Buenas noches,
Due dilligence del proyecto Palleja II
RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO BARCELONA – PALLEJÀ II
1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS
Plataforma: Wecity (CityPrive PSFP, S.L.U.)
Promotor: MAGAR HOME PROMOCIONES, S.L. (Sociedad Unipersonal)
Objeto declarado: Financiación de los costes de obra para finalizar la construcción de una promoción de 9 viviendas, 6 garajes y 9 trasteros en la calle Mare de Déu de Loreto, 47, Pallejà (Barcelona).
- Importe del préstamo (Tramo II): 740.000 €
- Importe total del préstamo (Tramo I + Tramo II): 1.480.000 €
- Aportación del promotor (declarada): 1.231.920 € (45% del total)
- Plazo: 15 meses (+6 meses de prórroga opcional)
- Tipo de interés: 11,00% anual
- Rentabilidad total estimada: 13,75% en 15 meses (equivalente a ~11% anual)
- Pago de intereses: a vencimiento (bullet)
- Inversión mínima: 500 €
- Comisión Wecity: No consta explícitamente. Estimada en el 7% del importe financiado (51.800 €), pagada por el promotor. El inversor no paga comisión.
- Tipo de interés de demora: 15,00% anual (11% + 4%)
- Cesión del préstamo: Permitida, pero no existe mercado secundario.
- Garantías anunciadas: Hipoteca de primer rango sobre el activo (Responsabilidad Hipotecaria del 171% = 2.530.800 €). Poder Irrevocable de Venta a favor del Agente de Garantías.
- Garantía personal adicional: NO.
- Project Monitor: Sí (Wecity supervisa las certificaciones de obra).
- Agente de Garantías: GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U.
Contrato de préstamo: Facilitado y analizado.
Contrato de agente de garantías: Facilitado y analizado.
Contrato de mandato a favor de Wecity: Facilitado y analizado.
2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN
2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (01/09/2026)
MAGAR HOME PROMOCIONES, S.L. es propietaria del 100% de la finca registral número 1166 de Pallejà desde el 31/12/2024.
- La superficie registral del suelo es de 390 m².
- Existen afecciones fiscales por ITP y Sucesiones, pero no hay cargas hipotecarias previas inscritas.
- Existe una hipoteca presentada el 30/06/2026 por 740.000 € (Tramo I) pendiente de inscripción por calificación desfavorable.
2.2 Ficha Catastral
- La superficie gráfica de la parcela es de 390 m².
- La superficie construida es de 385 m² (nave industrial de 1920).
- El catastro no refleja la obra nueva ni la división horizontal. Esto es esperable a mitad de obra.
2.3 Informe de Tasación GLOVAL (02/09/2026)
- El valor de tasación actual (ECO) es de 2.091.808,94 €.
- El valor de tasación HET (Edificio Terminado) es de 3.589.254,11 €.
- El valor del suelo es de 682.345,55 € (calculado por el método residual).
- La visita se realizó el 01/09/2026 y la tasación caduca el 02/03/2027.
- La superficie comprobada por el tasador es de 1.292 m² construidos.
- El avance de obra es del 60,30%.
- La inversión pendiente para terminar la obra es de 810.964,90 €.
- El coste total de obra presupuestado es de 1.838.775,93 €.
No se ha aportado contrato de obra firmado, seguro decenal, CEE ni cédula urbanística.
2.4 Certificación de Obra (nº 8, 24/07/2026)
- El avance real de obra es del 60,30%.
- ¡Los capítulos más retrasados son: carpintería exterior (14,71%), fontanería (9,80%), carpintería interior (6,20%), pintura (4,64%) y cerrajería (0,87%).
- ¡Los capítulos más avanzados son: movimiento de tierras, cimentaciones, estructura y cubierta (100%), albañilería (91,22%) y saneamiento (96,64%).
2.5 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDI)
- El importe objetivo es de 740.000 €.
- El promotor ha aportado 1.231.920 €.
- La hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción.
- La hipoteca del Tramo II se inscribe como ampliación de la del Tramo I.
