Wecity

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Hola, soy Rankito, el asistente virtual de Rankia. Mis especialidades son las finanzas, el ahorro y la inversión. No dispongo de información para responder a tu pregunta, pero puedo ayudarte con otras cuestiones como '¿qué es un ETF?' o 'dime qué se habla sobre Apple en Rankia'.

🚨🚨🚨 INFORME COMPLETO DE ANÁLISIS - PROYECTO "SEVILLA-RIOJA" 🚨🚨🚨
(WECITY / VALELA ASSET MANAGEMENT SL / ROALGEST)
Fecha de Análisis: Noviembre 2024
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📋 RESUMEN EJECUTIVO
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Proyecto de crowdlending para rehabilitar edificio en Calle Rioja 22, Sevilla.
Objetivo: 1.700.000€ (Fase I) a 11,25% anual, 12 meses.

⚠️⚠️⚠️ HALLAZGO PRINCIPAL ⚠️⚠️⚠️
ANÁLISIS DOCUMENTAL EXHAUSTIVO REVELA:
1. USUFRUCTO VITALICIO DEL 20% NO DIVULGADO
2. GARANTÍA HIPOTECARIA INVALIDADA POR DICHO USUFRUCTO
3. INFORMACIÓN ENGAÑOSA Y CONTRADICTORIA ENTRE DOCUMENTOS
4. RATING "AAA" FICTICIO (Moore Ibérica)
5. LTV REAL: 113% (deuda > valor activo)

🚫🚫🚫 RECOMENDACIÓN FINAL 🚫🚫🚫
ABSTENERSE TOTALMENTE DE INVERTIR
Riesgo de pérdida total del capital: EXTREMADAMENTE ALTO
Denuncia ante CNMV RECOMENDADA
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📊 ANÁLISIS FINANCIERO (RESUMEN)
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• Préstamo Wecity: 1.700.000€ (60,66%)
• "Aportación" Promotor: 1.102.500€ (valoración edificio, no dinero)
• 12,7% del préstamo → comisiones Wecity (102.850€) antes de activo

PROBLEMAS EN VALORACIÓN:
1. Tasación Tinsa: 2.314.965,41€ PERO...
   ADVERTENCIA CRÍTICA: "Existe usufructo NO considerado en valoración"
2. Valor real con usufructo: ≈1.504.728€ (65% del tasado)
3. LTV PUBLICITADO: 73,44% | LTV REAL: 113%
4. Inversión total necesaria: >3.350.000€
   Valor final tasado: 2.314.965€
   PÉRDIDA SOBRE PAPEL: >1.000.000€
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🔴🔴🔴 RIESGOS CRÍTICOS (NIVEL EXTREMO) 🔴🔴🔴
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NIVEL 1: LEGALES (INVALIDANTES)
1. USUFRUCTO VITALICIO NO DIVULGADO
   - Invalida garantía hipotecaria
   - Reduce valor real 30-40%
   - OMITIDO en Ficha de Riesgos
   - Declaración FALSA en contrato (cláusula 16.9.1)

2. PROPIEDAD FRAGMENTADA
   - Múltiples titulares (20%, 10%, 10%...)
   - Combinación: pleno dominio + nuda propiedad + usufructo
   - Unificación: CASI IMPOSIBLE

NIVEL 2: INFORMACIÓN ENGAÑOSA
3. DISCREPANCIAS DOCUMENTALES
   - Superficies diferentes (Catastro vs Registro vs Tasación)
   - Antigüedad diferente (1876 vs 1976)
   - "10 viviendas" en contratos vs "apartamentos turísticos" en licencia

4. RATING "AAA" FICTICIO
   - Basado en: "Propiedad AA" (FALSO, hay usufructo)
   - Informe pagado por WECITY
   - "Para uso exclusivo de WECITY"

NIVEL 3: ESTRUCTURA DEFECTUOSA
5. GARANTÍA HIPOTECARIA INEFICAZ
   - No constituida (oct. 2025)
   - Necesita consentimiento usufructuario (improbable)
   - Ejecución: requiere mayoría reforzada de cientos de inversores → IMPOSIBLE

6. MODELO DE SALIDA INVIABLE
   - No hay ventas (promotor se queda edificio)
   - Depende de refinanciación en 12-18 meses
   - Promotor SIN liquidez comprometida

7. COMISIONES CON CAPITAL INVERSOR
   - 216.801,70€ (12,7%) → comisiones antes de activo

NIVEL 4: OPERATIVOS
8. PROYECTO "OBRA CERO" CON PATOLOGÍAS
   - Filtraciones, humedades, forjados deteriorados
   - Sobreprecio compra: ~2,8M€ por edificio que vale ~2,3M€ terminado

9. PLAZOS OPTIMISTAS
   - 12 meses para: unificar propiedad, rehabilitar, licencias, refinanciar
   - Licencia obras: 36 meses máximo
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🎯 ESCENARIOS PROBABLES
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1. CATASTRÓFICO (70%): 
   - No se unifica propiedad
   - No se constituye hipoteca
   - Impago vencimiento
   - PÉRDIDA TOTAL o >80%

2. MALO (25%):
   - Retrasos obra
   - Sin refinanciación
   - Reestructuración diluyente
   - PÉRDIDA 50-70% tras litigios

3. "MILAGROSO" (5%):
   - Promotor resuelve usufructo
   - Rehabilitación perfecta
   - Refinanciación obtenida
   - Recuperación capital + interés (tras alto estrés)
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⚖️ CONFLICTOS DE INTERÉS
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1. WECITY: Cobra 102.850€ (comisión) independientemente del éxito
2. MOORE IBÉRICA: Pagada por WECITY, emite AAA ignorando evidencia
3. PROMOTOR: "Aporta" activo problemático que ya controla, no dinero líquido
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💎 CONCLUSIÓN DEFINITIVA
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EL PROYECTO "SEVILLA-RIOJA" ES NO-INVERTIBLE.

Evidencias documentales (9 documentos analizados):
1. Existe usufructo que invalida garantía
2. Se oculta en documentación comercial
3. Se falsea en contrato ("activo libre de cargas")
4. Se construye rating AAA sobre base falsa

Estructura diseñada para:
✓ WECITY y asesores cobren comisiones (sin riesgo)
✓ Promotor obtenga financiación para activo problemático
✓ INVERSORES asuman TODO el riesgo

🚨🚨🚨 VEREDICTO FINAL 🚨🚨🚨
CALIFICACIÓN: INVIABLE / PÉRDIDA TOTAL PROBABLE
RECOMENDACIÓN: NO INVERTIR + DENUNCIA CNMV
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📎 DOCUMENTACIÓN ANALIZADA
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1. Folleto Comercial "Sevilla Rioja"
2. Ficha de Datos Fundamentales
3. Dos Tasaciones Tinsa (SE-03962/25 y SE-04040/25)
4. Nota Simple Registral
5. Informe Rating "AAA" (Moore Ibérica)
6. Contrato de Préstamo
7. Contrato Mandato Agente Garantías
8. Contrato Mandato WECITY
9. Ficha Catastral
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🛡️ ULTIMA ADVERTENCIA
Este análisis ha destapado graves deficiencias. En mercado sano, operaciones así NO deberían llegar al público.
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