Urbanitae

Si no me equivoco también es el mismo que pinares de san Antonio y hills 14, todos los proyectos con retrasos, nuevos tramos, novaciones

 

Buenas,

Llevo tiempo leyendo el hilo y hay algo que se repite: que uno no se entera de cómo va su cartera hasta que le llega un correo, y que hay que ir apuntándolo todo a mano. No es cosa nuestra: es que el panel no lo puede contar. Llevo meses mirando de dónde salen esos datos y esto es lo que he encontrado. Aviso ya de que al final hay autopromoción.

1. El panel de Urbanitae no puede decirte que un proyecto va retrasado. Su sistema maneja dos fases: en curso y cerrado. No existe un estado "retrasado". Las prórrogas y novaciones sí se comunican, por correo y en los comentarios del proyecto, pero no cambian el estado en tu cartera. Por eso no se puede filtrar ni ver de un vistazo qué está vencido, y toca llevarlo a mano.

2. Wecity sí publica bien las prórrogas. Lo que no siempre marca es el retraso: solo lo hace si su sistema le manda un campo concreto y a veces no llega. He visto uno 150 días pasado de fecha diciendo "En Plazo", aunque no es lo habitual. Civislend sí marca el retraso —la única de las tres—, pero cuando concede prórroga no mueve la fecha de vencimiento de su tabla, así que esa no la ves.

3. Y la que más me sorprendió: la fecha de cierre de Urbanitae no es una fecha, es una cuenta. Es el inicio más los meses que ha durado el proyecto. En Bulevar 360 II: 02/10/2024 + 17 meses = 02/03/2026, exactamente lo que tienen guardado; el dinero llegó el 26/02/2026. Y no es un caso suelto: en mis 27 cerrados con el cobro fechado, el dinero entró de media 18 días antes de esa fecha, hasta 31 en un caso. Como esa fecha es el denominador de la rentabilidad, cuando comparéis lo prometido con lo conseguido mirad antes con qué fechas se está calculando.

De dónde sale esto: me hice una web para juntar las cuatro plataformas en una sola pantalla, porque el Excel se me fue de las manos. Se llama RealStack, es gratis, y en realstack.es/demo hay una cartera de ejemplo para verla sin registrarse. Es mía, la he hecho yo, y lo digo claro porque prefiero que lo sepáis por mí.

Lo mejor es que no hay que meter nada a mano. Va con una extensión de Chrome: entras en la web de tu plataforma con tu usuario de siempre, le das a sincronizar y tus proyectos, cobros y fechas aparecen solos. Y se van actualizando. Las contraseñas de las plataformas no se le dan a nadie: la extensión lee lo que ya tienes en pantalla, y los datos van de tu navegador a tu cuenta.

A partir de ahí ves los retrasos deducidos de la fecha en vez de lo que diga la plataforma, si venció y no has cobrado, está retrasado, la prórroga separada del retraso, la rentabilidad con las fechas en que el dinero se movió de verdad, y el calendario de lo que te queda por cobrar.

Lo que no hace, que conviene saberlo: no sigue novaciones ni votaciones. Lo de las adendas y el silencio positivo hay que seguir llevándolo aparte. Y tiene enlaces de afiliación a las plataformas en una página interna, señalados como tales, por si alguien quiere abrirse cuenta.

No os fiéis de mis números sin comprobarlos con vuestros correos de devolución. Si algo no cuadra, decídmelo y lo miro. Y si os quedáis solo con los tres puntos y pasáis de la web, perfecto igual.

Un saludo.

 

Genial! Yo lo pruebo el finde y te digo.
Actualiza la fecha estimada de devolución e intereses? (De alguno de los 1000 sitios dnd hay info distinta en su web)? O "solo" muestra lo q hay prometido a día 0 y lo q se consigue el día de vuelta? Si hay varias devoluciones parciales, se calcula la rentabilidad teniendo eso en cuenta?
Muchas gracias!

 

Buenas, gracias por probarlo.

