Sobre lo de no poder materializar la pérdida: por desgracia es así por diseño de la norma, no por Urbanitae. Resumen de cómo funciona según el tipo de posición:
Si es plusvalía (participaciones de la sociedad del proyecto, como Botánico): la LIRPF solo computa la pérdida cuando la sociedad se disuelve y se liquida (art. 37.1.e). La DGT lo confirma en consultas recientes (V0298-25, V0481-26): la pérdida es la diferencia entre la cuota de liquidación (aunque sea cero) y lo que pagaste, y se imputa al año de la liquidación. Mientras la sociedad siga viva, aunque esté moribunda, no hay pérdida computable: la caída de valor no cuenta. Las únicas salidas son transmitir las participaciones (venta real, aunque sea por poco, si aparece comprador), una reducción de capital con devolución de aportaciones, o la liquidación.
Si es préstamo: el art. 14.2.k permite computar la pérdida por créditos vencidos y no cobrados en tres casos: quita eficaz dentro de un plan de reestructuración o acuerdo homologado; concurso del deudor (por la cuantía de la quita del convenio, o cuando el concurso concluye sin haberte pagado); o un año desde el inicio del procedimiento judicial de ejecución del crédito sin cobrar. Si después cobras, tributas ese año como ganancia.
Ojo con la compensación: la pérdida por créditos incobrables no deriva de transmisión, así que va a la base general y solo compensa hasta el 25% del saldo positivo del resto de rentas generales, con arrastre de 4 años. La de liquidación de participaciones sí deriva de transmisión y va a la base del ahorro.
En la práctica: en proyectos de plusvalía el limbo que describes es estructural y puede durar años. En préstamos, conviene pedir por escrito a Urbanitae si el deudor está en concurso o si hay procedimiento judicial abierto, porque esas fechas son las que abren la puerta a computar la pérdida. Esto es la norma general, no consejo fiscal personalizado: con tus fechas y documentación concreta, un gestor te lo confirma.
