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Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

Hipotecas: ¿tipo de interés fijo o variable? ¿qué es mejor? Ejemplo comparativo.

La mayoría de hipotecas que se constituyen en España utilizan un tipo variable, de hecho, el 93'6% de las hipotecas constituidas en diciembre de 2014 tienen este tipo de interés y, entre éstas, la gran mayoría dependen del Euribor. Esta práctica viene en parte condicionada porque los bancos no ofertan muchas hipotecas con tipo de interés fijo y normalmente suelen exigir más requisitos para contratar una de este tipo con sus clientes. Para tener en cuenta todas las posibilidades a la hora de contratar una hipoteca es necesario reflexionar sobre la oferta disponible y las ventajas e inconvenientes que tienen ambas clases de tipo de interés.

 

Texto destacado Rankia
¡Artículo desactualizado!
Este artículo o la información incluida en el mismo han quedado desactualizados. Puedes consultar la última versión de este artículo aquí 👉🏼 Hipotecas a tipo fijo, variable o mixto ¿Cuál es mejor?

 

¿Cuál es la diferencia entre un tipo de interés fijo y un tipo de interés variable? ¿y el tipo de interés mixto?

El tipo de interés fijo es aquel que es único durante toda la vida del préstamo hipotecario.

El tipo de interés variable es aquel que cambia a lo largo del tiempo y que depende de un índice, habitualmente del Euribor, que es el tipo de interés al que las entidades financieras se prestan dinero en la zona euro. Así, se calcula el tipo de interés como el Euribor más un diferencial que viene establecido en el contrato. Este diferencial suele estar en torno al 2%, aunque puede ser incluso inferior al 1'5% como es el caso de la hipoteca naranja de ING Direct.

Por su parte, el tipo de interés mixto suele configurarse de manera que durante los primeros años  tres o cinco - el tipo de interés es fijo y posteriormente cambia a variable. También es posible que una parte del importe hipotecado sea a tipo fijo y otra a tipo variable.

Hipotecas con tipo de interés variable

La ventaja principal de la hipoteca de tipo variable es que te puedes beneficiar de las bajadas del Euribor - o del índice del que dependan los intereses -, no obstante, existen las denominadas cláusulas suelo, esto es, una cláusula en el préstamo de hipoteca por la cual el banco no podía cobrar menos de determinado tipo de interés, por muy bajo que fuera el índice al que estuviera referenciado. 

Ha habido mucho ruido por las cláusulas suelo en tanto se han declarado nulas por abusivas por el Tribunal Supremo en 2013 y en 2014 y han de reunir determinadas condiciones para entender que son legales a efectos de un contrato entre la entidad bancaria y un particular, especialmente la transparencia de los bancos a la hora de informar a sus clientes sobre la naturaleza de las mismas y sus implicaciones.

Igualmente, se establece una cláusula techo por la cual hay un tope máximo de intereses que pagas por mucho que suba el índice, pero normalmente establecido de manera desproporcionada respecto a la cláusula suelo (por ejemplo, un 2% de cláusula suelo y un 10% de cláusula techo).

Por tanto, los intereses que pagas se mueven entre estos dos límites, de forma que pierdes gran parte de esa ventaja de tener la hipoteca referenciada a un índice porque, si baja el índice, te vas a poder beneficiar sólo hasta cierto punto y, si sube el índice, vas a tener que pagar mucho más, siendo muy improbable que la cláusula techo tenga finalmente operatividad durante la vida del préstamo. 

No obstante, si quieres que te quiten la cláusula suelo puedes intentar negociar con el banco o a veces puede que incluso ellos te lo ofrezcan si el índice al que está vinculado el tipo de interés está bajando mucho, pero habitualmente te pedirán que inviertas en otro producto u otro condicionante.

Hipotecas con tipo de interés fijo

Digamos que, como ya se supondrá, la ventaja principal de este tipo de hipotecas es precisamente que los intereses que vas a pagar durante toda la vida del préstamo hipotecario van a ser iguales. Por tanto no puedes beneficiarte de una posible bajada del índice vinculado al tipo de interés y tampoco verte perjudicado por las subidas, es decir, si eres una persona más bien aversa al riesgo, que teme los vaivenes de los índices, esta sería tu hipoteca.