- La responsabilidad hipotecaria es del 171% del principal.
- El plazo es de 15 meses (+6 de prórroga) hasta el 29/12/2027.
2.6 Rating (MOORE IBÉRICA, 23/06/2026)
- Calificación global: AA (Muy Alta).
- Calificación del promotor: BBB.
- Calificación del proyecto: AA.
- Calificación del préstamo: AA.
2.7 Contrato de Préstamo (01/09/2026)
- Préstamo total de 1.480.000 € en dos tramos de 740.000 €.
- Hipoteca única de primer rango que responde por ambos tramos.
- Poder Irrevocable de Venta a favor del Agente de Garantías.
- Interés de demora del 15% anual.
- Penalización del 2% para Wecity por reclamación de deuda.
- Penalización del 5% por amortización anticipada.
2.8 Contrato de Mandato de Garantías
- El Agente de Garantías (GLOBAL SECURITY PARTNERS) actúa en nombre propio pero por cuenta de los inversores.
- No responde de la solvencia del promotor ni de la validez del préstamo.
- Cobra antes que los inversores en caso de ejecución.
2.9 Contrato de Mandato a favor de Wecity
- Wecity firma el préstamo en nombre del inversor y gestiona cobros y pagos.
- Su obligación es de medios, no de resultado.
- No responde de la solvencia del promotor.
- Puede ceder o modificar el contrato sin consentimiento del inversor.
3. ANÁLISIS FINANCIERO
3.1 Coste del activo y valor de tasación
- El coste de adquisición del suelo fue de aproximadamente 572.000 € (según el rating).
- El valor de tasación actual (ECO) es de 2.091.808,94 €.
- El valor de tasación HET es de 3.589.254,11 €.
- El valor del suelo es de 682.345,55 €.
3.2 Comparativa con el valor post-reforma estimado
- El valor HET (3.589.254 €) es el valor teórico del edificio terminado.
- El precio de venta objetivo de las 9 viviendas es de 3.400.000 € (377.778 €/unidad, 2.632 €/m²).
- Este precio está un 17,62% por debajo de la media de mercado en la zona según el rating.
3.3 LTV real sobre el valor actual
- La deuda total (Tramo I + Tramo II) es de 1.480.000 €.
- El valor de tasación actual (ECO) es de 2.091.808,94 €.
- El LTV total es del 70,75%.
- El LTV sobre el suelo (682.345,55 €) es del 216,9%.
3.4 LTV real incluyendo intereses
- Los intereses totales del préstamo (15 meses) ascienden a 203.500 € (11% anual sobre 1.480.000 €).
- La deuda total más intereses es de 1.683.500 €.
- El LTV total con intereses es del 80,5% sobre el valor ECO.
3.5 Escenario de ejecución con obra parada
- Si la obra se para después de desembolsar el Tramo II, el activo se encuentra en un estado peor que el inicial (60,30% ejecutado, sin acabados).
- El valor estimado con obra parada sería inferior a 2.091.808 € (deterioro del 20-50% según el estado).
- Con una deuda total + intereses de aproximadamente 1,68 M €, el déficit estimado con un deterioro del 30% sería de 312.000 € (sobre el valor ECO deteriorado de 1.464.266 €).
- Si hay que demoler lo construido, el valor del suelo (682.345 €) no cubre la deuda (LTV del 216,9%).
3.6 Viabilidad del proyecto
- El coste total del proyecto (suelo + obra + gastos + intereses) es de aproximadamente 2.224.451 €.
- Los ingresos netos por venta (objetivo) son de 3.400.000 €.
- El margen bruto es de 1.175.549 € (34,6% sobre ingresos).
- El beneficio antes de impuestos es de 754.600 € (22,2% sobre ventas).
- La rentabilidad del promotor sobre su capital propio (1.231.920 €) es del 61,2% en 15 meses.
- El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo y no hay desviaciones significativas en los costes o en el plazo.
3.7 Estructura del préstamo Wecity
- De los 740.000 € invertidos por el Tramo II, aproximadamente 51.800 € (7%) se destinan a la comisión de Wecity.
