Buenas noches,
Mi due dilligence sobre el proyecto Cantabria-Castañeda.
RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO "LA INVERSIÓN" (CASTAÑEDA, CANTABRIA)
1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS
Plataforma: wecity (CityPrive PSFP, S.L.)
Promotor: Cooper Rental S.L. (gestionada por Cooperhousing Gestora)
Objeto declarado: Adquisición de varias parcelas y un edificio para desarrollar una promoción de 80 viviendas (primera fase de 26 viviendas).
Importe del préstamo: 825.000 €
Aportación del promotor (declarada): 591.718,33 € (41,77% del total)
Plazo: 12 meses (+3 meses de prórroga opcional)
Obligado cumplimiento: 6 meses
Tipo de interés: 11% anual simple
Rentabilidad total estimada: 11% (sobre 12 meses)
Pago de intereses: a vencimiento (bullet)
Inversión mínima: 500 €
Garantías anunciadas: Hipoteca de 1er grado sobre el activo (LTV 15,03%). Poder irrevocable de venta. Agente de Garantías (Global Security Partners, S.L.U.).
Salida prevista: Refinanciación con financiación bancaria.
2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN
2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad
Los activos (viviendas y garajes) pertenecen a SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A. (SAREB) . El promotor (Cooper Rental S.L.) NO es el propietario actual.
La SAREB adquirió el activo en 2016 (hace 10 años). Esto indica que el edificio ha estado en manos de la SAREB durante una década sin que se haya completado ni comercializado.
Existen cargas por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) pendientes de cancelar, muchas de ellas caducadas. Esto implica que hay deudas fiscales asociadas al activo que deberán ser regularizadas.
Existe carga por División Horizontal que advierte de la obligación de acreditar el seguro decenal (LOE) para poder inscribir la finalización de la obra. Sin este seguro, legalmente no se pueden vender las viviendas como independientes.
2.2 Ficha Catastral
Año de construcción: 2010.
La parcela tiene una superficie de 9.570 m².
El edificio NO es una obra en curso. Está construido desde 2010 y, por tanto, tiene 16 años de antigüedad.
Existe una discrepancia entre el Catastro y el Registro en cuanto a superficies, lo que requerirá una regularización administrativa.
El Catastro confirma que solo está construido el cuerpo del Noroeste (el que aparece en la tasación). El resto de la parcela (57,224%) es "suelo sin edificar" . El proyecto de 80 viviendas en 6 edificios nunca se ejecutó en su totalidad.
2.3 Informe de Tasación TECNITASA (22 de julio de 2026)
Valor de tasación: 5.486.271,07 €.
El valor de la construcción es de 2.241.372,46 € y el del suelo de 3.244.898,61 €.
La tasación está condicionada a la aportación de:
- Licencia de obras vigente.
- Contrato de ejecución de obra y presupuesto.
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
- Seguro decenal (LOE).
El objeto de valoración incluye: "Fase I de 26 pisos en edificio residencial colectivo (bloques A y B y fase I de garajes) con obras de rehabilitación pendientes de ejecución y edificios sin construcción iniciada (bloques C, D y E y fase II de garajes)" .
El edificio no es obra nueva. Es una rehabilitación sobre una estructura existente. La tasación confirma que la construcción está "terminada" estructuralmente, pero que necesita rehabilitación para ser habitable y comercializable.
2.4 Licencia de Obras (11 de diciembre de 2007)
La licencia fue concedida a EDIFICACIONES QUINTANA RADIAL, S.L. (NO a Cooper Rental S.L.). El promotor actual es un tercero que llega después.
El plazo de ejecución era de 12 meses (hasta diciembre de 2008). La licencia data de hace 18 años.
El presupuesto original era de 3.440.056,62 € para la construcción de 80 viviendas. Ese presupuesto corresponde a una obra de nueva planta, no a una rehabilitación en 2026 con precios actualizados.
La licencia exige la cesión de viales de 495 m² al Ayuntamiento, que nunca se ha ejecutado (el Catastro confirma que la parcela sigue teniendo 9.570 m²). Esto es una obligación pendiente que podría exigirse para la concesión de la licencia de primera ocupación.
2.5 Informe Municipal de Vigencia de la Licencia (2026)
El Ayuntamiento de Castañeda certifica que la licencia de 2006 no ha sido declarada caducada y, por tanto, la considera "vigente".
El informe ha sido solicitado por el propio Ayuntamiento, no por el promotor, lo que es inusual.
