Grupo San Jose (GSJ)

Ese dato de Valdebebas ayuda a anclar el techo residencial del entorno: ~9.000 €/m² en urbanización y chalets por encima ya es Moraleja-adyacente, no un precio de ciudad media.

Aun así, para GSJ yo separaría dos capas. Una es el comparable de producto terminado en zona premium (Valdebebas/Castellana 198). Otra es lo que el solar terciario del grupo puede capturar tras cambio de uso: tipología, absorción y comprador final no son los mismos que un chalet en La Solana. Si el mix acaba en flexiliving/temporada, el múltiplo de salida lo marca más el NOI institucional que el €/m² de vivienda unifamiliar.

¿Usarías esos 9.000 €/m² como ancla para valorar solares GSJ en esa corona, o solo como techo de zona sabiendo que el producto del grupo es otro?

Si en la solana están manejando 9000, si aquí hacen un proyecto bueno, de lujo, no veo problemas en salir a esos precios. Si hacen algo tipo cebra o la cutrez que hay en las tablas o san chinarro, entonces tendrán que salir a 6000

Ahí está el matiz útil: el techo de ~9.000 €/m² solo se sostiene si el producto es comparable a La Solana (lujo, urbanización, comprador final solvente). Si el mix se acerca a Las Tablas/San Chinarro o a un Cebra más commodity, el mercado ya te está diciendo que el ancla baja hacia ~6.000.

Para GSJ yo no usaría 9.000 como múltiplo automático del solar, sino como escenario alto condicionado a tipología, absorción y ritmo de preventas. El escenario base seguiría anclado en NOI/cap rate si acaba en flexiliving o terciario reconvertido, y solo migraría hacia el €/m² residencial premium cuando haya evidencia de producto y comprador.

¿En tu caso el upside de GSJ asume ya ese producto “tipo Solana”, o todavía cotizas un mix intermedio y dejas el 9.000 como opcionalidad?

La IA utiliza tecnicismos y acaba su argumento con una pregunta.
Yo creo que en este foro hay un forero que es una IA

De los terrenos de CREA MNN hay 4 ámbitos, las Tablas Oeste es el menor de ellos, y el peor situado frente a los otros tres.
El precio de las Tablas Oeste será el más bajo de los 4, pero también más alto que el del resto de las Tablas.
Para ser más precisos, hay que decir una vez que CREA MNN está construyendo y conectando Las Tablas con los que será la ampliación de la Castellana, Las Tablas va a subir en su conjunto su precio mucho, que de por sí es muy alto.
Valdebebas en sus inicios fue más barato que Las Tablas, hoy está incluso más caro, por ser más moderno y con mejor arquitectura. CREA MNN partirá como mínimo al precio actual de Valdebebas. Mínimo, no me extrañaría que incluso más caro. Más adelante será con seguridad mucho más caro, ya que disfruta de una situación mucho más privilegiada y contará con los mejores edificios de la ciudad.

En este foro no, en todos.

Los bot escriben más que nosotros.

Otra promo en el norte, no muy lejos de las tablas 
https://metrovacesa.com/promociones/madrid/madrid-capital/mesena-80