Wecity

Me quedo por aquí también. Gracias por el hilo.

Sí, yo había invertido en el. A mi no me parece mal que los devuelvan con antelación,máxime cuando otros estan con ciertas incognitas o directamente complicaciones

Está claro que si hubieran apurado has ta agosto mejor pero no nos podemos quejar,  el promotor tenía esta opción y la he ejecutado con su correspondiente recargo por anticipo. 

Buenos días,

Os paso mi due dilligence del proyecto  MALLORCA INCA:

RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO WECITY MALLORCA INCA (MAYO 2026) 

1. DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA 

2. ANÁLISIS FINANCIERO Y ESTRUCTURA DE COSTES 

3. FORTALEZAS (PUNTOS FAVORABLES) 

4. DEBILIDADES / RIESGOS (ASPECTOS CRÍTICOS Y DISCREPANCIAS)

4.1. Discrepancia en el avance real de la obra (MUY GRAVE) 

4.2. La titularidad registral de la finca: un riesgo en trámite de solución (CRÍTICO, PERO EN PROCESO) 

4.3. Discrepancia sobre el estado de la licencia municipal (GRAVE) 

4.4. Falta de contratos de ejecución de obra firmados 

4.5. Riesgo de parada de obra y valor de garantía REAL 

4.6. Falta de documentos preceptivos de la plataforma 

4.7. El rating AA de Moore Ibérica 

4.8. El proyecto se ha retrasado más de 4 años 

5. RIESGO GEOPOLÍTICO EXÓGENO (GUERRA DE IRÁN Y ESTRECHO DE ORMUZ) 

- Inflación y costes de construcción: Subida BRUTAL del precio del petróleo (150-200 $/barril o más). Encarecimiento directo de materiales (aceros, plásticos, transporte) y energía. El presupuesto de VIP HOME (988.316 €, junio 2023) quedaría TOTALMENTE OBSOLETO, con sobrecostes impredecibles.
- Inflación y tipos de interés: El BCE se vería forzado a subir tipos. Encarecimiento de la financiación de los compradores finales, reduciendo drásticamente la demanda de viviendas de lujo (>3,7M€).
- Crisis económica y caída de ventas: Recesión profunda. El plan de negocio (venta a 3,7M€ en 12 meses) sería INVIABLE. Se activaría la ejecución hipotecaria en un entorno de precios inmobiliarios a la baja. 

6. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA 

7. CONCLUSIÓN 

(1) Nota simple actualizada con la sociedad como titular registral de la finca (inscripción COMPLETADA, no solo "en trámite").  
(2) Certificación de la Dirección Facultativa sobre el avance REAL de obra. 
(3) Contrato de ejecución de obra firmado con VIP HOME.
(4) Informe favorable del Ayuntamiento confirmando que la licencia está VIGENTE. 
(5) Ficha de Datos de la Inversión y Contrato de Préstamo completos. 

8. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

Este análisis se basa exclusivamente en la documentación pública y aportada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero personalizado. Cada inversor es el único responsable de sus decisiones de inversión. El crowdfunding participativo conlleva el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido. 

Buenos días, 

Yo no voy a entrar pero, por si le interesa a alguien, os paso las preguntas cuyas respuestas creo que hay que estudiar con cuidado antes de plantearse cualquier inversión en este proyecto:

1.     ¿Pueden confirmarsi la finca registral número 10303 de Sencelles consta ya inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de ALVEZ MARTINEZ ASOCIADOS S.L.? En caso afirmativo, ¿pueden compartir una nota simple actualizada que lo acredite? Entiendo que había un asiento de aportación social presentado el 18 de noviembre de 2025 con fecha límite el 12 de marzo de 2026. Me preocupa que el desembolso de los inversores se produzca antes de que la sociedad sea formalmente la propietaria, lo que dejaría la hipoteca sin garantía real durante un tiempo. 