Punto clave: Aunque la licencia esté "vigente" a efectos administrativos (porque no se ha tramitado su caducidad), su contenido (construcción de 80 viviendas desde cero en 2007) y su plazo de ejecución (12 meses en 2007) no se corresponden con la realidad de 2026. El promotor necesita rehabilitar un edificio existente, no construir uno nuevo. La licencia vigente no resuelve el problema de qué obras exactamente están permitidas hoy sobre un edificio ya construido.
2.6 Fotografía del estado real del edificio
El edificio se encuentra en estado de abandono, degradado y cubierto de grafitis.
Las ventanas están abiertas y desprovistas de marcos y cristales.
La fachada está muy deteriorada por la intemperie.
El entorno está sin urbanizar, con vegetación descuidada y maleza.
El edificio está cercado con vallas metálicas para evitar okupas.
Conclusión: El edificio no es una obra al 44%. Es una estructura abandonada desde hace 16 años que necesita una rehabilitación integral. La fotografía es la prueba visual de que el activo no se corresponde con la imagen de una promoción en marcha.
2.7 Planos del Proyecto
Los planos son los originales de 2006-2007, no un proyecto actualizado para rehabilitación.
Muestran la distribución de las viviendas (6 por planta en los bloques A y B).
La distribución puede estar obsoleta para el mercado de 2026.
No hay planos de rehabilitación, ni de instalaciones, ni de estructura. El promotor no ha presentado un proyecto adaptado a la realidad del edificio existente.
2.8 Dossier Comercial de wecity (Agosto de 2026)
Afirma que las obras tienen un "avance cercano al 44%" , cuando el edificio está terminado desde 2010. La redacción es engañosa.
Afirma que la "licencia está concedida" , lo cual es técnicamente cierto, pero omite que es de 2007 y que la normativa y el objeto de la obra han cambiado radicalmente.
No menciona que el edificio está abandonado, vandalizado y degradado.
No menciona que el edificio necesita rehabilitación, no terminación de obra.
No menciona que el promotor no tiene seguro decenal, CEE, ni proyecto de rehabilitación.
2.9 Análisis de Flujos de Caja
El documento muestra un flujo de caja negativo de -43.336,37 € para el período analizado.
Los ingresos previstos son de 6.593.706,40 €.
Los gastos de construcción son de 1.935.881,08 €.
El proyecto no es rentable en el corto plazo según las cifras del propio promotor. Necesita más financiación o mejores condiciones de venta.
2.10 Contrato de Mandato (Inversor – wecity)
El inversor otorga a wecity un mandato irrevocable para firmar el contrato de préstamo y gestionar los cobros.
WECITY NO RESPONDE de la solvencia del promotor.
El inversor asume el riesgo de impago bajo su propia responsabilidad.
Si el promotor impaga, el proceso de reclamación puede durar meses o años.
Los costes legales se descuentan del dinero recuperado.
2.11 Contrato de Mandato (Inversor – Agente de Garantías)
Los inversores nombran a Global Security Partners, S.L.U. como Agente de Garantías.
El Agente de Garantías gestiona la hipoteca, pero no garantiza su validez.
El inversor no se comunica directamente con el Agente de Garantías, todo se canaliza a través de wecity.
El Agente de Garantías queda exonerado de cualquier responsabilidad sobre el préstamo o la hipoteca.
Los costes de ejecución hipotecaria se descuentan del dinero recuperado.
3. ANÁLISIS DEL SPONSOR (PROMOTOR)
3.1 Datos básicos disponibles
Nombre del promotor: Cooper Rental S.L.
Gestora: Cooperhousing Gestora.
Fecha de constitución: 2024 (hace menos de 2 años).
Experiencia previa: Según el dossier: "Cooper Housing nace en 2024 con el objetivo de desarrollar proyectos inmobiliarios residenciales de obra nueva, apoyándose en la amplia experiencia de sus socios en el sector."
Proyectos anteriores: No se menciona ningún proyecto completado.
Patrimonio neto: Desconocido. No se ha aportado ninguna información financiera de la sociedad.
Resultados de ejercicios anteriores: Desconocido. No se ha aportado ninguna cuenta anual.
Avales o garantías personales de los socios: No se mencionan.
Relación con el proyecto original: Ninguna. La licencia de 2007 fue concedida a Edificaciones Quintana Radial, S.L., no a Cooper Rental S.L.
3.2 Análisis de la información disponible
El dossier de wecity dice sobre el promotor:
"Cooper Housing nace en 2024 con el objetivo de desarrollar proyectos inmobiliarios residenciales de obra nueva, apoyándose en la amplia experiencia de sus socios en el sector. La compañía gestiona de forma integral todas las fases del proceso promotor, desde el análisis de viabilidad urbanística, económica y comercial, hasta la ejecución, gestión y comercialización de los proyectos."
