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Grupo San Jose (GSJ)

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Re: Grupo San Jose (GSJ)

Cada vez me cuesta más entender algunos medios. Economía Digital, sobre todo su delegación de Galicia, siempre había sido bastante “correcta” con Grupo San José y atesoraba buena información, así que me ha extrañado el contenido y tono general del artículo, sobre todo después de todo lo que está aconteciendo a OHL, me ha parecido sensacionalismo puro. Una vez que lees el artículo sólo sacas dos grandes conclusiones, que GSJ está muy endeudada, 333M, y que tiene en ciernes una ampliación de capital. Además acaba con enigmático “queda préstamo participativo para rato. Y riesgo”. Vamos por partes.

Es cierto que la deuda bruta es de 333M, pero también lo es que la compañía tiene activos líquidos en el corto plazo por importe de 289M, por tanto, l a deuda financiera neta, que es lo que se debe tener en cuenta es de 44M, un 13% de lo que se indica. Es cierto también que la compañía tiene un préstamo participativo con vencimiento a 31-12-19 en el que los intereses se capitalizan, pero viene a decir que  los costes de esta operación son altísimos,… pues me sale el 3,33% de media anual, que es un precio más que razonable.

Como ya indiqué en un post anterior, el préstamo participativo significa que si GSJ no pudiera o no quisiera pagar, los acreedores tendrían derecho a cobrarse con acciones de nueva creación, pero por razones que desconozco, el artículo habla ya de, “inyección extra de capital”, dando a entender que no se va a poder pagar y que se transformará en capital sí o sí. Pues no lo sé. Como inversor me ha causado cierta inquietud, la verdad, así que he tirado de archivo.

A 31-12-14 (excluyendo ya la deuda Exparquesol) tenía un endeudamiento bruto de 483M, y unos activos líquidos de 286M (203 efectivo y 83 activos financieros), por tanto su DFN era de 197M, y tres años y medio después a 30-06-18, tenía una deuda bruta de 333M y unos activos líquidos de 290M (212 de efectivo y 78 de activos financieros), con una DFN de 44M. Es decir, en este tiempo ha generado recursos para disminuir la DFN en 153M, o lo que es lo mismo, ha incrementado sus activos líquidos en 4M y ha disminuido su deuda bruta en 149M.

Y si sumamos los flujos de caja libre desde el 01-01-2015 a 30-06-18 (lo que genera el negocio, variaciones de circulante e inversiones o desinversiones) obtenemos 255M generados en tres años y medio (3,92€/acción, que se dice muy pronto), habiéndose destinado al servicio de la deuda, junto con intereses y gastos,  246M. El efectivo ha variado en algo más de, 9M (212M-203M), que coincide con la variación de efectivo calculado por DFN anterior. Prácticamente toda la caja que ha generado ha ido a pagar, pero también a ir disminuyendo deuda año a año.

Con estos datos nada hace presagiar que de aquí hasta finales de 2019  la empresa no sea capaz de generar 114M para su amortización a vencimiento, sobre todo teniendo en cuenta que el 2019 va ser un buen año por la entrega de viviendas en Lima que seguro añadirá caja y que tiene una cartera de obra de más de 1.800M, que equivale a tener trabajo durante dos o tres años. Debemos tener en cuenta también que su endeudamiento a día de hoy está alrededor de uno en un ratio EBITDA/DFN (sin préstamo participativo). Lo que quiero decir con esto es que GSJ decidirá si realiza el canje o no, no es razonable pensar que vaya a tener tensiones de tesorería que la obliguen a ello, o al menos yo no lo preveo, salvo que la concreción de MNN le exija un esfuerzo financiero adicional, que ojalá fuera así, porque significaría que la operación sale definitivamente adelante, con lo que todo cambiaría a bien.

De cualquier forma, en el peor de los casos, si la acción estuviera por debajo de los 5€, se haría un ampliación de capital y se emitirían unos 22,75M de acciones nuevas, por lo que habría en circulación unas 87,75M (frente a las poco más de 65M de ahora), pero desaparecerían 114M de endeudamiento. Si la acción estuviera a 10€, por ejemplo, entonces serían 11,4M el número de acciones a emitir, y canjearíamos 114M por el 17,5% de la compañía. Al final es como si GSJ tuviera asegurada una ampliación de capital al precio que cotice la compañía en el 2019 con un mínimo de 5€/acción. Estos recursos podrían incluso ayudar a financiar MNN si hicieran falta, reteniendo la tesorería destinada a ese fin.

Por cierto, con la venta de acciones en el 2016 de la familia Avalos, su participación quedó en el 16,83%, que junto con aproximadamente 50% que controla la familia Rey, sumarían el 66,83%, esto es unas 43,44M acciones, con lo que si se produce la conversión del préstamo en acciones (87,75M de acciones en circulación), la familia Rey y la familia Avalos podrían seguir manteniendo el control de la compañía.

