Proyectos ya cerrados: rentabilidad prometida frente a la cobrada de verdad (todas las plataformas)

En los hilos de cada plataforma se repite la misma pregunta: cuánto se ha cobrado al final en los proyectos que ya han terminado. Hay de todo: quien dice que no conoce a nadie que haya perdido un euro y quien ha visto un 14,5 % convertirse en un 2,4 %. Cada plataforma da sus cifras, y yo no he encontrado ningún sitio donde comparar proyecto a proyecto lo prometido con lo cobrado, y menos entre plataformas.

Propongo juntar aquí solo proyectos ya cerrados, de cualquier plataforma, buenos y malos. Con cuatro datos basta: plataforma y proyecto, si era préstamo o plusvalía, la rentabilidad y el plazo que anunciaban, y cuándo invertisteis y cuándo cobrasteis. Si lo ponéis en porcentaje no hace falta dar importes.

Con eso calculo la rentabilidad anual que salió de verdad y la voy apuntando en este primer mensaje, con quién lo aportó. Si alguna cuenta no os cuadra, decidlo y la reviso.

Lo que ya se ha contado en el foro:

- Urbanitae, Laderas de Parquesol: de un 14,5 % anual al invertir a un 2,4 % al cobrar (Cris_Yo).

- Urbanitae, otro de Cris_Yo: 9 meses de retraso sobre 24 y un 4,8 % anual al final.

- Urbanitae, uno de plusvalía de Pedro Manuel Trillo: 33 meses de retraso y una TIR en torno al 2 %. Y otro suyo que acabó en un 3 % de TIR.

- Wecity, Marbella El Ancla: cerrado cediendo el préstamo a un tercero; según el comunicado, se pagaba principal, intereses ordinarios y demora.

Faltan los que salieron bien, que también los hay. Si tenéis alguno, ponedlo igual.

Lo calculo como rentabilidad anual simple, antes de impuestos. Si os han ido pagando intereses por el camino, la TIR saldría algo distinta, pero para comparar proyectos entre sí sirve.

@pedro2929 @cris-yo, esto va un poco por lo que preguntabais hace unas semanas.

Hola @danielsanchez-cf

Este es el primer proyecto que me han devuelto de Maclear.

Proyecto:                                TanirCredit
Fecha alta:                                 12/05/26
Devolución:                                12/10/26            5 meses.
Interés esperado:                          16.9%
interés cobrado:                            16.9% bruto

Un saludo

@aprendiz76 gracias, es el primero que sale bien y hacía falta en la lista.

Para apuntarlo bien: ¿el 16,9 % es anual? ¿Y el plazo que anunciaban era de 5 meses? Si es anual y en plazo, la rentabilidad real coincide con la prometida: unos 7 % sobre lo invertido en esos 5 meses, antes de impuestos.

Para quien quiera aportar el suyo, basta con copiar esto:

Plataforma y proyecto:
Préstamo o plusvalía:
Rentabilidad y plazo anunciados:
Fecha de inversión y de cobro:
Lo cobrado (en %):

Yo te puedo mandar mis rentabilidades sin problema, pero cual es la idea? Vas a crear una única lista con todos y la vas a mantener? No sería más sencillo "fiarse" de los números q publica cada plataforma? Pueden estar algo mal, pero igual q lo estarán los q yo me he calculado si no he tenido en cuenta las amortizaciones parciales. Además, yo personalmente me calculo el % dsd el día q lo ingreso, y al % target le aplico la fecha q yo considero según su duración estimada. Es decir, ellos ponen 18-24 meses y yo pongo un poco lo q me parece en mis cálculos (24 o más). Así  q si cada uno te da los datos con una métrica diferente no se pueden ver las cosas claramente. Por eso mi sugerencia de ir a una única fuente.

Por cierto, en mi caso en concreto no es tanto lo que he obtenido hasta la fecha si no lo q voy a obtener, con bajadas de % total y proyectos retrasados. En urbanitae tienes toda esa información en los reportes mensuales.  

