Grupo San Jose (GSJ)

Luz verde definitiva a Madrid Nuevo Norte: el mayor desarrollo urbanístico de Europa despega tras 25 años de bloqueo

25/03/2020 13:13h

Madrid Nuevo Norte, el mayor desarrollo urbanístico de Europa, es ya una realidad. Tras más de 25 años de espera el proyecto ha recibido esta mañana el visto bueno definitivo por parte de la Comunidad de Madrid.

La aprobación se ha dado durante el Consejo de Gobierno del Ejecutivo liderado por Isabel Díaz Ayuso, que ha estudiado el informe favorable que por unanimidad emitió la semana pasada la Comisión de Urbanismo sobre la aprobación de este proyecto urbanístico, "una gran oportunidad para que la Comunidad de Madrid siga siendo el motor económico de España y ayude a mejorar la calidad de vida de los madrileños", explica el gobierno regional en un comunicado. 

"Tras los años que lleva este proyecto intentando ver la luz y en la situación actual de evolución del coronavirus (COVID-19), el Gobierno regional quiere que Madrid Nuevo Norte vuelva a despertar ilusión en los madrileños y está convencido de que supondrá un ejemplo de cómo en circunstancias difíciles mantiene firmes sus compromisos. De hecho, este proyecto volverá a situar a la Comunidad de Madrid como motor económico de la nación y donde los empresarios e inversores nacionales y extranjeros desarrollarán sus planes de futuro", apuntan.

El proyecto supondrá una regeneración total de la zona norte de la ciudad, con la ampliación de la castellana en más de 3 kilómetros. El desarrollo contempla la construcción de 10.500 viviendas, el 24% de ellas con protección pública, la remodelación de la estación ferroviaria de Chamartín, que aspira a convertirse en la mayor estación de AVE de España, y la creación de un nuevo centro de negocios anexo, dentro de un ámbito que comprende 3 millones de metros cuadrados, lo que equivale a 460 estadios de fútbol.

Se estima que el inicio de las obras de urbanización del proyecto arranquen a finales de 2020 o principios de 2021, remodelación que tiene previsto un periodo de ejecución de 24 años.

El desarrollo supondrá la inyección en Madrid de 400.000 metros cuadrados de nuevas zonas verdes que vertebrarán la zona urbana y se creará un corredor lineal verde que conectará un parque central que recoge el proyecto con los parques del norte de la región, incluyendo áreas de ocio. Además, habrá 13 kilómetros de carril bici que conectarán Madrid Nuevo Norte con los barrios vecinos y el anillo verde ciclista.

El proyecto en cifras

El proyecto será promovido por la sociedad Distrito Castellana Norte, participada en un 75% por BBVA, mientras que la socimi Merlin cuenta con el 14,45% y Sanjose tiene el 9,5%. Esta última fue quien dio entrada a la compañía que dirige Ismael Clemente a este proyecto, al venderle parte de su participación.

La inversión total en Madrid Nuevo Norte ascenderá a algo más de 7.300 millones, de los que 2.800 se destinarán a las nuevas infraestructuras en el ámbito. A esto se añade la inversión en dotaciones y equipamientos públicos, que asciende a 488,2 millones, y la inversión en construcción de las edificaciones por importe estimado de unos 4.022 millones.

Se establece un gasto para las administraciones públicas en su conjunto de 2.452 millones de euros y unos ingresos de 3.793 millones, lo que representa un saldo a favor de las administraciones de más de 1.330 millones de euros. Además, según señaló el Ejecutivo regional, Madrid Nuevo Norte es un proyecto que prevé atraer una inversión de 20.000 millones de euros en la Comunidad de Madrid en los próximos años.

Por otro lado, durante la construcción se generarán 63.000 empleos directos, 31.000 indirectos y 23.000 inducidos, lo que representa un empleo total estimado durante la fase de construcción, de 117.792 empleos, según los datos que estiman. Una vez concluido, y en el funcionamiento cotidiano del ámbito, se considera que se generan 94.050 empleos en la zona con una población de 27.441 habitantes, por lo que será un ámbito utilizado por 121.491 personas de forma habitual.

https://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/10440151/03/20/Luz-verde-definitiva-a-Madrid-Nuevo-Norte-el-mayor-desarrollo-urbanistico-de-Europa-despega-tras-25-anos-de-bloqueo.html

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Edito: Y San José será incapaz de sacar un Hecho Relevante comunicandolo

Gran decepción la de hoy, un montón de tiempo esperando la aprobación y sube un céntimo y los cortos en casa. Bueno, lo mismo cuando pasen los años y esté todo construido, será cuando se ponga al valor real que tiene la Compañía.
Y al Presidente, tampoco se le espera, para sacar H.R. cuando le quitan una obra, informa y cuando se aprueba MNN, callado, será que no es importante la tajada que tiene.
VERGÜENZA es lo que no tiene
Desde luego, con mis acciones no van a jugar, las pongo a la venta, pero a 10 €, así que los que estén manipulando, ya saben a que precio las suelto, aunque lo mismo cuando este a 9 €, es posible que las vuelva a subir.
Suerte a todos (por la bolsa y el virus) y aguantar.