Lo que NO dice el dossier:
- No dice qué proyectos ha completado Cooper Housing o Cooper Rental S.L.
- No dice qué experiencia tienen los socios (nombres, trayectoria, proyectos anteriores).
- No dice si Cooper Rental S.L. tiene patrimonio, liquidez o acceso a financiación propia.
- No dice si los socios tienen avales personales o garantías adicionales.
- No dice si Cooper Rental S.L. ha participado en otras promociones similares.
3.3 Riesgos asociados al Sponsor
Riesgo 1: Empresa de nueva creación (2024)
Cooper Rental S.L. se constituyó en 2024, es decir, hace menos de dos años. En el sector inmobiliario, una empresa con tan poca trayectoria no tiene un historial contrastado. No sabemos si ha completado algún proyecto, si ha tenido problemas financieros, o si tiene la capacidad técnica y financiera para ejecutar una rehabilitación de esta envergadura.
Riesgo 2: Falta de información financiera
No se ha aportado:
- Balance de situación.
- Cuenta de pérdidas y ganancias.
- Memoria de las cuentas anuales.
- Informe de auditoría (si lo hubiera).
- Declaración de patrimonio neto.
Sin esta información, el inversor no puede evaluar la solvencia del promotor. No sabemos si tiene capacidad para absorber sobrecostes, retrasos o imprevistos. Si el proyecto se desvía, ¿tendrá el promotor recursos propios para afrontarlo o dependerá exclusivamente del préstamo de wecity?
Riesgo 3: Experiencia no verificada
El dossier afirma que los socios tienen "amplia experiencia en el sector" , pero:
- No se mencionan los nombres de los socios.
- No se mencionan los proyectos anteriores en los que han participado.
- No se menciona si han completado promociones similares (rehabilitación de edificios abandonados).
Sin esta información, la afirmación de "amplia experiencia" es una declaración de intenciones sin respaldo documental.
Riesgo 4: El promotor no es propietario del activo
El activo pertenece a la SAREB. El promotor está en fase de compra, pero aún no es propietario. Si el acuerdo con la SAREB se frustra, el préstamo de wecity no tendría objeto y los inversores podrían perder su dinero.
Riesgo 5: La aportación de capital es una promesa, no un desembolso
La aportación declarada de 591.718,33 € es una promesa de aportación futura, no un desembolso ya realizado. El promotor aún no ha puesto dinero de su bolsillo. Si el proyecto encuentra problemas, el promotor podría decidir no aportar ese capital, dejando a los inversores como únicos financiadores.
Riesgo 6: Empresa sin historial crediticio
Al ser una empresa de nueva creación, Cooper Rental S.L. no tiene un historial crediticio contrastado. No sabemos si tiene acceso a financiación bancaria (que es la salida prevista para los inversores). Si los bancos no quieren financiar al promotor, la salida de los inversores de wecity se complica.
Riesgo 7: Ausencia de garantías personales de los socios
No se menciona que los socios hayan dado avales personales o garantías adicionales para respaldar el préstamo. En caso de impago, el inversor solo podría ejecutar la hipoteca sobre el activo, pero no podría reclamar a los socios a título personal.
Riesgo 8: El promotor no tiene relación con el proyecto original
La licencia de obras fue concedida en 2007 a Edificaciones Quintana Radial, S.L., una empresa que quebró. El promotor actual está intentando "resucitar" un proyecto fallido sin tener experiencia en promociones similares.
3.4 Conclusión sobre el Sponsor
Cooper Rental S.L. es una empresa de nueva creación (2024) de la que no se ha aportado ninguna información financiera o de solvencia. El dossier afirma que los socios tienen experiencia, pero no se mencionan nombres ni proyectos anteriores. La aportación de capital declarada es una promesa, no un desembolso ya realizado. El promotor no ha dado avales personales ni garantías adicionales.
El inversor está prestando dinero a un promotor que no tiene historial, no tiene patrimonio conocido, no ha aportado dinero propio, y no ha dado garantías personales.
Este es uno de los riesgos más importantes de la operación.
4. ANÁLISIS FINANCIERO
4.1 Precio de compra del activo
El préstamo de wecity (825.000 €) se destina a la adquisición del activo (612.463,67 €) y a gastos técnicos y comisiones (212.536,33 €).
El promotor declara una aportación de 591.718,33 € para la adquisición. El promotor aún no ha desembolsado esta cantidad. Es una promesa de aportación para el momento de la firma.
El precio total de adquisición declarado es de 1.204.182,00 €.
4.2 Comparativa con el valor de tasación
El valor de tasación actual es de 5.486.271,07 €.
