Como quitar el suelo en las hipotecas

http://www.bde.es/webbde/es/secciones/servicio/reclama/criterios/comis_pres_amr.html#sec4

Según el Banco de España es esto:
Determinados contratos de crédito o préstamo hipotecario concertados a partir del 9 de diciembre de 2007
La Ley 41/2007, de 7 de diciembre en sus artículos 7 y siguientes, prohíbe el cobro de comisiones por la amortización total o parcial, subrogatoria o no, de:

• Los préstamos o créditos hipotecarios en que la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea una persona física.

• Los préstamos o créditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona jurídica y tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el impuesto sobre sociedades.
En su lugar, tiene la posibilidad de pacto de unas compensaciones, que son de dos clases: por desistimiento y por riesgo de tipo de interés.
Compensación por desistimiento

No podrá ser superior:

• Al 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo.

• Al 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el número anterior.

Si se hubiese pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada, la compensación que percibirá la entidad acreedora será la pactada.

Compensación por riesgo de tipo de interés
No procede esta compensación en dos casos:

• Si la cancelación anticipada se produce dentro de un período de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a 12 meses.

Es decir, si la operación es a interés variable y la revisión de los tipos tiene periodicidad anual (o inferior: trimestral, semestral, etc.), la entidad no podría recibir ninguna cantidad por esta compensación.

Yo entiendo que tienes un tipo fijo durante un año, con lo cual si cancelas/subrogas antes de un año, te someterías a las comisiones de cancelación de tipo fijo, esto estaría cogido con pinzas “Préstamos hipotecarios a interés fijo
En el caso de los préstamos concertados a tipo de interés fijo (no sujetos a la Ley 2/1994), la comisión aplicable por cancelación parcial o total anticipada, subrogatoria o no subrogatoria será la que se haya pactado en los correspondientes contratos.

No obstante, en 1996 el Gobierno emitió una declaración en la que se recomendaba que en la subrogación de ciertos préstamos hipotecarios las entidades aplicasen voluntariamente un límite del 2,5% en la comisión por cancelación anticipada, cuando en virtud de la misma el tipo fijo se convierta en una fórmula de tipo variable de interés…..”

Sin embargo a partir de los 12 meses tu préstamo ya es variable por tanto creo que se deben atender a:
No podrá ser superior: Al 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo.

En todo caso, mal empezamos si ya tenemos que pensar en la subrogación dentro de tan escaso tiempo, a partir de esto ahí van las siguientes preguntas:

¿Debes firmar ya mismo, no tienes posibilidad de demorar la compra unas semanas, explicando el tema a tu vendedor? y mientras tanto te buscas una hipoteca en otra entidad, porque al euribor mas 1 punto y con suelo dl 3,50% no es ningún chollo, no es caro en estos momentos porque si bien en banca on line se consiguen incluso 0,40 sin suelo, pero en banca/cajas físicas te pueden plantear un 1,25 ó 1,50 sin ruborizarse, pero al 1% no es tampoco un trabajo titánico.

Mira …. En principio esto del suelo es legal, o se consideró legal, sin embargo existe una interpelación parlamentaria aprobada instando al gobierno que regule esto, ya que esto está perjudicando seriamente a los ciudadanos que no pueden aprovechar los reducidos tipos de interés actuales, y no somos 4 y el tato que estamos afectados por esto, somos muchos ciudadanos, pero por otro lado el Banco de España no parece que esté mucho por la labor de que se elimine el suelo hipotecario, ya que su misión es que el sistema financiero se mantenga solvente, al considerar que en estos momentos los bancos y cajas no se pueden permitir no tener una buenas cuentas de resultados (beneficios) con los cuales hacer frente a la indecente cantidad de morosidad y compras (obligadas) de viviendas para cobrar, debidas a la vorágine prestamista de los últimos años, y resulta que el Banco de España, en mi opinión con un mal entendido bien común, está poniendo todas las pegas habidas y por haber en evitación que una normativa sobre esto pudiera perjudicar a las cuentas de resultados de las entidades financieras, no obstante no está tan claro que esto de los suelos hipotecarios sea tan ajustado a la legalidad como se pretende, en este sentido si sigues al forero “deshipotecador” tiene una opinión distinta sobre la legalidad de esto y además pone sus argumentos, con los que no convengo en su totalidad, sin embargo los comentarios de este forero no son simples pataleos, tienen cierta base.

