Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

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Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés
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#104673

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

No es lo mismo a que mañana te levantes con un corralito bancario y la confiscacion inmediata del 10% de todos tus ahorros, liquidez, depositos, fondos o cualquier producto, de cualquier persona fisica o entidad juridica patrimonial que no realice actividad comercial y sus propietarios sean personas fisicas residentes en España. que es muy diferente. 


En Grecia el 53% del total de de los tenedores privados de deuda griega antes de 2014 fueron expropiados es decir, una quita de deuda a manos privadas. 



#104674

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

Lo fácil es ponerse del lado del que va ganando ...
#104675

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

Buenas Silvermoon. Me gusta el tema inmobiliario, no lo voy a negar. Es cierto que en Madrid centro (Cortés, Chueca, Malasaña, Lavapiés, Sol) por ejemplo, he visto como se ha estancado la subidas de precio de venta de inmuebles, incluso en casos particulares han bajado ligeramente. Particularmente pienso que principalmente se debe al covid y el stop forzado de pisos turísticos explotados mediante plataformas conocidas. Ha entrado en el mercado gran cantidad de pisos para alquilar, que empujan los precios de venta hacia abajo o al menos hacen de resistencia. 
Pero si comparamos con el precio de hace 4/5 años, siguen en múltiplos muy exigentes. Creo que hay que dejarlo aún tiempo madurar, pues la crisis económica está empezando.
Un saludo
#104677

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

A pesar de que han bajado, encontrar  yield superiores al 4 pc en Barcelona ciudad, sigue siendo imposible.
#104678

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

Solo una pregunta para @rosnola y @silvermoon con el tema inmobiliario en el centro de madrid, ya que vosotros os veo bien informados.

Que pasara, si durante estos meses se abre una ventana de alto stock en el centro de madrid debido a que es muy posible que en verano de 2021 no se llege a niveles de ocupacion pre-covid debido a la lenta campaña de vacunacion de Europa/mundo, y que probablemente se atrase la ocupacion plena a 2022 cuando la curva del virus este totalmente corregida.

Unido al stock libre de viviendas producidas por Covid, pero ligeramente atenuado debido a que la mayor muerte de las personas en la CCAA madrid se han debido en residencias de anciados ya debidamente no viviendo en sus casas, o personas mayores con familiares en herencia quizas algunos yendose a vivir alli por falta de casa o pasando la herencia al nieto para acceder a la vivienda, por tanto un incremento de stock, pero atenuado por covid (a dia de hoy claro no en avance de la pandemia) aunque tambien debemos considerar que los mayores seran los primeros inmunizados cayendo con fuerza la mortandad.

Unido al ligero incremento del stock debido a las personas que se han ido a vivir a pueblos y casa rurares liberando stock en las grandes ciudades como madrid.

Todo eso... pregunta

  • ¿Podria generar la conjuncion de hechos durante este 2021 a una fuerte caida de precios en venta y de alquiler en viviendas en zona centro de madrid, que pueda ser aprovechado como ventana de compra con miras al alquiler turistico que podria dinamitar al alza en verano de 2022 y generar justo el lado contrario, encarecimiento de la oferta masiva ? 

Lo digo porque la bajada de precios, unido con tipos al 0% unido a que la deuda de las empresas de caracter privado es muchisimo mas baja que el 2008, podria darse una rotacion de activos para explotacion turistica, sobretodo al calor del cierre de multitud de hoteles por el camino.

Es mas, si sumamos una crisis interna considerada, la gente que normalmente iba a hoteles podria ir a pisos turisticos siendo mas asequibles, y por tanto siendo mucho mas demandados...

Recordar que las crisis crean negocios que nadie se esperaban, y claramente todo esto del alquiler turistico no ha sido mas que una alternativa a los carisimos hoteles unido con tecnologia.


Conclusion a preguntaros @rosnola y @silvermoon :

  • Basicamente lo que estoy diciendo es de que despues de todo esto, alla por 2022 y 2023 no vayan a reventar al alza los precios del ladrillo en zonas turisticas de 2019. y mas si en 2022 te empiezan a dar hipotecas a tipos 0% TAE, de modo que bajas el precio de explotacion haciendo mas competitivo la zona y atrayendo mas demanda.
  • Como lo veis ? es decir, la oportunidad existe (ventana de 1 o 2 años) o puede ser al reves, una caida estructural (a mas de 3 - 4 años) del ladrillo en zonas turisticas centro como madrid ? 

