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Después de más de 3 años estudiando el mercado inmobiliario español y analizando más de 20 entidades bancarias y sus hipotecas, me animo a compartir mis conclusiones en esta guía para comprar casa. Siguiendo una serie de consejos y trucos podremos ahorrar hasta 30.000€ en la adquisición de nuestra vivienda.
¿Invertir en vivienda es un gasto o un ahorro?
Invertir para ahorrar. Esta es una de las frases que más defendemos desde Rankia y con las que estoy 100% de acuerdo. Una de las inversiones más importantes y que más rentabilidad potencial puede alcanzar es el ladrillo. Por ello, debemos dedicar el tiempo necesario a estudiar con detenimiento todas las variables que influyen en la rentabilidad de la inversión en vivienda:
- Calidades de la vivienda.
- Facilidades de la zona: parques, colegios, transporte público, etc.
- Estudiar la demanda actual de la zona, tanto de alquiler como de compraventa.
- Estudiar la posible revalorización de la vivienda ¿hay muchos edificios en construcción?
- Flexibilidad del vendedor a la hora de negociar.
- Conocer los impuestos y gastos de ese inmueble concreto (IBI, tasa de basuras...).
- Ciclo económico actual.
Debido al gran número de variables que entran en juego y su complejidad, recomiendo la serie de artículos Comprar casa es fácil: Buscar la vivienda (I), Seleccionar la vivienda (II) y Comprobaciones antes de comprar una vivienda (III). Un must para acertar con tu inversión.
Una vez tengamos una o varias viviendas en el punto de mira, llega la ahora de tramitar la compraventa y la más que probable solicitud de la hipoteca. A continuación haremos una lista con consejos y trucos para ahorrar al comprar casa.
Ahorrar en la compra de la casa
Ahorrándote (o evitando) las comisiones de las inmobiliarias
Si visitamos los típicos portales de venta de pisos como Idealista, Fotocasa o Pisos.com, veremos como la mayoría de viviendas se comercializan a través de una inmobiliaria. Las agencias inmobiliarias se encargan de mediar entre comprador y vendedor durante las negociaciones y realizar las visitas a la casa. Personalmente, considero que las tareas desempeñadas no justifican los altos costes del servicio. Si compras la vivienda a través de este intermediario, deberás desembolsar un importe que puede ser del 2 al 4% del importe de compraventa de la vivienda.
Ahorrar en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de la compraventa
Una de las pocas alegrías que tenemos al hablar de hacienda son las deducciones o bonificaciones. El ITP es un impuesto que grava la transmisión de viviendas entre particulares y es asumido por el comprador del bien. El tipo impositivo puede oscilar entre el 5 y el 10% sobre el valor real del bien transmitido en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. Pues bien, existen bonificaciones en este tipo de interés por ser familia numerosa, por ser menor de 35 años y constituya tu vivienda habitual o por adquirir viviendas de protección pública. Puedes encontrar todas las bonificaciones en este artículo: ¿Cuánto pago de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en mi Comunidad Autónoma?
En las viviendas de obra nueva, la posibilidad de ahorrar mediante descuentos fiscales desaparece, ya que están sujetas a IVA.
Ahorrar en la notaría al comprar la casa
En este caso, podemos ahorrar tiempo además de dinero. Pocos compradores de vivienda saben que los honorarios de los notarios están regulados por ley. En otras palabras, TODOS los notarios cobran las mismas tarifas por idéntico servicio. Únicamente se diferencian en la calidad. La parte positiva es que se reservan el derecho de aplicar un descuento de hasta el 10% en la factura. Teniendo esto en cuenta, sabemos cómo y hasta dónde podemos negociar.
Además, no debemos olvidar que los gastos notariales en una compraventa de vivienda se suelen repartir al 50% entre comprador y vendedor. ¡No cargues tú con todo!
Ahorrar en la gestoría al comprar la casa
Como ya hemos comentado, los gastos de gestoría de la parte del préstamo hipotecario son asumidos por la entidad bancaria. No obstante, todavía queda por comentar qué hacemos con la gestoría de la parte de la compraventa. Generalmente, se dividen al 50% entre comprador y vendedor (igual que la notaría) pero podemos ahorrar mucho más si lo tramitamos nosotros mismos. Debemos pensar que la gestoría simplemente se encarga de remitir documentación de un actor a otro, controlando que todo funciona correctamente. A continuación veremos las funciones que realiza la gestoría y que podríamos realizar por nuestra cuenta:
- Entregar el modelo 600 a la hacienda pública para abonar el ITP.
- Presentar la escritura de compraventa en el registro de la propiedad. Debes hablar con el notario para que envíe la copia electrónica.
- Rellenar el impreso de cambio de titularidad de la vivienda en el Catastro. Tendrás 2 meses desde la firma de la escritura. Necesitarás los datos personales del anterior propietario. Deberás adjuntar una copia simple de la escritura de compraventa.
Ahorrar en la solicitud y trámites de la hipoteca
Si tienes la suerte de no necesitar financiación para comprar la casa, puedes ahorrarte (nunca mejor dicho) la lectura de este apartado, aunque te animamos a seguir y aprender del mercado hipotecario español.
