Buenos días,
Os paso mi due dilligence sobre el proyecto MADRID – ENSANCHE BRUNETE
RESUMEN EJECUTIVO
PROYECTO: MADRID – ENSANCHE BRUNETE (wecity)
FECHA DE ANÁLISIS: Mayo 2026
1. DATOS DE LA OFERTA
- Objeto del préstamo: Adquisición de solar en Brunete (Madrid).
- Garantía: Hipoteca de 1.er grado.
- Plazo: 15 meses + 6 meses de posible prórroga.
- Obligado cumplimiento: 6 meses.
- Tipo de interés: 11,50 % anual.
- Rentabilidad total estimada: 14,37 % (sobre 15 meses).
- Pago de intereses: a vencimiento.
- Tasación ECO actual: 1.100.499,17 €.
- LTV declarado: 43,16 %.
- Rating asignado por Moore Ibérica: A (Alta).
- Aportación promotor: 187.408,12 € (28,87 %).
- Préstamo wecity: 475.000 € (71,13 %).
- Inversión mínima: 500 €.
- Salida prevista: refinanciación bancaria.
2. ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO
El promotor (Landarea Inversiones SL, gestionada por Nidra Homes) adquirirá un solar de 1.417,79 m² con edificabilidad de 1.233 m² (8 viviendas).
El préstamo wecity cubre 475.000 €.
El promotor aporta 187.408 €, de los cuales ya ha desembolsado 123.300 €.
Los fondos de wecity se distribuyen de la siguiente manera: 429.092 € se destinan a la adquisición del solar, 18.895 € a gastos técnicos y 27.013 € a la comisión de wecity.
Según el plan de negocio del DOSSIER, los ingresos totales previstos por la venta de las 8 viviendas ascienden a 3.238.601 €, con un precio medio por vivienda de 404.825 €.
El resultado de explotación es de 251.983 €, pero el resultado financiero anula exactamente esa cantidad, dejando un beneficio antes de impuestos de CERO EUROS.
Esto significa que, según sus propias cuentas, el promotor no obtendría beneficio si el proyecto se desarrollara según lo previsto. Es un dato muy relevante que el inversor debe conocer.
3. FORTALEZAS DEL PROYECTO
La garantía hipotecaria de primer grado sobre el solar es real y está prevista en la documentación. Existe un agente de garantías (Global Security Partners) y un poder irrevocable de venta como mecanismo extrajudicial de ejecución.
El LTV del 43,16 % sobre el valor de tasación neto de cargas es bajo para los estándares del crowdfunding inmobiliario.
La parcela tiene una edificabilidad definida y aprobada de 1.233 m² para 8 viviendas.
El proyecto de reparcelación está aprobado definitivamente desde marzo de 2023.
El proyecto de urbanización del sector SR-5 está aprobado definitivamente desde marzo de 2024.
Estas fortalezas son reales, pero como se verá a continuación, quedan eclipsadas por los riesgos y las deficiencias documentales.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS
A continuación, se enumeran los riesgos identificados en la documentación analizada.
4.1 El rating de Moore Ibérica es un "corta y pega" que invalida la calificación A
El informe de rating (RATING.pdf) contiene errores graves que demuestran que fue elaborado para otro proyecto y reutilizado sin adaptar.
Describe un proyecto de Murcia llamado "Santa Rosalía Resort" con 28 viviendas, no el proyecto de Brunete con 8 viviendas.
Identifica como promotor a Orbesol Grupo Inmobiliario con domicilio en Alicante, cuando el promotor real es Landarea Inversiones SL (Nidra Homes) con domicilio en Madrid.
Utiliza un LTV del 38,99 % para calcular la calificación, mientras que el LTV real declarado por wecity es del 43,16 % (y como veremos, el LTV ajustado por riesgos podría ser aún mayor).
El precio de venta que utiliza el rating (2.627 €/m²) contradice abiertamente el valor de tasación (4.215 €/m²). Esta diferencia es del 38 %, lo que hace inviable cualquier análisis coherente.
El rating "A" no es fiable. Debería ser retirado inmediatamente por wecity y sustituido por un informe específico para este proyecto. Un inversor que confíe en esta calificación estaría tomando una decisión basada en información falsa.
