Precio de venta y hacienda

29 respuestas
Precio de venta y hacienda
Precio de venta y hacienda
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#1

Precio de venta y hacienda

Hola a todos, voy a intentar exponer mi caso a ver si me podéis aconsejar.
Mi mujer y yo hace tiempo que buscamos una casa con algo de terreno, y finalmente la encontramos hace un año y medio, con un alquiler con opción a compra de 3 años. Ya estamos casi en disposición de comprarla, y yo pensaba que escriturariamos por los 120000 euros, pero hoy el dueño me ha dicho que no, que el ha declarado el alquiler del año y medio que llevamos y que se escriturariamos la venta por unos 112000 que es lo que queda por pagar, entiendo su razonamiento e incluso me parece correcto, y beneficioso para mi porque pagaré menos impuestos, pero me da miedo que pueda ser un precio bajo y luego hacienda me reclame.
La tasación salió en 124000 euros,  pero nonse cuál es el precio de referencia de hacienda, el valor catastral? Creéis que puede haber algún problema con esto?
#2

Re: Precio de venta y hacienda

Hola,

Contrato de alquiler con opcion a compra, en el fijariais ya el precio de venta, en ese es en el que se escritura haya o no declarado el alquiler.

Los difícil de estos contratos es articularlos porque son 2 contratos en 1. El de compra y el de alquiler.

Habría que ver el contrato para saber más...

Saludos 
#3

Re: Precio de venta y hacienda

Gracias por responder, en realidad en mi caso son dos contratos diferentes, uno de alquiler normal por cinco años, y luego la opción de compra, en la cual en su literalidad lo que dice es " acordamos precio de venta de 120000 de los que se descontarán las mensualidades bla bla bla" yo siempre entendí que habría que escriturar por eses 120000, pero a última hora el dueño me ha dicho que de eso nada. Como al final será por 112000 y tampoco es una gran diferencia y nadie me ha puesto pegas, ni el banco ni el notario escrituraremos por los 112. 
Más que nada porque si no el dueño no firma 😀😀😀.
#4

Re: Precio de venta y hacienda

Es que es normal que ponga pegas, porque ya pagó impuestos por el alquiler, y si ahora debieran figurear los 120.000 €, que no va a cobrar, porque se descuenta el alquiere, en primer lugar no reflejaria la realidad y en segundo estaría pagando impuestos por un beneficio de 8.000 € quie realmente no va a tener .. ya que corresponde a alquier, e insisto, ya pagó sus oportunos impuestos. 
#5

Re: Precio de venta y hacienda

Lo que yo digo, la articulación de esos contratos es un rollo, si escritura en 112.000 en lugar de en 120.000 la liquidación del ITP se hace por un importe inferior.

Saludos
#6

Re: Precio de venta y hacienda

Eso es lo que el me explicó, y me pareció completamente correcto. Pero como la primera respuesta me decía que lo normal era escriturar por el precio del contrato...
#8

Re: Precio de venta y hacienda

A ver que me explico bien, la escrituración de la vivienda se debería hacer en 120 mil le guste al señor vendedor o no le guste, los alquileres con opcion es lo que tienen que son un sin dios y tienen unos problemas fiscales considerables.

De cara al comprador en el momento de firmar el contrato con opcion debería haber liquidado ITP por la opción  que si son 8 pues los pagas en 30 días y listo. Si se ha hecho así genial que eso que ganan y se quitan de quebraderos de cabeza, dicho sea de paso que no lo he visto jamás. No estoy seguro si no se debería liquidar mensualmente entiendo que si se firma que el alquiler en los próximos 3 años se resta ahí esta es la opción y aunque no hayas pagado el alquiler si debes tributar ITP por la opción.

De cara al vendedor es como más complejo y nunca me he parado a pensarlo, si declaras el alquiler tienes bonificaciones del 60% por vivienda habitual pero es que se ha ejecutado una venta de vivienda y dudo que exista tal bonificación.

Al notario y al banco si dos personas comprador y vendedor dicen que es 112 se la rasca y hacen papeles en 112. Que problema hay que sobre 120 a ti te dan el 80% de 120 y sobre 112 te dan 80% de 112.

Vamos que a las bravas si me toca a mi y me he levantado con el pie izquierdo firmó en 120 porque el contrato de alquiler es unilateral es decir cuando al comprador le salga del puro y lo bonito que tienen estos contratos es que no son de arras penitenciales....

Yo los contratos de alquiler con opcion no los entiendo muy bien...

He contestado a quien no era.

Saludos y buenas noches.



#9

Re: Precio de venta y hacienda

No soy fiscalista pero por definición no se puede tributar dos veces por un solo hecho impositivo....

Aquí hay dos temas a considerar .... una cosa es el impuesto de actos jurídicos.... que es posible que debiera tributar por 120.000 €, porque este fue el precio de venta .... con independencia de que el pago se reduzca a 112.000 ... porque se consideran los 8.000 pagados en concepto de alquiler, como un pago a cuenta avanzado   .. si, es posible que así sea.

Lo que ya no veo tan claro es la repercusión en IRPF... aquí no creo que sea posible que estos 8.000 que ya tributaron por alquiler, y da lo mismo si al 40 o al 100%, por bonificación, en su caso, por alquiler de vivienda habitual, y ahora se suponga que la base de los beneficios de la venta de la vivienda, sean otra vez 120 y no 112 .... porque si son 120, se estaría tributando dos veces por el mismo ingreso.