Bien pues con esta presunta legalidad, alegalidad, o ilegalidad, parece que las entidades empiezan a cambiar de política, han pasado del “NO ROTUNDO” que tampoco era cierto, porque algunos conseguimos negociar hace más de 18 meses, y sé que no soy el único, ni siquiera en mi oficina, pues seguro que hay casos en todas y cada una de las oficinas bancarias de España. Lo que ha cambiado es que si antes se hacía solo para casos muy concreto y con exigencias muy altas con el ¿a cambio de qué? Ahora parece que estas exigencias han variado mucho y para bien.

Antes te podían perfectamente pedir un depósito de pongamos 15 ó 20.000 €, que además el dinero viniera de otra entidad, porque si lo tenias ahí no contaba, o que formalizases un plan de pensiones y no de 40 € al mes precisamente, o que les traspasasen el fondo de inversión que podías tener en el banco de enfrente, etc., y desde luego no contaba para nada (y ahora tampoco) el decir es que os pago cada mes sin ninguna demora.

Y en algunas ocasiones no había negociación posible, y solo aceptaban por narices ajustar el tema, cuando se les presentaba la subrogación, entonces la negociación había terminado antes de empezar porque o se ponían las pilas o se les iba la hipoteca en 15 días.

Después de todo este rollo, no te puedo indicar que “normas” siguen para esto, depende de tu interlocutor y de las ganas que tengan de conservar tu hipoteca, desde luego no es lo mismo un cliente que solo se limita a pagar las cuotas mensuales, y tiene el movimiento personal en otra entidad, que un cliente vinculado, que mantiene saldos correctos en la cuenta de la nómina, que les tiene los seguros, y que les utiliza las tarjetas que les suponen ciertas comisiones. En todo caso si te piden seguros para “ajustar” esto te recomiendo que vigiles y te “pasees” un rato por el foro de seguros, porque la gran parte de las consultas y problemas que presentan los foreros a debate en rankia vienen por la contratación a través de “banca seguros”, con ello no te digo que tengan malos productos, según parece pueden ser igual de buenos que con contratación directa a través de un mediador, normalmente son mas caros porque tienen en cuenta (al parecer) que la aseguradora sea del propio banco o caja o no debe darles unas importantes cantidades en concepto de comisiones y el problema básico suele ser que en contadas ocasiones el empleado del banco o caja que te vende el seguro no es especialista en ello, con lo cual puede existir un problema de que uno no contrate lo que realmente necesita, sino que contrate un producto estandarizado cuyas coberturas no se ajustan exactamente a las necesidades del cliente, que los valores declarados no se ajusten a la realidad de lo que se debería asegurar, etc. y luego cuando hay un siniestro uno “se encuentra solo ante el peligro”, carece de un mediador que nos guie en los pasos a seguir, en las formas de reclamar, en los derechos que nos asisten por la ley del seguro, y además solo puede hablar con un “call center” donde unos empleados raramente cualificados solo tienen una guía de actuación que les indica los pasos a seguir con un siniestro normal, que a la que el nuestro tenga una mínima especialidad o característica nos toparemos con un muro difícil de traspasar.

Perdona la indiscreción, pero para que te vas a comprar una casa? Sabes lo largo que se hace pagar toda la vida?.... Los bancos tienen que vomitar todo lo que se están quedando... Van a tener que ofertar alquileres muy interesantes.... El precio de tu vivienda el año que viene puede ser un 20-30% menor...

Si a pesar de todo, lo vas a hacer, y no te gusta la que te ofrecen, busca otra, después cambiarse es tan complicado como hacerlo ahora

Es una decisión para toda la vida, ... Insisto no lo hagas ( y perdona la intromisión)

Es un tema de redactado contractual, algo similar he contestado en el enlace siguiente:

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/558967-suelo-hipotecario-como-aplica?page=2#respuesta_559932

Comentario número 11.

No es, por tanto, un asunto de aplicación a conveniencia, es simple y puramente un tema de la forma de redactar el contrato.

De nuevo gracias por vuestras rapidas respuestas y perdon por no contestar antes, pero no tengo ordenador en casa.

