida la autora del artículo la presentación del IIVTNU (antigua Plusvalía), que previamente conlleva el cálculo de la mejor opción para el sujeto obligado, el vendedor. Y para finalizar, Rankia no cobra al cliente por la gestión de la obtención de la hipoteca porque le retribuye la entidad bancaria, pero lógicamente, esta le repercute indirectamente al cliente este gasto porque no es tonta.
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