Visto lo visto, yo tampoco me esperaba gran cosa para hoy, ya conocemos a esta empresa.
En el cortísimo plazo, viene de los 3€, ayer subió un +10%, y la aprobación de hoy era una noticia totalmente esperada, era difícil pensar que hoy subiese mucho.
A partir de ahora, en los próximos meses, si tendría que subir. La aprobación es total, tenemos un 10% del Madrid Nuevo Norte que está valorado aproximadamente en unos 130 millones, cuando la capitalización actual de San José (a 5,14€) es de unos miserables 334 millones, y hay que recordar que en el 2019 tuvo un beneficio neto de 163 millones, que da un EBITDA cada año de 52 millones (que evidentemente este año por la crisis será inferior), tiene una Caja de 315 millones (y una Deuda de 188 millones)……….., y no voy a enumerar el resto de negocios que es extenderse demasiado y es por todos conocido....
Está totalmente infravalorada, y el mercado ya acabará poniéndola en su justo precio, sino es que antes llega una OPA y nos acaba fastidiando. Ahora con la aprobación final bajo el brazo, es de suponer que pueda aumentar el interés por la empresa, tanto de pequeños inversores, como de fondos y de otras grandes empresas que pongan a San José en su punto de mira.

Tenía esperanzas de que este año volvieran a dar dividendos después de ¿10 años? sin hacerlo, pero lo que parecía prácticamente seguro, me huelo a que se acogerán al "Debido a la situación actual causada por la pandemia...bla bla bla", o directamente, que sería lo mas lógico, no dirán nada y solucionado, al fin y al cabo llevan años así.
En cambio, para bajarse el altísimo sueldo que tiene Jacinto Rey, eso no lo harán. Que tome nota de Ana Botin y uno de sus consejeros delegado, que se han bajado el sueldo un 50%, eso es San José es impensable.
En cuanto a que no mencionen nada de la aprobación del Madrid Nuevo Norte por Hecho Relevante, nada nuevo, ya sabíamos todos que no publicarían nada, a pesar de ser el proyecto de urbanismo mas importante de Europa y de llevarse ¿27 años? esperando, en cambio, para anunciar la resolución de un simple contrato de 30 millones en Perú, les faltó tiempo para hacerlo y además por "Información privilegiada" (por donde entran las noticias importantes) y publicitarlo por todos los medios posibles.
Que contar que no sepamos todos, el trato al accionista un cero a la izquierda, como siempre.

Bueno , compramos una primer paquete en 
4,85 € ,el segundo si tocará los 4,60 el 1er obj los 5 € ,veremos. 
Saludos 

Joder se esperaban correcciones después de subir + de 50 % pero no en estos términos pongo O.C en 4,60€ ( 2do paquete)por si llegará aunque no creo hoy pero visto lo visto todo es posible, la 1ra entrada ha sido mala de momento.
Saludos 

Collons, visto y no visto 2da compra activada 
Media 4,72 € ,por debajo del 60 peligro de volver a las andadas o sea mínimos otra vez 
3 € .
Saludos 

 No sé, pero yo realmente no esperaba ninguna revolución en la cotización con la aprobación definitiva, porque a mi parecer era un hito que estaba ya descontado y era muy poco probable esperar que la Comunidad no lo aprobara, como finalmente ha sucedido.