El precio de compra es 4.282.089,07 € inferior al valor de tasación (78% de descuento).
La SAREB está dispuesta a vender con un descuento del 78% sobre la tasación. Esto indica que el valor de mercado real es mucho menor que la tasación. La tasación es un valor "técnico" (coste de reposición), no un valor de mercado. El mercado no pagaría 5,48 M € por un edificio abandonado en Castañeda.
4.3 Estructura del préstamo de wecity
De los 825.000 € invertidos:
-
612.463,67 € (74,2%) se destinan a la adquisición.
-
183.836,64 € (22,3%) se destinan a "gastos técnicos" (sin desglose detallado).
-
28.699,69 € (3,5%) se destinan a la comisión de wecity.
Solo el 74,2% del préstamo se destina al objeto declarado (adquisición). Una parte significativa se consume en costes de estructuración y comisiones.
4.4 LTV real sobre el valor actual
El LTV declarado es del 15,03% (préstamo de 825.000 € sobre tasación de 5.486.271 €).
Un LTV del 15% es extraordinariamente bajo para un préstamo puente inmobiliario (lo habitual es 50-75%). La tasación es de 5,48 M €, pero el precio de compra declarado es de solo 1,2 M €. Esto significa que la SAREB está dispuesta a vender el activo con un descuento del 78% sobre el valor de tasación.
Un LTV bajo no garantiza que el activo se pueda vender. Si el activo no tiene demanda, su valor real es muy inferior a la tasación, y el LTV real (sobre el valor de mercado) podría ser mucho más alto.
4.5 Análisis de rentabilidad para el inversor
Inversión: 1.000 € (ejemplo).
Tipo de interés: 11% anual.
Plazo: 12 meses.
Rentabilidad total: 110 €.
Tasa Anual Equivalente (TAE): 11% (interés simple, sin reinversión).
Comparativa: Un depósito bancario a 12 meses ofrece un 2,5-3,5%. La rentabilidad del 11% es atractiva en términos absolutos, pero el riesgo es muy alto.
5. FORTALEZAS
Garantía hipotecaria de 1er grado. El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el activo. El LTV es del 15,03%, lo que proporciona un colchón de 4,66 M €. Esta es la principal fortaleza de la operación.
Valor de tasación muy superior al préstamo. El valor de tasación (5,48 M €) es muy superior al préstamo (0,825 M €), lo que ofrece una gran protección al inversor en caso de ejecución hipotecaria.
La licencia está "vigente" según el Ayuntamiento. Este es un hecho positivo porque evita el coste y el tiempo de obtener una licencia completamente nueva. El Ayuntamiento ha certificado su validez.
Plazo corto. La duración de 12 meses (+3 de prórroga) es razonable para un préstamo puente.
Rentabilidad competitiva. El 11% anual es atractivo en el contexto actual de tipos de interés.
Agente de Garantías profesional. Global Security Partners, S.L.U. es una entidad especializada en la gestión de garantías hipotecarias.
6. DEBILIDADES Y RIESGOS
6.1 Riesgo de solvencia y experiencia del promotor
Cooper Rental S.L. es una empresa constituida en 2024, es decir, tiene menos de dos años de antigüedad. En el sector inmobiliario, una empresa con tan poca trayectoria no tiene un historial contrastado.
No se ha aportado ninguna información financiera de Cooper Rental S.L. El inversor no puede evaluar su solvencia, su capacidad para absorber sobrecostes o su acceso a financiación adicional.
No se han mencionado nombres de los socios ni proyectos anteriores. La afirmación de "amplia experiencia" es una declaración sin respaldo documental.
La aportación declarada de 591.718,33 € es una promesa de aportación futura, no un desembolso ya realizado. El promotor aún no ha puesto dinero de su bolsillo en el proyecto. Si el proyecto encuentra problemas, el promotor podría decidir no aportar ese capital.
No se han facilitado avales personales de los socios ni garantías adicionales. En caso de impago, el inversor solo podría ejecutar la hipoteca sobre el activo, pero no podría reclamar a los socios a título personal.
Cooper Rental S.L. no tiene relación con el proyecto original. La licencia de obras fue concedida en 2007 a Edificaciones Quintana Radial, S.L., una empresa que quebró. El promotor actual está intentando "resucitar" un proyecto fallido sin tener experiencia en promociones similares.
Conclusión: El inversor está prestando dinero a un promotor sin historial, sin patrimonio conocido, sin avales personales y sin experiencia acreditada en proyectos de rehabilitación de esta envergadura. Si el proyecto encuentra problemas, el promotor no tiene capacidad financiera para resolverlos y los inversores asumen todo el riesgo.
