Wecity

Lo curioso que la plataforma no pida más documentación de inicio para despejar todas esas dudas y presentarla al público, debería ser requisito para poder sacar el proyecto a inversores. Son puntos muy básicos que dan solidez o coherencia al proyecto. Menuda chapuza de presentación que nos traen!!

En fin, gracias por todos tus análisis. TOP como dice @peter947

Para mañana. Segunda fase .

Estaría bien algún análisis. Aunque sea con IA. Muchas gracias a los analistas, nos ayudáis mucho.

Te echamos de menos!! @sparrow-in-jail

Así a ojo, fase II, LTV controlado, el promotor aporta gran capital, obra avanzada.
Puntos negativos: Se concentra en una sola vivienda, no empezó comercialización.

Al limitarse a 500€, se podrán usar los bonos?

Buenos días, 

Llevo 4 días liado y con problemas informáticos, no he podido mirar nada, ahora estoy en un portátil viejo, que va como va, el normal acabo de traerlo que le han operado con trepanación, a ver si el finde lo pongo al día con todos los programas que me han quitado en el formateo.

Lo sé!! Tampoco tienes ninguna obligación pero es cierto que se te echa de menos, nos ayudas mucho desinteresadamente y hay que agradecértelo

Buenas tardes,

Menorca coves Noves 

Activa prórroga de 6 meses.

Eso dicen, parece que no hay comprador de momento…

Buenas tardes, 

Os paso mi due dilligence sobre el Proyecto Padilla en Madrid:

1. DATOS DE LA OFERTA

Promotor: ELLEYHOME SL
Objeto: Adquisición y reforma de vivienda en Calle Padilla 37, Madrid
Préstamo: 800.000 euros
Plazo: 9 meses + 3 de prórroga opcional
Interés anual: 10,00%
Rentabilidad total estimada: 7,50%
Garantía: Hipoteca de 1.er grado
Tasación: 2.073.265,49 euros (Gesvalt)
LTV sobre tasación: 38,58%
Aportación promotor: 1.265.881,80 euros

2. FORTALEZAS

3. DEBILIDADES / RIESGOS (documentación oficial)

3.1. Expediente de orden de ejecución abierto por ITE desfavorable

El Registro de Edificios del Ayuntamiento de Madrid muestra:

Consecuencia: la comunidad debe ejecutar obras de gran envergadura. El promotor, como futuro propietario, deberá asumir una derrama de importe desconocido. Esto afecta a su liquidez, al calendario de obras (interferencia con su reforma interior) y puede retrasar la comercialización.

3.2. Protección patrimonial (catalogación parcial)

La ficha de condiciones urbanísticas indica:

Consecuencia: la reforma prevista puede estar sujeta a limitaciones en fachada, cubierta y elementos comunes. Podría requerir licencia ordinaria en lugar de Declaración Responsable, con posibles retrasos y sobrecostes.

3.3. Hipotecas previas de CaixaBank sin cancelar

La Nota Simple del Registro de la Propiedad (16/03/2026) muestra dos hipotecas a favor de CaixaBank constituidas en 2016. No consta su cancelación registral.

Consecuencia: para que la hipoteca de wecity sea de 1.er grado, es necesario cancelar previamente estas cargas. Si no se cancelan, los inversores quedarían en 2.º o 3.er grado, con prioridad de cobro nula frente a CaixaBank en caso de ejecución.

3.4. Sobrevaloración en la tasación

La tasación de Gesvalt utiliza 6 comparables en calles principales y anchas: General Pardiñas, Conde de Peñalver, General Oraa, Francisco Silvela, Núñez de Balboa. El inmueble se encuentra en calle Padilla (estrecha, secundaria). Los coeficientes de homogeneización no reflejan suficientemente esta diferencia de ubicación.

Además, el estado real no se corresponde con el "buen estado" que menciona la tasación: cocina y baños de los años 80, tarima regular, distribución ineficiente con pasillos largos, terraza estrecha con vistas limitadas, zonas comunes deterioradas.

