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Cómo contratar una hipoteca en España si eres extranjero o resides fuera de España

Es un hecho que cada vez más extranjeros compran vivienda en España. Según los datos proporcionados por los Registradores de la Propiedad, el año pasado más 61.000 casas fueron adquiridas por extranjeros, lo que supuso el 13% de las operaciones. De hecho, el 7% de las hipotecas suscritas en España para la adquisición de un inmueble fueron firmadas por ciudadanos extranjeros. ¿Quieres conocer las condiciones, requisitos y documentos necesarios al contratar una hipoteca en España siendo extranjero? 

hipoteca extranjeros en españa

 
 

Hay personas que bien para invertir en vivienda, o por querer retirarse a nuestro país, están interesados en comprar un piso en España a pesar de no contar con la residencia:

  • No han permanecido en el país más de 183 días a lo largo del año natural (incluidas las ausencias esporádicas)
  • No tienen el núcleo principal de las actividades o intereses económicos en España (de forma directa o indirecta).

A la hora de solicitar una hipoteca, existen una serie de requisitos y condiciones particulares, así como unas características propias de este tipo de hipotecas, que veremos a continuación. 

Condiciones de las hipotecas para extranjeros en España 

El hecho de contar con la residencia en España influirá mucho en las condiciones de la hipoteca en cuestión. Esto es así, porque si eres residente en España, las hipotecas que puedes solicitar son de carácter ordinario, mientras que las hipotecas para extranjeros no residentes estarán sometidas a condiciones más exigentes. Esto se debe a la dificultad que tendría hacer frente a la posible morosidad de un cliente no residente en España.

No todas las entidades aprueban hipotecas para extranjeros no residentes en España, y los préstamos estarán sometidos a limitaciones y condiciones (menos importe máximo a financiar, mayores intereses, etc). Ejemplos de entidades que sí que lo permiten los encontramos en las hipotecas que ofrece hipotecas.com, o la hipoteca para no residentes en España del Banco Santander.

La vía de contratación habitual de hipotecas para no residentes suele ser a través de internet, apoyándose de llamadas telefónicas con la entidad. La gran mayoría de entidades bancarias ofrecen un apartado en su web ofrecen una vía de contacto para este tipo de clientes.

¿Cuáles son los plazos de amortización?

En cuanto al plazo de amortización, si hablamos de no residentes, el máximo suele situarse en 20 años, siendo superior en el caso de residentes en el territorio español (el máximo suele situarse en 30 años). 

¿Cuál es el máximo de financiación?

Cuando hablamos de hipotecas en España, el nivel de financiación máximo habitual suele ser el 80% del precio de compraventa o valor de tasación; reduciéndose éste al 60% cuando hablamos de segunda vivienda

En cuanto a los residentes en el extranjero, el nivel máximo al que podrán optar es al máximo que suele ofrecerse para vivienda no habitual. De hecho, su financiación puede verse reducida si así lo considera la entidad; pudiendo ésta llegar a ser del 50%.

Además, la cuota de la hipoteca, sumada a las cuotas de otros préstamos no debe sobrepasar el 40% de los ingresos

¿Los tipos de interés son más altos?

En lo referente a los tipos de interés, los que se aplican a las hipotecas para no residentes suelen ser más altos. La explicación está en que hablamos de viviendas destinadas a segunda residencia. Además, es complicado cumplir los requisitos de vinculación que supone una hipoteca bonificada: domiciliación de la nómina, seguros, etc. 

Las hipotecas concedidas a extranjeros suelen ser a tipo fijo, de forma que la cuota a devolver por el cliente sea constante. Otra razón que explica el por qué se suelen conceder más hipotecas a tipo fijo que a variable para extranjeros, es el hecho de que en el extranjero es más habitual demandar hipotecas a tipo fijo. Además, el uso que se le suele dar a una vivienda adquirida por un no residente es el alquiler, ya que suele adquirirse a modo de inversión. Escogiendo una hipoteca fija, se puede realizar un cálculo más exacto de la rentabilidad que se puede obtener. 

Documentos para pedir una hipoteca si eres extranjero o resides fuera de España

Estos son los documentos que un extranjero necesita para pedir una hipoteca:

  1. Fotocopia del NIE o pasaporte.
  2. El certificado que expone que no eres residente en este país.
  3. El contrato de trabajo.
  4. Las últimas nominas obtenidas en tu país de residencia. 
  5. El extracto bancario del último año donde se ingresa la nómina.
  6. La declaración fiscal.
  7. El certificado de residencia fiscal.  
  8. Contrato del inmueble que va a adquirir (o el contrato de arras, en su defecto).
  9. Los tres últimos recibos de deudas pendientes que se hayan cancelado.

Es necesario abrir una cuenta en el banco con sede en España. Además, existe un documento llamado informe de riesgo crediticio para los residentes, que sirve para comprobar la actividad y solvencia en el país en el que vive y trabaja la persona no residente. Por otra parte, toda la documentación deberá estar traducida. 

¿Qué fiscalidad tienen las viviendas para extranjeros?

En cuanto a la fiscalidad de la vivienda, se aplicarán las mismas normas que se le aplicarían a cualquier residente, pero hay que tener en cuenta que los no residentes tendrán que declarar en su país la propiedad que hayan adquirido en España. Si tienes la condición de no residente en España y es propietario de algún inmueble urbano situado en este país, estarás sometido al Impuesto sobre la Renta de no Residentes y al Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

 

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  1. #1

    Carlos Borghi

    Buen dia amigos, consulto por hipoteca para comprar piso en España, trabajo en Argentina, tengo todo mi informe crediticio bancario y laboral en Argentina, soy argentino/ italiano y tengo residencia en Argentina y en Italia, mi consulta es como debería encuadrar la solicitud de una hipoteca, desde ya muchas gracias.

  2. #2

    María Blanco Martínez

    en respuesta a Carlos Borghi
    Ver mensaje de Carlos Borghi

    Hola Carlos!

    Lo primero que debes tener claro es si reúnes todos los documentos, que mencionamos un poco más arriba en el post, que deberás presentar para solicitar una hipoteca siendo extranjero. ¿Has comprobado este punto?

    Saludos!

  3. #3

    Carlos Borghi

    en respuesta a María Blanco Martínez
    Ver mensaje de María Blanco Martínez

    Hola Maria, buen dia, he leido la aplicacion, y cumplo con todos los requisitos para obtener la hipoteca.Dime tu como sigue esto.Cordial saludo Carlos

  4. #4

    María Blanco Martínez

    en respuesta a Carlos Borghi
    Ver mensaje de Carlos Borghi

    Buenos días Carlos!
    Lo siguiente que debes hacer es saber qué bancos conceden hipoteca para extranjeros. En este artículo mencionamos 2 entidades: Hipotecas.com y Banco Santander. Puedes informarte sobre otras entidades, el siguiente paso sería consultar las condiciones específicas que te ofrece cada uno de ellos.

    También debes tener en mente otras cosas como: el valor del inmueble que estás pensando en comprar, el porcentaje de financiación que el banco te va a prestar (generalmente un máximo del 80%, aunque hay excepciones), también el tipo de hipoteca que quieres, si fija o variable.

    ¿Tienes alguna idea concreta sobre el tipo de hipoteca, etc?
    Saludos!

  5. #5

    Sharong

    Hola,
    Al momento de la compra, ¿la carga impositiva -AJD/ITP- es mayor o es igual para las hipotecas a residentes en España?
    Saludos,
    Sharon


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