6.2 Riesgo urbanístico y legal
El edificio fue construido en 2010 y abandonado desde entonces. Lleva 16 años sin uso, expuesto a la intemperie y al vandalismo.
La licencia es de 2007. Aunque el Ayuntamiento la considere "vigente", su contenido está pensado para construir 80 viviendas desde cero en 2007. En 2026, el promotor necesita rehabilitar 26 viviendas en un edificio ya existente. ¿Cubre esa licencia las obras de rehabilitación necesarias? Esta es una cuestión jurídica clave que no está resuelta. La licencia no especifica qué tipo de rehabilitación está permitida.
Falta el seguro decenal (LOE). Es obligatorio para la venta de viviendas. El promotor no lo tiene. Sin él, no se puede inscribir la finalización de la obra en el Registro y no se pueden vender las viviendas. El coste estimado es de 22.000-45.000 €.
Falta el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Es obligatorio para la venta de viviendas. El promotor no lo tiene. Obtenerlo requiere una inspección técnica.
Existen discrepancias de superficie entre el Registro, el Catastro y la realidad física. El tasador advierte de estas discrepancias. Regularizarlas conlleva tiempo y dinero.
La cesión de viales de 495 m² nunca se ejecutó. El Ayuntamiento podría exigirla antes de conceder la licencia de primera ocupación.
6.3 Riesgo de ejecución y comercialización
El edificio es una ruina abandonada desde hace 16 años. La fotografía muestra un edificio vandalizado, con grafitis, ventanas rotas y vegetación creciendo alrededor.
La comercialización está al 0%. Es muy difícil encontrar compradores para viviendas en un edificio con este historial, especialmente en un municipio pequeño como Castañeda (Cantabria). El edificio lleva 16 años sin venderse. ¿Qué ha cambiado ahora para que haya demanda?
No hay proyecto de rehabilitación, ni presupuesto, ni contrato de obra. El promotor no sabe cuánto va a costar rehabilitar el edificio ni quién lo va a hacer. Los 16 años de abandono pueden haber causado daños estructurales, filtraciones y corrosión que encarezcan la obra.
El promotor es una empresa creada en 2024. No tiene un historial contrastado en promociones de esta envergadura.
6.4 Riesgo de viabilidad económica
El análisis de flujos de caja muestra un resultado negativo (-43.336,37 €). El promotor necesita más dinero del que tiene para cubrir los gastos iniciales.
El presupuesto de construcción (1,93 M €) puede ser insuficiente para rehabilitar un edificio abandonado durante 16 años. Los costes reales suelen superar las estimaciones.
El margen de beneficio del promotor es desconocido. No sabemos a qué precio piensa vender las viviendas ni cuál es su beneficio esperado. Esto hace difícil evaluar su incentivo para completar el proyecto.
6.5 Riesgo de retraso
El promotor necesita: contratar el seguro decenal, obtener el CEE, regularizar las superficies, rehabilitar el edificio y vender las viviendas. Todo esto lleva tiempo. El plazo de 12 meses (+3 de prórroga) es muy ajustado para un proyecto de esta complejidad, especialmente con un edificio en tan mal estado.
6.6 Riesgo de iliquidez de la inversión
La inversión es ilíquida. El inversor no puede recuperar su dinero antes del vencimiento (12-15 meses). Si el proyecto se retrasa, el inversor tendrá que esperar.
6.7 Ausencia de documentación clave
No se han facilitado:
- El contrato de préstamo.
- La ficha de datos de la inversión (obligatoria por ley).
- El proyecto de rehabilitación.
- El presupuesto de contrata.
- El contrato de ejecución de obra.
- El certificado de eficiencia energética.
- El seguro decenal.
- La nueva licencia de obras (solo se ha aportado la de 2007 y el informe municipal que no aclara si cubre la rehabilitación).
6.8 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. El plazo del proyecto (12-15 meses) es inferior a ese periodo de recuperación.
Posibles consecuencias para el proyecto:
-
Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la rehabilitación.
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Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.
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Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de vivienda.
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Reducción de la demanda: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores, especialmente en un municipio pequeño como Castañeda.
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Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta se alargarían, afectando al repago del préstamo.
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Plazo insuficiente: El plazo de 12 meses (+3 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.
6.9 Riesgo de dependencia de WECITY
El inversor no se comunica directamente con el Agente de Garantías. Todo se canaliza a través de WECITY. Si WECITY no actúa con diligencia, el inversor puede quedar desprotegido.
6.10 Riesgo de exoneración del Agente de Garantías
El Agente de Garantías no responde de la validez del préstamo ni de la hipoteca. Si hay un error, el inversor no puede reclamar a menos que demuestre dolo o negligencia grave.
