Urbanitae

Supongo que el cierre de Civitas estará próximo.
Algo dirán en el informe de Junio que saldrá el lunes o martes supongo.

Buenas tardes, 

¿Proyecto de Denia? es antiguo no?

Es el actual en oferta. Está entre Denia y Javea. Sale mañana a las 12

Buenas tardes. 

Ah te refieres a  Alicante I La Sella Golf, es de plusvalía, yo de plusvalía hace tiempo que no miro ninguno.

Buenas noches,

Lomas del Tenis - Cuidado con la extensión, esto levanta muchas sospechas 

Comparto mi análisis por si alguien más está en este proyecto. Urbanitae nos pide votar dos cosas: 

He investigado y esto es lo que he encontrado. Os cuento las sospechas que me genera todo esto y por qué. 

Sospecha 1: ¿Quién es realmente SANKAR?

 El marketing dice que son un holding con más de 15 años de experiencia y más de 2.000 millones en activos gestionados. La realidad registral es muy distinta: facturación declarada de 0 a 500.000 euros, microempresa con menos de 10 empleados, y capital social de poco más de 100.000 euros (el mínimo legal).

Una empresa que factura menos de medio millón al año no puede "reforzar los recursos financieros" de un proyecto de 10 millones de euros. Están vendiendo humo o la operación no aporta dinero real. 

Sospecha 2: El entramado corporativo es un juego de sillas

 SANKAR REAL ESTATE PARTNERS SL es dueña de SANKAR IBERO HOLDING SL, que es dueña de DUKIANO 11 SL (la prestataria). Otra sociedad del grupo, SANKAR GONZALEZ ANAYA SL, tiene capital social de solo 3.000 euros. Todas comparten los mismos administradores (ABENCYS MANAGEMENT SL, ABENCYS REESTRUCTURACIONES SLP, AUDIEX AUDITORES EXTERNOS SA).

Esto no es la entrada de un inversor externo con recursos. Es una reestructuración interna para aislar el riesgo y diluir responsabilidades. Si el proyecto quiebra, ¿quién responde? ¿GRUPO SAN PABLO o una sociedad con 3.000 euros de capital? 

Sospecha 3: ¿GRUPO SAN PABLO se está desentendiendo?

El promotor original era GRUPO SAN PABLO. Ahora, sin explicación clara, meten a SANKAR por encima. Parece que GRUPO SAN PABLO está colocando una sociedad pantalla entre ellos y el proyecto. Si algo sale mal, los inversores tendremos que reclamar a una empresa sin recursos, no al promotor que nos vendió el proyecto. 

Sospecha 4: No hay dinero nuevo en el proyecto

Urbanitae dice que SANKAR "reforzará los recursos financieros". Pero nadie ha dicho cuánto dinero van a poner. Si SANKAR no inyecta capital real, la extensión de 6 meses es solo una maniobra para ganar tiempo sin aportar soluciones. El proyecto sigue atascado en el Ayuntamiento y la licencia no llega. 

Sospecha 5: El proyecto lleva año y medio sin licencia

Los informes mensuales son siempre los mismos: "a la espera de la licencia". En junio de 2026 siguen igual. Si la licencia no se obtiene ahora, ¿qué garantiza que se obtenga en los próximos 6 meses? ¿Y si en agosto de 2027 nos piden otra extensión? Aceptar esta extensión sienta un precedente peligroso. 

Mi recomendación

No aceptéis esta operación sin exigir respuestas claras. Yo he enviado un correo a Urbanitae pidiendo: 

Si no responden con claridad, mi voto es NO. Si alguien tiene más información, agradezco que la comparta. 

¿Alguien les ha escrito por La Antilla? Estoy pensando en escribirles a ver si me dicen si finalmente se ha vendido la sociedad vehículo y nos salimos o si continuamos dentro y construimos. 

Yo estoy en ese, y ya he votado no. No porque tenga mas datos, solo porque esos cambios siempre me parecen formas de escurrir el bulto.

P.d aunque no hable por aqui, me leo todos tus exhaustivos análisis

¿No os da la impresión de que todos estos cambios los tienen hablados de antemano Urbanitae y los promotores? Es como si además de  su comisión sólo se preocuparan por los promotores. 

 Buenos días, 

Urbanitae y el resto de plataformas van a lo suyo y utilizan argumentos elusivos cuando algo va mal, si es que responden.

En este caso concreto el problema es que el ayuntamiento no les concede la licencia de obras ni a tiros, llevan año y medio detrás de ella, en teoría el dinero se ha usado para comprar la parcela y gastos adjuntos y la hipoteca está corriendo, creo que tienen dos estrategias, ojalá me equivoque:

1- Ver si por un milagro les conceden la licencia en breve, iniciar el proyecto contando con la prórroga de 6 meses, que no les puede cubrir el año y medio que ya llevan de retraso, si así fuera, como no es probable que consigan la financiación bancaria en plazo, al llegar al limite nos plantearían un nuevo escenario, o ejecutar la hipoteca, con los gastos que ello conlleva o seguir prorrogando, pero ya sin intereses, porque los gastos se les dispararían. En año y medio el precio de materiales y mano de obra se ha disparado ya, asi que el banco se lo va a pensar muuucho.

Ellos no pierden nada, el proyecto es de mas de 10 MM, nosotros en Urbanitae hemos puesto 5 millones e inversores externos el resto, el problema que tienen es la pignoración de las acciones, el grupo San Pablo es potente y ahí sí les duele.

2- Con el cambio actual que están solicitando creo que el grupo San Pablo se desentiende y así quedan libres, si sale mal entonces no perderían nada y el follón de la ejecución de la hipoteca nos queda a los inversores.

Al fin y al cabo Urbanitae ya ha cobrado, así que a ellos les da igual.

Yo con la consulta por correo he intentado salir de dudas, pero dudo mucho que me respondan.

Pues el problema de este panorama es que...si hay mucha gente en el proyecto que delegue en urbanitae o que no sepan de que va el tema... puede ser que salga un SI. 
Yo mismo voté SI en otras ocasiones, dando por hecho que la plataforma siempre iba a obrar por el bien de los inversores,pero cada vez me lo creo menos.

Sparrow si te contestan a las preguntas de lomas del tenis nos dices algo!, gracias

¿Menudo ojo tienen los de Bartres Getafe, no? Ya llevan dos constructoras que quiebran. Vamos, que nos presentan costes con constructoras piratas y luego llegan los retrasos, los clientes que renuncian a la compra, y cuando finalmente firmen con otra constructora los costes aumentarán significativamente. Tendremos suerte si no sale una TIR a cero o incluso negativa. 

Me pregunto si Urbanitae es un imán para proyectos fantasma o peor, son ellos mismos los que buscan ese perfil intencionadamente. 

Ni uno ni lo otro. Simplemente les da completamente igual.

He visto a alguien mencionar a Sankar - he preguntado a un amigo y me comenta que muchísimo cuidado. Si están metidos de alguna forma en la operación, me andaría con mucho cuidado.