Subrogar hipoteca: como cambiar tu hipoteca de banco
Subrogar hipoteca: como cambiar tu hipoteca de banco
La subrogación hipotecaria es cambiar tu hipoteca de un banco a otro sin cancelarla para mejorar condiciones: bajar el tipo de interés, reducir vinculaciones o pasar de variable a fija, pagando menos gastos que con una hipoteca nueva.
Cambiar una hipoteca de banco es una de las formas más efectivas de mejorar tus condiciones y pagar menos por tu préstamo. Esta operación se llama subrogación de hipoteca, y permite trasladar tu hipoteca a otra entidad sin tener que cancelarla y constituir una nueva.
Subrogación hipotecarioa En este artículo te explico qué es la subrogación hipotecaria, cómo funciona, cuándo conviene hacerla y que pasos debes seguir para subrogar tu hipoteca con éxito.
¿Qué es subrogar una hipoteca?
La subrogación de hipoteca es el proceso por el cual puedes modificar tu préstamo hipotecario cambiando de banco sin tener que cancelarlo. El objetivo principal es mejorar las condiciones del préstamo: tipo de interés, vinculación, comisiones o incluso pasar de una hipoteca variable a una hipoteca fija.
La principal ventaja es que no firmas una hipoteca nueva, sino que modificas la existente, lo que reduce muchos de los gastos frente a una cancelación y apertura de préstamo.
Tipos de subrogación hipotecaria
Aunque existe más de un tipo, para cambiar de banco debes centrarte en uno:
Subrogación por cambio de acreedor (cambiar de banco)
Es la modalidad utilizada para cambiar tu hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones. El nuevo banco asume tu deuda, te aplica un tipo más bajo y elimina o reduce comisiones y vinculación. Es la operación clave para quien busca pagar menos cada mes.
Subrogación por cambio de deudor (solo si vendes la vivienda)
Ocurre cuando el comprador de un inmueble se queda con la hipoteca del vendedor. No forma parte del proceso de cambiar tu hipoteca de banco, pero conviene conocerla.
Pagas un tipo de interés alto: Si tu hipoteca está por encima del Euríbor +1%, probablemente hay mejores ofertas en el mercado.
Tienes una hipoteca variable y quieres estabilidad: Si buscas cuotas predecibles para evitar subidas del Euríbor, es buen momento para cambiar a una fija más competitiva.
Firmaste tu hipoteca hace varios años: Las condiciones antiguas suelen incluir más vinculación, diferenciales altos o comisiones desactualizadas.
Tu banco actual no mejora tu oferta: Si tu entidad no iguala la oferta del banco nuevo, subrogar será la mejor vía de ahorro.
💡 Nuestra recomendación
Desde Rankia creemos que cada caso es único, sin embargo, recomendamos subrogar una hipoteca cuando:
Tienes un tipo fijo por encima del 3%.
Tu hipoteca variable está subiendo por el Euríbor y quieres pasar a tipo fijo.
Necesitas reducir cuota para ganar estabilidad o liquidez.
En cualquier caso, debes comparar siempre el ahorro real frente a los posibles gastos asociados a la subrogación.
Ventajas y desventajas de subrogar una hipoteca
Pros
Reducir el tipo de interés y pagar menos cada mes.
Cambiar de hipoteca variable a fija para ganar estabilidad.
Eliminar o reducir productos vinculados (seguros, tarjetas, etc.).
Menos gastos que contratar una hipoteca nueva.
Notaría, registro y gestoría los paga el nuevo banco.
Mejorar condiciones generales del préstamo (plazo, comisiones, cláusulas).
Posibilidad de aumentar el capital en algunas entidades.
Contras
Coste de la tasación obligatorio (300–500 €).
Posible comisión por subrogación según tipo y antigüedad.
El ahorro puede ser limitado si ya tienes un tipo muy competitivo.
El banco actual puede contraofertar y alargar el proceso.
El nuevo banco evalúa tu solvencia desde cero (riesgo de no ser aceptado).