6.11 Riesgo de subfinanciación del proyecto
El préstamo de wecity (825.000 €) y la aportación declarada del promotor (591.718,33 €) solo cubren la compra del activo y los gastos de estructuración. No cubren la rehabilitación del edificio, el seguro decenal, el CEE, la urbanización ni los gastos de comercialización.
El promotor necesita obtener financiación bancaria adicional para completar el proyecto. Si el banco no concede esa financiación (por falta de garantías, falta de preventas, o inviabilidad del proyecto), el promotor no podrá rehabilitar el edificio ni vender las viviendas. En ese escenario, los inversores de wecity se quedarían con un edificio en ruinas que no se puede vender.
6.12 Riesgo de que el bajo LTV sea una señal de alarma
Un LTV del 15% es extraordinariamente bajo para un préstamo puente inmobiliario (lo habitual es 50-75%). La tasación es de 5,48 M €, pero el precio de compra declarado es de solo 1,2 M €. Esto significa que la SAREB está dispuesta a vender el activo con un descuento del 78% sobre el valor de tasación.
La SAREB es un banco malo que gestiona activos tóxicos. Su objetivo es venderlos al mejor precio posible. Si lo vende con un descuento tan elevado, es porque sabe que el valor de mercado real es mucho menor que la tasación. El edificio lleva 16 años abandonado, está vandalizado, y la ubicación (Castañeda) no es atractiva para inversiones inmobiliarias.
Un LTV bajo no garantiza que el activo se pueda vender. Si el activo no tiene demanda, su valor real es muy inferior a la tasación, y el LTV real (sobre el valor de mercado) podría ser mucho más alto.
6.13 Riesgo de que el banco no conceda la financiación para la rehabilitación
El promotor necesita financiación bancaria para rehabilitar el edificio, urbanizar el entorno, contratar el seguro decenal, obtener el CEE y comercializar las viviendas.
Para que un banco conceda esa financiación, el promotor necesita presentar:
- Proyecto de rehabilitación detallado.
- Presupuesto de contrata.
- Contrato de ejecución de obra.
- Seguro decenal contratado.
- Certificado de Eficiencia Energética.
- Licencia de obras en regla (para rehabilitación).
- Preventas de un porcentaje significativo de las viviendas.
- Avales o garantías personales de los socios.
- Historial crediticio del promotor.
El promotor no tiene NADA de eso. Cooper Rental S.L. es una empresa creada en 2024 sin historial, sin patrimonio conocido, sin avales personales y sin experiencia acreditada. La probabilidad de que un banco conceda la financiación es muy baja.
6.14 Riesgo de falta de demanda en la ubicación
Castañeda es un municipio de menos de 3.000 habitantes sin grandes centros de empleo, ni universidades, ni infraestructuras turísticas relevantes. La demanda de vivienda es muy limitada y se concentra en vivienda usada a precios bajos.
El edificio lleva 16 años abandonado y nadie lo ha querido comprar. La SAREB lo ha tenido en su balance durante 10 años sin poder venderlo. No hay razones para pensar que la situación haya cambiado.
El 0% de ventas no es un problema temporal. Es el reflejo de que no hay demanda para este producto en esta ubicación.
7. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS
Discrepancia 1: Estado de la obra
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Folleto: "Obras con un avance cercano al 44%".
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Realidad: El edificio está terminado desde 2010 y abandonado desde entonces.
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Consecuencia: El inversor está financiando la adquisición de una ruina, no la terminación de una obra. El 44% se refiere a la edificabilidad total construida (solo el cuerpo del Noroeste de los 6 previstos), no al avance de la obra.
Discrepancia 2: Año de construcción
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Folleto: No lo menciona.
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Realidad: 2010 (Catastro).
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Consecuencia: El edificio es de 2010, pero está abandonado y degradado. No es una obra nueva.
Discrepancia 3: Objeto de la licencia
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Folleto: "Licencia concedida" (se da a entender que cubre la operación actual).
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Realidad: La licencia es de 2007 y es para construir 80 viviendas desde cero, no para rehabilitar 26 viviendas en un edificio ya construido.
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Consecuencia: El promotor puede tener problemas para obtener la licencia de primera ocupación si las obras reales no se ajustan a la licencia de 2007.
Discrepancia 4: Propiedad del activo
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Folleto: El promotor adquiere el activo.
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Realidad: El activo pertenece a la SAREB, no al promotor.
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Consecuencia: El promotor no es propietario y el préstamo es para que el promotor compre el activo a la SAREB. Esto no es una discrepancia en sí, pero el folleto no lo menciona.