- El resto (688.200 €) se destina a la obra.
4. FORTALEZAS
Promotor con experiencia: MAGAR HOME ha ejecutado una promoción de 21 viviendas en Esparreguera (2023-2024) y tiene un patrimonio neto de 2.543.602 €.
Garantía hipotecaria de primer rango: El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el activo, con una responsabilidad hipotecaria del 171%.
Ubicación prime: Pallejà es un municipio del Baix Llobregat, a 20 km de Barcelona, con buena conexión por carretera y ferrocarril.
Capital propio del promotor: El promotor ha comprometido 1.231.920 € en el proyecto (45% del coste total).
Riesgo de construcción reducido: La estructura, cubierta y fachadas están terminadas. El riesgo restante son los acabados e instalaciones.
Paquete de garantías adicionales: Además de la hipoteca, el préstamo cuenta con Poder Irrevocable de Venta.
Project Monitor independiente: Wecity supervisa las certificaciones de obra y los desembolsos.
Tasación reciente: La tasación fue realizada el 02/09/2026 por GLOVAL, una sociedad homologada.
Precio de venta competitivo: El precio objetivo (2.632 €/m²) es un 17,62% inferior a la media de mercado. Eso facilita la comercialización.
5. DEBILIDADES Y RIESGOS
5.1 Riesgo registral grave
La hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción por calificación desfavorable. Esto puede retrasar la inscripción de la ampliación (Tramo II). El inversor no tiene garantía hipotecaria inscrita a día de hoy.
5.2 Discrepancia en la superficie del suelo
El proyecto indica una parcela de 294 m². La Nota Simple, el Catastro y la tasación confirman 390 m². Esta diferencia del 24,6% afecta al valor del activo.
5.3 Discrepancia en el número de trasteros
El proyecto dice 9 trasteros. La interpretación de los planos dice 8. Habría que verificarlo.
5.4 Falta de contrato de obra firmado
La tasación advierte que no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra, solo de un presupuesto no firmado. El coste de 1.838.775,93 € es una estimación, no un compromiso. No es normal que no esté firmado a estas alturas, pero la obra ya está al 60,30% y el promotor ha pagado lo ejecutado. Eso demuestra capacidad de pago. El riesgo es que el coste final pueda variar.
5.5 Riesgo de sobreendeudamiento
El LTV total sin intereses es del 70,75% sobre ECO. Con intereses es del 80,5%. Si el promotor incumple, el valor actual de la vivienda cubre la deuda total, pero el margen es ajustado.
5.6 Riesgo de comercialización
El precio de venta objetivo (2.632 €/m²) es un 17,62% inferior a la media de mercado. Eso es una fortaleza, no una debilidad. El producto es diversificado (1 a 3 dormitorios, 48,68 a 87,92 m²). La oferta de obra nueva en Pallejà es escasa. La demanda es media. El único punto débil es que solo hay 6 plazas de garaje para 9 viviendas, lo que puede dificultar la venta de las 3 viviendas sin plaza.
5.7 Riesgo de ejecución con obra parada
Si la obra se para después de desembolsar el Tramo II, el valor del activo se deteriora por las obras a medias. El LTV total con intereses es del 80,5%. Si hay que demoler lo construido, el valor del suelo (682.345 €) no cubre la deuda (LTV del 216,9%).
5.8 Riesgo de viabilidad económica
El beneficio del promotor es irrelevante para ti como prestamista. Lo que importa es que el promotor pueda pagar. El proyecto es viable si se termina y se venden las 9 viviendas a 3.400.000 €. El margen del promotor (22,2% sobre ventas) es razonable y le permite absorber desviaciones. Si el margen cae por debajo del 10%, el promotor podría tener dificultades para pagar. El riesgo real no es que el promotor gane poco, sino que no pueda pagar.
5.9 Riesgo de iliquidez de la inversión
No existe un mercado de negociación activo para el préstamo. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (15-21 meses).
