Grupo San Jose (GSJ)

Buenas tardes Luis, se debe a la consideración contable de préstamo participativo. Se trata de una operación "híbrida" a medio camino entre el endeudamiento y los recursos propios,. Es un préstamo, como cualquier otro, y que genera unos intereses, pero que si la empresa no pudiera afrontarlo a vencimiento se transformaría automáticamente en acciones de nueva creación, o sea, capital social. Contablemente debe aparecer como endeudamiento y no como patrimonio neto, por eso el patrimonio neto sale negativo cuando se informan las cuentas anuales.

No obstante, la legislación mercantil también indica que para determinar si una sociedad está en causa de liquidación por tener patrimonio neto negativo hay que computar el préstamo participativo como capital. Por eso cuando la compañía informa sobre la marcha de la compañía, lo computa como fondos propios, pero siempre lo explica a pié de página. Este préstamo surgió después de la refinanciación de finales de 2015, y era una garantía que los bancos establecieron para poder entrar el capital de la compañía si las cosas iban mal dadas. 

A efectos prácticos, el préstamo participativo vence a finales de 2019, y si la memoria no me falla habrá que abonar unos 114M, 100M de principal y unos 14M de intereses. Si la compañía decidiera no satisfacer total o parcialmente dicho préstamo, el acreedor tendría derecho a suscribir como máximo un 35% del capital social a los precios medios de una serie de días antes de la fecha de vencimiento. Esto quiere decir, que el precio más asequible al que harían la conversión sería de 5€/acción (114M divididos entre el 35% de 65M de acciones). A partir de aquí se pueden establecer infinitos supuestos, dependiendo de cómo esté la cotización a finales de 2019 y función a qué porcentaje del préstamo decidan cancelar, pero el valor de conversión nunca va a ser inferior a 5€/acción. Cuanto más alta esté la cotización, menos acciones recibirán en caso de que la compañía decida no satisfacer el préstamo y pagarlo con acciones de la propia compañía.

Espero haber resuelto tus dudas.

Un saludo

Muchas gracias David por la explicación tan detallada

Cartuja construirá un edificio de 38 viviendas en la calle Salomó 1 de Barcelona
14/11/2018

El Institu Municipal de L´habitatge i Rehabilitació de Barcelona ha adjudicado a Cartuja I. las obras de ejecución de un edificio residencial en el barrio del Barrio Bon Pastor de Barcelona, concretamente en la calle Salomó 1.

El edificio cuenta con cuatro plantas en altura donde se encuentran las 38 viviendas, una planta baja con tres locales comerciales y el acceso a dichas viviendas, y una planta sótano que alberga 38 plazas de aparcamiento.

En el PDF de los resultados presentados el pasado dia 8, venia un contrato que desconocíamos (copio y pego)

PRINCIPIO

IDR Family Hotel en la Isla de Yas, Abu Dhabi (Emiratos Árabes Unidos)

Miral Asset Management LLC, sociedad del Gobierno de Abu Dhabi, responsable de la construcción de valor para el visitante en el Emirato, es el promotor de IDR (Integrated Destination Resort) de un Hotel - Resort 5 estrellas, tres zonas de ocio y restauración y diversas obras asociadas a la integración del mismo en la Isla de Yas.

El proyecto de construcción, adjudicado a SANJOSE Constructora en joint venture con Fibrex LLC, supone aproximadamente 190.000 m² de superficie construida y la urbanización de otros 45.000 m². Entre las principales obras del proyecto destacan un Hotel - Resort 5 estrellas de 546 habitaciones y 83.000 m² de superficie construida que operará la cadena Hilton; tres zonas de ocio y restauración diferenciadas de más de 27.500 m² que incluyen unos cines y 43 locales comerciales; tres zonas de aparcamiento subterráneas que suman 76.500 m² de superficie construida y tendrán una capacidad total para 1.518 vehículos; y la urbanización de 45.000 m² en las zonas aledañas al hotel, incluyendo también un paseo marítimo.

FINAL

Mandé un email a GSJ para preguntarles algún dato mas de dicho contrato, que participación tenia GSJ en la joint venture y de que importe es el contrato porque sonaba importante.

Esto me han respondido, "copio y pego":

Estimado accionista,
En el informe de resultados publicado la semana pasada, se realizaba una breve descripción del proyecto: construcción de un hotel-resort de 5 estrellas, incluyendo zonas de restauración y de ocio, así como locales comerciales y zona de aparcamientos.