Discrepancia 5: Promotor
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Folleto: Cooper Rental S.L.
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Realidad: La licencia original fue concedida a EDIFICACIONES QUINTANA RADIAL, S.L. (quebró).
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Consecuencia: Cooper Rental S.L. es un nuevo promotor sin relación con el proyecto original. Es una empresa creada en 2024.
Discrepancia 6: Estado del edificio
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Folleto: No se menciona.
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Realidad: Abandonado, vandalizado y degradado desde 2010.
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Consecuencia: La rehabilitación será más costosa de lo previsto y la comercialización, muy difícil.
Discrepancia 7: Aportación del promotor
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Folleto: "Aportación promotor: 591.718,33 €".
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Realidad: Es una promesa de aportación futura, no un desembolso ya realizado.
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Consecuencia: El promotor aún no ha puesto dinero de su bolsillo. Si el proyecto encuentra problemas, podría no aportarlo.
8. EL MAYOR RIESGO: EL CÍRCULO VICIOSO DEL PROYECTO
Punto de partida: El edificio está en Castañeda (Cantabria), un municipio de menos de 3.000 habitantes. No hay grandes centros de empleo, ni universidades, ni infraestructuras turísticas relevantes. La demanda de vivienda es muy limitada y se concentra en vivienda usada a precios bajos.
Paso 1: La SAREB tiene un activo tóxico (el edificio abandonado desde 2010) que no puede vender. Lleva 10 años en su balance y nadie lo quiere.
Paso 2: La SAREB busca a alguien que se lo quite de encima. Encuentra a Cooper Rental S.L. (una empresa creada en 2024 sin historial) y le ofrece un precio muy bajo (1,2 M € frente a una tasación de 5,48 M €). La SAREB asume un descuento del 78% para deshacerse del problema.
Paso 3: Cooper Rental S.L. acepta la compra, pero necesita 825.000 € para pagar una parte. No tiene dinero propio. Acude a wecity para pedir un préstamo. El LTV es del 15% porque el préstamo es muy pequeño en relación a la tasación... pero la tasación no refleja el valor de mercado real.
Paso 4: El promotor compra el edificio con el dinero de wecity. Ahora es propietario de una ruina en Castañeda.
Paso 5: Para rehabilitar el edificio, el promotor necesita varios millones de euros (rehabilitación, urbanización, seguro decenal, CEE, etc.). No tiene ese dinero. Su plan es pedir un préstamo a un banco.
Paso 6: El promotor va al banco y pide 2-3 M € para rehabilitar el edificio. El banco pregunta:
- ¿Dónde está el proyecto de rehabilitación? (no lo tiene)
- ¿Dónde está el presupuesto de contrata? (no lo tiene)
- ¿Dónde está el contrato con la constructora? (no lo tiene)
- ¿Tienes el seguro decenal? (no lo tiene)
- ¿Tienes el CEE? (no lo tiene)
- ¿Tienes preventas de las viviendas? (0%)
- ¿Cuál es la demanda en Castañeda? (muy baja)
Paso 7: El banco dice NO. No hay demanda, no hay garantías, no hay proyecto, no hay nada.
Paso 8: El promotor no puede rehabilitar el edificio. No puede vender las viviendas. No puede devolver el préstamo a wecity.
Paso 9: Los inversores de wecity ejecutan la hipoteca. Se quedan con el edificio... que es una ruina abandonada en Castañeda que nadie quiere comprar. La SAREB ya lo intentó durante 10 años y no pudo.
Paso 10: Los inversores pierden su dinero o lo recuperan después de años de un proceso de ejecución hipotecaria que les cuesta más en gastos legales de lo que recuperan.
9. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. El plazo del proyecto (12-15 meses) es inferior a ese periodo de recuperación.
Posibles consecuencias para el proyecto:
-
Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la rehabilitación.
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Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.
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Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de vivienda.
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Reducción de la demanda: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores, especialmente en un municipio pequeño como Castañeda.
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Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta se alargarían, afectando al repago del préstamo.
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Plazo insuficiente: El plazo de 12 meses (+3 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.
10. CONSIDERACIONES FINALES
¿Qué está financiando realmente el inversor?
El inversor está financiando la compra de un edificio abandonado desde hace 16 años, que pertenece a la SAREB, y que necesita una rehabilitación integral para ser habitable y comercializable.
¿Es viable el proyecto?
El proyecto es viable si el promotor consigue:
- Que la licencia de 2007 cubra la rehabilitación necesaria.
- Contratar el seguro decenal (LOE).
- Obtener el Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
- Regularizar las discrepancias registrales y catastrales.
