Si tienes una hipoteca cara y estás pensando en cambiar de banco, lo primero que necesitas saber es cuánto te va a costar el cambio. La buena noticia: desde la Ley 5/2019, el banco nuevo paga la mayor parte de los gastos. La mala: hay dos partidas que siempre van por tu cuenta.
- 💰 Lo que pagas tú: tasación (200–500 €) + comisión de subrogación (según escritura y fecha de firma). En la mayoría de casos, entre 400 y 1.000 € en total
- 🏦 Lo que paga el banco nuevo: notaría, registro y gestoría — unos 600–800 € que ya no salen de tu bolsillo
- ✅ La subrogación está exenta de IAJD, a diferencia de cancelar y abrir una hipoteca nueva
- 📊 Comisión de subrogación en hipotecas variables firmadas desde 2019: máximo 0,25 % los 3 primeros años; 0 % después
- 📈 Las subrogaciones se han disparado en 2026: +77,6 % en enero y +8 % en marzo según el INE, impulsadas por la bajada del Euríbor
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Si quieres conocer qué se paga, quién debe asumir cada gasto según la normativa actual y cuánto cuesta subrogar una hipoteca, sigue leyendo.
Qué son los gastos de subrogación de hipoteca
- ¿Qué gastos de subrogación de hipoteca hay? Tasación, comisión de subrogación (si la hay), notaría, registro y gestoría. La subrogación está exenta de IAJD.
-
¿Quién paga los gastos de subrogación con la nueva ley? Con la Ley 5/2019:
- Cliente: tasación + comisión de subrogación / conversión de tipo.
- Banco: notaría, registro y gestoría.
- ¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca de media? Para una hipoteca con 100.000–120.000 € pendientes, lo habitual es entre 400 y 1.000 € para el cliente (tasación + comisión) y 600–800 € que asume el banco nuevo.
-
Comisión de subrogación según tipo de hipoteca:
- Tipo fijo (desde 2019): hasta 2 % los primeros 10 años y 1,5 % después.
- Tipo variable (desde 2019): hasta 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros; 0 % después.
- ¿Cuándo compensa? Cuando el ahorro en intereses supera esos gastos en pocos años. Con tipos medios en el mercado en el 2,84 % (INE, marzo 2026), muchas hipotecas firmadas entre 2019 y 2022 todavía están por encima de ese nivel.
¿Cuándo se utiliza la subrogación de hipoteca?
La subrogación de hipoteca te permite cambiar tu préstamo de banco sin cancelarlo y abrir uno nuevo. Es una alternativa más barata que la cancelación porque te ahorras el IAJD y parte de los gastos de formalización. Se usa principalmente para mejorar el tipo de interés, reducir la cuota o eliminar productos vinculados que ya no quieres mantener.
Puede ser subrogación de acreedor (cambias de banco) o de deudor (cambia el titular). Este artículo se centra en los gastos de subrogación por cambio de banco, aunque más adelante también verás el reparto de gastos en la subrogación de deudor.
¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca?
Los gastos de subrogar una hipoteca se mantienen estables desde 2019, pero conviene conocerlos porque no todos los paga el cliente. La ley reparte qué debe asumir cada parte:
Gasto |
¿Quién lo paga? |
Coste aproximado |
|---|---|---|
Tasación |
Cliente |
200–500 € |
Comisión por subrogación |
Cliente |
Según tabla legal |
Notaría |
Banco |
0,2 %–0,5 % del capital pendiente |
Registro |
Banco |
~100 € |
Gestoría |
Banco |
200–500 € |
AJD |
Exento |
0 € |
Tasación: el gasto principal de la subrogación
La tasación es el gasto más habitual en cualquier subrogación, ya que el banco nuevo necesita verificar el valor actual de la vivienda. El precio medio de la tasación se sitúa entre 200 y 500 €, dependiendo de la tasadora y del tipo de vivienda. A veces el banco acepta una tasación reciente, pero no siempre.
- Es obligatoria en la mayoría de subrogaciones.
- La realiza una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
- La paga el cliente tanto en subrogación de acreedor como de deudor.
👉 Con la Ley 5/2019, el gasto de tasación lo paga el cliente en todos los casos.