Si así fuere, no sé ... pero habría que presentar complementarias de los años que se declaró como alquiler y solicitar devolución por ingresos indebidos ¿o no?

A ver si este hilo lo ve gente como @cachilipox
@leopol72 @bacalo 
... Etc. Y nos ilustran!!  
#10

Re: Precio de venta y hacienda

Hola,

La verdad que el tema tiene su aquel.

Estoy totalmente de acuerdo en que no puede haber una doble imposición por el mismo hecho pero lo que tampoco puede haber es una escrituración inferior a la que hay porque sino perjudicas a las otras arcas.

Entiendo que el precio de la vivienda debería de ser 120, de cara al comprador

A la hora de hacer los impuestos escrituras en 120 y el comprador paga su ITP en 120. De cara al vendedor también se declara el precio en 120 pero las cantidades recibidas se pueden minorar en 8000 euros ya tributados en ejercicios anteriores me retracto tambié  con respecto a las bonificaciones ya que entiendo que cuando se da el alquiler se tiene derecho a las mismas, A ver si este hilo lo ve gente como @cachilipox
@leopol72 @bacalo y nos ilustran como dices.

Un saludo 
#11

Re: Precio de venta y hacienda

Probablemente esto tenga dos tratamientos distintos, uno en lo que refiere al IAJD, y otro el IRPF ... como dije, de fiscalidad no entiendo mucho, si soy capaz de entender los conceptos, pero no como van las normas tributarias, la verdad es que tampoco le pongo excesivo interés, al entender que al final acabas pagando lo que  te dicen en la AEAT, te guste o no. 

Cuando tengo un asunto de estos, si es menor, en el foro de fiscalidad siempre me han echado un cable, y si es algo gordo, pues nada, los asesores fiscales también tienen que vivir !!!! 

En temas societarios tengo las ideas algo más claras, porque forma parte de mi trabajo, como poco, tener alguna idea de los costes tributarios.

Yo, hace casi 15 años compré una finca ejecutando una opción de compra, y ahora veo que es posible que se hiciera mal, atendí a la recomendación de una asesoría fiscal, que nos instruyó en la misma forma que la ponencia .... los alquileres los liquidó el propietario como tales, y la compraventa se hizo por el importe que se pagaba en aquel momento. 

De todos modos ahí el precio era variable, aunque si se hizo mal, tal variabilidad no iba a cambiar la forma de tributación, aunque si el importe, porque era un precio pactado en 2004, ejecutable durante 5 años, de tal precio inicial se le restaban los alquileres pagados y a dicha cifra se le sumaría el IPC (el utilizado para revisiones de alquileres), calculado desde el contrato hasta la fecha de ejecución  .... esta resta y sumas constituyeron el precio final de la compra venta.
#12

Re: Precio de venta y hacienda

Hay una frase que siempre me ha hecho mucha gracia, "en esta vida hay dos cosas seguras la muerte y pagar impuestos".

Un saludo
#13

Re: Precio de venta y hacienda

En relación con el IRPF la cuestión no es muy sencilla y depende mucho de lo que se haya pactado en el contrato.
En general, para Hacienda, hay dos ganancias patrimoniales para el vendedor, una cuando se contrata la opción de compra y otra cuando se ejerce y se produce la transmisión de la misma. Habrá que descontar o no lo satisfecho por los alquileres dependiendo de lo pactado. 
LO he intentado explicar de la manera más sencilla que he podido. Para conocer literalmente lo que dice Hacienda, ver el este enlace:
https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V3065-18

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#14

Re: Precio de venta y hacienda

Si no entiendo mal de esta consulta vinculante... hay que tributar por el derecho de opción cuando se firma el contrato, si se recibe algún importe en concepto de opción. 

2 - Los alquileres son eso, a tributar cada año por los mismos, porque la opción es un derecho que se ha pactado ... pero hasta que se ejecute es una expectativa, no una realidad.

3 - Si se ejecuta la venta y esta pactado que los alquileres minoran el valor final de la compra ... la transmisión se hará por el importe que se está pagando en aquel momento, porque este es el precio pactado, con independencia del cálculo realizado para llegar a este importe.

Peeeeeeero ... casi siempre hay un "pero" ....siempre y cuando tal importe corresponda al valor de mercado de la finca, porque si es menor, hay que tributar por tal valor de mercado.

Si lo entiendo bien ... si se puede dar la circunstancia de tributar dos veces por el mismo hecho ... porque la AEAT separa las tres operaciones ....para ellos son tres hechos ... el cobro de un importe como opción... un alquiler.... y luego una venta... cada cosa tributa de manera independiente.

Se puede "duplicar" la tributación.... pero no por el hecho de descontar el alquiler... sino en el caso de que el importe de la  compraventa fuera de un valor menor al de mercado.

¿Voy bien?
#15

Re: Precio de venta y hacienda

3 - Si se ejecuta la venta y esta pactado que los alquileres minoran el valor final de la compra ... la transmisión se hará por el importe que se está pagando en aquel momento, porque este es el precio pactado, con independencia del cálculo realizado para llegar a este importe.
Lo que yo interpreto es que, si está pactado que los alquileres minoran el pago final, no hay problema con el valor de mercado porque lo pagado coincide con el mismo. Pero los alquileres no son tales sino alteraciones patrimoniales y por tanto no se beneficiarían de la reducción del 60% que tienen los alquileres.
Como dije antes, el asunto no es baladí.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

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