Si preguntais mi humilde opinion, es de que es posible que exista un boom turistico europeo fuerte, pero a partir de 1S 2022, antes no. 
#104679

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

No creo que se vuelvan a ver los precios de 2013-2014 sinceramente. Sobre todo en el centro donde yo me muevo (cortes y sol principalmente) todo el mundo sabe que hay un negocio que volverá tras el covid, eso sí, la vivienda turística no creo que siga progresando como en el último lustro. Es insostenible y se va a regularizar, incluso con el PP (es mi opinión). Lo que también se empezará a hacer es multar y eliminar a los operadores ilegales sin licencia, que hay muchísimos. 
Evidentemente la vivienda en general no puede valorarse por su rendimiento como vivienda turística. No hay como una crisis para que los propietarios con necesidad de vender se bajen de la burra. Hay otros modelos de negocio más o menos rentables entre el alquiler tradicional y la vivienda turística, y como decía Aristóteles, en el punto medio está la virtud. 
Yo desde luego no invierto si el retorno de mis inversores no supera el 7%, ya no le digo mi retorno como creador del producto. 
Qué sentido tiene la inversión en un activo inmobiliario ilíquido y gravado con multitud de impuestos que no haràn sino crecer con el tiempo si ofrece rentabilidades absurdas del 3-4%?
Al final siempre pasa lo mismo. Nunca llueve hacia arriba por mucho que se desee. Puede llover de lado y normalmente hacia abajo. 
Y no olvidemos que en el mercado debería existir una cuota de producto para vivienda habitual, no solo para el inversor profesional. Es lógico pensar que 3500 eur/m2 es un precio de acceso a una familia o similar para el acceso a una vivienda para reformar entera (otros 800 eur/m2 sin muchos lujos). Parece difícil. 
Un amigo mío dice que en 20 años en el centro solo vivirán millonarios y turistas. No creo que se llegue a ese extremo pero hay cierta inercia hacia esa idea. En Madrid una unidad familiar o similar en los 30s altos o 40s con buen trabajo obtiene rentas superiores a otros lugares del país, pero pagar más de 400k euros por una vivienda de 100 m2 para entrar a vivir es excesivo incluso para la clase media-media con aspiraciones de Madrid. 
En 2018-2019 ya había burbuja pero se maquilló el asunto en determinados distritos como centro, camberí y Salamanca con adquisiciones de extranjeros, con especial mención a Venezuela, pero ya en 2018 la burbuja era clara. No te salían los números ni por asomo. 
Esta crisis va a mostrar mucha necesidad, mucha herencia y va a diluir por un tiempo el efecto opiáceo del turismo, y los tratos se van a cerrar mucho más abajo. Ya se pueden hacer tratos en productos decentes por debajo de 2800 eur/m2. Yo aspiro a acceder a activos extraordinarios a 2500 eur/m2. 
#104680

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

Coincido con todo, a medida de que pasen los años, el centro de madrid ira dejando paso a turistas sobretodo, mas que millonarios o algun pijo que quiera vivir al lado de la fiesta, lo mas seguro es de que zonas como malasaña se extiendan y sea mas comun cada vez ver barrios mas grandes dedicados solo al ocio, Eso tambien crea moat de red, cuanta mas gente haya en un punto pasandoselo bien, mas atrae nuevos turistas, es como Ibiza, que leleva decadas siendo la cuna de la fiesta en Europa y medio mundo y no deja de serlo, al final se abren mas y mas clubes y sitios, y eso no hace mas que atraer a mas y mas gente., 

Las demas personas, tenderan a alejarse del nucleo urbano a las inmediaciones para viviendas mas asequibles.... 

Es mas, es la evolucion natural del centro, cada vez mas dificil moverse en coche pero buenos sistemas de transporte publico, y eso es lo que quiere el turista, ya que este no se va a llevar un coche..., sin embargo el que vive en madrid no quiere usar el metro, quiere usar su coche y comprarse uno, por tanto buscara sitios con espacio, plazas de garaje y demas cosas... 

la evolucion natural yo al menos asi tengo mi vision de madrid, es de que si antes no se va a la mierda este pais, lo mas seguro que en 20 a 30 años, TODA la almendra central de madrid sea dedicada unicamente al ocio, comercio y al turismo, habiendo muy pocas viviendas habituales alli.

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