Mejores hipotecas para subrogación: ranking y comparativa
Mejores hipotecas para subrogación: ranking y comparativa
La subrogación hipotecaria permite cambiar de banco sin cancelar el préstamo. Ranking de mejores tipos fijos, variables y mixtos, condiciones por entidad y cálculo del ahorro.
Si estás pagando una cuota mensual más alta de la que necesitas, o firmaste tu hipoteca con condiciones que ya no son competitivas, la subrogación hipotecaria puede ser la solución. Cambiar de banco sin cancelar el préstamo te permite reducir el tipo de interés, eliminar vinculaciones innecesarias o pasar de variable a fijo, con un ahorro mensual que en muchos casos supera los 100 €.
Subrogar tu hipoteca puede ayudarte a mejorar el tipo de interés, reducir la cuota mensual o cambiar de banco para conseguir mejores condiciones
Con el euríbor cerrando agosto de 2026 en el 2,954% (dato oficial del Banco de España) y una media provisional de septiembre en el entorno del 3,05%-3,08%, los bancos compiten activamente por captar hipotecas de otras entidades. A continuación encontrarás el ranking actualizado, con los tipos publicados por cada entidad en sus webs oficiales.
Esto debes revisar antes de subrogar una hipoteca
TAE vs TIN: La TAE incluye todos los gastos y comisiones; el TIN solo el interés puro.
Vinculaciones: Cuantos más productos exija el banco, más baja será la tasa.
Comisiones: De apertura, amortización parcial, total y subrogación.
Productos vinculados: Seguros de vida, hogar, planes de pensiones, tarjetas.
Financiación máxima: No todos los bancos permiten subrogar el 90% del valor.
Ahorro real: Calcula si el ahorro supera los gastos de tasación en plazo razonable.
🏆 Mejores hipotecas fijas para subrogación
Si tu prioridad es protegerte ante futuras subidas del euríbor y mantener una cuota estable de por vida, las hipotecas a tipo fijo son tu mejor alternativa. Con el euríbor en niveles moderadamente altos, el tipo fijo ha recuperado protagonismo frente a la variable.
Hipoteca Fija Vamos
TIN bonificado:
2.55 %
TAE bonificado:
3.49 %
*
6 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida, Productos de ahorro, Tarjeta de crédito y Domiciliacion de recibos
Financiación máxima:
90%
🥇 Ibercaja Vamos Fija: la única que llega al 90% de financiación
2,55% TIN y 3,49% TAE bonificados (3,55%/3,80% sin bonificar). Es la única de las tres que financia hasta el 90% de la tasación, frente al 80% habitual, a cambio de 6 productos vinculados. Detalle completo en la guía de subrogación hipoteca Ibercaja.
🥈 Openbank: sin comisiones, pero no hace subrogación clásica
Desde 2,80% TIN (3,41% TAE) bonificados, con solo 3 productos vinculados y sin ninguna comisión. Guía completa en subrogación hipoteca Openbank.
⚠️ Importante: Openbank no tramita subrogaciones de acreedor clásicas — el cambio se articula cancelando tu préstamo actual y firmando una Hipoteca Open nueva, lo que implica gastos adicionales de cancelación registral de la hipoteca antigua (unos 1.000 €) que no tiene la subrogación pura. Aun así, el coste total puede ser inferior al de mantener condiciones peores.
🥉 Sabadell: la más accesible de la banca tradicional
2,75% TIN y 3,58% TAE bonificados (3,75% sin bonificar), con 4 productos vinculados y sin comisión de apertura. Financiación máxima del 80%.
🏆 Mejores hipotecas variables para subrogación
Las hipotecas variables tienen cuotas iniciales más bajas, pero están sujetas a la evolución del euríbor. El euríbor cerró agosto de 2026 en el 2,954% (dato oficial del Banco de España) y la media provisional de septiembre ronda ya el 3,05%-3,08%, frente al 2,804% de mayo.
Con ese euríbor, el tipo efectivo de una variable a Euríbor+0,50% ronda ya el 3,45%-3,58%, por encima de los mejores fijos del mercado: la subida del índice ha devuelto atractivo relativo al tipo fijo. Aun así, la variable sigue siendo la opción adecuada si confías en una bajada progresiva del euríbor en los próximos años.
Hipoteca Naranja variable ING
Euribor + 0.59 %
*
Sin productos bonificables:
No tiene vinculaciones
Financiación máxima:
80%
Euríbor + 0,49% (TIN primer año 1,96%, TAE 3,67%) con solo 3 productos: nómina, seguro de hogar y un plan de pensiones. Sin comisión de apertura.
