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Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

Subrogación hipotecaria al promotor: ¿vale la pena?

Muchas veces cuando nos queremos hipotecar el banco nos propone que hagamos una subrogación hipotecaria con el promotor y nos habla de una serie de ventajas pero ¿Qué quiere decir esto exactamente? ¿A qué tenemos que prestar atención para saber si aceptar o no la subrogación?
La subrogación, en la hipoteca o en cualquier préstamo, supone que en un contrato entre deudor y acreedor, otra persona (tú, que te vas a hipotecar) se ponga en el lugar del deudor (el promotor), siempre con el consentimiento del acreedor (la entidad bancaria). Es decir, que te incorporas a un contrato hipotecario elaborado previamente entre dos partes, un contrato en el que no has participado ni has tenido oportunidad de negociar.
 

 
La subrogación se plantea como una posibilidad alternativa a constituir tu propia hipoteca porque te ahorras una serie de gastos pero no debemos dejarnos llevar sólo por eso para tomar una decisión al respecto.
 

¿Qué tienes que tener en cuenta antes de aceptar la subrogación hipotecaria?

Parece evidente pero no está de más decir que tienes que estudiar bien las condiciones del préstamo: ¿Cuál es el tipo de interés? ¿Fijo? ¿Variable? ¿Cuál va a ser la cuota a pagar? ¿Tiene cláusula suelo? ¿Durante cuantos años? ¿Se adapta a tus necesidades?

También debes prestar especial atención a las comisiones de modificación y subrogación, que es lo que te cobrarán si quieres modificar la hipoteca original. Cuanto más bajas sean mucho mejor, pues si son muy altas puede que te convenga más constituir una nueva hipoteca directamente.
Hay muchas personas que se dejan embaucar por todo el ahorro que le dicen en su banco que va a tener por subrogarse en la hipoteca y no pone atención a esto, que es lo verdaderamente importante.
 

¿Qué te ahorras con la subrogación hipotecaria?

Optando por la subrogación puedes ahorrarte el pago de ciertos impuestos y gastos que van relacionados con la constitución de una hipoteca. Así, no tienes que pagar el ITPAJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) de la escritura pública de la hipoteca y los gastos de notaría y del Registro de la Propiedad suelen ser inferiores en un 40%, aproximadamente.
 

¿Qué NO te ahorras con la subrogación hipotecaria?

Aunque realices la subrogación hipotecaria, tienes que pagar igualmente el ITPAJD de la compraventa de la vivienda, el Certificado de Tasación - a menos que la vivienda haya sido tasada en los últimos seis meses – y los gastos de gestoría.
 
 
En conclusión, no puedes aceptar a la ligera la subrogación en el lugar del promotor en la hipoteca sino que tendrás que estudiar en cada caso si vale la pena o no. Pon en un lado de la balanza lo que te ahorras y en el otro la posibilidad de modificación de la hipoteca, y más si es un contrato que no se diferencia mucho de lo que tenías en mente a la hora de contratar la hipoteca.
 

 

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  1. #1

    C930560

    No es por fastidiar pero si compras a un promotor pagas IVA, no ITP.

    Lo bueno de la subrogación es que (a mismas condiciones hipotecarias) te ahorras todos los gastos de constitución de la hipoteca y que el promotor peleará con el banco para que te den la hipoteca ya que a él le interesa mucho venderte el piso.

    Algunas veces sale rentable subrogarse a la hipoteca del promotor y al año llevártela a otro banco con mejores condiciones.

    Saludos

  2. #2

    Netix

    Las subrogaciones hipotecarias de préstamos promotores ya hace más de 5 años que son una burda mentira. La subrogación literalmente implica que recoges las condiciones del préstamo promotor, y como digo ya hace años que los bancos no aceptan este trámite. Lo que hacen es buscar una hipoteca acorde a las características del cliente, y se varía todo: tipos, diferenciales, comisiones... todo. Y luego a este trámite le llaman subrogación, cundo lo no es. Es una novación dentro de la misma entidad del banco que tiene el crédito promotor.

    He tenido clientes que han exigido adquirir la vivienda mediante subrogación pura, y cuando la pedían sencillamente no les otorgaban el préstamo si no aceptaban la variación de las condiciones. Y eso a pesar de que el acuerdo inicial siempre fue la subrogación pura y dura, pero claro, como las condiciones económicas durante la crisis cambiaron y este bendito pais otorga el mango de la sartén a las entidades financieras, pues esto siempre se hizo así, y entonces el cliente ya podía patalear y el promotor llorar, que daba lo mismo. Esto fue especialmente grave hasta hace un año más o menos, cuando los créditos que se otorgaban estaban sometidos a fuertes intereses. Hoy con el tema de la guerra de las hipotecas, esto está favoreciendo al cliente y las nuevas condiciones otorgadas son mejores que las del préstamo.