Consecuencia: el valor de mercado real es inferior al de tasación. El LTV real podría situarse en torno al 50-55%, reduciendo el colchón de seguridad. El valor de salida de 3,3M euros es optimista y difícil de alcanzar en el plazo previsto.

3.5. Información omitida en el dossier comercial

El dossier de wecity no menciona:

3.6. Rating de Moore Ibérica

El informe de rating asigna calificación A (Alta) al proyecto, pero omite los riesgos mencionados. Califica al promotor como AA (Muy alta) pese a tener 5 meses de antigüedad y patrimonio neto negativo en 2024. Utiliza comparables de calles principales sin ajuste. No deduce del LTV el coste de las obras comunitarias obligatorias.

4. DISCREPANCIAS ENTRE OFERTA Y REALIDAD DOCUMENTAL

Garantía

ITE / IEE

Protección patrimonial

Estado del inmueble

Ubicación

Valor de salida

Plazo

5. OPINIÓN FUNDAMENTADA

El proyecto presenta una estructura de garantía hipotecaria atractiva en apariencia, pero la documentación oficial revela riesgos estructurales graves que no se comunican en la oferta pública:

El rating A asignado por Moore Ibérica se basa en información incompleta y no refleja estos riesgos.

6. CONCLUSIÓN

NO INVERTIRÍA EN ESTA OPERACIÓN EN LOS TÉRMINOS ACTUALES.

Si a pesar de todo se considera la inversión, las siguientes condiciones son innegociables:

Sin estos extremos acreditados, el riesgo de que la inversión no se ajuste a lo prometido es muy elevado.

7. DESCARGOS DE RESPONSABILIDAD

El presente análisis se basa exclusivamente en la documentación aportada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni de inversión. Cada inversor debe realizar su propia diligencia debida y asumir las consecuencias de sus decisiones. Esta opinión es personal y no vincula a ninguna de las partes intervinientes en la operación.


Yo no voy a entrar, se va a llenar invirtiendo cada uno 500€ pues el montante es pequeño. y si bien es verdad que 500€ es poco dinero (lo que arriesgas) también va a ser muy poca la rentabilidad que se le va a sacar -unos 30€ netos-.

De todos modos si estáis interesados, os paso las preguntas que a mi juicio serían básicas para en función de las respuestas tomar una decisión:

1. La Nota Simple del Registro (16/03/2026) muestra dos hipotecas vigentes de CaixaBank sobre la finca. ¿Se han cancelado ya? Si es así, ¿pueden aportar nota simple actualizada que lo acredite antes de constituir la hipoteca a favor de los inversores? Si no, ¿cómo garantizan que la nueva hipoteca será de primer grado?

2. El Registro de Edificios del Ayuntamiento muestra un IEE desfavorable total de 2020. Además, consta un expediente de orden de ejecución abierto (104/2021/02967), que obliga legalmente a la comunidad a reparar fachadas, cubiertas, fontanería y saneamiento. ¿Está ya subsanado y cerrado? Si no, ¿cuál es el presupuesto de esas obras y quién asume el coste? ¿Cómo afecta al calendario de reforma y venta?

3. El edificio tiene catalogación parcial dentro del Casco Histórico (Nz 1 Grado 3º, Nivel A). ¿La reforma prevista es compatible con esa protección? ¿Se tramita por Declaración Responsable o requiere licencia ordinaria? ¿Pueden aportar informe técnico que lo acredite?

4. La tasación y las fotos muestran cocina y baños de los años 80, tarima regular y distribución compartimentada con pasillos largos. ¿Pueden detallar el presupuesto completo de reforma (reconfiguración, instalaciones, acabados)? ¿Cómo se financia y en qué plazo se ejecuta?

5. La tasación usa comparables en calles anchas (General Pardiñas, Conde Peñalver, etc.), pero Padilla es estrecha y secundaria. Entiendo que la tasadora está homologada y sigue la normativa ECO, pero esa normativa permite ajustes por ubicación. ¿Se aplicó algún coeficiente por esta diferencia? En caso afirmativo, ¿cuál fue?