2.     ¿Pueden explicar la discrepancia entre el avance de obra del 24% que aparece en el dossier y el 6,93% que estimó el tasador de CBRE en noviembre de 2025? Entiendo que el 24% se basa en una certificación de importe de la constructora, pero el avance físico real por capítulos es muy inferior. ¿Podrían aportar una certificación de obra firmada por la dirección facultativa (arquitecto) que aclare el porcentaje real a fecha de hoy? 

3.     En la tasación de CBRE se advierte que no se aportó contrato de ejecución de obra firmado entre el promotor y VIP HOME. ¿Pueden confirmar si dicho contrato existe y está firmado por ambas partes? Si es así, ¿pueden compartirlo? 

4.     Respecto a la licencia municipal de obras, ¿pueden acreditar que el proyecto de ejecución fue presentado al Ayuntamiento de Sencelles dentro del plazo de seis meses desde la concesión de la licencia (agosto de 2022) y que fue aceptado sin deficiencias? ¿Pueden aportar un certificado municipal de vigencia de la licencia a fecha actual? 

5.     ¿Tienen previsto publicar la Ficha de Datos de la Inversión y el Contrato de Préstamo antes del inicio de la campaña? Entiendo que son documentos preceptivos y no los encuentro en la plataforma. 

6.     El proyecto se inició en 2017-2018, la licencia es de 2022 y las obras apenas superan el 7% de avance físico a finales de 2025. ¿Pueden explicar las causas de este retraso de más de cuatro años? 

7.     ¿Podrían aportar el seguro decenal de la obra? Es un requisito legal para poder inscribir la declaración de obra nueva y, por tanto, para que el valor HET de 3,78 millones de euros sea alcanzable. 

8.     ¿El estudio geotécnico de la parcela ya se ha realizado? En la memoria del proyecto básico de septiembre de 2021 figuraba como "pendiente de realización". Es necesario para validar la cimentación ejecutada. 

9.     ¿Cómo se financiará el resto de la obra que no cubre el préstamo de wecity? Según el presupuesto de VIP HOME (988.316 € sin IVA) y lo ya ejecutado (unos 211.000 € certificados por la constructora), quedan por ejecutar unos 777.000 €. El préstamo asigna 645.000 € a obra, por lo que hay un déficit de unos 130.000 €. ¿Quién aporta esa diferencia? 

10.  ¿Pueden aclarar por qué el informe de rating de Moore Ibérica no menciona ninguno de los problemas documentales identificados (titularidad registral, avance real de obra, licencia condicionada)? El rating AA se presenta como un aval, pero parece basarse exclusivamente en la información proporcionada por el promotor sin verificación independiente. 

Yo lo he dicho en algún post, si en lugar de ofrecer un 11% de rentabilidad las plataformas sacasen proyectos al 8% yo posiblemente también invertiria si eso significase hacer una Criba con ciertos proyectos. Pero bueno tampoco se puede cambiar este negocio y funciona así. 

Buenas noches, 

Os paso mi due dilligence del proyecto  Marbella El Rosario 

RESUMEN EJECUTIVO: Proyecto Marbella El Rosario

1. DATOS DE LA OFERTA (según wecity) 

Documentación NO facilitada (obligatoria por normativa): Ficha de Datos de la Inversión, estudio económico detallado. 

2. ANÁLISIS FINANCIERO 

2.1 Estructura de la inversión 

Préstamo con garantía hipotecaria. El inversor presta dinero al promotor. El promotor devuelve capital más intereses (11% anual) a los 12 meses (o 18 con prórroga). El pago está previsto con la venta de la vivienda terminada. 

2.2 Rentabilidad 

11% anual bruto. No hay pagos intermedios. El inversor recupera todo al final. 

2.3 LTV (Loan to Value) real 

Sobre tasación actual (ECO) considerando solo la Fase I: 52,66%. 

Sobre tasación terminado (HET) considerando solo la Fase I: 47,40%. 