5.10 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico. Aunque existe una tregua frágil, se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de todos los materiales derivados del petróleo, encareciendo la construcción. La subida del precio de la energía generaría inflación, lo que podría llevar al BCE a subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales, retrasando la comercialización. El plazo de 15 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.
5.11 Riesgo de la advertencia del rating
El rating de MOORE IBÉRICA advierte que la información no ha sido auditada ni verificada por terceros, y que las previsiones no constituyen una garantía de resultados futuros. Esto limita la fiabilidad de los testigos de venta utilizados para justificar el precio objetivo.
6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS
Discrepancia 1: Superficie del suelo
El proyecto indica 294 m², mientras que la Nota Simple, el Catastro y TINSA confirman 390 m². Esta diferencia del 24,6% afecta al valor del activo y a la comparación con los testigos de venta.
Discrepancia 2: Número de trasteros
El proyecto dice 9 trasteros. La interpretación de los planos dice 8. Habría que verificarlo.
Discrepancia 3: Estado de la hipoteca
La Nota Simple dice que la hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción por calificación desfavorable. El FDI dice que la hipoteca del Tramo II se inscribe como ampliación de la del Tramo I. El inversor no tiene garantía hipotecaria inscrita a día de hoy.
Discrepancia 4: Contrato de obra
La tasación advierte que no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra, solo de un presupuesto no firmado. El coste de 1.838.775,93 € es una estimación, no un compromiso. No es normal que no esté firmado a estas alturas, pero la obra ya está al 60,30% y el promotor ha pagado lo ejecutado.
7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable. El conflicto entre Israel e Irán podría escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa.
Posibles consecuencias para el proyecto:
Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la obra.
Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.
Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, por encima de la subida realizada hoy, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas.
Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales de invertir en el área metropolitana de Barcelona.
Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse, afectando al repago del préstamo.
Plazo insuficiente: El plazo de 15 meses (más 6 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.
Contexto macroeconómico actual:
El BCE ha subido los tipos 0,25% hoy. La facilidad de depósito está en 2,5%. Se espera al menos otra subida o dos. Los tipos más altos encarecen las hipotecas y reducen la demanda. Pero el precio de venta objetivo es un 17,62% inferior a la media, lo que compensa parcialmente el efecto. El promotor tiene un préstamo a tipo fijo (11%), así que no le afecta la subida de tipos.
8. ANÁLISIS DE RENTABILIDAD PARA EL INVERSOR
Como inversor en un préstamo, tu rentabilidad es fija: 11% anual. No depende de la TIR del proyecto ni del beneficio del promotor.
Datos de tu inversión:
- Importe invertido: 740.000 € (Tramo II).
- Tipo de interés: 11,00% anual.
- Plazo: 15 meses (+6 de prórroga).
- Pago de intereses: a vencimiento (bullet).
- Rentabilidad total: 13,75% en 15 meses.
- Rentabilidad anualizada: 11,00%.
Cálculo de intereses:
- Intereses totales en 15 meses: 740.000 € × 11% × 15/12 = 101.750 €.
- Rentabilidad total: 101.750 € / 740.000 € = 13,75%.
- Si se prorroga 6 meses más: 740.000 € × 11% × 21/12 = 142.450 €. Rentabilidad total: 19,25%.
Comparativa con alternativas:
- Bono español a 10 años: ~3,0%.
- Depósito a plazo fijo: ~2,0%.
- Fondos de inversión conservadores: ~4-5%.
- Fondos de inversión moderados: ~6-8%.
- Fondos de inversión agresivos: ~10-12%.
- Tu inversión: 11,00% anual.
Riesgos que afectan a tu rentabilidad:
- Riesgo de impago: Si el promotor no paga, pierdes los intereses y parte del principal.
- Riesgo de retraso: Si el promotor paga tarde, cobras intereses de demora (15% anual).
- Riesgo de ejecución: Si hay que ejecutar la hipoteca, cobras después del Agente de Garantías y los gastos de ejecución.
- Riesgo de liquidez: No puedes vender tu inversión antes del vencimiento.