🥈 ING: sin ataduras, precio personalizado
Diferencial orientativo de Euríbor + 0,59%, sin nómina domiciliada ni seguros obligatorios. Es una cifra de referencia: ING personaliza el diferencial según tu perfil, así que puede quedar por encima al pedir tu oferta. Plazo hasta 40 años. Guía completa en subrogación hipoteca ING.
Euríbor + 0,50% (1,50% TIN primer año, TAE 4,03%) con nómina y 3 seguros. Pide simulación completa: el coste real depende de las primas.
🏆 Mejores hipotecas mixtas para subrogación
Las hipotecas mixtas ofrecen el punto intermedio ideal: cuota fija durante los primeros años (con protección ante subidas del euríbor) y luego transición a variable para aprovechar posibles bajadas futuras. Son especialmente atractivas cuando el diferencial variable es bajo.
Hipoteca Naranja mixta ING
Euribor + 0.7 %
*
3 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar y Seguro de vida
Financiación máxima:
80%
*
6 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida, Tarjeta de crédito, Domiciliacion de recibos y Productos de ahorro
Financiación máxima:
🥇 ING Naranja Mixta: tramo fijo + diferencial ajustado
Tramo fijo inicial y luego Euríbor + 0,70% (orientativo, personalizado según perfil), 100% online y 3 productos vinculados.
🥈 Sabadell Mixta 5 años: tramo variable algo más alto
2,10% TIN los primeros 5 años, luego Euríbor + 1% (TAE 3,72%). El tramo variable desde el año 6 es más elevado que otras mixtas: valora si el plazo fijo cubre tu horizonte de incertidumbre.
🥉 Ibercaja Vamos Mixta 5: el diferencial más bajo de la banca tradicional
2,00% TIN los primeros 5 años, luego Euríbor + 0,60% (TAE 3,80%), con 6 productos vinculados. Financiación máxima del 80%.
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
La subrogación hipotecaria es el proceso legal por el cual un préstamo hipotecario se traslada de una entidad financiera a otra, manteniendo la garantía sobre el mismo inmueble. En términos prácticos, significa cambiar tu hipoteca de banco sin cancelar tu hipoteca actual, lo que evita pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y los gastos de constitución de un préstamo nuevo.
Tipos de subrogación
Subrogación de acreedor: la más habitual. Cambias el banco, mejoras las condiciones (tipo de interés, plazo, comisiones o vinculaciones).
Subrogación de deudor: cambia el titular del préstamo, normalmente en compraventas donde el comprador asume la hipoteca del vendedor. Es el caso, por ejemplo, de la subrogación hipotecaria al promotor al comprar una vivienda de obra nueva.
Solicitas información y simulaciones a otros bancos sin compromiso.
El nuevo banco analiza tu perfil y te hace una oferta vinculante válida durante 10 días hábiles.
Notificas a tu banco actual, que dispone de 15 días hábiles para igualar o mejorar la oferta (derecho de enervación). Tu banco no puede negarse a la subrogación en sí; consulta si el banco puede negarse a subrogar tu hipoteca si te ponen trabas.
Si tu banco no mejora la oferta, el nuevo banco asume el préstamo y se firma en notaría.
El proceso total dura entre 30 y 60 días.
Ventajas y desventajas de la subrogación hipotecaria
Pros
Reduces el tipo de interés sin cancelar ni pagar AJD.
El banco nuevo asume notaría, gestoría y registro (desde 2019).
Puedes cambiar de variable a fija sin hipoteca nueva.
Tu banco puede igualar la oferta — poder de negociación.
Compatible con ampliar plazo o reducir vinculaciones.
Contras
Pagas tasación (250-450 €) aunque la operación no se complete.
Comisión de subrogación posible en contratos pre-2019.
30-60 días de proceso, pagando condiciones antiguas.
Derecho de enervación del banco: puede retenerte.
¿Cuándo compensa hacer una subrogación hipotecaria?
La subrogación tiene sentido económico cuando el ahorro mensual que consigues con el nuevo tipo cubre los gastos de la operación en un plazo razonable.
Como norma general, la subrogación compensa si el ahorro mensual supera los 50-60 € y te quedan al menos 10 años de hipoteca. Con ese diferencial, recuperas el coste de la tasación (entre 250 y 450 €) en menos de un año y el ahorro acumulado es sustancial.
Tiene sentido subrogar especialmente si:
💸 Firmaste tu hipoteca con un diferencial superior a Euríbor+1% y ahora puedes conseguir Euríbor+0,49-0,60%.