6. El plazo previsto es de 9 meses más 3 de prórroga. ¿Cómo coordinan las obras comunitarias obligatorias derivadas del expediente de orden de ejecución (104/2021/02967) con la reforma interior para no exceder ese plazo? ¿Pueden aportar un cronograma detallado con hitos realistas?

7. El rating de Moore Ibérica (calificación A) no menciona el expediente de orden de ejecución, la protección patrimonial ni las hipotecas previas. ¿Se entregó a Moore Ibérica toda la documentación oficial del Ayuntamiento (donde consta el expediente de orden de ejecución) y la Nota Simple completa? Si sí, ¿por qué no se reflejan estos riesgos en el rating? Si no, ¿por qué no se incluyeron?

8. Entiendo que la hipoteca se constituirá en el momento del desembolso, una vez canceladas las hipotecas de CaixaBank. ¿Pueden confirmar que, antes del desembolso, se verificará registralmente que las dos hipotecas de CaixaBank están canceladas, asegurando que la nueva hipoteca se inscribe en primer grado? ¿Qué mecanismo de control garantiza este paso?

9. Si no se acreditan documentalmente los extremos anteriores antes de la constitución de la hipoteca y el desembolso, ¿puedo ejercer el derecho de desistimiento de 14 días del Contrato de Mandato para recuperar mi inversión sin penalización?

10. Para completar mi análisis, agradecería que me facilitaran: (a) nota simple actualizada tras cancelar las hipotecas de CaixaBank; (b) presupuesto de las obras comunitarias del expediente de orden de ejecución 104/2021/02967; (c) informe de compatibilidad urbanística de la reforma; (d) cronograma detallado de obras (comunitarias y reforma); (e) justificación del valor de salida de 3,3M euros con comparables en calle Padilla o similares.

Buenos días,

Lo del proyecto Benalmádena ya es de traca, o bien nos toman por tontos, sabiendo que pongan lo que pongan el proyecto se va a completar en segundos, o bien tienen mucha prisa y dan como documentación la primera que se les ocurre.

La tasación que han subido no se corresponde en absoluto con el proyecto, es de otra cosa, en las notas simples falta precisamente la nota de la parcela más grande (10000 m2), no facilitan la ficha de datos de la inversión, que es obligatoria.

Desde luego dice muy poco de la profesionalidad de la plataforma y por supuesto yo no voy a entrar en estas condiciones, aunque corrigieran los fallos ya no daría tiempo a analizar nada.

Encima ahora han sacado lo de AINVEST es decir que quienes lo hagan con esta herramienta invierten a ciegas, desde luego cada vez entiendo menos a muchos inversores.

Os paso mi due dilligence:

RESUMEN EJECUTIVO DE LA INVERSIÓN 

ANÁLISIS FINANCIERO 

Estructura de la operación (costes totales: 4.225.000 €) 

Financiación 

Rentabilidad para el inversor 

Escenarios de salida previstos 

FORTALEZAS

1. Garantía hipotecaria de primer grado
La operación cuenta con hipoteca sobre tres fincas registrales independientes, con un LTV del 68,43% según datos del folleto. Existe un colchón de seguridad del 31,57% (aproximadamente 1,28 millones de euros) sobre el valor de tasación anunciado. En caso de impago, los inversores tienen prioridad absoluta sobre el activo.

2. Alineación de intereses del promotor
El promotor aporta 1.450.000 € de fondos propios, el 34,31% del total de la inversión. Este porcentaje es elevado para los estándares del sector y supone que el promotor asume un riesgo significativo junto con los inversores, reduciendo el riesgo moral.

3. Agente de Garantías externo
Global Security Partners, S.L.U. actúa como Agente de Garantías, con funciones claramente definidas en el contrato de mandato indirecto. La existencia de un tercero profesional encargado de la constitución, conservación y ejecución de la hipoteca aporta seguridad jurídica y profesionalidad al proceso.