@cris-yo tienes razón en lo de la métrica, y por eso prefiero no apuntar el porcentaje que cada uno se haya calculado, sino los datos de partida: rentabilidad y plazo que anunciaba la plataforma, fecha de inversión, fecha de cobro y lo cobrado. Con eso hago la misma cuenta para todos, desde el día que entra el dinero hasta el día que vuelve, y así sí se pueden comparar.

La lista la mantengo yo: cuando haya casos nuevos, publico aquí el resumen actualizado, con quién aportó cada caso.

Lo de las amortizaciones parciales es verdad que descuadra. Si parte del capital vuelve antes, dividir los intereses entre todo el capital y todo el plazo da menos de lo real. En esos casos lo justo es la TIR con la fecha de cada cobro, y si alguien me pasa las fechas, la calculo así.

Las cifras de cada plataforma sirven, pero cada una las calcula con su criterio y no siempre se pueden poner una al lado de otra. Lo que busco aquí es comparar proyecto a proyecto y entre plataformas.

Lo que dices de los abiertos, con bajadas de % y retrasos, es lo que más pesa, de acuerdo. Aquí lo dejo para los cerrados porque solo en esos se sabe el resultado final; lo abierto se sigue mejor en el hilo de afectados. Si los reportes mensuales de Urbanitae traen lo cobrado al cierre de cada proyecto, es justo el dato que sirve aquí.

Tus dos casos están en el primer mensaje con las cifras que diste en el hilo de Urbanitae. Si me pasas las fechas, los recalculo con el mismo método que el resto.

Primer resumen. Contar un proyecto cerrado con fechas y cifras lleva trabajo, así que empiezo con lo que ya es público.

1. Maclear, TanirCredit (lo contó @aprendiz76 en el #2): 16,9 % prometido y cobrado, en 5 meses. Falta confirmar si ese 16,9 % es anual.

2. Urbanitae publica en su web tres proyectos devueltos, con lo estimado frente a lo real:
- Cádiz, Pinares II (plusvalía, financiado en septiembre de 2020): estimado 43 % de rentabilidad y 20 % de TIR a 24 meses; real 58 % y 23,1 % de TIR a 27 meses.
- Barcelona, The Haus (plusvalía, julio de 2021): estimado 17 % y 12 % de TIR a 15 meses; real 21,3 % y 29 % de TIR a 9 meses.
- Madrid Centro, Local Prime (rentas, febrero de 2024): estimado 6,15 % y 5 % de TIR a 60 meses; real 13,9 % y 14,71 % de TIR a 23 meses.

Los tres salieron mejor de lo estimado. La página no dice si son todos los devueltos o una selección, así que no sirven como media de la plataforma. Para eso hacen falta vuestros casos.

3. Wecity, Marbella El Ancla (comunicado de Wecity del 02/10 que copió @xeila en el hilo de Wecity, #1408): estaba en ejecución hipotecaria y se resolvió cediendo el préstamo a un tercero. Según Wecity, se devuelve el principal, los intereses ordinarios y los de demora. Para calcular la rentabilidad anual real faltan el tipo, la fecha prevista y la fecha de cobro. Si alguien lo tenía, con esos tres datos lo calculo.

Cada dato va con quién lo contó o de dónde sale. Si veis algo mal, decídmelo y lo corrijo en el siguiente resumen.

Buena iniciativa. Un apunte de método sobre lo que comenta @cris-yo de las amortizaciones parciales: con solo fecha de inversión y fecha de cobro final, la rentabilidad anual simple sale bien solo si todo el principal vuelve al final. Si el proyecto amortiza por el camino, o paga intereses mensuales como los préstamos típicos de crowdlending, la cuenta se desvía, porque el dinero que vuelve antes no ha estado invertido todo el plazo. La solución limpia es pedir las fechas de cada pago, aunque sea en porcentaje sobre lo invertido y sin importes en euros, y calcular la TIR. Como compromiso, con que cada caso indique si el proyecto amortizaba durante su vida o solo al final ya se evita la mayor parte del error.

Y sobre fiarse de las cifras que publica cada plataforma: no son comparables entre sí porque cada una usa su propia metodología. Unas anualizan sobre capital vivo y otras sobre capital inicial, unas descuentan impagos provisionando y otras no. Precisamente por eso una lista con datos de partida y una única métrica aplicada a todos tiene valor.