Comisión de subrogación de hipoteca
La comisión de subrogación es lo que puede cobrarte tu banco actual por llevarte la hipoteca a otra entidad. Su importe está limitado por ley según la fecha en que firmaste y el tipo de interés. Debe constar en la escritura de tu hipoteca.
¿Y si tu hipoteca es anterior a 2019?
Si firmaste antes del 16 de junio de 2019, pueden darse dos situaciones:
- Si subrogas ahora, se aplica el reparto actual (banco paga notaría, registro y gestoría).
- Si ya subrogaste o novaste antes de 2019 y te cargaron gastos que hoy correspondería asumir al banco, en algunos casos puedes estudiar reclamar esos gastos hipotecarios.
Estos son los topes máximos legales de la comisión de subrogación según cuándo firmaste:
Fecha de firma |
Tipo de interés |
Comisión máxima legal |
|---|---|---|
Antes del 27 abril 2003 |
Cualquier |
Hasta el 1 % |
27 abril 2003 – 9 diciembre 2007 |
Cualquier |
Hasta el 0,5 % |
10 diciembre 2007 – 15 junio 2019 |
Cualquier |
0,5 % / 0,25 % desde año 6 |
Desde 16 junio 2019 |
Fijo |
2 % / 1,5 % desde año 11 |
Desde 16 junio 2019 |
Variable |
0,25 % / 0,15 % / 0 % después |
Variable a fijo/mixto |
Cambio tipo |
0,05 % / 0 % desde año 4 |
Además, si subrogas para pasar de variable a fijo:
- Máximo 0,05 % los 3 primeros años
- 0 % a partir del cuarto año
En hipotecas variables actuales la comisión de subrogación es muy reducida o inexistente pasados los primeros años.
Notaría, registro y gestoría
Cualquier cambio de banco implica nueva escritura notarial, inscripción en el Registro de la Propiedad y tramitación por gestoría.
👌 Una de las grandes ventajas de la Ley 5/2019: estos gastos los paga el banco que te capta como nuevo cliente, no tú.
Impuestos: IAJD en la subrogación
La subrogación de hipoteca está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), a diferencia de lo que ocurre al constituir una hipoteca nueva. Eso reduce considerablemente el coste frente a cancelar y abrir un préstamo desde cero.
Otros gastos menores de la subrogación
En algunos casos pueden aparecer:
- Nota simple del Registro (informativa).
- Copias simples de escrituras.
- Envío de burofax al banco saliente (si no lo asume la nueva entidad).
Suelen ser importes pequeños (decenas de euros) que habitualmente absorbe el banco que se queda la hipoteca.
¿Quién paga los gastos de subrogación con la Ley 5/2019?
Desde la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, el reparto de gastos está regulado con claridad:
🙍♂️🙍♀️ Gastos que paga el cliente
- Tasación de la vivienda.
- Comisión de subrogación, si la hay.
- Comisión por conversión de tipo, cuando proceda.
🏦 Gastos que paga el banco
- Notaría de la escritura de subrogación.
- Registro de la propiedad.
- Gestoría que tramita todo el proceso.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca? Ejemplo práctico
Imaginemos que tienes una hipoteca variable firmada en 2018 con 120.000 € pendientes y quieres cambiar de banco:
- Capital pendiente: 120.000 €
- Comisión de subrogación pactada: 0,25 %
- El banco nuevo asume notaría, registro y gestoría
- Tasación: aprox. 300 €
- Comisión de subrogación: 0,25 % × 120.000 € = 300 €
- Notaría (~220 €), Registro (~100 €), Gestoría (~300 €): los paga el banco nuevo
Coste total para el cliente: ≈ 600 €
Coste que asume el banco nuevo: ≈ 620 €
Si con la subrogación bajas el tipo 0,80 puntos porcentuales, el ahorro en cuotas recupera esos 600 € en menos de 2 años. A partir de ahí, todo es ahorro neto.
Gastos de subrogación con cambio de deudor
Este caso se da cuando compras una vivienda y asumes la hipoteca del vendedor en lugar de firmar una nueva:
- Comprador (nuevo deudor): paga la tasación si el banco la exige.