4.2 El promotor no controla los plazos de urbanización
El promotor tiene solo el 0,4649 % de la cuota de participación en el sector SR-5, según consta en la Nota Simple y en la documentación urbanística.
El presupuesto total de urbanización del sector asciende a 63.431.841 €, una cantidad muy elevada.
El promotor depende totalmente de la Junta de Compensación y del resto de propietarios para que las obras de urbanización avancen. No tiene capacidad de decisión propia.
La tasación advierte expresamente en su página 21 que "la parte de suelo que se valora dentro del ámbito no es porcentaje suficiente para dirigir la tramitación de la gestión y ejecución urbanística pendiente".
Si las obras de urbanización se prolongan más tiempo del considerado en el informe de tasación, el valor del suelo puede disminuir.
4.3 Las licencias de edificación requieren obras viarias externas que no controla el promotor
El acuerdo municipal de aprobación del proyecto de urbanización, fechado el 4 de marzo de 2024, establece condiciones previas muy exigentes que ningún inversor debería ignorar.
"No se concederán licencias de edificación hasta que no se autoricen las obras de la glorieta R3 y ampliación de la glorieta R5."
"No se emitirán títulos habilitantes de primera ocupación hasta que no estén recepcionadas y puestas en funcionamiento la glorieta R3 y ampliación de la glorieta R5."
"La ejecución de la variante de la M-600 deberá estar ejecutada y en servicio antes de que se haya edificado el 40 % de la edificabilidad total de los sectores."
Estas son obras de infraestructura pública de gran escala. Escapan completamente al control del promotor.
Si la administración o las empresas concesionarias se retrasan (algo muy frecuente en este tipo de proyectos), el proyecto no puede avanzar, las viviendas no se pueden construir ni ocupar, y la refinanciación bancaria no llega.
4.4 Discrepancias entre la tasación y el proyecto de reparcelación
Existen discrepancias documentales que deberían haber sido resueltas por el tasador y que la plataforma no ha explicado.
La tasación asume una ocupación máxima del 60 % para la parcela, pero el proyecto de reparcelación establece una ocupación máxima del 80 % para esta tipología de bloque abierto.
La ordenanza urbanística aplicable exige un tamaño mínimo de parcela de 2.000 m². Sin embargo, la parcela BA-VL-6.4 tiene solo 1.417,79 m², lo que supone un 29 % menos del mínimo exigido.
Es posible que el proyecto de reparcelación aprobado contenga una excepción expresa para esta parcela, pero el inversor no tiene constancia de ello.
Estas discrepancias afectan a la fiabilidad de la tasación y deberían haber sido aclaradas por el tasador y por wecity antes de publicar la oportunidad.
4.5 La tasación se basa en ofertas de Idealista, no en ventas reales
Este es un punto técnico de máxima importancia.
Los 12 comparables utilizados en la tasación (TASACION 4.pdf) son 100 % ofertas de venta. No hay ni un solo comparable que sea una venta real escriturada. El campo "Transacción" en todos los casos dice "Oferta Venta".
Las ofertas de venta en portales inmobiliarios no son precios de mercado reales. Son pretensiones de los vendedores, que suelen estar entre un 5 % y un 15 % por encima de los precios reales de cierre.
En un contexto de incertidumbre geopolítica como el actual, la diferencia entre oferta y precio real de cierre puede ser aún mayor porque los compradores retrasan sus decisiones y negocian a la baja.
El valor de tasación de 1.100.449 € podría ser optimista. Si los precios reales de venta fueran solo un 10 % inferiores a las ofertas, el valor del suelo se reduciría en más de 100.000 € y el LTV real se acercaría al 50 %.
4.6 La documentación comercial oculta información relevante
La ficha de datos de la inversión, que es un documento preceptivo en este tipo de operaciones, no se aporta de entrada. Hay que reclamarla expresamente en el chat de atención al cliente. Esto ya es un indicador de falta de transparencia.
El estudio económico detallado (plan de negocio completo, análisis de sensibilidad, estados financieros auditados del promotor, currículum del equipo gestor) no se facilita antes de invertir. Según la propia plataforma, estos documentos solo se entregan después de que el inversor ha realizado la inversión.
Esto significa que usted tiene que comprometer su dinero sin conocer la salud financiera real del promotor, sin conocer las hipótesis del plan de negocio y sin poder evaluar la solvencia del equipo gestor.