Lo que se abre ahora son interesantes escenarios para saber quiénes van a ser los compañeros de viaje los próximos veinte años en MNN. Merlin Properties y GSJ fueron muy inteligentes con la compraventa del 14,45% de DCN, y descolocaron la estrategia de BBVA para colocar al mejor postor su 75%. Cualquiera que esté ahora interesado en entrar en DCN sabe que Merlín, vía GSJ, puede igualar cualquier oferta, lo que hace bastante desalentador pujar con esa desventaja. Habrá que ver qué estrategia sigue Merlín, porque si cuando compró sus acciones a GSJ dijo que tenía vocación de ampliar su posición y convertirse en socio mayoritario, ese interés parece que se ha diluido, de hecho, cuando hizo su presentación a inversores hace algunas semanas, cuantificó cuando tenía previsto invertir en el proyecto, pero ciñéndose exclusivamente a la participación que tiene ahora, esto es, un 14,45%. No obstante, sigue atesorando unos 1.100M€ en caja, cantidad más que suficiente para poder adquirir al BBVA su participación, o al menos una participación suficiente que le convierta en socio mayoritario. 

BBVA en cambio, como todos los bancos de la Eurozona, se encuentra en una situación bastante delicada. Sabe además que tiene un problema con el BCE, que no le va a tolerar que forme parte del accionariado de una promotora inmobiliaria para un marcro proyecto de esa envergadura, y menos en momentos tan duros como éstos. Así que lo más probable es que sea el BBVA el que tenga que tocar ahora a la puerta de sus dos socios minoritarios, con lo que va a tener muy poca capacidad para negociar el precio ¿Se tendrá que conformar con las 700 oficinas que le ofreció Merlin hace más de un año?... veremos. 

 

Alguien con mucha experiencia en bolsa me dio dos consejos hace muchos años: El primero  que no me dejara arrastrar por la muchedumbre y el segundo, muy anglosajón él, que no siempre el jardín del vecino era más verde. 

Hagamos un ejercicio del tipo “qué hubiera pasado si…” y trabajemos sobre el concepto de “coste de oportunidad”. Retrotraigamos en el tiempo y vayámonos al verano de 2019 en el que GSJ parecía que se iba al cielo y estuvo algún tiempo entre los 8-9€. La corrección ahora mismo, con toda la volatilidad que está habiendo, y la propia del valor, está siendo de un 40-50% de media sobre aquellos máximos. Si hubiera vendido en aquellas fechas, aunque hubiera sido parcialmente, y me hubiera ido a otros valores que tenía estudiados, porque es un dinero que tengo destinado a la inversión que no necesito, pues hubiera comprado alguna automovilística europea baratísima, algún banco infravalorado y alguna petrolera nacional con grandes expectativas. Si evaluo ahora esas inversiones me doy cuenta de que hubiera obtenido unas pérdidas superiores a las que lleva ahora GSJ. Por supuesto que algún inversor más avezado hubiera seleccionado otros valores que se hubieran comportado mejor, seguro, o se hubiera quedado en liquidez con ayuda de su bola de cristal a que llegara la crisis del Covid-19 y comprar ahora todo mucho más barato, pero lamentablemente ese no es mi caso, soy muy torpe para adivinar el futuro. 

Sí que es cierto que el comportamiento de la acción desde verano que tocó techo hasta mitad de febrero de este año que comenzaron a notarse los efectos del Covid-19 fue terriblemente decepcionante (entre -25% y -30%), por los motivos que fueran, incompetencia comunicativa de la empresa, incomprensión del mercado, pactos de recompras de acciones a consecuencia del préstamo participativo, ataque de cortos… etc

Pero tenemos que tener presente que GSJ no es ni mucho menos inmune a un desplome generalizado del mercado, al contrario, ante movimientos bruscos en el corto plazo se comporta como una verdadera “cabra loca”: cómo se explica si no que este mes de marzo haya bajado de 6€ a 2,76€ (-55%) en dos semanas, y siete días después sube a los 5,70€ (+110%)…¿Qué ha cambiado la empresa entre el 1 el 17 de marzo? ¿Y entre el 17 y 25 de marzo?... El mercado es un maníaco depresivo del que no hay que fiarse mucho en el corto plazo...

A pesar del profundo cambio de escenario económico ocurrido en estas tres semanas, me siento muy cómodo en GSJ, un negocio con caja neta, activos infravalorados, sin deuda y un negocio recurrente que nunca perdió dinero en la anterior crisis. Ahora hago el mismo razonamiento, pero a la inversa, desde el presente al futuro: estamos en un mercado muy castigado con precios de derribo en muchos valores tanto nacionales como internacionales. Si el mercado se recupera los próximos doce o veinticuatro meses, por ejemplo, o si entramos en una profunda depresión económica y el mercado tarde años en recuperarse ¿Realmente voy a obtener mejores rendimientos vendiendo GSJ y comprando otros valores? Como no tengo ni idea, hago caso a mi amigo, me quedo quieto y no le hago ojitos al jardín del vecino.