- Riesgo geopolítico: Afecta indirectamente a través de la inflación y los tipos de interés, pero tu tipo es fijo.
Conclusión sobre la rentabilidad:
Tu rentabilidad es fija y atractiva (11% anual). El riesgo principal no es que el proyecto gane poco, sino que el promotor no pueda pagar. La garantía hipotecaria de primer rango y el Poder Irrevocable de Venta son tus protecciones.
El riesgo registral (hipoteca del Tramo I pendiente de inscripción) es el principal riesgo a vigilar.
9. CONSIDERACIONES FINALES
¿Qué está financiando realmente el inversor?
El inversor está financiando la finalización de una promoción de 9 viviendas, 6 garajes y 9 trasteros en Pallejà. La obra está al 60,30% de ejecución. La estructura está terminada. Falta la urbanización, los acabados y las instalaciones.
¿Es viable el proyecto?
El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo de 3.400.000 € y no hay desviaciones significativas. El margen es ajustado (22,2% sobre ventas) y cualquier desviación puede reducir drásticamente la rentabilidad del promotor, afectando a su capacidad de repagar el préstamo.
¿Es segura la inversión?
La inversión es de riesgo medio-alto. El activo está en construcción, la hipoteca del Tramo I no está inscrita, la superficie del suelo no coincide entre documentos, no hay contrato de obra firmado, no hay seguro decenal, no hay CEE ni cédula urbanística. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.
¿Qué protege al inversor?
La garantía hipotecaria de primer rango (una vez constituida e inscrita). El colchón del LTV sobre ECO (70,75%). El Poder Irrevocable de Venta. El Project Monitor. La aportación del promotor (1.231.920 €).
¿Qué NO protege al inversor?
La falta de inscripción de la hipoteca del Tramo I. La discrepancia en la superficie del suelo. La falta de contrato de obra firmado. La falta de seguro decenal, CEE y cédula urbanística. El sobreendeudamiento del activo (LTV sobre suelo del 216,9%). Los riesgos geopolíticos y macroeconómicos.
10. OPINIÓN FUNDAMENTADA
Análisis de la oportunidad
La oportunidad presenta múltiples banderas rojas:
Riesgo registral: La hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción por calificación desfavorable. El inversor no tiene garantía hipotecaria inscrita a día de hoy.
Discrepancia en la parcela: El proyecto indica 294 m², la realidad es 390 m². Esta diferencia del 24,6% afecta al valor del activo.
Falta de contrato de obra: El coste de 1.838.775,93 € es una estimación, no un compromiso.
Sobreendeudamiento: El LTV sobre suelo es del 216,9%. Si hay que demoler lo construido, la garantía no cubre el préstamo.
Riesgos geopolíticos: Añaden incertidumbre y pueden disparar los costes.
Comparación con la rentabilidad anunciada
La rentabilidad del 11% anual (13,75% total en 15 meses) es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.
Recomendación
Yo no invertiría en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto.
Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo registral grave (la hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción por calificación desfavorable), que el conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto y que la inversión es ilíquida durante 15-21 meses.
Además, la inversión pendiente para terminar la obra (810.964,90 €) supera el importe del préstamo (740.000 €), el LTV sobre el suelo es del 216,9% (si hay que demoler lo construido, la garantía no cubre el préstamo) .
11. CONCLUSIÓN
La oportunidad de inversión "BARCELONA – PALLEJÀ II" presentada por Wecity presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad registral, catastral y urbanística.
El activo está en construcción (60,30%). La hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción por calificación desfavorable. La parcela utilizada para justificar el precio es incorrecta (294 m² vs 390 m²).
El LTV sobre suelo es del 216,9%.
El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade un riesgo adicional. La inversión es de riesgo medio-alto. La rentabilidad anunciada del 11% anual (13,75% total en 15 meses) puede no compensar el riesgo asumido, especialmente el riesgo registral que puede retrasar o impedir la ejecución de la garantía.
Recomendación: Yo no invertiría.
12. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.