Lamentamos no poder dar muchas más información que la incluida en el informe de resultados publicado. No obstante, comentarle que es un proyecto que realiza el Grupo en joint venture con un socio local, siendo el importe de contrato que le corresponde al Grupo atendiendo a su porcentaje de participación en dicha joint venture algo superior a los 100 millones de euros.

Quedamos a su disposición para cualquier otra duda o necesidad de información.
Reciba un cordial saludo.

Os dejo un vídeo analizando GSJ

https://www.youtube.com/watch?v=LMOBxn7YPNo

https://galicia.economiadigital.es/directivos-y-empresas/jacinto-rey-se-juega-el-35-del-grupo-san-jose-con-la-banca_588989_102.html

en A Coruña, 15 de noviembre de 2018 (05:00 CET)

No todo es sosiego después de la tormenta en el Grupo San José. La primera constructora gallega cotizada ha dejado atrás la crisis, pero a un elevado precio, más allá del sacrificio del negocio inmobiliario que llegó a controlar con la compra de Parquesol. El peaje al saneamiento que ha afrontado Jacinto Rey en San José le lleva a resistir con créditos participativos de la banca acreedora. En juego, el 35% del grupo si Jacinto Rey no cumple con los bancos.

Un repaso a la cuenta de resultados de San José presentada recientemente deja claro que el grupo encara con cierto optimismo el futuro. El beneficio neto acumulado en los nueve primeros meses de 2018 se sitúa en 17,9 millones, casi un 49% más que el obtenido en el mismo periodo de 2017. El resultado de explotación también mejora, un 11,5%, y la cifra de negocios de San José crece hasta septiembre un 3,4%, alcanzando los 510,2 millones. Aparente buena salud.

Inyección extra de capital
Sin embargo, es el balance de Grupo San José donde permanece la difícil digestión de años de crisis. Y reside más allá de la deuda financiera declarada por el grupo de Jacinto Rey, que se sitúa en prácticamente 333 millones después de haber sacrificado parte de su negocio inmobiliario. La compañía incorpora a su pasivo, en lo que denomina patrimonio neto de gestión, unos 110,4 millones de euros correspondientes a un préstamo participativo. En septiembre del año pasado eran exactamente 107,9 millones. Hay que irse a la memoria del 2017 para encontrar explicación a esta inyección de capital.

A 31 de diciembre de 2017, el Grupo San José presentaba un patrimonio neto negativo por importe de 39,6 millones de euros. No obstante, no se encontraba en la situación de desequilibrio patrimonial recogida en los artículos 327 y 363 de la Ley de Sociedades de Capital, que incluye la causa de disolución, al contar con ese préstamo participativo, por un importe de 107,9 millones de euros, que vienen a ser esos 110,4 millones de septiembre de este año.

Causa de disolución
El crédito fue recibido de las entidades financieras acreedoras, un pool, "al objeto de fortalecer la situación patrimonial", y fue el motivo "por el que se formulan las cuentas anuales aplicando el principio de empresa en funcionamiento", dice el grupo en su memoria. De no ser así, San José estaría en causa legal de disolución.

San José se defiende con la ley en la mano. Según la legislación actual, los préstamos participativos se considerarán patrimonio neto a los efectos del cálculo de los importes mínimos para la reducción de capital y liquidación de sociedades.

Las acciones en juego
El crédito participativo tiene un alto precio más allá de sus costes. Para salir del pozo, San José asumió los más de 100 millones de euros de deuda bancaria de carácter participativo, que devenga un tipo de interés fijo del 2%, incrementándose hasta el 4% el quinto año.

La parte de este contrato que no sea atendida al vencimiento será convertible en acciones del grupo, con el límite del 35% del capital social actual de la compañía presidida por Jacinto Rey, admite la compañía. Por eso se sigue jugando tanto San José con la banca. El acuerdo data de junio de 2015, aprobado en junta general de accionistas. O sea que hay crédito participativo para rato. Y riesgo.

Lo pintan como si fuese una película de terror. No se. Cuando lo explica David, lo veo mas claro que eso.

EBA construirá el nuevo Centro de Salud de Retuerto en Barakaldo, Vizcaya
16/11/2018

Osakidetza ha adjudicado a EBA las obras de edificación del nuevo Centro de Salud de Retuerto en la Plaza Ansio de Barakaldo

La nueva infraestructura sanitaria contará con más de 500 metros cuadrados de superficie distribuidos en una planta baja y planta sótano de un edificio de viviendas sociales existente.

Con esta obra se pretende dar respuesta asistencial de los más de 5.500 vecinos de Retuerto que actualmente son atendidos en el Ambulatorio La Paz.