En cualquier inversión seria, esta información se entrega antes de pedir el dinero. El hecho de que se oculte hasta después de invertir es, como mínimo, una mala práctica.
4.7 El plazo de 15 meses no es realista dado el grado de urbanización
Esta es quizás la debilidad más importante desde el punto de vista práctico.
La urbanización del sector SR-5 se encuentra actualmente al 21,30 %, según reconoce la propia tasación.
Las glorietas R3 y R5 no están autorizadas ni ejecutadas a fecha de hoy.
La variante de la M-600 es una obra de gran escala que ni siquiera ha comenzado.
El propio informe de tasación estima que el desarrollo completo del sector (incluyendo la urbanización completa y la edificación de todas las parcelas) puede tardar entre 7 y 12 años desde la fecha de la tasación.
Para una parcela como la de este proyecto, situada en una fase intermedia del desarrollo, el propio tasador estima que la promoción podría desarrollarse entre el año 3,5 y el año 6 desde la fecha de la tasación.
Un banco no concederá una hipoteca de obra o de postventa si las infraestructuras viarias (glorietas R3/R5, variante M-600) no están operativas. Esa es una condición básica de cualquier análisis de riesgo bancario.
La salida mediante refinanciación bancaria en 15 meses no es realista. El riesgo de que el plazo se alargue significativamente (12, 18 o 24 meses adicionales) es muy elevado.
Y durante todo ese tiempo adicional, el inversor no recibe intereses adicionales porque el contrato solo contempla el tipo del 11,50 % durante los 15+6 meses. Pasado ese plazo, si no hay refinanciación, el inversor entra en un proceso de reclamación e incertidumbre.
5. LAS CONSECUENCIAS DE LA GUERRA DE IRÁN Y EL BLOQUEO DE ORMUZ
El informe de tasación y el DOSSIER comercial no mencionan en ningún momento el conflicto en Oriente Medio ni sus efectos sobre la economía española y el sector inmobiliario.
Sin embargo, en abril de 2026 (fecha de la tasación), estos efectos ya eran perfectamente cuantificables.
El IPC general subió al 3,5 % en abril, con el componente energético subiendo un 10,9 % interanual.
Los materiales de construcción se encarecieron entre un 9 % y un 12 % en un solo mes. El aluminio subió un 11,5 % intermensual. El sector de la construcción ha visto reducida su rentabilidad por este motivo, según advierte BBVA Research.
El euríbor subió al 2,532 % en marzo, alcanzando su máximo desde octubre de 2024. Los mercados anticipan entre 2 y 3 subidas de tipos por parte del BCE durante 2026 para contener la inflación importada por el encarecimiento de la energía.
La tasación asume un coste de construcción de 1.325 €/m² para las viviendas y 500 €/m² para los garajes. Con los incrementos actuales, el coste real podría ser un 10 % superior, es decir, 1.458 €/m² y 550 €/m² respectivamente.
Si los costes suben un 10 % y los precios de venta bajan solo un 5 % (por la menor demanda, las mayores dificultades de acceso a la hipoteca y la incertidumbre general), el valor del suelo podría reducirse de los 1.100.000 € actuales a aproximadamente 955.000 €.
En ese escenario, el LTV real pasaría del 43 % declarado por wecity al 50 % aproximadamente.
Además, la incertidumbre geopolítica retrae la demanda de vivienda, especialmente de compradores internacionales y de inversores que financian sus compras con hipotecas a tipo variable. Las familias posponen decisiones de gasto durable cuando hay incertidumbre.
Bancos como BBVA Research y CaixaBank Research han revisado sus previsiones de crecimiento del PIB español a la baja. Un conflicto prolongado podría restar hasta 1 punto porcentual al PIB de 2026, lo que inevitablemente afecta al mercado inmobiliario.
La tasación no contempla estos escenarios porque los portales inmobiliarios (cuyas ofertas utiliza como referencia) no actualizan sus precios en tiempo real en función de eventos geopolíticos. Pero el inversor sí debe contemplarlos.
6. ANÁLISIS DE LOS CONTRATOS
El Contrato de Mandato entre el inversor y wecity es un contrato estándar en el sector. No contiene cláusulas abusivas evidentes, pero es importante que el inversor sepa que wecity no responde de la solvencia del promotor y que el proceso de reclamación en caso de impago puede alargarse varios meses.
