Wecity

 Buenas noches, 

Os paso mi due dilligence sobre el proyecto de Las Huesas -Telde- Gtan Canaria.
 

RESUMEN EJECUTIVO – INVERSIÓN WECITY: PROMOCIÓN LAS HUESAS (TELDE) 

Tras analizar en profundidad toda la documentación pública disponible (notas simples, tasaciones, contratos, etc.), comparto un resumen ejecutivo con los puntos clave, las fortalezas y, sobre todo, los riesgos y discrepancias detectadas. La campaña se abre el 20 de abril de 2026. 

1. DATOS CLAVE DE LA OFERTA 

2. FORTALEZAS (PUNTOS A FAVOR)

✅ Garantía hipotecaria de primer grado con LTV inicial del 51,65%, un nivel razonablemente conservador.
✅ El promotor (Unik Desarrollo Inmobiliario) tiene experiencia previa con proyectos entregados (Atlas Seaview 2021, AC3 2023).
✅ El promotor ha aportado 1,8M€ en fondos propios, alineando sus intereses con los inversores.
✅ El Agente de Garantías (Global Security Partners) está designado y el contrato de mandato está formalizado.
✅ La documentación registral y catastral está publicada y es verificable.

3. DEBILIDADES, RIESGOS Y DISCREPANCIAS (PUNTOS CRÍTICOS)

⚠️ RIESGO URBANÍSTICO GRAVE: El tasador (Sociedad de Tasación S.A.) advierte que las parcelas son suelo urbano NO CONSOLIDADO, que carecen de recepción municipal de urbanización, y que faltan redes de suministro eléctrico y alumbrado público. Sin urbanización recepcionada, no se puede edificar ni obtener licencia de obra.

⚠️ INCUMPLIMIENTO DE PLAZOS URBANÍSTICOS: El tasador certifica que "se han incumplido los plazos para el desarrollo del planeamiento/urbanización/edificación", lo que podría dar lugar a expropiación o infravaloración del suelo.

⚠️ DISCREPANCIAS CATASTRALES Y REGISTRALES: Existen diferencias de superficie entre catastro, registro y los planos del promotor (ejemplo: finca 70413 tiene 460m² en catastro, 505m² en registro, y el tasador adopta 500,3m² de los planos del promotor). Esto puede retrasar la inscripción de la hipoteca.

⚠️ POSIBLE SOBREVALORACIÓN DEL SUELO: El tasador utilizó el método residual, que depende críticamente del precio de venta estimado de las 302 viviendas. Ese precio no se ha revelado. El conocimiento local indica que la zona es de calidad media-baja, aislada y con pocos servicios, lo que podría hacer inviable vender al precio asumido.

⚠️ RIESGO GEOPOLÍTICO NO CONSIDERADO: La guerra en Oriente Medio y el cierre del estrecho de Ormuz encarecen la energía y los materiales de construcción. No hay ningún análisis de sensibilidad en la documentación.

⚠️ FALTA EL DOCUMENTO OBLIGATORIO (KIIS): El Reglamento Europeo de Crowdfunding (UE 2020/1503) exige una "Ficha de Datos de la Inversión" (Key Investor Information Sheet) para cada oferta. A día de hoy, wecity no ha publicado este documento preceptivo. Sin él, la campaña podría estar incumpliendo la normativa.

⚠️ FALTA DOCUMENTACIÓN CLAVE ADICIONAL: Tampoco se ha publicado el Contrato de Préstamo específico de esta oportunidad, ni el Anexo 1 del Contrato del Agente de Garantías (donde se identifican las parcelas concretas). Sin estos documentos, el inversor desconoce las condiciones exactas del préstamo y los honorarios del Agente.

⚠️ ORDEN DE PAGO EN EJECUCIÓN DESFAVORABLE: En caso de ejecución hipotecaria, el orden de pago es: (1) honorarios del Agente de Garantías y abogados, (2) capital del inversor, (3) intereses. Si la venta no cubre todos los gastos, el inversor pierde parte o todo su capital.

⚠️ EL AGENTE DE GARANTÍAS NO RESPONDE: El contrato exonera al Agente de cualquier responsabilidad sobre la validez de la hipoteca. Los inversores deben indemnizarle por cualquier reclamación (salvo dolo o culpa grave).

4. DISCREPANCIAS DETECTADAS Y SUS CONSECUENCIAS 

5. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA

Desde el punto de vista formal, wecity ha publicado documentación (notas simples, tasaciones, etc.). Sin embargo, desde el punto de vista sustantivo, esta inversión presenta riesgos que no están suficientemente explicados ni mitigados.

El riesgo urbanístico es el más grave: el tasador ha advertido explícitamente que el suelo no está urbanizado, que faltan redes eléctricas y alumbrado público, y que los plazos están incumplidos. Sin urbanización recepcionada, no se puede edificar. Sin edificación, no hay comercialización. Sin comercialización, no hay financiación bancaria de salida.

Además, la falta del KIIS (Ficha de Datos de la Inversión), un documento obligatorio por normativa europea, es una carencia que debería impedir la apertura de la campaña. Sin este documento estandarizado, el inversor no tiene una lista oficial de riesgos ni puede comparar fácilmente esta oferta con otras.

La campaña se abre el 20 de abril de 2026. A fecha de hoy, el KIIS no está disponible. Invertir sin él es, a todos los efectos, hacerlo a ciegas.

6. CONCLUSIÓN 

No invierta en este proyecto hasta que wecity publique y usted pueda analizar, como mínimo: 

Si estos documentos no se publican antes del 20 de abril, considere que la plataforma o el promotor no están siendo completamente transparentes. 

