Gastos subrogación hipoteca: cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco
Gastos subrogación hipoteca: cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco
Descubre cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca en 2025, cuánto cuesta cambiar tu hipoteca de banco, quién paga cada gasto y cuándo realmente te compensa hacerlo. Explicado de forma sencilla, con tablas, ejemplos y claves para ahorrar.
Cuando empiezas a pensar en mejorar tu hipoteca, una de las preguntas que suelen surgir es cuánto tendrías que pagar si decides cambiarla de banco o modificar sus condiciones. Aquí es importante conocer cuáles son los gastos de subrogar una hipoteca.
Gastos subrogación hipotecaria Si quieres conocer qué se paga, quién debe asumir cada gasto según la normativa actual y cuánto cuesta subrogar una hipoteca, sigue leyendo.
¿Qué es la subrogación de hipoteca y cuándo se utiliza?
La subrogación de hipoteca es una operación que te permite cambiar tu préstamo hipotecario sin tener que cancelarlo y abrir uno nuevo. Es una alternativa rápida y más barata frente a constituir una hipoteca nueva, y suele utilizarse para obtener mejores condiciones financieras, reducir la cuota o librarte de productos vinculados.
¿Qué gastos tiene una subrogación de hipoteca en 2025?
Los gastos de subrogación de hipoteca actualmente se mantienen bastante estables, pero es importante conocerlos porque no todos los paga el cliente. La ley reparte qué debe pagar cada parte, y algunos gastos pueden rondar entre los 200€ y 500€, dependiendo del caso.
Te dejamos un resumen completo de los gastos:
Gasto
¿Quién lo paga?
Coste aproximado
Tasación
Cliente
200–500 €
Comisión por subrogación
Cliente
Según tabla legal
Notaría
Banco
0,2%–0,5% del capital pendiente
Registro
Banco
~100 €
Gestoría
Banco
200–500 €
AJD
Exento
0 €
Tasación: el gasto principal de la subrogación
La tasación es el gasto más habitual dentro de los gastos de subrogación de hipoteca, ya que el banco necesita verificar el valor de la vivienda para decidir si acepta la operación. El precio medio de la tasación se sitúa entre 200€ y 500€, dependiendo de la tasadora y del tipo de vivienda. A veces, si ya tienes una tasación reciente y está vigente, el banco puede aceptarla, pero no siempre sucede.
¿Cuánto es la comisión por subrogar una hipoteca?
La comisión es uno de los elementos más importantes dentro de los gastos de subrogación hipotecaria. Su importe depende de la fecha en la que se firmó el préstamo y del tipo (hipoteca fija o hipoteca variable). A continuación te dejamos la tabla oficial de máximos legales actualmente.
Fecha de firma
Comisión máxima
Antes del 27 abril 2003
Hasta 1%
27 abril 2003 – 9 diciembre 2007
Hasta 0,5%
10 diciembre 2007 – 15 junio 2019
Hasta 0,5% (primeros 5 años) / 0,25% (resto)
Desde 16 junio 2019 – Tipo fijo
Hasta 2% (primeros 10 años) / 1,5% (resto)
Desde 16 junio 2019 – Tipo variable
Hasta 0,25% (primeros 3 años) o 0,15% (primeros 5)
Desde 2025: cambio variable → fijo
Máximo 0,05%
¿Quién paga los gastos de subrogación? Banco o cliente
La ley establece un reparto de los gastos de subrogación de hipoteca, para evitar la confusión que existía hace años:
Si estás pensando en cambiar tu hipoteca de banco, aquí tienes una selección con las mejores hipotecas para subrogación, para que puedas comparar fácilmente las condiciones de cada entidad. Y si te resulta complicado elegir o quieres una opinión profesional, recuerda que en Rankia nuestros asesores hipotecarios pueden ayudarte gratis a comparar opciones y conseguir la hipoteca con las mejores condiciones para tu caso.
La subrogación suele ser más económica porque el banco asume los gastos de notaría, registro y gestoría.
La novación (negociar con tu propio banco) puede ser útil cuando no quieres cambiar de entidad, pero puede tener algunas comisiones y no siempre supone un ahorro real.
En general, si otro banco te ofrece mejores condiciones sin vinculaciones, la subrogación es ventajosa.
¿Se pueden reclamar los gastos de subrogación?
Sí, en estas tres situaciones puedes hacer una reclamación de los gastos de subrogación:
Si te han cobrado un gasto que legalmente tenía que pagar el banco (notaría, registro o gestoría).
Si la comisión aplicada supera el máximo legal según la fecha de tu hipoteca.
Si subrogaste antes de 2019, puedes reclamar algunos conceptos como tasación, registro y parte de la notaría.
Consejos antes de cambiar tu hipoteca de banco
Antes de iniciar una subrogación, te recomiendo:
Pedir siempre ofertas firmadas por varios bancos.
Comparar el tipo final, no solo el inicial.
Negociar la eliminación de comisiones.
Confirmar si necesitas una tasación nueva.
Revisar muy bien los productos vinculados.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de subrogación de hipoteca
Incluir el cambio de banco o de titular sin cancelar la hipoteca, manteniendo parte de sus condiciones y modificando otras.
En la mayoría de casos, entre 300 € y 600 €, dependiendo de la tasación y la comisión aplicable.
El banco asume notaría, registro y gestoría; el cliente solo paga tasación y comisión.
Solo si el banco acepta una tasación reciente, pero no suele ser lo habitual.
Depende de la fecha de firma de la hipoteca, pero el cambio variable → fijo no puede superar el 0,05%.
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