🔐 Quieres cambiar de variable a fija para proteger tu cuota ante un euríbor en niveles altos.
📦 Tu banco te exige demasiados productos vinculados cuyo coste real supera el beneficio del tipo bonificado. En ese caso, merece la pena revisar también las hipotecas sin vinculaciones, porque a veces una TAE algo más alta compensa si te ahorras seguros caros..
📅 Te quedan más de 10 años de hipoteca para amortizar y tienes buen historial de pago.
🏦 Tu banco actual no mejora las condiciones que te ofrece el mercado, ni siquiera si negocias.
¿Cuándo NO compensa subrogar?
Si te quedan menos de 5 años de hipoteca, el ahorro no suele cubrir los gastos de la operación. Tampoco compensa si tu LTV actual supera el 80% y los bancos no te ofrecen condiciones equivalentes.
La tasación de la vivienda, entre 250 € y 450 € según la entidad tasadora y la localización. Si la subrogación no se formaliza finalmente, este gasto no se recupera.
Revisa también si tu hipoteca actual incluye comisión de subrogación. Para hipotecas firmadas bajo la Ley 5/2019, el límite es del 0,25% durante los 3 primeros años (o 0,15% durante los 5 primeros, según tu escritura) y 0% después; si subrogas una variable para pasarla a fija, el tope baja al 0,05% durante los 3 primeros años (Real Decreto-ley 19/2022). En hipotecas fijas de antes de 2019, el límite general es del 2% los 10 primeros años y el 1,5% el resto; revisa siempre tu escritura, porque muchas no recogen esta comisión.
Nota: Para saber si la subrogación compensa, divide los gastos totales (tasación + comisión de subrogación si aplica) entre el ahorro mensual. Si el resultado en meses es inferior al tiempo que te queda de hipoteca, la operación es rentable. Ejemplo: gastos de 400 € / ahorro de 80 €/mes = punto de equilibrio en 5 meses.
Si quieres afinar el cálculo, antes de iniciar el trámite conviene revisar todos los gastos de subrogación de hipoteca, quién paga cada partida y qué comisiones pueden aparecer según la fecha de firma de tu préstamo.
¿Qué documentación necesitas para subrogar?
El proceso de solicitud ante el nuevo banco requiere la misma documentación que una hipoteca nueva, más información sobre la hipoteca actual:
📄 DNI o NIE de todos los titulares.
💼 Últimas 3 nóminas y contrato laboral (o declaración de IRPF si eres autónomo).
🏠 Escritura de la hipoteca actual y nota registral actualizada.
📊 Certificado de deuda pendiente emitido por tu banco actual.
📋 Últimas 3 declaraciones de IRPF.
🏡 Nota simple del Registro de la Propiedad.
💰 Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses.
📊 Comparativa de las mejores hipotecas para subrogación
Los tipos variables y mixtos de esta comparativa dependen de la evolución del euríbor, que cerró agosto de 2026 en el 2,954% (dato oficial del Banco de España) y mantiene una media provisional de septiembre en torno al 3,05%-3,08%. Las condiciones son orientativas y pueden variar según perfil. Datos obtenidos de las webs oficiales de cada entidad y de nuestras guías de subrogación por banco.
Subrogación vs. novación vs. cancelación y nueva hipoteca
Opción
¿Cambias de banco?
Gastos
¿Pagas AJD?
Subrogación
Sí
Solo tasación (250-450 €)
No
Novación
No
Gastos de escritura
Exento
Cancelación + nueva hipoteca
Sí
Tasación + cancelación + gastos nueva
Banco nuevo lo asume
Preguntas frecuentes sobre subrogación hipotecaria
Depende del tipo: para fija, Ibercaja (TAE 3,49%); para variable, Kutxabank (Euríbor+0,49%); para poca vinculación, ING.
Cuando el euríbor está alto y quieres pasarte a fija, cuando encuentras mejores condiciones, o cuando la vinculación actual no compensa. No conviene si quedan menos de 5 años.
Sí, es uno de los principales motivos para subrogar y evitas pagar AJD.
Entre 30 y 60 días en total.
No puede rechazarla, pero tiene 15 días para igualar la oferta (derecho de enervación). Si te pone trabas durante el proceso, consulta qué hacer si el banco puede negarse a subrogar tu hipoteca.
Subrogación cambia el banco; novación modifica condiciones en el mismo banco.
Casi siempre compensa más subrogar: solo pagas la tasación y evitas el AJD. Cancelar y abrir una hipoteca nueva solo tiene sentido si necesitas ampliar capital o cambiar de titulares.