No siempre permiten ampliar el plazo de la hipoteca.
¿Qué diferencia hay entre subrogar y cancelar una hipoteca?
Antes de decidir cómo mejorar tu hipoteca, es fundamental entender que no todas las operaciones funcionan igual. Subrogar y cancelar una hipoteca son procesos distintos, con costes y consecuencias diferentes. Saber qué implica cada uno te ayudará a elegir la alternativa más eficiente para mejorar tus condiciones.
Subrogación: cambias tu hipoteca de banco sin cancelarla, con menores gastos.
Cancelación: se liquida la hipoteca por completo y se firma una nueva desde cero, con más gastos e impuestos.
Para mejorar condiciones, subrogar es casi siempre la opción más eficiente.
¿Cómo subrogar una hipoteca paso a paso?
Aquí te dejamos el proceso que debes seguir para realizar una subrogación hipotecaria con éxito.
Solicita ofertas de subrogación en varios bancos.
Entrega tu documentación (nóminas, vida laboral, recibo de hipoteca…).
El banco nuevo te hará una oferta vinculante (Fein).
Si aceptas, enviará una certificación de deuda a tu banco actual.
Tu entidad puede contraofertar o igualar la propuesta.
Si no mejora la oferta, la hipoteca pasa al banco nuevo.
Firmas la subrogación ante notaría.
💭 Si estás pensando en hacer una subrogación de hipoteca, nuestros asesores hipotecarios te ayudan a comparar entre todas las entidades para conseguirte una mejora en tus condiciones actuales de forma totalmente gratuita.
Asesoramiento Rankia hipotecas Si deseas hacerlo por tu cuenta, en la siguiente lista te dejamos las mejores hipotecas para subrogación del mercado actualmente.👇
🎥 En el siguiente vídeo te mostramos si realmente te conviene hacer una subrogación o un cambio de hipoteca, y en qué casos puedes ahorrar más cambiando de banco.
Preguntas frecuentes sobre subrogar una hipoteca
El proceso suele durar entre 4 y 8 semanas, dependiendo de la rapidez del banco nuevo, la respuesta de tu entidad actual y los tiempos de tasación y notaría.
Sí. De hecho, es uno de los motivos más habituales. La subrogación te permite cambiar de tipo variable a fijo sin firmar una hipoteca nueva.
No puede impedir la operación, pero sí puede igualar o mejorar la oferta del banco nuevo. Si lo hace, decides tú si aceptar su contraoferta o seguir adelante con el cambio.
Depende del banco. La mayoría exige una tasación actualizada, con un coste de 300 a 500 €. Es uno de los pocos gastos que asume el cliente.
Algunas entidades lo permiten, pero no todas. Depende de tu perfil financiero y de su política interna.
Sí, aunque en ese caso debes revisar si tu contrato incluye comisiones por compensación o si el banco aplica condiciones específicas.
Subrogar una hipoteca y cambiarla de banco puede ayudarte a reducir intereses, mejorar condiciones, evitar subidas del Euríbor y pagar menos cada mes. Es un proceso regulado, con gastos limitados y que muchos usuarios aprovechan para ahorrar miles de euros en el largo plazo. Antes de decidir, compara ofertas y calcula el impacto en tu cuota para asegurarte de que la operación es realmente beneficiosa.
Buenas. He encontrado EL PISO, y el vendedor me ofrece una subrogacion de acreedor de la hipoteca. El caso es que es pelín más cara de lo que tenía pensado, pero mi duda es: en estos casos, no hay que pagar entrada, verdad? Es decir, me subrogo a la deuda con el tipo que tiene y sin dar dinero de golpe? O como funciona? Gracias.