Las fechas sí se actualizan, pero hay que sincronizar: Cada vez que le das a sincronizar se vuelven a leer las fechas de vencimiento tal y como las publica la plataforma en tu panel, así que si las mueven, se mueven. No las saca de la ficha comercial del proyecto, que es donde suele haber información que no cuadra.

Con las prórrogas cada plataforma va por su lado y está resuelto distinto en cada una:
Wecity encadena periodos (ordinario, prórroga, ampliación) y publica cuál está activo, así que la fecha buena entra sola.
Urbanitae y Civislend no lo marcan, así que se detecta que la fecha fin oficial se ha alargado. Y como Civislend comunica la prórroga por correo sin mover la fecha de su tabla, ahí hay un botón para meterla a mano (3, 6 o 12 meses), porque si no era imposible reflejarla.

En todos los casos la prórroga se guarda separada del retraso: un proyecto en prórroga no es lo mismo que uno vencido y sin noticias, y se ven distintos.

Sobre las rentabilidades, se ven tres a la vez, que es justo lo que preguntas:
Objetivo: lo prometido el día 0.
Plataforma: la que ella misma enseña, con SUS fechas. Solo de contraste.
Real: la que has sacado tú, con tus fechas, desde que el dinero salió de tu cuenta hasta que volvió.

La gracia está en tenerlas una al lado de otra: ahí es donde se ve el hueco.

Y sí, las devoluciones parciales cuentan. Esta fue la parte que más me costó. Si te van devolviendo capital por el camino, dividir el beneficio entre el desembolso inicial durante toda la vida del proyecto infravalora la rentabilidad, porque el dinero que ya te devolvieron dejó de estar en riesgo. Así que el divisor no es lo que pusiste, es el capital medio vivo ponderado por tiempo: se recorren los cobros de principal por fecha y se calcula cuánto dinero tuyo había trabajando en cada tramo.

Eso sí, hace falta que la plataforma mande el capital y los intereses por separado; cuando lo manda todo junto en un importe no se puede repartir.

Cuando lo pruebes, si algo no te cuadra con tus correos de devolución dímelo. Es lo que más me interesa.

Muy buenas!
Alguien sabe cómo sigue el proyecto Fornells bay? Tendría que estar ya próximo a cerrarse pero no sueltan prenda de cuantas viviendas faltan por escriturar ni dan más información. Llame hace unos días y me dijeron que están en fase de escrituración pero que no sabían más.. 
Es vergonzosa la poca comunicación e información que da la plataforma cosa que estoy seguro que irá en su contra. Yo en cuanto cierre este proyecto, no vuelvo más! 

Muy buenas. Tengo una consulta con respecto a esto que mencionas:

"Resumen: Necesitaron hacer un tramo C en medio de la obra pues se les acababa el dinero, lo que hace que la garantía se diluya, luego piden la prórroga de 6 meses, luego de nueve meses, total un año y 3 meses."

En el caso de inventarse un tramo que no existía ni había previsión de ello.... pueden incluirlo en las mismas garantias que ya había? Me explico mejor....si por ejemplo hay 2 tramos que entre ellos suman un ltv de 100... pueden añadir otro tramo aportando ese mismo objeto como garantía...y sumando oor ejemplo un 150%de ltv. O los primeros tramos tienen la garantía hipotecaria de primer rango...y ese nuevo iría como una financiación de segundo rango?

Espero haberme explicado bien.

Buenos días, 

No deberían pero pueden, ten en cuenta que lo que hacen es una novación del contrato, si la mayoría está de acuerdo pueden hacerlo, como si piden que les concedan una prórroga de 3000 años, si la mayoría vota que sí, pues se concede.

Los muy listos hacen que el silencio sea positivo, de tal forma que es muy difícil que no hagan lo que les dé la gana.

Estos para mi son los proyectos más peligrosos.

Proyectos casi terminados o terminados con mucho retraso donde no se hace la devolución. Normalmente o hay problemas con el promotor (es su momento para plantarse y apretar a Urbanitae, que siempre pasa por el aro), o hay problemas con las entregas.