En mi opinión, el riesgo urbanístico (suelo no consolidado, urbanización incompleta) es suficientemente grave como para desaconsejar la inversión, incluso con un LTV del 51,65%. 

El diferencial de rentabilidad del 11% no compensa la incertidumbre sobre los plazos y la viabilidad real del proyecto. 

Si a pesar de todo decide invertir, hágalo exclusivamente con el límite de 500 € y asumiendo que el plazo de 12-18 meses es probablemente insuficiente y que la garantía hipotecaria recae sobre un suelo que hoy no es edificable.  

 

7 DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

Este análisis se basa exclusivamente en la documentación pública facilitada por wecity y en fuentes citadas. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de compra o venta. Cada inversor debe formar su propio juicio y, si lo considera necesario, consultar con un asesor independiente antes de invertir.

Me acaba de llegar una notificación a la app y han aplazado el proyecto para mañana, justo 10 min. antes de la hora prevista, a las 11:50 h. No me parece muy serio. 

Buenos días, 

Sí, lo he visto, dicen que por incidencias de la plataforma, vete tú a saber, de todos modos yo no iba a entrar ni en este ni en el del lunes.

Curiosamente coincide la apertura con la ronda de preguntas para la promoción de las Huesas, un despropósito, vamos.

@Sparrow In Jail

He invertido en unos cuantos proyectos de wecity, ya me han devuelto 2, 1 de ellos de forma anticipada. Recuero no haber invertido en alguno de Oporto porque no encontraba un solo dato en interenet de la "inmobiliaria boutique" que los llevaba a cabo por ejemplo. Ese era mi criterio.
 En la mayoria de los ultimos que he invertido tenian la maxima calificacion AAA y eran de devolucion de IVA aunque siendo de cooperativas quizas tampoco sean muy fiables. El caso es que me leo tus analisis, y me es indiferente si son demasiado pesimistas porque prefiero eso a que sean lo contrario, osea optimistas. ¿Cómo controlas (al menos para mi y en sitios tan dispares) tanto de temas urbanísticos? Te lo digo porque 2 municipios similares en poblacion e infraestructuras pueden funcionar urbanisticamente de forma muy diferente (bien o mal). Al final depende de la gente que haya estado trabajando alli,es igual que 2 ayuntamientos similares pueden funcionar de forma completamente distinta, tener muchisima o poca deuda etc

Pero bueno, el motivo de responder era simplemente para saber tu opinion de si existe alguna plataforma donde creas que se estan haciendo las cosas mejor; entiendo que no por como esta este negocio montado pero bueno.
Saludos.

,Buenas tardes, 

Yo he invertido bastante en estas plataformas, concretamente en wecity en 18 proyectos, de los cuales han pagado 2 y otros 3 han hecho pagos parciales.

No se trata de ser optimista o pesimista, todos los proyectos de este tipo conllevan riesgos, eso hay que asumirlo, si no fuera así todas las promotoras conseguirían préstamos fácilmente de los bancos y no ofrecerían los tipos que nos ofrecen.

Dicho esto, a mi juicio, es imprescindible hacer un análisis riguroso de todo, sabiendo que todo proyecto si sale como lo venden las plataformas es muy rentable y si se tuerce puede ir desde que ganes menos de lo esperado hasta que pierdas todo.

Yo creo que se trata de ver la relación rentabilidad/riesgo y tratar de entrar en los que menos riesgo tengan, partiendo de la base de que a las plataformas les interesa siempre que se invierta y ellos no son responsables y solo pueden perder "su prestigio" pero nada más.

No soy experto inmobiliario, sí tengo amigos que han sido promotores-constructores y agentes de compra-venta inmobiliaria, pero no les pregunto, si me dicen que es un mercado cíclico y que estamos en "vacas gordas" que ya llegarán las vacas flacas.

Evidentemente con el tiempo que dan no se pueden estudiar todos los documentos ¿que hago yo? me ayudo de la IA y, además de los documentos que suben, intento sacar información de la web.

Pero ojo, no puedes dejar a la IA que haga todo, porque se equivoca, a cada respuesta que da tienes que leerla y si algo no te queda claro preguntarle por ello. Hay casos raros, como por ejemplo el actual de las Huesas, da la casualidad de que conozco muy bien la zona, he trabajado muy cerca durante 30 años.

Yo hago los análisis para mi, pero viendo que había mucha gente que invertía "a lo loco", fiándose del LTV que publicaban las plataformas, decidí subirlos por aquí, por si le servían a alguien, pero no estoy en posesión de la verdad, y a lo peor, alguno de los que he dicho que "me gustan" se llevan un batacazo mañana, pero por lo menos no será por dejadez y no haberlos analizado.

Ahora con la guerra y el estrecho de Ormuz me llama la atención que ninguna plataforma dice nada en sus análisis de riesgos, cuando pueden dispararse los precios de materiales y desaparecer el crédito bancario, es el peor momento posible para empezar una promoción y parece que no le interesa a nadie.

Creo que en algún lado colgué mi opinión acerca de las plataformas en las que entro, ya que me preguntas, la que menos desconfianza me da es BDKapital, saca pocos proyectos, casi todos en Canarias,la rentabilidad que ofrece suele estar algo por debajo del resto, a cambio no vas con las prisas del resto de plataformas y remuneran a partir del momento en que metes el dinero, además tengo una ventaja porque está cerca de casa y puedes preguntar y pedir documentos, que me los dan, pero ojo no es infalible, yo he visto un proyecto de ellos que no me gustaba.

No sé si te he respondido...