4. Supervisión y control de fondos
El contrato de préstamo establece la obligación del promotor de justificar el destino de los fondos y la existencia de una Cuenta Escrow. Además, el promotor permite el acceso al activo para labores de monitoring por parte de wecity o terceros designados.

5. Entorno de alta demanda
Benalmádena es un municipio consolidado en la Costa del Sol, con alta demanda residencial y turística. El producto previsto (18 villas independientes de alto standing sobre parcelas de 800 m²) se alinea con un segmento de mercado con escasa oferta y alta demanda.

6. Identificación clara del activo en los contratos
Las tres fincas registrales están correctamente identificadas en el Anexo 1 del Contrato de Préstamo: 

DEBILIDADES / RIESGOS

1. Falta de la Ficha de Datos de la Inversión (Riesgo Crítico)
La Ficha de Datos de la Inversión es el documento oficial que los Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) como wecity están obligados a poner a disposición de los inversores en virtud del Reglamento (UE) 2020/1503 y la normativa CNMV. Sin este documento, el inversor carece del documento oficial que sintetiza la información precontractual obligatoria. Su ausencia impide conocer con certeza las condiciones completas de la operación.

2. Falta de la tasación correcta del activo (Riesgo Crítico)
El folleto anuncia una tasación ECO de 4.055.009,84 €, pero no se ha aportado el informe correspondiente a las tres fincas del proyecto. La tasación recibida (TasaSur, expediente 2026-010685-01-01) corresponde a un activo diferente: una vivienda unifamiliar en Partido de los Peñones, 8 (finca 7669). Sin la tasación correcta, el inversor no puede verificar el valor real de la garantía hipotecaria ni el LTV anunciado.

3. Riesgo urbanístico y de licencias (Riesgo Alto)
El suelo es urbano no consolidado (UE-71 bis). La viabilidad del proyecto depende de: aprobación del Estudio de Detalle (presentado pendiente), ejecución de un vial para adquirir condición de parcela finalista, y concesión de la licencia de obras (solicitada en noviembre de 2025, pendiente). El plazo del préstamo es de 12+3 meses. Si los trámites se demoran, el promotor no podrá comercializar ni acceder a refinanciación bancaria.

4. Riesgo de salida o refinanciación (Riesgo Medio-Alto)
La salida prevista es préstamo bancario o entregas a cuenta de compradores. Los bancos exigen licencia de obra y preventas. Si la licencia no está concedida en marzo de 2027, la refinanciación probablemente no estará disponible. Las villas de alto standing tienen ciclos de venta largos.

5. Riesgo de ejecución hipotecaria por dispersión de inversores (Riesgo Medio)
La ejecución requiere impago, votación de inversores a través de la plataforma e instrucción expresa al Agente de Garantías. Con inversión mínima de 500 €, pueden llegar a participar hasta 5.550 inversores. Coordinar votaciones entre una masa dispersa puede alargarse semanas o meses, retrasando la ejecución.

6. Falta de nota simple de la finca 5159 (Riesgo Medio)
Se han aportado notas simples de las fincas 311 y 9244 (titularidad de tres copropietarios al 33,33% cada uno, sin cargas). No se ha aportado la nota simple de la finca 5159, que representa 10.002 m² (el 64% de la superficie total). Sin ella no se puede confirmar titularidad, ausencia de cargas ni clasificación registral.

7. Riesgo de clasificación registral desactualizada
La nota simple de la finca 311 clasifica el terreno como rústica, mientras que el Catastro lo clasifica como urbano. Puede generar retrasos en la inscripción de la hipoteca si no se aporta certificación urbanística municipal acreditativa.

8. Riesgo de costes en caso de impago
El orden de pagos en ejecución hipotecaria es: (1) honorarios del Agente de Garantías, (2) gastos de notarios, abogados y procuradores, (3) principal pendiente, (4) intereses ordinarios, (5) intereses moratorios. Los gastos de ejecución se deducen antes de pagar a los inversores.

9. Riesgo de concentración de la garantía
El 64% del valor de la garantía recae en una única finca (la 5159). Si esta finca presentara problemas registrales, urbanísticos o de titularidad no detectados, la garantía quedaría significativamente mermada.