Pagas la tasación aunque la operación no llegue a formalizarse, el proceso dura de 30 a 60 días pagando aún las condiciones antiguas, y tu banco puede igualar la oferta (enervación) y evitar que te vayas.
La subrogación hipotecaria sigue siendo una de las mejores formas de reducir el coste de tu hipoteca. Si firmaste hace años con un diferencial superior a Euríbor+1% o con un tipo fijo por encima del 3,50%, con toda probabilidad existe hoy una oferta más competitiva para ti.
Lo más importante es no dar por hecho que tu hipoteca sigue siendo competitiva. Pedir simulaciones a otros bancos es gratuito, no te compromete a nada, y puede darte el argumento definitivo para ahorrar mensualmente o para negociar una mejora con tu banco actual. Consulta también nuestra comparativa de las mejores hipotecas disponibles ahora para tener toda la perspectiva del mercado.
Hace un par de días he hecho una subrogación hipotecaria de hipoteca variable a hipoteca variable desde el banco santander hacía ING. La hipoteca con el santander la firmé en 2016.
La sorpresa ha sido que cuando el B.Santander ha recibido la trasferencia del saldo pendiente de amortizar, más los intereses más la comisión por subrogación hipotecaria (0,5%) por parte de ING (todo en la misma transferencia) han hecho dos cobros (el B. Santander):
1º) Cancelación anticipada préstamo.
2º) Interés, comisiones por operaciones de prestamos.
Y en ese cobro en vez de cobrar una comisión del 0,5% lo ha hecho del 1%.
En las escrituras venía reflejado ese 1% por subrogación, pero según había entendido la nueva ley hipotecaria dice otra cosa sobre los porcetajes que te pueden cobrar en este tipo de operación.
¡Hola @Fdominguezcres !
Una muy buena entidad para subrogarse, pues no pide ningún tipo de vinculación, es Myinvestor, pero eso sí, deberás cumplir con unos ingresos netos mensuales de 4.000€ (puede ser entre los dos titulares de la hipoteca, si los hay). Otra opción es la hipoteca de subrogación de ING, que te ofrece la posibilidad de subrogarte sólo domiciliando la nómina (aunque si contratas un par de productos combinados te rebajan el tipo de interés ). Ninguna entidad te puede obligar a contratar productos combinados, pero si lo haces te bonificarán el tipo de interés (excepto Myinvestor).
Un saludo!
Nuevo
#18
21/11/19 12:08
Buenos días, tengo una hipoteca fija a 25 años con un interés del 2,55, quiero subrogarme para cambiar las condiciones y a un interés variable.
Quisiera las mínimas vinculaciones. ¿que entidad me recomiendan? la verdad es que me estoy volviendo loco mirando en un sitio y otro
Hola @Ggloria ,
desconozco qué puede pasar, pero al contratar la hipoteca con Myinvestor no es obligatoria la domiciliación de tus ingresos mensuales a una cuenta de la entidad, por lo que no veo que tengan la forma de comprobar dichos ingresos (a no ser que te especifiquen que deben ser comprobables de algún modo). De igual forma, este es un requisito para que te concedan la hipoteca, antes de hacerlo estudiarán el tipo de contrato laboral que tienes, cuánto tiempo llevas en la empresa, etc. para evaluar el riesgo de impago.
#16
08/11/19 15:35
Buenas tardes,
En el caso de Myinvestor ¿alguien sabe que pasaría si los ingresos descienden en el futuro y bajan de esos 4000 euros?
Hola!
ING ofrece la posibilidad de subrogar la hipoteca con ampliación de capital, pero limita la cantidad que puedes solicitar, en tu caso para la reforma, en función de lo que te queda por pagar, ingresos, etc. Lo mejor es que realices su simulación y veas si te conviene esta opción con tus datos más concretos. Otra entidad que ofrece la posibilidad de subrogación con ampliación de capital es Hipotecas.com . No sé si te interesará quedarte en tu propio banco, pero también puedes negociar una novación de tu actual para ampliar el capital o renegociar otras condiciones, como los tipos de interés.
Un saludo!
Nuevo
#14
23/10/19 13:46
Hola !!
Estamos buscando una subrogación de hipoteca con ampliación de capital para obras de gran envergadura en casa (alrededor de 100000 euros). Nos quedan 60.000 de Hipoteca, por lo que serían 160000 de nueva hipoteca. Cuál sería la mejor y la que lo podría hacer? Graciassssss
en respuesta a
Jcromonte
-
#13
26/09/19 14:56
Buenas Jcromonte!
