Wecity

Buenas noches,

Os paso mi due dilligence sobre la promoción  ZARAGOZA - ARCOSUR, como no puede ser de otra manera coincide en bastantes puntos con la realizada por @alfzun

Sinceramente, en promociones como esta no sé si Wecity se equivoca de plano y no ha leído bien o quiere hacernos tragar con ruedas de molino.

RESUMEN EJECUTIVO DE LA INVERSIÓN "ZARAGOZA - ARCOSUR" (wecity) 

1. DATOS COMPLETOS DE LA INVERSIÓN 

2. ANÁLISIS FINANCIERO DE LA OPERACIÓN 

 El promotor (CATEDRAL ACTIVOS SLU) solicita un préstamo a corto plazo (9-12 meses) para comprar un suelo en una zona en desarrollo, con la intención de construir 71 viviendas y venderlas. Su plan de negocio (según el informe de MOORE IBÉRICA) prevé unos ingresos totales de 22.938.875 euros y un beneficio antes de impuestos de 2.296.177 euros. 

Sin embargo, la tasación de Thirsa (documento oficial vinculante para la garantía hipotecaria) incluye unos flujos de caja que muestran algo muy distinto: el promotor no tiene ingresos por ventas en el Año 1 (0 euros), ingresos modestos en el Año 2 (1,04 millones) y en el Año 3 (1,71 millones), y recién en el Año 4 aparecen los ingresos significativos (16,01 millones). La propia tasación estima que la obtención de la licencia de obra llevará 1 año, la construcción 2 años y el proceso de ventas se extiende a lo largo de 6 años. 

El préstamo que se ofrece a los inversores vence a los 9-12 meses. No hay ningún documento que explique cómo el promotor va a generar liquidez suficiente en ese plazo tan breve para devolver 2,4 millones de euros más intereses. Tampoco hay un compromiso bancario firmado ni un aval personal o corporativo de la matriz (Impulsa Proyectos Inmobiliarios) que respalde la operación. El informe de rating de MOORE IBÉRICA asigna una calificación "C" (la peor) tanto a la licencia como al porcentaje de ventas formalizadas, y una calificación "B" al ROI. 

3. DISCREPANCIAS IDENTIFICADAS ENTRE DOCUMENTOS Y SUS POSIBLES CONSECUENCIAS 

 Primera discrepancia: el coste de adquisición del suelo. 

El dossier de wecity y la tasación de Thirsa indican un coste total (aportación promotor + préstamo) de unos 3,47 millones de euros. Sin embargo, el desglose del préstamo en el propio dossier muestra que la adquisición del suelo es de 3,195 millones, y los 274.900 euros restantes son comisiones y gastos de estructuración. Esta diferencia no es un error contable menor, sino que afecta al cálculo del Loan to Cost (LTC) y a la percepción de cuánto dinero real llega al promotor. Consecuencia: el inversor puede creer que el promotor tiene una participación mayor en el proyecto de la que realmente tiene, o que el margen financiero es más holgado de lo real. 

Segunda discrepancia: flujos de caja (ingresos nulos en Año 1) frente a plazo de amortización de 9 meses. 

Esta es la contradicción central y más grave. La tasación de Thirsa, que es de obligado cumplimiento para la garantía hipotecaria y está firmada por un tasador inscrito, demuestra que el promotor no va a tener ingresos en el primer año. El préstamo vence a los 9-12 meses. No hay explicación de cómo se va a pagar. Consecuencia: lo más probable es que el préstamo entre en impago a su vencimiento, se active la garantía hipotecaria y los inversores tengan que pasar por un proceso de ejecución que puede durar entre 18 y 24 meses, recuperando el capital (quizás) pero sin la rentabilidad prometida o con una rentabilidad negativa después de gastos judiciales. 

Tercera discrepancia: propietario registral del suelo frente a deudor del préstamo. 

El certificado de cargas de urbanización (documento oficial de la Junta de Compensación) identifica a PROMOCIONES ARCOSUR ZARAGOZA SLU como propietaria de la parcela. El contrato de préstamo identifica a CATEDRAL ACTIVOS SLU como deudora. Si bien la secuencia temporal prevé que CATEDRAL compre el suelo a PROMOCIONES ARCOSUR y luego hipoteque (todo en unidad de acto), no se ha aportado la escritura de compraventa ni la escritura de hipoteca para confirmar que así se hará. Consecuencia: existe una opacidad sobre la titularidad real y la garantía podría no constituirse correctamente si la operación no se ejecuta en el orden y forma previstos. 