DISCREPANCIAS DOCUMENTALES DETECTADAS

Discrepancia 1: Tasación aportada vs. activo real 

Consecuencia: La tasación disponible no corresponde al proyecto ofertado. Sin la tasación correcta, la inversión se basa en un dato no verificado.

Discrepancia 2: Clasificación registral vs. catastral (finca 311) 

Consecuencia: Puede retrasar la inscripción de la hipoteca si no se aporta certificación urbanística municipal.

Discrepancia 3: Ausencia de la Ficha de Datos de la Inversión 

Consecuencia: El inversor no dispone del documento oficial que sintetiza la información precontractual obligatoria.

CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA

Sobre la estructura jurídica
La arquitectura contractual del proyecto es sólida y profesional. Existe separación clara de funciones: wecity como mandatario para gestión administrativa, Global Security Partners como Agente de Garantías para la hipoteca, y el contrato de préstamo establece obligaciones de información y restricciones al promotor. Las tres fincas están identificadas en los anexos contractuales.

Sobre el promotor
ABIT XVI S.L., gestionada por Fenext Development S.L., aporta un 34,31% de fondos propios, lo que indica compromiso con la operación. Fenext tiene experiencia en el sector inmobiliario desde 2017 y un enfoque en operaciones transfronterizas. No se detectan señales de alarma en su perfil.

Sobre el riesgo urbanístico
Es el principal riesgo real del proyecto. El suelo no consolidado, la dependencia de aprobaciones administrativas y la concesión de licencia de obras son hitos que pueden demorarse más allá de los 12+3 meses del préstamo. El inversor asume este riesgo a cambio de un cupón del 11%.

Sobre los documentos faltantes
La inversión no puede considerarse debidamente informada sin tres documentos esenciales: (1) la Ficha de Datos de la Inversión (exigida por la CNMV), (2) el informe de tasación ECO de las tres fincas (311, 9244 y 5159) con valor mínimo de 4.055.009,84 €, y (3) la nota simple registral actualizada de la finca 5159.

Sobre el proceso de ejecución
La necesidad de votación de inversores para instruir la ejecución es un punto débil. En plataformas con alta atomización de inversores, alcanzar acuerdos rápidos es complejo. En caso de impago, el proceso no será inmediato.

CONCLUSIÓN

El proyecto Málaga-Benalmádena presenta una estructura contractual sólida, un promotor con aportación significativa, una garantía hipotecaria de primer grado y una ubicación con alta demanda. La rentabilidad del 11% es competitiva para el sector. Sin embargo, existen tres deficiencias documentales críticas que impiden una adecuada evaluación: 

Recomendación: 

No invertir hasta que se reciban y verifiquen los siguientes documentos: 

Mientras estas deficiencias persistan, la información disponible es insuficiente para adoptar una decisión de inversión fundamentada.

Descargo de responsabilidad:

El presente análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada por el usuario y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. Cada inversor debe realizar su propia due diligence y adoptar sus decisiones de inversión conforme a su perfil de riesgo. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido. La ausencia de la Ficha de Datos de la Inversión y de la tasación correcta del activo impide verificar la información ofertada.  

Yo desde luego no voy a entrar, con lo descuidado de la presentación del proyecto no tengo ninguna confianza, además por horario no puedo subir nada en el chat (es hoy a las 12), si alguien está interesado les paso las preguntas imprescindibles que yo haría en el chat si estuviese mínimamente interesado:

1. No consta en la documentación recibida la Ficha de Datos de la Inversión correspondiente a este proyecto. Siendo este el documento oficial exigido por la CNMV en virtud del Reglamento (UE) 2020/1503, ruego me sea facilitada antes de proceder con la inversión. 

2. El dossier de inversión anuncia una tasación ECO de 4.055.009,84 € con un LTV del 68,43%. Sin embargo, el informe de tasación que me ha sido facilitado (TasaSur, expediente 2026-010685-01-01) corresponde a un activo distinto: una vivienda unifamiliar en Partido de los Peñones, 8 (finca 7669), con una superficie de 2.000 m². 