Para Kretan:
Exacto, considero que mi hipoteca es de "alto riesgo", ya que solo aporto el 10% para los gastos y no dispongo de avales, conlo que entiendo que no me ofrezcan mejores condiciones.

Para W.Petersen:
Creo entender por lo que me dices y por lo que he visto en otras entidades, es que por ley la cancelación durante los 5 primeros años debe ser del 0,50 y 0,25 para el resto, lo que me va bien a la hora de cambiar de banco. El que este pensando en subrogar/cancelar la hipoteca es por que como dices, las condiciones no son un chollo, habrá que esperar a que cambie la situación bancaria, pero no me quiero encontrar luego con la frase: "Lo ponia en el contrato". Ya hemos prorrogado una vez la fecha de firma/entrega, tenemos las arras pagadas y la tasación (que no me serviria de mucho ya que la hace una tasadora del BBVA), hace más de seis meses que buscamos piso y he preguntado en más de veinte bancos (literalmente), y me he encontrado en todos con lo mismo, si no tienes contactos no hay hipoteca, de ahí el broker. Si que es verdad que con la vinculación me bajaría 0,30 el diferencial, pero no me va de ahí la verdad, y me han ofrecido verbalmente (no pueden hacerlo por escrito) la rebaja del 0,50 en el suelo si somos buenos pagadores.

Para Youbank:
Tanquilo por la intromisión, me gusta escuchar todas las opiniones y en respuesta: compro por que me sale igual o mejor que un alquiler y de esta forma es una inversión, la cual puedo vender en el momento oportuno para no tener perdidas o incluso beneficios.

Por otra parte y aprovechando; me piden un certificado de hacienda en el cual demuestre que no cobramos más de "25.000 creo", para poder obtar al 5% de valor patrimonial en vez de el 8%, llame a haceinda pero no sabian que certificado era, ¿vosotros lo sabeis?

Gracias y un cordial saludo

Pues euribor mas 1 punto no es mal precio para hipoteca al 100%, y la subrogación no creo que la puedas hacer, porque para ello precisarás que en el momento de la misma tu deuda esté en un entorno del 80% de la tasación del momento de dicha subrogación, bajar del 0,75-1% es tema de banca on line, y estos lo de 80% lo tienen clarisimo, y yo no contaría con aumentos de precios de tasación de las fincas en un año, y tal vez tampoco en 2 ó 3 ....

Lo del 5%, lo siento no tengo ni idea .......

Y esto de la palabra del 0,50%, apuesto a que se lo recuerdas dentro de un año, y te dicen que lo han solicitado a su central, pero no se lo autorizan .....

El impuesto de transmisiones patrimoniales y actos juridicos documentados por compra de vivienda a particular al ser gestionado por las comunidades autónomas, puede tener alguna bonificación.
La respectiva comunidad autónoma deberá establecer o explicar con que tipo de justificación se prueba esa situación.
En principio parecería que una copia compulsada o cotejada coon el original de la última declaración de IRPF, lo probaría, pero esa validez depende de la comunidad que establece esa reducción por algún motivo.
Kretan y otros foreros del "lobby burbujista"o del de "vivir de las rentas y ahorros", están interesados en comprar casa, así que disuaden sistemáticamente de la compra de la misma, metiendo el miedo que tan bien se ha ido instalando paralizando la economía, yo no voy a hacer el juego contrario, porque afortunadamente dejo que sea la libertad y no el miedo u otras presiones, las que intenten disuadir de la compra.
Un saludo

dos matizaciones:
1." compro por que me sale igual o mejor que un alquiler"....la banca va a tener que sacar sus viviendas que no pueden vender , como alquileres con opcion de compra que va a hacer que el alquiler sea muy interesante...
2." la cual puedo vender en el momento oportuno para notener perdidas o incluso beneficios"..como esta la situacion y se va a poner, lo de que puedas vender cuando quieras,olvidate, si el precio de la vivienda puede aun bajar un 20-30% facil, como vas a conseguir beneficios???....

Y si por encima de cualquier valoracion economica, te hace ilusion tener una vivienda de propiedad, pues adelante, que la vida no es tan solo economia....

pero eso si, si piensas que la vas a poder vender cuando quieras, y que nunca vas a perder....ni de coña