Pero el LTV real sobre la deuda total (Fase I + Fase II = 1.350.000 €) es muy diferente: 

Sobre valor actual (ECO): 83,64%. Sobre valor terminado (HET): 47,40%. Sobre valor del suelo: 114,30%. 

2.4 Comparación con mercado 

Un 11% anual es atractivo para un préstamo con garantía hipotecaria en papel. Pero el riesgo real es mucho mayor que el de un préstamo bancario típico. 

3. FORTALEZAS (lo que wecity destaca) 

4. DEBILIDADES / RIESGOS (lo que wecity NO dice bien) 

4.1 Riesgo legal Nº1: La hipoteca previa de 2005 

Consecuencia: Si esa hipoteca sigue vigente, la garantía de wecity NO es de 1.er grado, sino de 2.º grado. En caso de ejecución, el acreedor de 2005 cobra primero. Puede que no quede nada para los inversores de wecity. El promotor ha ocultado esta carga. Esto puede constituir un incumplimiento grave del contrato de préstamo (cláusula 16.9.1, donde el promotor declara que el activo está libre de cargas). 

4.2 Riesgo legal Nº2: La declaración responsable NO es válida para esta obra 

Consecuencia: Esta reforma integral (presupuesto 850.000 €, redistribución de espacios, nuevas instalaciones eléctricas y de climatización) no puede acogerse legalmente al procedimiento de declaración responsable. El Ayuntamiento de Marbella puede, en cualquier momento, declarar la nulidad de la DR, paralizar las obras y exigir la restitución de la legalidad urbanística (que puede incluir demolición parcial). El promotor ha mentido al declarar en el contrato que tiene "todas las licencias" (cláusula 16.9.2). 

4.3 Riesgo legal Nº3: Edificabilidad excedida 

Consecuencia: El promotor ya ha superado el límite legal de construcción. No puede "construir" nada más. Como mucho, puede rehabilitar lo existente. Si el Ayuntamiento lo descubre, puede ordenar la demolición de los metros excedidos. 

4.4 Riesgo de información engañosa: "Construcción" vs "Reforma" 

Consecuencia: wecity ha presentado el proyecto de forma engañosa. Un inversor razonable entendería que se está construyendo desde cero, cuando en realidad se está reformando una casa vieja. Esto puede constituir publicidad engañosa (posible infracción de la normativa de crowdfunding). 

4.5 Riesgo de discrepancia tasación vs. realidad 

Consecuencia: El tasador ha manipulado la realidad o ha valorado una hipótesis ficticia ("antes de la rehabilitación") que no se corresponde con el estado real de la obra. Esto puede haber servido para justificar un valor de tasación más bajo y un LTV más atractivo. El inversor confía en una tasación que no refleja la realidad. 

4.6 Riesgo de falta de documentación obligatoria 

Consecuencia: wecity está incumpliendo la normativa aplicable. El inversor no dispone de la información mínima y estandarizada para comparar este proyecto con otros y para entender los riesgos de forma clara. Esto puede ser constitutivo de una infracción grave ante la CNMV. Además, la falta de estudio económico impide evaluar adecuadamente la viabilidad financiera del proyecto, los costes previstos y los márgenes del promotor. 

4.7 Riesgo de liquidez 

No hay mercado secundario. El inversor no puede recuperar su dinero antes del vencimiento (12-18 meses) salvo que el promotor amortice anticipadamente. El dinero queda bloqueado durante todo el plazo. 

4.8 Riesgo de venta 

La devolución del préstamo depende de la venta de la vivienda. Si el mercado inmobiliario se ralentiza o los precios bajan, el promotor puede no vender en el plazo previsto. La prórroga de 6 meses puede no ser suficiente. 

4.9 Riesgo de sobrecostes 

El promotor ya ha ejecutado el 54% de la reforma. El 46% restante incluye acabados (suelos, pintura, baños, cocina, ventanas), que son partidas caras y a menudo sujetas a sobrecostes. Si el presupuesto inicial no es suficiente, el promotor puede quedarse sin dinero y la obra se paraliza. 