    C930560: la adquisición de vivienda, independientemente del IVA, está sometida a ITPAJD por el montante del crédito subrogado y la escritura en sí misma, lo que sucede es que este impuesto (denominado antes Actos Jurídicos Documentados) hoy en día está agrupado con TPO (transmisiones patrimoniales onerosas), pero no se refiere a la transmisión patrimonial (que se regula con el IVA) sino al documental notarial.

  3. #3

    S.Arenas

    en respuesta a Netix
    Ver mensaje de Netix

    Hola Netix,

    Efectivamente la subrogación pura y dura ya no la hacen pero igualmente hay a mucha gente que le siguen ofreciendo subrogarse y lo que digamos que más le venden son los ahorros de todos estos impuestos. Para esas personas que a veces no prestar atención a lo que realmente tienen que hacerlo (y para todas las que quieran estar informadas) es este post, para que vean que el ahorro que les pueden ofrecer no es realmente tanto y se fijen bien en las condiciones porque también está el tema de la comisión por modificación.

  4. #4

    S.Arenas

    en respuesta a C930560
    Ver mensaje de C930560

    Hola C930560, te remito al comentario de Netix en lo que respecta al ITPAJD por si no lo has visto.

  5. #5

    mokli

    Hola. Por ahí veo otro hilo donde un forero pide consejo "un día antes de firmar" y se le hace alguna recomendación sobre que se tome más tiempo.

    Bien, yo me lo voy a tomar con calma. Aproximadamente, 24 meses. Por ahora sólo he dado (sólo me han pedido eso) 3300€ sobre plano (sí, a la vieja usanza). Están avalados por el propietario (entiendo que promotor también), que no es otro que GIA (Unicaja Inmuebles) y la reserva avalada por Unicaja Banco. Todo queda en casa.

    Lo más curioso de todo es el documento firmado, que no es otra cosa que una "propuesta del comprador [nosotros, los "proponentes"] al propietario" muy detallado, importes, IVA, con su CIF, su notario, administrador, etc, y que "han tenido el detalle" de elaborar por nosotros. En resumen, hemos puesto el dinero, los datos y la firma.

    El siguiente paso sería la firma del contrato de compraventa (y 12.342€) antes del 31/12/2015 (si no, se entiende por desestimada), siempre y cuando, el propietario "acepte nuestra propuesta".

    Del 2000 al 2006 tuvimos una hipoteca subrogada con Unicaja del constructor referenciada al IRPH. No fue una buena experiencia en ese aspecto (pagar más que nadie). En 2006 les dije que quería variar las condiciones y como el que oye llover. Me fui al BBVA. En 2014 vendimos y cancelamos.

    Por azares del destino, la promoción que nos gusta es de... Unicaja.

    El documento firmado hace alusión a que la propiedad se encuentra con una carga hipotecaria a favor de Unicaja Banco, y en otra parte habla de subrogación.

    ¿Creéis que nos trasladarían (subrogación pura) las condiciones de un banco (Unicaja) a una filial suya (GIA) o realmente sería una novación (modificando plazos y/o intereses) en función del perfil de cada cual?

    A falta de conocer las condiciones, el cuerpo me pide hacer una nueva hipoteca. Ahora me decantaría por el e+1,25 de BBVA (mi actual entidad) pero que pide "demasiada" vinculación o por el e+1,29 de ING (también tengo cuenta con ellos desde 2004) que pide algo más normalito (nómina, seguro de la casa y seguro de vida). Tiempo hay para estudiar opciones...

    Una cosa, el seguro de la casa ¿debe firmarse por narices con una de las empresas de la entidad que sea? ¿No bastaría con poner al acreedor como beneficiario hipotecario?

  6. #6

    Asunpako

    Buenas necesito ayuda: me compre una casa y me la entregan en abril estoy loada con la hipoteca, es una promoción de unicaja grupo Guia, el otro dia me comentaron que me puedo subrogar desde unicaja y me ahorro bastante en papeles pero mi duda es me puedo subrogar con bbva? o tiene que ser con unicaja solo


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