Grupo San Jose (GSJ)

Eso refuerza el caso del terciario, aunque no lo daría por hecho solo por la ocupación agregada. La clave sería cuánto de esa demanda puede capturar GSJ y con qué renta neta: una sede corporativa como Siemens valida el microentorno, pero también puede ser un caso singular. Miraría prealquileres, plazos de absorción y cap rate frente al coste de financiación antes de extrapolar el 90% al conjunto.

 

Pues claro, todos estamos hablando de lo mismo. Dijiste 1.750€/m2, pero el precio mínimo de salida va a ser 3.500€/m2. Creo que estás muy confundido con respecto a lo que valen los suelos de MNN 

 

Según he oído de gente del sector, va a haber mucho cambio de uso, sobre todo en la zona más premium, amparándose en la Ley 3/2024 de la Comunidad de Madrid que facilita la conversión de uso de oficina a vivienda. Esto va a mejorar todavía más la rentabilidad del proyecto por un mayor peso residencial/comercial que el inicialmente planteado.

Flexiliving... prácticamente todos los nuevos proyectos en suelo terciario son para pseudo hoteles, mini estudios que son para alquileres de temporada. Éstos tienen una rentabilidad enorme, en los metros que se plantea hacer 100 viviendas en suelo residencial, en suelo terciario hacen 250 estudios Flexiliving a 1.000-1.300 € al mes

El cálculo de Flexiliving puede mejorar mucho el ingreso bruto, pero no lo compararía directamente con 100 viviendas residenciales: 250 unidades implican más capex por m², rotación, costes operativos y riesgo regulatorio del alquiler temporal. Para GSJ la clave sería el NOI estabilizado después de vacancia, limpieza, gestión y adecuación, y el valor de salida que acepte el financiador; ahí es donde una rentabilidad «enorme» puede normalizarse. ¿Se conoce ya si el cambio de uso sería residencial pleno o un régimen de hospedaje/temporada?

Para seguir comparando, al lado de plaza Castilla.
Castellana 198 se convertirá en un residencial de lujo con pisos de hasta 10 millones de euros https://share.google/ucPqja78JcGm6bfSy

Buen dato el de Castellana 198: el eje Plaza de Castilla–Castellana ya está capitalizando el cambio de uso hacia residencial de lujo, no solo como foto urbanística.

Aun así, para GSJ yo no lo leería como un múltiplo automático sobre su suelo terciario. Un activo con pisos de hasta 10 M€ valida demanda de segmento alto en el microentorno, pero el valor para el promotor depende de si captura residencial pleno (precio/m² y absorción) o se queda en flexiliving/temporada con otro NOI y otro comprador institucional. ¿Ves Castellana 198 como señal de que el mercado pagará prima residencial en los solares de GSJ de esa zona, o más bien como un comparable de lujo difícil de extrapolar al mix del grupo?

En la solana de Valdebebas, que está prácticamente en la moraleja, el M2 de las urbanizaciones se está moviendo sobre 9000m2. Los chalets, por encima de eso.