El banco no es tu amigo: compara y negocia la hipoteca
El título de este punto no es casual. Y es que uno de los artículos más leídos de la comunidad es el firmado por @Fernan2 y titulado el banco NO ES tu amigo. El banco, como cualquier empresa privada, mira por sus intereses y quiere ganar el mayor dinero posible en cada negocio.
Actualmente existen más de 50 hipotecas y 25 entidades diferentes en España, lo que nos permite pedir presupuestos, comparar y hacer cálculos para saber cuál es la que mejor encaja con nosotros. Lejos quedó aquello de...
Pediré la hipoteca en mi banco de toda la vida porque el director me ha dicho que está muy bien y no entiendo mucho del tema.
¿Estás seguro? La hipoteca es la decisión más importante que toma una familia. Dedícale el tiempo necesario a informarte. En el foro de hipotecas de Rankia siempre hay alguien que está dispuesto a ayudar. ¡Aprovéchalo!
Además, desde Rankia hemos desarrollado un comparador de hipotecas, con el que podrás analizar más de 50 hipotecas de 20 bancos diferentes, ver si te concederían la hipoteca y cuál es la que mejor se adapta a ti.
Para hacer más evidente la diferencia entre elegir bien o mal la hipoteca, pongamos un ejemplo. Caixabank, una de las entidades más grandes de España en cuanto a volumen de clientes, obstente, probablemente, la peor oferta hipotecaria: tipo fijo 2,75% TIN (4,113% TAE) a 20 años. Por su parte, OpenBank, una entidad online algo más desconocida, ofrece una hipoteca fija por el mismo plazo desde 1,70% TIN (1,90% TAE) .
Aprovecho también para enlazar otra excelente aportación de este usuario: Hipotecas: Lo que el banco no dice.
Ahorrar en la prima del seguro del hogar
Cuando compramos una vivienda, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario obliga a contratar un seguro de daños o seguro de incendios con la hipoteca. Un seguro de hogar o incendios NO es un seguro de daños. Son pólizas y coberturas completamente diferentes. El seguro de daños es el tipo de seguro más básico, el cual protege la estructura de tu vivienda (el continente). La cobertura del seguro de hogar es mucho más completa, protegiendo el continente, el contenido, y la responsabilidad civil. Si quieres profundizar en este tema así como conocer las coberturas de ambas opciones, te recomendamos el artículo: Seguro de incendios VS Seguro de hogar.
Los bancos suelen ofrecer un descuento en el tipo de interés de la hipoteca a cambio de contratar el seguro a través de su aseguradora. Pero ojo, porque la entidad bancaria nunca te ofrecerá un seguro de daños, sino un seguro de hogar o multirriesgo. Estos seguros tienen ofrecen más coberturas pero también aumenta su prima anual. Debemos sacar la calculadora y ver si nos sale rentable.
Ahorrar en los gastos hipotecarios
La nueva ley hipotecaria obliga a las entidades bancarias a asumir los gastos hipotecarios: notaría, gestoría, registro y AJD. El único gasto que todavía tiene que asumir el futuro hipotecado es la tasación de la vivienda. No obstante, algunas entidades bancarias se ofrecen a pagarte este gasto si acabas contratando la hipoteca con ellos o directamente te pueden ofrecer pisos de su cartera donde la tasación ya suele estar realizada.
PD: los bancos tratarán que tases el inmueble a través de las tasadoras con las que tienen acuerdos. No obstante, están obligados por ley a aceptar cualquier tasación realizada por una tasadora homologada por el Banco de España.
Ahorrar en la cancelación de la hipoteca
Muchas personas creen que con el pago de la última cuota de la hipoteca se da por terminada la relación con el banco, pero no es así. Para que se cancele una hipoteca es necesario realizar su cancelación registral. Este proceso es imprescindible si queremos vender el inmueble.
Por una parte, debes asegurarte que el banco te expide el certificado de deuda cero de forma totalmente gratuita. Muchas entidades tratan de hacerte pagar por él, pero tienes el derecho de obtenerlo gratis. Suele costar entre 30 y 36 euros.
Por otra parte, el trámite la cancelación de la hipoteca puede realizarla una gestoría... o hacerlo tú mismo con un poco de desparpajo. En este artículo tenemos desglosado, paso por paso, cómo realizar los trámites para el levantamiento o cancelación de la hipoteca: trámites y gastos. Y si quieres calcular cuánto te costaría en tu caso concreto, esta calculadora de gastos de cancelación de hipoteca es maravillosa.
Tabla resumen con todos los gastos que te puedes ahorrar al comprar casa
| Compra de la casa | Hipoteca | ||
| Inmobiliaria | 4.500€ | - | |
| ITP | 5.000€ | - | |
| Notaría | 100€ | - | |
| Gestoría | 400€ | - | |
| Negociación con entidades | - | 20.000€ | |
| Seguro del hogar | - | 200€ | |
| Tasación | - | 300€ | |
| Cancelación | - | 250€ | |
| Total | 10.000€ | 20.750€ | 30.750€ |
Si eres de los pocos valientes que ha llegado hasta el final de este artículo, quiero aprovechar para despedirme de ti y de todos aquellos usuarios de Rankia con los que he compartido tantos comentarios, consejos y experiencias en el mundo inmobiliario. Ha sido un placer poder ayudarte a ahorrar en tu hipoteca y/o vivienda. Seguiré unida a Rankia y tratando de divulgar el conocimiento financiero entre la comunidad. ¡Nos vemos!