Cuarta discrepancia: calificación "A" (Alta) frente a las debilidades reconocidas en el propio informe de rating. 

El informe de MOORE IBÉRICA otorga una calificación global "A". Pero en su desglose, el proyecto tiene una calificación "BB" (mucho más baja), la licencia es "C" y el porcentaje de ventas formalizadas es "C". El ROI tiene calificación "B". La calificación "A" global se logra porque el promotor (Impulsa) recibe un "AAA" y eso tira del promedio. Consecuencia: el inversor no informado ve una "A" y asume un riesgo bajo, cuando la realidad es que los aspectos clave del proyecto (licencia, ventas, rentabilidad) tienen calificaciones muy malas. 

Quinta discrepancia: la tasación dice que la urbanización no está terminada, pero sus propias fichas internas la marcan como "urbanización finalizada". 

En la ficha de parámetros ESG de la tasación (página 17) aparece "Urbanización finalizada" como opción marcada, cuando el resto del informe y los planos de urbanización demuestran que la red de saneamiento, abastecimiento y otras infraestructuras están pendientes (dibujadas en color). Consecuencia: el tasador ha incurrido en una inconsistencia interna que podría afectar a la valoración del suelo si se interpretara como urbano consolidado cuando no lo es. 

4. IMPACTO DE LA GUERRA DE IRÁN Y EL BLOQUEO EN EL ESTRECHO DE ORMUZ 

 Este punto no es especulativo. La propia tasación de Thirsa, en su página 13, menciona expresamente que "la demanda se ha frenado notablemente por la guerra de Irán en el momento de redacción del presente informe" y que "actualmente nos encontramos en un momento de elevada incertidumbre, derivada de la guerra de Irán y sus posibles implicaciones en la economía, y en particular, en la restricción del crédito y el aumento de los tipos de interés". 

El bloqueo en el Estrecho de Ormuz afecta al suministro de petróleo y gas a nivel global, lo que dispara los precios de la energía, la inflación y los tipos de interés. Un aumento de los tipos de interés encarece cualquier financiación bancaria que el promotor pretenda obtener para cancelar el préstamo de wecity. Además, restringe el crédito al consumo, lo que frena la demanda de vivienda y alarga los plazos de venta. Si a esto se suma que la comercialización aún no ha comenzado (0 preventas), el proyecto puede quedarse sin compradores o sin financiación bancaria alternativa durante un periodo prolongado. 

Consecuencia práctica: el riesgo de impago y de retraso en la recuperación de la inversión aumenta considerablemente en un escenario de conflicto geopolítico prolongado. 

5. FORTALEZAS, DEBILIDADES Y RIESGOS 

 Fortalezas (pocas, pero existen): 

La garantía hipotecaria de primer grado es real y el LTV del 70,22% ofrece un colchón frente a caídas moderadas del valor del suelo. La deuda urbanística pendiente es mínima (18.214 euros) y el promotor está al corriente de pago. Los contratos están bien redactados y protegen al inversor en caso de ejecución (poder irrevocable de venta, prioridad del principal sobre los intereses). El suelo tiene una tasación oficial y el grupo gestor (Impulsa Proyectos Inmobiliarios) tiene una trayectoria dilatada en el sector. 

Debilidades (muchas y graves): 

El deudor (CATEDRAL ACTIVOS) es una sociedad de nueva creación (julio de 2025) con un capital social ridículo (5.000 euros). Su solvencia real depende por completo de su matriz, Impulsa, que no otorga ningún aval ni garantía personal adicional. El préstamo vence en 9-12 meses, pero el promotor no tiene licencia de obra, no tiene preventas y no generará ingresos hasta dentro de 3 o 4 años según los flujos de caja de la tasación. No hay un compromiso bancario escrito que garantice la refinanciación. La guerra de Irán ya está frenando la demanda según la propia tasación. La plataforma no ha facilitado ni la ficha de datos de la inversión (obligatoria según normativa) ni un estudio económico desglosado. Existen contradicciones relevantes entre documentos sobre el coste del suelo, los ingresos y la calificación de riesgo. 