Otro dato que conviene pedir en la plantilla: si el porcentaje anunciado era TIN anual o rentabilidad total sobre lo invertido. Las plataformas mezclan ambos en su publicidad, y un 14 por ciento total a 24 meses no es un 14 por ciento anual.

Gracias, @radar-crowdlending. Las dos cosas van a la plantilla. Lo de las amortizaciones ya lo hablamos con @cris-yo en el #6, y lo de anual o total es justo lo que falta en el caso de Maclear del #2.

Para que aportar cueste poco, de cada proyecto basta con:
- plataforma y proyecto
- tipo (préstamo, plusvalía, rentas…)
- % anunciado y si era anual o total
- plazo anunciado
- fecha de inversión y de cada cobro, en % sobre lo invertido si no queréis dar importes
- si amortizaba durante el proyecto o solo al final

Con eso calculo la TIR de cada caso con el mismo método para todos.

Hola @danielsanchez-cf

Si, el 16,9% de tanirCredit es anual 

Gracias, @aprendiz76. Entonces TanirCredit queda en un 16,9 % anual cobrado, unos 7 % sobre lo invertido en esos 5 meses, antes de impuestos. Lo apunto así en el próximo resumen.

¿Los 5 meses eran el plazo que anunciaban o devolvieron antes?

El préstamo de TanirCredit estaba previsto a 5 meses y lo devolvieron en ese tiempo.
No lo se seguro, pero creo que no existe la posibilidad de devolverlo anticipadamente.
Mensualmente pagan los intereses y el último mes devuelven el capital invertido mas los intereses finales.

Francamente, no le veo el interés a montar aquí una auditoría de las plataformas de crowdlending post a post. Pero allá cada uno con a qué dedica su tiempo.

Tampoco le veo sentido a mezclar en un mismo saco plataformas de crowlending inmobiliario que entregan lo prestado a un promotor inmobiliario, con plataformas P2P o P2B generalistas, etc.

Si se tienen quejas sobre las plataformas o dudas sobre la eficiencia en la gestión de los proyectos, considero más práctico identificar los casos concretos con problemas y organizar un grupo de afectados para seguir el proyecto y, en su caso, actuar de cara a la plataforma. No obstante, estos son inversiones y tienen su riesgo. Siempre habrá un porcentaje de proyectos que no vayan bien y gente que no pueda devolver los préstamos.

Que nadie se ofenda, por favor. Sólo aporto mi visión, por si ayuda a aclarar ideas. Por mi parte, de los proyectos que tengo en Civislend y en Urbanitae, ninguno ha terminado aún, y todos están en fecha. Sin embargo, hay dos que han hecho amortizaciones parciales, por lo que he recuperado antes de lo esperado parte del capital con sus intereses correspondientes. En el de Urbanitae, el interés percibido se parece mucho al ofrecido, lo cual es lógico, porque llevaba alrededor de un año desde el momento de la inversión. En el de Civislend, el interés percibido por la parte amortizada es bastante inferior al TAE original del proyecto, lo cual es correcto, puesto que el promotor ha amortizado tras pocos meses de iniciarse el proyecto. Se aplica la fórmula del interés simple y las cifras cuadran. Se ha percibido menos interés a cambio de que el promotor gestiona bien el proyecto y es buen pagador. Una cosa por la otra. Yo no me quejo de esto. Más bien lo que hago es apuntarme el nombre del promotor para buscarle en futuros proyectos.


Salud e ingresos.

Gracias, @aprendiz76. Entonces TanirCredit cumplió plazo e interés: 5 meses al 16,9 % anual, con intereses cada mes y el capital al final. Lo pongo así en el próximo resumen.

Gracias por contarlo, @argchi06. La idea no es juntar quejas. Los que salen bien también entran, como el de TanirCredit que acaba de contar Aprendiz76.

En lo de no mezclar tienes razón. En el próximo resumen separo el inmobiliario del resto.

Lo de Civislend me interesa. Cuando dices que el interés quedó bastante por debajo, ¿hablas de lo cobrado sobre lo invertido o del anual? Si es interés simple por los meses que estuvo, lo anual debería salir igual que el anunciado y lo que baja son los euros.