Puede ser una buena opción teniendo en cuenta que si los tipos de mercado bajan mucho normalmente el banco te ofrece la posibilidad de renegociar las condiciones o cancelar anticipadamente la hipoteca. Por esta razón se ha de considerar no sólo la hipoteca en sí sino también las comisiones por cancelación anticipada. 

Un inconveniente que tiene este tipo de hipotecas es que normalmente para poder contratarla el banco te pide requisitos adicionales, como la domiciliación de la nómina y la contratación de algún seguro.

Comparación de hipoteca con tipo de interés variable y fijo: ejemplo.

Para que se ilustre mejor la comparación pondremos un ejemplo de varios préstamos hipotecarios a tipo variable y a tipo fijo basándonos en el préstamo hipotecario francés que es el más utilizado en España, y según el cual las cuotas son constantes,  componiéndose cada una en parte de capital y en parte de intereses. 

El ejemplo es sobre una hipoteca de 120.000 euros a devolver en 30 años:

(*)Para consultar la hipoteca que quieras puedes utilizar el simulador de hipotecas de Rankia.

Como se puede observar, mientras el Euribor se mantenga en valores bajos la hipoteca con tipo variable nos puede salir mucho más barata que si la hubiésemos contratado con un tipo fijo pero, si el Euribor subiera, la mensualidad se dispararía. Hay que recordar también que, si la hipoteca tiene cláusula techo, suele estar alrededor del 10% de tipo de interés, alcanzándose en el ejemplo apenas el 7% y subiendo la cuota de la hipoteca de una forma disparatada

Este ejemplo es ilustrativo para entender que con las hipotecas a tipo variable el que asume el riesgo de que el tipo de interés variable suba es el cliente y no la entidad bancaria. Si las hipotecas durasen pocos años podríamos tener más confianza en que el Euribor se mantuviera en determinados valores pero en un horizonte temporal de 15 a 30 años es difícil hacer predicciones válidas, o tener expectativas que se vayan a cumplir, para toda la vida del préstamo.

Obviamente, el tipo de interés no lo es todo en un contrato de hipoteca, hay que mirar también las posibilidades de renegociación que puede establecer el contrato y las comisiones, por eso es importante mirar la TAE que recoge el coste de una forma mucho más global. Otro aspecto a valorar es el hecho de que algunas hipotecas como la hipoteca Bankinter cuentan con la dación en pago, por lo que, si no es posible seguir pagando las cuotas de la hipoteca, al ejecutarse la hipoteca tu deuda queda saldada. 

 

En conclusión, no se puede decir que por regla general hay un tipo de interés mejor que otro pero hay que tener en cuenta a la hora de contratarla el riesgo que implica que sea a tipo variable, al igual que si no queremos correr ese riesgo y contratar una hipoteca a tipo fijo ver si compensa contratar tantos productos para poder acceder a la misma.

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  1. #1

    Vil metal

    Con todo el cariño del mundo, pero este artículo lo podría haber firmado perfectamente el mismísimo perogrullo ¿no?

  2. #2

    S.Arenas

    en respuesta a Vil metal
    Ver mensaje de Vil metal

    Hay veces que las obviedades son tan obvias que parece que no haya que explicarlas, cómo qué quiere decir la palabra "variable" y qué quiere decir la palabra "fijo" pero este post no trata solamente de explicar estas obviedades sino de ver cuáles son sus implicaciones.
    Además, hay muchas personas que cuando van a pedir una hipoteca van a su banco de toda la vida y aceptan sin pensar en las alternativas que hay, viendo lo bajo que está actualmente el Euribor, y yo creo que incluso hay una parte significativa de gente que no sabe que las hipotecas a tipo fijo existen. Para que sepan que existen y para que sepan qué riesgos implica hipotecarse a tipo variable está este post, porque todo el mundo tiene derecho a decidir con conocimiento.
    Y creo que el ejemplo es lo que aporta un valor añadido a lo que te pueda explicar el banco o a otros artículos que se puedan encontrar por Internet.

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