Riesgos concretos para el inversor: 

 6. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
 
 Esta inversión presenta una contradicción estructural entre lo que ofrece la plataforma (un préstamo a 9-12 meses con rentabilidad del 8,25%) y lo que demuestran los documentos oficiales (el promotor no tendrá ingresos hasta 3 o 4 años después).

La tasación de Thirsa, que es el documento más fiable de todos por estar inscrita en el Banco de España, es la que evidencia esta imposibilidad. El informe de rating de MOORE IBÉRICA, por su parte, reconoce en su propio desglose que la licencia tiene una calificación "C" (la peor) y que el porcentaje de ventas formalizadas también es "C", pero luego presenta una calificación global "A" que puede inducir a error. La falta de transparencia agrava el diagnóstico.

No se ha facilitado la ficha de datos de la inversión, que es obligatoria según la normativa de financiación participativa. No se ha aportado un estudio económico desglosado.

No hay copia de la escritura de hipoteca ni del compromiso bancario de salida. El inversor que confíe ciegamente en la calificación "A" y en la promesa de un plazo corto puede llevarse una sorpresa muy desagradable.

El contexto geopolítico añade una capa adicional de incertidumbre. La guerra de Irán ya está afectando a la demanda de vivienda en Zaragoza, según admite la propia tasación. Un bloqueo prolongado en el Estrecho de Ormuz elevaría los tipos de interés y encarecería o impediría la financiación bancaria que el promotor necesita para cancelar el préstamo de wecity.

Desde un punto de vista estrictamente financiero, la operación no tiene sentido: no se puede prometer la devolución de un préstamo a 9 meses cuando el negocio que lo respalda empieza a generar ingresos dentro de 3 o 4 años. 

7. CONCLUSIÓN
 
 No invierta en este proyecto a menos que esté dispuesto a que su dinero quede bloqueado durante al menos 2 o 3 años y a pasar por un proceso de ejecución hipotecaria para recuperarlo, con una alta probabilidad de no obtener la rentabilidad prometida del 8,25% e incluso de perder parte del capital si los gastos judiciales o una caída del valor del suelo erosionan la garantía.

La estructura jurídica es correcta, pero el problema no es jurídico: es económico y temporal. El promotor no va a tener ingresos a tiempo para pagar el préstamo. La calificación de wecity es engañosa.

La falta de transparencia es inadmisible en una plataforma que se presenta como autorizada por la CNMV. Si usted valora su dinero y su tranquilidad, busque otras oportunidades donde los plazos sean coherentes con la generación de ingresos real del promotor y donde la documentación esté completa, clara y sin contradicciones internas. 

 DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: 

Este análisis se basa exclusivamente en la documentación que el usuario ha aportado y verificado de fuentes públicas (Registro Mercantil, tasadora Thirsa, certificados de la Junta de Compensación, etc.). No constituye asesoramiento financiero ni recomendación personalizada. Cada inversor debe formar su propio juicio y asumir la totalidad de los riesgos de su decisión de invertir o no invertir. El autor de este análisis no tiene vinculación alguna con wecity, con el promotor o con ninguna de las entidades mencionadas.  

Buenas noches,

Yo no voy a entrar en esta inversión y  recomiendo a cualquier inversor que no tome una decisión sin tener respuestas claras a todas estas preguntas. La inversión implica un riesgo real de impago en el plazo ofrecido y una falta de transparencia que no debería tolerarse en una plataforma autorizada por la CNMV." 

1. En la tasación de Thirsa que ustedes han aportado, los flujos de caja indican que el promotor no tiene ingresos por ventas en el Año 1 y que los primeros ingresos significativos llegan en el Año 4. El préstamo vence a los 9-12 meses. ¿Pueden explicar con datos concretos cómo el promotor va a generar la liquidez necesaria para devolver el préstamo en ese plazo sin tener ingresos? 

2. En el dossier de wecity se indica que la licencia de obra está pendiente (no solicitada) y que las preventas son 0 sobre 71 viviendas. ¿Cuál es el plan concreto del promotor para obtener la licencia y empezar a vender en un plazo que permita cancelar el préstamo a los 9-12 meses, teniendo en cuenta que la propia tasación estima que la licencia puede tardar 1 año? 