Agradecería que me facilitaran el informe de tasación completo correspondiente a las tres fincas registrales que constituyen la garantía de este proyecto: 

3. En caso de que la tasación anunciada de 4.055.009,84 € corresponda a un informe de tasación distinto del facilitado, ruego me indiquen la sociedad de tasación emisora, el número de expediente y la fecha de emisión para poder localizarlo.

4. En la documentación recibida constan las notas simples de las fincas 311 y 9244. No obstante, no se ha facilitado la nota simple registral de la finca 5159, que representa 10.002 m² (el 64% de la superficie total del proyecto y el activo de mayor valor de la garantía). Ruego me faciliten la nota simple actualizada de esta finca para verificar titularidad, ausencia de cargas y clasificación urbanística registral.

5. En la nota simple de la finca 311, la clasificación registral es "rústica", mientras que la información catastral y el dossier del proyecto la califican como "urbano no consolidado". ¿Se dispone de una certificación urbanística municipal que acredite la clasificación real del suelo a efectos de la inscripción de la hipoteca?

6. El dossier indica que la licencia de obras fue solicitada en noviembre de 2025 y que el Estudio de Detalle está presentado pendiente de aprobación. ¿Pueden facilitar el estado actual de ambos expedientes? ¿Existe algún informe municipal desfavorable o requerimiento de subsanación?

7. Las notas simples de las fincas 311 y 9244 muestran que pertenecen a tres copropietarios (33,33% cada uno) que adquirieron en 2007. ¿La finca 5159 pertenece a los mismos titulares? En caso contrario, ¿pueden detallar la estructura de propiedad de las tres fincas?

8. En la operación de compraventa de las tres fincas, ¿intervendrán todos los copropietarios y sus respectivos cónyuges (al constar como casados en sociedad de gananciales en las notas simples)?

9. Confirmada la ausencia de cargas en las fincas 311 y 9244, ¿pueden confirmar que la finca 5159 también se encuentra libre de hipotecas, embargos u otros gravámenes previos a la constitución de la hipoteca de primer grado a favor del Agente de Garantías?

10. En caso de impago, el procedimiento de ejecución requiere votación de los inversores a través de la plataforma. ¿Podrían detallar cómo se gestionará este proceso para agilizar la toma de decisiones, especialmente considerando que la inversión mínima de 500 € puede implicar un número elevado de inversores?

11. Según la información del dossier, las parcelas están en suelo urbano no consolidado pendiente de ejecución de un vial. ¿Pueden aclarar si las tres parcelas se encuentran actualmente urbanizadas con acceso rodado y servicios (agua, saneamiento, electricidad) en el propio lindero, o si las infraestructuras dependen de la ejecución del vial pendiente?

12. El dossier indica que la comercialización se iniciará una vez adquiridas las parcelas. ¿Existe ya algún tipo de reserva o interés expreso por parte de potenciales compradores? ¿Se ha realizado algún estudio de mercado que respalde la viabilidad comercial de 18 villas de 450 m² construidos en este enclave? 

Mucha suerte a los que entréis.

Alguien me explica un poco como funciona el "AINVEST"? Mañana se abre Benalmádena, y desconozco si no se tiene automático si se puede invertir manual.

Buenas tardes! Es una forma de configurar tu inversión. Seleccionas unos parámetros sobre los proyectos que te interesan (riesgo, plazos, intereses,…)  y la plataforma invierte automáticamente cuando se cumplen y tengas dinero en el wallet.

Vamos que se puede seguir haciendo manual, pero entiendo que dan preferencia a los que tengan activado el sistema este nuevo, no?

Claro, yo no lo uso pero imagino que será inmediato. Por mas rápidos que tengas los dedos no creo que puedas llegar a la velocidad de ese sistema. 🤣

Si, igualmente puedes invertir de forma manual.

Básicamente es hacer un test sobre tu nivel de riesgo de inversión (periodo,rentabilidad,rating de riesgo) y repartir tu capital según lo más idóneo