4.10 Riesgo de guerra de Irán y bloqueo en el Estrecho de Ormuz 

Contexto geopolítico: El Estrecho de Ormuz es el paso por el que transita aproximadamente el 20% del petróleo mundial. Una escalada del conflicto entre Irán e Israel (o con Estados Unidos) podría provocar el bloqueo del estrecho. 

Impacto en España y en este proyecto: España importa la práctica totalidad de su petróleo y gas. Un bloqueo dispararía los precios de la energía (electricidad, gasolina, gasóleo, materiales de construcción derivados del petróleo). Los materiales de construcción (aceros, aluminios, plásticos, cerámicas) también se encarecerían. 

El promotor podría enfrentarse a sobrecostes imprevistos. El poder adquisitivo de los potenciales compradores de viviendas de lujo podría reducirse. Las ventas se ralentizarían. El plazo de devolución del préstamo se alargaría. En un escenario extremo de guerra abierta, el mercado inmobiliario se paralizaría temporalmente. 

No es un riesgo específico de este proyecto, sino un riesgo macroeconómico general. Pero en un proyecto con plazos ajustados (12-18 meses) y dependiente de la venta a un comprador de alto poder adquisitivo, el impacto podría ser mayor. 

5. DISCREPANCIAS FUNDAMENTALES Y SUS CONSECUENCIAS 

A continuación se enumeran las principales contradicciones entre lo que se ha publicado y lo que realmente ocurre, junto con las consecuencias para el inversor. 

Primera discrepancia: La garantía hipotecaria.

Lo que dice wecity es que la garantía es de primer grado. Sin embargo, la Nota Simple del Registro de la Propiedad muestra una hipoteca activa del año 2005 que no ha sido cancelada. La consecuencia es que la garantía real de los inversores podría ser de segundo grado, subordinada a esa hipoteca prioritaria. En caso de ejecución, el acreedor de 2005 cobraría primero, y podría no quedar nada para los inversores de wecity. 

Segunda discrepancia: La licencia de obra.

Lo que dice wecity es que el promotor ha tramitado la licencia mediante declaración responsable. Sin embargo, la normativa urbanística de Andalucía (LISTA, artículo 22 bis) y el planeamiento urbanístico de Marbella (PGOU de 1986) exigen licencia de obra preceptiva para este tipo de actuaciones (reforma integral que afecta a distribución interior e instalaciones).

 La declaración responsable no es válida para esta obra. La consecuencia es que el promotor no tiene una licencia de obra válida. El Ayuntamiento puede paralizar las obras en cualquier momento y ordenar la demolición de lo ejecutado ilegalmente. 

Tercera discrepancia: La naturaleza del proyecto.

Lo que dice wecity es que se trata de la construcción de una vivienda de lujo con un 54,71% de avance. Sin embargo, el Catastro y la Nota Simple acreditan que es una vivienda construida en 2006. 

El promotor está haciendo una reforma integral, no una construcción nueva. La consecuencia es que la información publicitaria es engañosa y puede constituir una infracción de la normativa de crowdfunding. El inversor ha sido inducido a error sobre el verdadero alcance del proyecto. 

Cuarta discrepancia: La tasación. 

Lo que dice el texto de la tasación es que la calidad de la construcción es baja, los acabados son malos y la conservación es baja. Sin embargo, las fotografías de la propia tasación muestran instalaciones nuevas de calidad media-alta, trabajadores cualificados y una obra activa y ordenada. 

La consecuencia es que el tasador ha manipulado la realidad o ha valorado una hipótesis ficticia. El inversor ha confiado en un informe de tasación que no se corresponde con el estado real de la obra. 

Quinta discrepancia: La documentación obligatoria.

Lo que exige la normativa de crowdfunding es que se facilite una Ficha de Datos de la Inversión y un estudio económico detallado. Sin embargo, wecity no ha facilitado ninguno de estos documentos en este proyecto. 