3. La salida prevista es la entrada de financiación bancaria. ¿Pueden aportar un compromiso escrito de alguna entidad bancaria en el que se concrete la concesión de ese préstamo a CATEDRAL ACTIVOS, indicando plazos, importe y condiciones? Si no existe ese compromiso, ¿cuál es el plan B en caso de que el banco no conceda la financiación? 

4. El certificado de cargas de urbanización identifica a PROMOCIONES ARCOSUR ZARAGOZA SLU como propietaria actual del suelo. El deudor del préstamo es CATEDRAL ACTIVOS SLU, sociedad distinta constituida en julio de 2025. 

Dado que la compraventa aún no se ha otorgado (el préstamo está sujeto a condición suspensiva), les pregunto: 

4.1. ¿Pueden confirmar que PROMOCIONES ARCOSUR se ha comprometido formalmente a vender la parcela a CATEDRAL ACTIVOS en el momento en que se reúnan los fondos de los inversores? Si es así, ¿pueden aportar un contrato de compraventa privado o un preacuerdo vinculante entre ambas sociedades? 

4.2. ¿Qué garantías existen de que PROMOCIONES ARCOSUR no va a vender la parcela a un tercero o a cambiar las condiciones de la venta antes de que se ejecute el préstamo? 

4.3. Ambas sociedades son jurídicamente independientes. ¿Existe algún vínculo societario o de grupo entre ellas? En caso afirmativo, ¿pueden explicar cuál es exactamente? 

4.4. Una vez que CATEDRAL ACTIVOS compre el suelo, constituirá la hipoteca a favor del Agente de Garantías. ¿Pueden confirmar que ambos otorgamientos (compraventa e hipoteca) se harán en el mismo acto notarial y que no quedará ningún instante en el que CATEDRAL sea propietaria sin que la hipoteca esté inscrita? 

5. El informe de MOORE IBÉRICA asigna una calificación "C" (la peor) tanto a la licencia como al porcentaje de ventas formalizadas, y una calificación "B" al ROI. A pesar de ello, la calificación global es "A". ¿Pueden explicar por qué esas debilidades no tienen un reflejo mayor en la calificación global y cómo se ponderan las variables para compensar notas tan bajas? 

6. En las condiciones particulares del contrato de préstamo figura "Garantía personal adicional: NO". ¿Significa esto que ni los socios de CATEDRAL ACTIVOS ni la matriz Impulsa Proyectos Inmobiliarios avalan el préstamo con su patrimonio? Si es así, ¿por qué no se ha exigido un aval corporativo? 

7. En la nota simple aparecía una deuda urbanística de 1,36 millones de euros, pero el certificado de la Junta de Compensación que ustedes han aportado la reduce a 18.213 euros. ¿Pueden confirmar que ese certificado es el documento que prevalece y que no existen deudas urbanísticas ocultas adicionales? 

8. La propia tasación de Thirsa señala que "la demanda se ha frenado notablemente por la guerra de Irán" y que existe "elevada incertidumbre" sobre el comportamiento del mercado. ¿Cómo ha afectado o cómo puede afectar este conflicto a los plazos de venta y a la capacidad del promotor para obtener financiación bancaria? 

9. La normativa aplicable exige que se facilite una ficha de datos de la inversión y un estudio económico desglosado. ¿Pueden facilitar ambos documentos completos? Si no lo hacen, ¿por qué motivo? 

Con estos proyectos nos están demostrando que estas plataformas sólo quieren su parte del pastel sin importar lo que les pueda caer en un futuro no tan lejano.

Gracias @sparrow-in-jail @alfzun por los análisis

De mal en peor...Ademas con lo que ha armado el Trump mejor esperar mas calma!
Gracias Sparrow por todas tus valiosas aportaciones!
S2

Cambiando de tema, hay algún afectado por el fiasco de Opero Gaia en el foro? Copio y pego.

El promotor Norden LDA ha comunicado que no puede hacer frente al abono del préstamo en tiempo y forma. Ante esta situación se procederá a la amortización parcial con el saldo disponible.

De acuerdo con lo recogido en los contratos y con el objetivo de preservar los derechos de los inversores, se inicia el proceso de votación para decidir si se lleva a cabo la ejecución de la garantía hipotecaria.

Supongo que no queda otra que ejecutar la garantía hiptecaria ...