Buenas noches,
No voy a decir a nadie lo que tiene que hacer con su dinero, no faltaría más, y no quiero que este post suene a crítica peyorativa; si, invirtiendo sin saber muy bien que condiciones tiene la inversión, estáis cómodos, pues adelante.
No digo yo que Urbanitae lo esté haciendo bien, pero los últimos responsables somos los que decidimos invertir o no, una gestoría no te va a resolver el problema ellos gestionan documentos, pero en principio no los estudian, otra cosa sería una asesoría, somos nosotros quienes tenemos que mirarlos, recuerdo el consejo de mi difunto padre “Sparrow, si hay cosas que no entiendes leyéndolas, no las firmes”.
Creo que algunos no somos conscientes de que si nos dan un 12% de interés y un producto seguro como letras o depósitos solo nos da un 3% como mucho, y que en un banco el promotor podría conseguir financiación más barata, se recurre a nosotros porque el banco no le concede la hipoteca de entrada por los riesgos que existen y que somos nosotros los que los asumimos a cambio de ese 11-12%.
Quien no asume ninguno es Urbanitae, se lleva su comisión independientemente de como acabe el proyecto, pero es lógico, ellos son una empresa intermediaria y gestora, no una inversora.
Urbanitae, como cualquier empresa privada, tiene como misión ganar el máximo dinero posible y responde de cara a sus accionistas, por ley tiene que hacer todas las advertencias marcadas y facilitar la documentación reglada para este tipo de proyectos, y nosotros podemos estudiarlos o no, pero ellos cumplen con sus obligaciones, al menos con las formales.
Es probable que aun analizando los proyectos con las herramientas que tenemos p.e. IA, y preguntando lo que no entendamos también nos equivoquemos, pero al menos lo hemos intentado y vamos aprendiendo.
Quizá en algunos de los proyectos fallidos o con retrasos, si los hubiéramos mirado habríamos visto riesgos con los que en principio no contábamos y no habríamos entrado, a mi juicio a Urbanitae no le interesa que hagamos eso, de ahí que desde que cuelga la info hasta que sale la oferta dé tan poco tiempo para estudiarlo.
Os pongo un par de ejemplos recientes de préstamos (las plusvalías hace tiempo que ni las miro) y decidme si entraríais:
- Miramos la nota simple del registro de un activo y vemos que tiene una hipoteca al 14% que ya ha vencido hace unos meses o está a punto de vencer, y nos piden financiación ofreciéndonos un 12%, si ya ha vencido y no la han amortizado está pagando intereses de demora muy altos por lo que la solvencia de la promotora está en entredicho, nadie quiere pagar unos intereses de demora que son abusivos, si consiguen nuestra financiación amortizan la hipoteca, constituyen una nueva a un interés mas bajo y reparten el riesgo entre 2000 inversores. Desde luego el banco ha visto el panorama y no les concede una prorroga en la hipoteca, o se la da a un interés altísimo porque ve mucho riesgo.
- En otro caso, miramos la tasación y vemos que de tasación no tiene nada, es una cosa que llaman “Certificado de Asesoramiento” que no cumple ninguna de las condiciones exigidas por la normativa para las tasaciones, cuando preguntáis que por qué no han hecho una tasación en condiciones, te dicen que ésta es una tasación rápida pero cuando se vaya a pedir la hipoteca si se hará de verdad, cosa lógica, con esa primera tasación, con la que quieren que entremos, ningún banco les concedería ninguna hipoteca nunca, ¿Es lógico pagar 2 tasaciones cuando una de ellas va a ser imprescindible hacerla? ¿Es que tienen mucha prisa y la tasación oficial lleva más tiempo, cuando según ellos ambas son similares? ¿No será que está maquillada para cumplir con un LTV determinado?
Además, como sigan así van a morir de éxito, muchos proyectos que cuando los miro digo “éste no lo toco ni con un palo” cuando se abren se acaban en 5s. De ahí que vayan para adelante sacando cosas “novedosas” como “Urbanitae Direct Investments” y seguro que hay mucha gente que entra, ya de entrada, cuando ponen el nombre en inglés sabiendo que todos somos españoles ves que tienen ganas de maquillar cosas.
Perdón por el ladrillo, pero es que me desasosiega ver como tratan de liarnos.