La consecuencia es que wecity está incumpliendo la normativa aplicable, lo que puede ser constitutivo de una infracción grave ante la CNMV. El inversor carece de la información mínima para tomar una decisión informada. 

6. CONSIDERACIONES FINALES 

El promotor no es un estafador. Ha invertido dinero real (757.503 €). Ha hecho una reforma real y de calidad (instalaciones profesionales, mano de obra cualificada, redistribución hecha, piscina construida). 

La obra está activa (hay un trabajador en las fotos). El 54,71% de avance es coherente con la fase que muestran las imágenes. 

El problema no es la calidad de la obra ni la profesionalidad del promotor. El problema es que el promotor (y wecity) han ocultado información clave y han utilizado procedimientos administrativos incorrectos. 

La hipoteca previa de 2005 puede dejar a los inversores sin garantía real. 

La declaración responsable no es válida para esta obra (el planeamiento urbanístico de Marbella exige licencia), por lo que el Ayuntamiento puede paralizar la obra y ordenar demolición parcial. 

La edificabilidad excedida puede derivar en una orden de demolición parcial. La información publicitaria ha sido engañosa ("construcción" frente a "reforma"). 

La tasación de UVE es contradictoria con las fotos y parece haber sido manipulada para justificar un valor bajo. La falta de documentación obligatoria (Ficha de Datos de la Inversión y estudio económico) incumple la normativa y priva al inversor de información esencial. 

Estos riesgos son independientes de la calidad de la obra. No desaparecen porque el baño sea bonito o porque las instalaciones sean profesionales. 

El inversor que ponga su dinero aquí está asumiendo riesgos legales que no se corresponden con un préstamo con garantía hipotecaria "estándar". 

Está confiando en un promotor que oculta cargas, que usa procedimientos legales no válidos, que permite a la plataforma maquillar la oferta y que no aporta la documentación obligatoria. Esa no es una base sólida para prestar dinero. 

Además, el contexto macroeconómico (posible guerra en Oriente Medio, bloqueo de Ormuz, inflación, subida de tipos) añade una capa adicional de incertidumbre a un proyecto ya de por sí arriesgado. 

7. OPINIÓN FUNDAMENTADA 

Este proyecto es una mala inversión, pero no por las razones habituales (promotor incompetente, obra fantasma, estafa piramidal). 

8. CONCLUSIÓN 

NO INVIERTAS EN ESTE PROYECTO. 

No porque el crowdfunding sea malo. Hay proyectos buenos en otras plataformas. 

No porque el promotor sea un estafador. Ha hecho un trabajo real. 

Es una mala inversión porque los riesgos legales, administrativos y de transparencia son desproporcionados en relación con la rentabilidad ofrecida (11%). 

El 11% anual no compensa el riesgo de que la hipoteca de 2005 anule la garantía, ni el riesgo de que el Ayuntamiento paralice la obra por falta de licencia válida, ni el riesgo de que la edificabilidad excedida derive en demolición, ni el riesgo de que la publicidad engañosa derive en litigios, ni el riesgo de que la tasación sea incorrecta, ni el riesgo de que la falta de documentación obligatoria sea constitutiva de infracción. 

Hay otras oportunidades de inversión en crowdfunding con menos papeleo legal dudoso, con más transparencia y con la documentación en regla. 

DESCARGO DE RESPONSABILIDAD:

Este análisis se basa exclusivamente en la documentación que la plataforma ha compartido (Nota Simple, tasación, contrato, normativa urbanística de Marbella, fotos). No constituye asesoramiento financiero ni legal. Cada inversor debe realizar su propia investigación y, si lo considera necesario, consultar con un profesional antes de tomar decisiones de inversión. El autor no asume responsabilidad por las pérdidas o ganancias derivadas de la inversión en este proyecto.