Por eso siempre pasa que de un newsletter a otro, un proyecto que está a apunto de entregar pasa de por ejemplo rentabilidad de 30% a rentabilidad de 0%. Ha pasado una decena de veces ya.

Por ejemplo - el de l'alqueria - te ponen un -7% de rentabilidad vs previsto (te dan un patético 5% TIR).

Me juego una cena con un forero que eso baja sustancialmente, porque dicen que están evaluando la mejor opción para salir de la mejor manera posible. 

Os lo traduzco: se viene un recorte gordo de la rentabilidad porque hay algo que no os estamos contando.

No deberían

Si os han ofrecido nueva prórroga deberían aportar nuevas garantías 

Cuando algo se somete a votación hay que leer bien lo que proponen

La plataforma intenta vender a los inversores que la ejecución no es lo ideal porque se tardaría mucho tiempo en recuperar por los atascos judiciales, y muchas veces ejecutar es presionar al promotor que pague 

Si el proyecto esta bastante avanzado y las viviendas reservadas, o sin estar reservadas y el promotor ha puesto bastante fondos, una ejecución hace que el promotor cancele el préstamo no lo interesa perder 

Aceptar una prórroga cuando la garantía ya está al límite sin aportar nada, es asumir un riesgo de pérdida total si vienen mal dadas 

Saludos 

Inversor07 🕵‍♀️

Recuerden que Cívitas es dueña de media Badajoz, aparte de socio de empresas mineras y festina (solo los relojes facturan 250 millones al año) .... vamos que les sale el dinero por las orejas, por tanto cualquier acuerdo es que pague todo con intereses y aumentando garantías!!!!!!!!!!!!

De ahí que una votación a favor de ejecutar, el promotor camcela el préstamo 

Pero.... las votaciones de son un poco opacas y siempre sale lo que la plataforma quiere 

Hace tiempo que su interés no son los inversores sino el promotor.

Veo que no soy el único que tiene la sensación de descontrol en los tempos de los proyectos, y en este sentido me parece súper interesante la contribución de Pablo (contemplar todos estos escenarios puedo imaginarme el esfuerzo y comprobaciones que supone a nivel de programación). Espero poderlo probar pronto.

A todo esto, ya estamos logrando cierta repercusión en los buscadores con nuestros más que razonables hilos de análisis de la plataforma y su hacer cuestionable. Me ha aparecido no obstante una página web claramente hecha por ellos al estilo que haría un influencer vendehumos. Parece que es de alrededor del año 2024 y tal vez actualizada el 2025. Os la comparto por si queréis reír un rato, aunque a mi me ha hecho hervir la sangre:  https://mkt.urbanitae.com/Urbanitae_afectados.html

 Gracias. Lo de la sensación de descontrol es justo por lo que acabé haciendo la herramienta: cada vez tenía más proyectos y lo que me comía el tiempo era mantenerlo todo al día. Entrar en cada plataforma, abrir proyecto por proyecto e ir copiando fechas e importes.

Y sí, el trabajo estuvo más en decidir que en programar, porque cada plataforma cuenta las cosas a su manera. Urbanitae no te da una fecha de cierre: en tus proyectos cerrados verás "Meses Obtenidos", no un día. Y Civislend te mueve la fecha del movimiento de tu inversión: no consta el día en que diste la orden y te bloquearon el dinero, sino varios días después. En la última inversión que hice ahí hay una semana de diferencia. Un movimiento de cartera debería ser inamovible, y ahí lo colocan donde les conviene.

Y la página que compartes, buena pieza. Se titula "¿Afectados por Urbanitae?" y la respuesta que da es un folleto de captación. Está hecha para que quien busque eso en Google la encuentre a ella. 

Es todo marketing...

Los resultados reales los sufrimos nosotros, aunque casi se burlen de nosotros no dando explicaciones y diciendo que no puede haber afectados.