El Contrato de Préstamo es también estándar. Incluye garantía hipotecaria de primer grado y un poder irrevocable de venta como mecanismo extrajudicial de ejecución. El inversor puede ceder su préstamo a terceros, lo que ofrece una vía de liquidez secundaria (si encuentra comprador). Las decisiones clave se toman por votación de los inversores en función de su porcentaje de participación.
El Contrato de Mandato Indirecto con el Agente de Garantías (Global Security Partners) designa a esta entidad como gestora de la hipoteca en nombre de los inversores. El agente actúa en nombre propio pero por cuenta de los inversores. No puede renunciar hasta que la hipoteca esté cancelada, lo que es positivo. Sin embargo, el agente no responde por errores de wecity ni por defectos en la hipoteca, y los inversores se obligan a indemnizarle si recibe demandas por su actuación.
En conjunto, los contratos son profesionalmente correctos dentro de los estándares del crowdfunding, pero trasladan prácticamente todos los riesgos al inversor.
7. VALORACIÓN GLOBAL Y DECISIÓN
Este proyecto no es una estafa. La garantía hipotecaria existe. El LTV sobre tasación es bajo sobre el papel. La ubicación en el oeste de Madrid tiene potencial a largo plazo.
Sin embargo, los riesgos identificados son numerosos y graves.
El rating de Moore Ibérica es un corta y pega de otro proyecto. No es fiable. La calificación "A" debería ser ignorada.
La documentación comercial omite riesgos urbanísticos esenciales, como la dependencia de las glorietas R3/R5 y de la variante de la M-600.
El estudio económico detallado no se facilita antes de invertir. El inversor compromete su dinero sin conocer el plan de negocio completo.
La tasación se basa en ofertas de Idealista, no en ventas reales. El valor podría ser optimista en un 5-15 %.
El plazo de 15 meses no es realista dado que la urbanización está al 21,30 % y las infraestructuras viarias clave no están ejecutadas. El propio tasador estima el desarrollo del sector en 7-12 años.
La guerra de Irán y el bloqueo de Ormuz han encarecido los materiales de construcción (9-12 %) y elevado el euríbor, lo que reduce la demanda y el margen del promotor. La tasación no considera nada de esto.
8. CONCLUSIÓN: NO INVERTIR
En base al análisis riguroso de toda la documentación facilitada, la decisión es NO INVERTIR en este proyecto.
Las razones principales son:
- Primero, el rating es falso porque fue elaborado para otro proyecto (Murcia) y otro promotor (Orbesol). Esto demuestra una falta de control de calidad por parte de wecity que es alarmante.
- Segundo, el plazo de 15 meses no es realista. Las infraestructuras viarias necesarias para obtener la licencia de obras no están ejecutadas. El promotor no controla los plazos. La salida bancaria es una hipótesis, no una certeza.
- Tercero, la información financiera esencial no se facilita antes de invertir. La ficha de datos de la inversión hay que reclamarla en el chat. El estudio económico solo se entrega después de invertir.
- Cuarto, la tasación se basa en ofertas de Idealista, no en ventas reales, y no incorpora el impacto del conflicto geopolítico en los costes de construcción ni en la demanda.
Para considerar invertir, el inversor debería exigir: un rating nuevo y correcto, la ficha de datos de la inversión y el estudio económico detallado ANTES de comprometer dinero, un informe del promotor sobre el estado de las glorietas R3/R5 y la variante M-600 con plazos oficiales, una carta de intenciones de una entidad bancaria mostrando interés real en refinanciar ESTE proyecto, un análisis de sensibilidad con retrasos de 12, 18 y 24 meses, y una actualización de la tasación con costes de construcción actuales y con ventas reales.
Mientras tanto, NO INVERTIR.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada por el usuario (ficha wecity, Nota Simple, tasación, documentos urbanísticos, rating, contratos, DOSSIER). No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Cada inversor debe formar su propio juicio y, si lo considera oportuno, consultar con un asesor independiente antes de tomar cualquier decisión. El autor declina toda responsabilidad por pérdidas o daños derivados de inversiones realizadas sobre la base de este análisis.