 Buenas noches, 

Yo no voy a entrar pero, por si le interesa a alguien, os paso las preguntas cuyas respuestas creo que hay que estudiar con cuidado antes de plantearse cualquier inversión en este proyecto: 
 

1.     He descargado toda la documentación disponible en la plataforma para el proyecto Marbella El Rosario y no he encontrado la Ficha de Datos de la Inversión (Key Investment Information Sheet) ni el estudio económico. ¿Podrían indicarme si estos documentos están disponibles en algún apartado de la plataforma que haya podido pasar por alto? En caso de que no se hayan publicado, les agradecería que me explicaran el motivo. 

2.     En la Nota Simple del Registro de la Propiedad, que está disponible en la plataforma, aparece una hipoteca inscrita en 2005 por importe de 250.000 euros. No consta su cancelación. ¿Podrían confirmarme si esa hipoteca sigue vigente o si ya ha sido cancelada? En caso de que siga vigente, ¿cómo afectaría a la garantía de primer grado que se ofrece a los inversores? 

3.     En la página de la campaña se describe el proyecto como la "construcción" de una vivienda de lujo con un "54,71% de obra realizada". Sin embargo, en la Nota Simple y en el Catastro (documentos también disponibles en la plataforma) consta que ya existe una vivienda construida en el año 2006. ¿Podrían aclararme si el proyecto consiste en una construcción desde cero o en una reforma de la vivienda existente? 

4.     En la documentación se indica que la licencia se ha tramitado mediante declaración responsable. El planeamiento urbanístico de Marbella (PGOU de 1986, artículos 222 a 225, que ustedes han puesto a disposición) regula los supuestos en que se requiere licencia de obra. ¿Podrían explicarme si han verificado con el Ayuntamiento que esta obra en concreto puede acogerse legalmente al procedimiento de declaración responsable? En caso contrario, ¿qué implicaciones tendría para los inversores? 

5.     En la tasación de UVE Valoraciones, el texto describe la calidad de la construcción como "Baja", la conservación como "Baja" y los acabados como "Malos". Sin embargo, las fotografías que acompañan a esa misma tasación muestran instalaciones nuevas, materiales recientes y un trabajador en la obra. ¿Podrían explicarme esta aparente contradicción entre el texto y las imágenes? 

6.     El contrato de préstamo (cláusula 16.9.1) incluye una declaración del promotor en la que afirma que el activo está libre de cargas. La Nota Simple muestra una hipoteca de 2005. ¿Podrían indicarme qué medidas de verificación ha realizado wecity sobre las declaraciones del promotor antes de publicar el proyecto? 

7.     En el Catastro consta que la parcela tiene 403 m² construidos. Las normas urbanísticas de Marbella (subzona UE-4) establecen una edificabilidad máxima de 390 m² sobre esa parcela. ¿Podrían aclararme cómo afecta esta diferencia a la viabilidad del proyecto y si se ha informado de ello a los inversores? 

8.     En el contrato de mandato con el Agente de Garantías (Global Security Partners), la cláusula 4.3 indica que el agente no asume responsabilidad sobre la validez de la hipoteca. ¿Podrían explicarme cuál es la función concreta del agente en este proyecto y qué mecanismos existen para proteger los intereses de los inversores en caso de que la hipoteca no sea válida? 

9.     En caso de que el Ayuntamiento de Marbella considerara que la declaración responsable no es el procedimiento adecuado para esta obra y decidiera paralizarla, ¿qué protección tendrían los inversores y cómo se gestionaría esa situación? ¿Este riesgo se ha comunicado explícitamente a los inversores en la página de la campaña? 

10.  El proyecto ofrece una rentabilidad del 11% anual. Me gustaría entender mejor cómo se ha calculado esa rentabilidad en relación con los riesgos que aparecen en la documentación (como la hipoteca previa, el tipo de licencia, la edificabilidad o las contradicciones en la tasación). ¿Podrían facilitarme información adicional que me permita evaluar si el retorno esperado es adecuado en función de esos riesgos?