Nuevo
#7
06/07/22 13:49
Buenas tardes. El pasado mes de mayo, realice una subrogación hipotecaria desde Caixabank, de un prestamo formalizado en enero de 2016 a tipo variable y cambiando ahora a tipo fijo. Mi sorpresa ha llegado ahora al pasarme la gestoria los gastos y comisiones que ha aplicado Caixabank. No ha aplicado comision por subrogacion pero si un 0.25%, sobre el capital pendiente, en concepto de comision por desistimiento. He realizado la oportuna reclamación al SAC y alegan que es correcto porque para ellos se ha producido la cancelacion hipotecaria. ¿Esto llega a ser legal? Me queda el recurso ante BdE o la via judicial. Muchas gracias. Saludos.
#6
28/10/21 23:03
La semana pasada he firmado una hipoteca al 1% por 25 años, sin vinculaciones y sin comisión de cancelación parcial, y con una comisión de amortización total del 1,5% durante los 10 primeros años, 1% después.
No me han puesto límite a las amortizaciones parciales por año, así q jugando con los números creo q podría hacer una amortización casi total a coste ínfimo ... El caso es q no es algo q me planteo, pq a un 1% de interés, prefiero mantener mis inversiones más líquidas en fondos de inversión y no descapitalizarme.
El caso es q yo pensaba q esta comisión de amortización total sólo me afectaría si quisiera hacer un cambio de hipoteca a otra entidad o subrogación.
Cuando el notario se puso a hablar del techo del 0,15% como comisión de subrogación, yo le pregunté si lo tenía q añadir a la comisión por cancelación total y no fue capaz de aclarármelo. Claro q tal y como hablaba el notario, me sentí más con un hombre/cuñado de bar que con un experto en algo ... me dijo q en cuanto acabáramos, se iba de viaje a Madrid a ver el partido Atl. Madrid - Liverpool
Entonces la duda a ver si me podéis aclarar: La comisión de cancelación total no se aplica para subrogaciones y sólo es aplicable cuando un cliente quiere hacer una cancelación total a título particular para acabar con su deuda?
Nuevo
#5
29/06/20 14:59
Buenos días, me han contratado en una financiera y me proponen cambiar la hipoteca por lo que pagaría: Euribor a 1 año - 35% (sin comisiones).
Mi hipoteca actual esta como Fija, firmada hace 2 años con un monto de 240k€ y al 2,1%.
Me gustaría saber si hay alguna condición que deba tener en cuenta al cambiar y si hay algún motivo que pudiera echarme atrás a la hora de firmar y qué coste tendría un cambio así de hipoteca (no me ha quedado claro ese 0.5% del que hablan en Comisión de subrogación y como calcularlo).
Muchas gracias por toda la info. Saludos.
en respuesta a
Rediam
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#4
28/02/20 20:37
Muy buenas Rediam,
No sé qué hipoteca te habrá ofrecido Kutxa, ni qué bonificaciones por contratación de productos asociados, ni a qué plazo, pero desde luego un tipo variable, supongo, de Euribor + 0,4% es bastante atractivo dentro de lo que es la oferta actual de mercado.
Un saludo.
en respuesta a
Run1492
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#3
28/02/20 20:33
Los créditos abiertos de la caixa no son préstamos hipotecarios al uso. Es por ello que no es que no quieran hacerlo otras entidades, es que legalmente no los pueden subrogar.
La única alternativa que te vas a encontrar es la cancelación y nueva apertura de préstamo en otra entidad.
Si negocias bien las comisiones de apertura y teniendo en cuenta que, todos los gastos de gestión de la nueva escritura hipotecaria los paga el banco nuevo y que el IAJD también, es posible que te salga más barato de lo que crees.
Si tienes más dudas preguntame sin compromiso alguno.
Un saludo.
#2
16/01/10 21:54
Hola buenas tardes, estoy mirando para hacer una subrogacion de hipoteca y el unico que me la concede es la kutxa, alguien sabe que tal esta funcionando esta caja? en un principio ofrecen el e+0,40 conoceis este producto?
muchas gracias
Nuevo
#1
05/05/09 02:11
Gracias por el artículo, me ha servido sobre todo el ejemplo práctico. Lo que estoy buscando ahora son entidades que estén dispuestas a subrogar un crédito abierto de los de La Caixa, y creedme, es difícil... 8-/
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