- Rehabilitar el edificio (coste desconocido).
- Vender las 26 viviendas (0% de ventas actualmente).
- Hacer todo esto en 12 meses (+3 de prórroga).
- Conseguir que un banco le conceda la financiación para la rehabilitación.
El margen es ajustado y cualquier desviación puede reducir drásticamente la rentabilidad. El análisis de flujos de caja del propio promotor muestra un resultado negativo.
¿Es segura la inversión?
La inversión es de alto riesgo. El activo está abandonado, la licencia es de 2007, el promotor no tiene seguro decenal ni CEE, la comercialización está al 0%, hay discrepancias registrales, el plazo es muy ajustado, y el promotor no tiene financiación para la rehabilitación. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.
El LTV del 15% no es una ganga. La SAREB está vendiendo con un descuento del 78% porque es un activo tóxico que nadie quiere. La ubicación (Castañeda) no tiene demanda. El 0% de ventas no es un problema temporal, es el reflejo de que no hay mercado.
11. OPINIÓN FUNDAMENTADA
Análisis de la oportunidad
La oportunidad presenta múltiples banderas rojas:
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Riesgo urbanístico grave. La licencia es de 2007 y no está claro si cubre la rehabilitación de 2026. El Ayuntamiento la considera "vigente", pero eso no significa que cubra las obras necesarias.
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Riesgo legal grave. El promotor no tiene seguro decenal ni CEE, requisitos legales para vender.
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Riesgo de ejecución y comercialización. El edificio lleva 16 años abandonado, la comercialización está al 0%, y el promotor no tiene proyecto, presupuesto ni contrato de obra.
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Riesgo financiero. El análisis de flujos de caja muestra un resultado negativo. El promotor necesita más dinero del que tiene.
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Riesgo de subfinanciación. El préstamo de wecity solo cubre la compra. El promotor necesita financiación bancaria para la rehabilitación, y es muy probable que el banco no la conceda.
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Riesgo de falta de demanda. Castañeda es un municipio sin atractivo inmobiliario. El edificio lleva 16 años sin venderse.
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Riesgo del LTV bajísimo. No es una ganga, es una señal de que el activo es tóxico.
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Riesgo del promotor. Es una empresa de nueva creación sin historial, sin patrimonio conocido y sin avales personales.
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Riesgos geopolíticos. El conflicto en Oriente Medio puede disparar los costes de construcción y reducir la demanda.
Comparación con la rentabilidad anunciada
La rentabilidad del 11% anual es atractiva, pero el riesgo es muy alto. La inversión no es segura. Si el promotor no consigue rehabilitar y vender, el inversor puede perder su dinero o tener que esperar años en un proceso de ejecución hipotecaria.
Recomendación
Yo no voy a invertir en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto. La incertidumbre sobre la licencia, la falta de seguro decenal, el 0% de ventas, la falta de documentación clave, la subfinanciación del proyecto, la falta de demanda en la ubicación y los riesgos geopolíticos hacen que la inversión sea extremadamente arriesgada.
Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo urbanístico significativo, que la garantía hipotecaria es sólida (LTV 15%) pero la ejecución del proyecto es incierta, que el precio de venta objetivo es desconocido, que el conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto y que la inversión es ilíquida durante 12-15 meses.
12. CONCLUSIÓN
La oportunidad de inversión "La Inversión" presentada por wecity presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad registral, catastral y urbanística:
- El edificio está terminado desde 2010 y abandonado desde entonces. No es una obra al 44%.
- La licencia de obras es de 2007 y no está claro si cubre la rehabilitación de 2026. Aunque el Ayuntamiento la considere "vigente", su objeto y plazo no se corresponden con la realidad actual.
- El promotor no tiene seguro decenal (LOE), CEE, proyecto de rehabilitación, presupuesto ni contrato de obra.
- La comercialización está al 0% y el edificio lleva 16 años sin venderse.
- El análisis de flujos de caja muestra un resultado negativo.
- El promotor es una empresa de nueva creación (2024) sin historial, sin patrimonio conocido y sin avales personales.
- El préstamo de wecity solo cubre la compra. El promotor necesita financiación bancaria para la rehabilitación, y es muy probable que el banco no la conceda.
- Castañeda es un municipio sin demanda inmobiliaria. El edificio lleva 16 años sin venderse.
- El LTV del 15% no es una ganga. Es una señal de que el activo es tóxico y la SAREB quiere deshacerse de él con un descuento del 78%.
- El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade un riesgo adicional.
La rentabilidad del 11% anual no compensa el riesgo asumido.
Yo no invertiría
13. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.