Solicitar una subrogación de hipoteca para quitar un avalista es una opción disponible, por supuesto. No obstante, no soy yo quien tiene que valorar si te aceptarían la operación, es el propio banco quien debe hacerlo. Cada entidad tiene unos criterios de solvencia diferentes así que probaría a realizar la simulación con varias entidades.
Con respecto a cuál es la mejor hipoteca para subrogación, es Myinvestor, pero la primera condición es tener unos ingresos superiores a 4.000€. Como segunda opción, me gusta la variable de Bankinter y la fija de BBVA. Saludos!
Nuevo
#12
26/09/19 09:24
Hola Lorena, quiero solicitar una subrogacion para cambiar las actuales condiciones de mi contrato hipotecario con Kutxabank. en concreto quitar un aval, ¿Seria posible? y en ese caso que banco da las mejores condiciones, gracias
en respuesta a
Lorena Romero
-
Nuevo
#11
24/09/19 01:22
Muchas gracias por tu análisis Lorena, ya te contare qué me ofrecen.
Un placer.
en respuesta a
Polero
-
#10
23/09/19 11:08
El AJD del préstamo hipotecario lo paga el banco desde el Real Decreto Ley que firmó el gobierno el 9/11/2018
Quizá el director de la oficina se refiere al AJD de la parte de la compraventa. ¿Puede ser?
en respuesta a
Rickyv
-
#9
23/09/19 11:06
Buenas Ryckyv!
Si tu banco actual te aplica comisión por desistimiento/amortización anticipada, suelo recomendar Banco Santander, pero actualmente es la entidad que más vinculaciones aplica.
Por lo tanto, me quedo con BBVA. Es la hipoteca fija más barata en lo que respecta a tipo de interés. Trata de negociar el Seguro PUF por un seguro de prima anual y listo! 😉
Nuevo
#8
20/09/19 01:50
Hola Lorena
Te felicito por darnos tantos consejos y resolver tantas dudas a los usuarios. Quisiera saber qué bancos probarías a pedir una subrogación de hipoteca variable a fija en la cual me queda el 75% del valor de venta de la casa (vivienda habitual), a pagar en 20 años, solo un propietario, con unos ingresos de unos 2.000€ y en principio con poca vinculación.
Muchas gracias por todo.
Nuevo
#7
10/09/19 15:29
Hola estoy estudiando la posibilidad de subrogarme en una hipoteca de La caixa de una persona que tiene un prestamo hipotecario del que le quedan por pagar 145.000 euros. Al parecer me concederian la financiacion con sus condiciones ( el no puede pagar prestamo si bien esta al dia de pagos)euribor +1 revisable cada seis meses. Hasta aqui todo correcto, lo que no tengo claro es el pago de actos juridicos documentados que segun estoy leyendo no se hace y el director de la oficina me dice que si . A ver si me podeis aclarar el impuesto si corresponde o no. Muchas gracias
en respuesta a
Ip6nuntius
-
#6
01/07/19 11:40
Así es. Una subrogación hipotecaria significa un cambio de acreedor, esto es, cambiar la hipoteca de banco. Si quieres mejorar las condiciones actuales de tu hipoteca sin irte de ING, puedes solicitar una novación de hipoteca.
Saludos!
#5
Ip6nuntius
27/06/19 15:43
Tengo la hipoteca con ING, en este artículo se anuncian unas condiciones para subrogación mucho mejores que las que tengo yo actualmente con ING, una subrogación ¿implica necesariamente el cambio de banco? gracias.
en respuesta a
Koh18000
-
#4
28/05/19 14:51
Vale, lo tendré en cuenta y actualizaré esta información en las fichas de producto.
Gracias!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#3
28/05/19 13:50
Hola Lorena,
Así es. Edad máxima de los titulares al vencimiento de la hipoteca, 67 años, edad actual de la jubilación. Yo me pasaba 3 años y lo único que me ofrecieron fue reducir el plazo de la hipoteca. En esas condiciones,no me interesaba puesto que la cuota ascendía casi un 20%.
Saludos.
en respuesta a
Koh18000
-
#2
28/05/19 11:22
Muchas gracias por el apunte, lo añado de inmediato, aunque según mis datos eran 70 y no 67 años. ¿Lo has consultado con ellos?
#1
28/05/19 10:35
Buenos días,
Algo que no se comenta en ninguna noticia es que Myinvestor, además de la condición de ingresos >4000 mensuales, exige que la edad al finalizar el préstamo, no exceda de 67 años.
Saludos.
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