- Vendedor (antiguo deudor): normalmente asume la comisión de subrogación de deudor si estaba pactada.
- Banco: asume notaría, registro y gestoría siguiendo el mismo reparto que en las subrogaciones de acreedor.
En la práctica es habitual que comprador y vendedor negocien quién asume qué parte del coste, y que se refleje en el precio final.
¿Merece la pena pagar los gastos para cambiar la hipoteca de banco?
La respuesta depende del ahorro que consigas con el cambio. Aunque muchos bancos fomentan que los clientes cancelen y abran una hipoteca nueva, la subrogación es casi siempre más barata porque evita el IAJD y reduce los gastos de formalización.
✏️ Nota
Según los últimos datos del INE (marzo 2026), las subrogaciones al acreedor han crecido un 8 % en tasa anual y en enero llegaron al +77,6 %. El mercado ha vuelto a activarse con fuerza impulsado por la bajada del Euríbor y por hipotecas firmadas al 2,5–3,5 % en 2020-2022 que ahora pueden mejorarse.
🟢 Cuándo sí compensa subrogar
- Tu hipoteca está por encima de los tipos actuales de mercado (tipo medio marzo 2026: 2,84 % según INE).
- Buscas pasar de variable a fijo para ganar estabilidad.
- El banco nuevo te quita seguros vinculados o domiciliaciones obligatorias.
- La comisión de subrogación es baja o inexistente.
- La mejora de tipo compensa los 400–1.000 € de tu bolsillo en un plazo razonable.
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Nacho García Pascual
Experto en Hipotecas, Vivienda y Mercado inmobiliario
En mi opinión, subrogar tiene más sentido del que parece a primera vista. El banco nuevo asume notaría, registro y gestoría, y la comisión de subrogación en hipotecas variables suele ser mínima o inexistente pasados los primeros años. Con eso, el coste real para el cliente rara vez supera los 600 €. Si con el cambio consigues bajar el tipo medio punto porcentual, recuperas esa inversión en menos de dos años. A partir de ahí, todo es ahorro neto.
🔴 Cuándo no compensa subrogar
- Te quedan pocos años por pagar.
- La comisión de subrogación es alta en relación al capital pendiente.
- La mejora de condiciones es mínima.
Calcula el ahorro en intereses con la oferta nueva, réstale los gastos de subrogación y comprueba en cuántos años recuperas esa inversión.
Cómo reducir los gastos de subrogación de hipoteca
- Negocia que el banco nuevo asuma más gastos: aunque la ley ya le obliga a pagar notaría, registro y gestoría, muchas entidades también asumen la tasación o compensan parte de la comisión de subrogación si tu perfil es sólido.
- Compara varias ofertas: usar unas contra otras en la negociación es la vía más eficaz para conseguir mejores condiciones. Consulta las mejores hipotecas para subrogación.
- Valora subrogar antes que cancelar: la subrogación te ahorra el IAJD de una hipoteca nueva y parte de los gastos de formalización.
Recuerda que nuestros asesores hipotecarios pueden ayudarte gratis a comparar opciones y conseguir las mejores condiciones para tu caso.
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Preguntas frecuentes sobre los gastos de subrogación de hipoteca
Sí: si te cobraron gastos que debía pagar el banco, si la comisión supera el máximo legal o si subrogaste antes de 2019.
Entre 300 € y 600 € en la mayoría de casos.
La subrogación suele ser más económica porque el banco asume notaría, registro y gestoría.
No puede impedirla, pero tiene derecho a igualar o mejorar la oferta del banco nuevo en un plazo de 15 días.
Casi siempre es mejor subrogar. La cancelación implica pagar el IAJD de la nueva hipoteca, más los gastos de notaría, registro y gestoría de la escritura de constitución; todos por tu cuenta.
Subrogar la hipoteca no es un trámite complicado ni caro. Con la normativa actual, los gastos que asumes como cliente son mínimos, y el proceso puede traducirse en un ahorro significativo si tu tipo está por encima del mercado. Antes de decidir, compara varias ofertas, calcula cuánto tardarías en recuperar el coste del cambio y, si tienes dudas, consulta con un asesor hipotecario. La negociación bien hecha siempre compensa.
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