#978

Re: Grupo San Jose (GSJ)

SANJOSE reformará el Colegio Nuestra Señora de Montesión en Palma de Mallorca
19/11/2018

El Colegio Nuestra Señora de Montesión ha adjudicado a SANJOSE Constructora las obras de reforma de fachada (respetando la original) e interiores de su centro escolar Palma de Mallorca. El resultado serán aulas modernas, funcionales, de mayores dimensiones y plenamente adaptadas a los métodos actuales de docencia.

#979

Re: Grupo San Jose (GSJ) - Fomento ve bien el proyecto Madrid Nuevo Norte

Fomento ve "bien" el proyecto de Madrid Nuevo Norte aunque como todo proyecto "sería mejorable"

- El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha afirmado este lunes que le "parece bien" el proyecto Madrid Nuevo Norte en los términos diseñados por el Ayuntamiento de Madrid, aunque como todo proyecto "puede ser mejorable".

19/11/2018

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha afirmado este lunes que le "parece bien" el proyecto Madrid Nuevo Norte en los términos diseñados por el Ayuntamiento de Madrid, aunque como todo proyecto "puede ser mejorable".

Al respecto, Ábalos ha reconocido que "no sigue al detalle" los avatares del proyecto, todavía en trámite para su aprobación definitiva, pero ha confiado en que en su desenlace pueda disfrutarse de un proceso ampliamente mejorado.

"No veo a la alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, en plan especulativo, y eso me da muchas garantías", ha afirmado durante su intervención en los Desayunos Informativos de Europa Press.

En este sentido, el titular de Fomento ha valorado el hecho de que el proyecto plantee sacar fondos para reinvertir en mejoras en la zona, que posibilitarán la inversión en la nueva estación de Chamartín, emplazada en Madrid Nuevo Norte, para generar un nudo importante de transporte que conecte el aeropuerto y los autobuses, así como una buena parte de vivienda pública y zonas verdes. "Creo que es un proyecto que sería mejorable, pero me parece bien", ha concluido

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#980

Re: Grupo San Jose (GSJ)

Cartuja construirá el residencial Serenity Views en Estepona, Málaga
21/11/2018

Metrovacesa Suelo y Promoción ha adjudicado a Cartuja las obras de de adaptación, actualmente están en estructura, de 66 viviendas en Estepona (La Galera I), Málaga.

El conjunto residencial Serenity Views, de unos 10.000 metros cuadrados de superficie construida, contará con 66 viviendas funcionales de gran formato en varios edificios, piscina comunitaria y amplias zonas verdes.

#981

Re: Grupo San Jose (GSJ) - Grupo San José: Terminará rompiendo al alza

Grupo San José: Terminará rompiendo al alza
21/11/2018
Lo primero que hay que señalar es que el Grupo San José es un valor alcista, por lo que la teoría nos dice que las correcciones son para comprar. La pregunta es, ¿a qué precios?
El escenario que planteamos en el valor es un movimiento consolidativo antes de un nuevo tramo al alza. En este escenario recomendaríamos:
- Tomar un tercio de la posición a precios actuales, sobre los 4,80 euros.
- Tomar otro tercio en niveles cercanos a los 4,70 euros.
- Tomar el otro tercio si el valor cae a la directriz alcista.


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#982

Re: Grupo San Jose (GSJ) - San Jose construira el hotel H10 de Benidorm

SANJOSE construirá el Hotel H10 cuatro estrellas superior en Benidorm, Alicante
23/11/2018

Bocaina Proyecto ha adjudicado a SANJOSE Constructora las obras de edificación del nuevo Hotel H10 cuatro estrellas superior en Benidorm, Alicante.

En primera línea de la playa de Poniente de Benidorm, concretamente entre la calle Maravall y la calle San Pedro, frente al Parque de Elche, se alzará un moderno hotel de 174 habitaciones y 15.814 m² de superficie construida, distribuidos en 8 plantas sobre rasante y 2 subterráneas.

 

Para el diseño del proyecto han contado con el prestigiosos interiorista Lázaro Rosa-Violán

#983

Re: Grupo San Jose (GSJ)

Colectivos sociales piden al Ayuntamiento de Madrid que amplíe el plazo de alegaciones de la Operación Chamartín

23/11/2018 12:19h

Varios colectivos sociales, entre los que figuran la ONG Ecologistas en Acción y la Federación Regional de Asociaciones Vecinales (FRAVM), han solicitado al Ayuntamiento de Madrid que amplíe el plazo de alegaciones de Operación Chamartín dos meses más ante la complejidad y extensión de los documentos y la falta de acceso a algunos informes.

El proyecto, explican los colectivos, contiene 1.356 documentos "que es necesario estudiar detenidamente para valorar todos los aspectos técnicos". Por eso han solicitado al Gobierno municipal y a todos los grupos de la oposición dos meses más para poder preparar sus argumentos.

El Grupo Municipal Socialista y varios concejales de Ahora Madrid respaldan la petición de ampliar el plazo de alegaciones a la Operación Nuevo Norte, aseguran estos colectivos. Desde Ciudadanos les han dicho que estudiarán su propuesta y en el PP no han obtenido respuesta.

La fecha límite actualmente es el 5 de diciembre, después de que la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid aprobara el proyecto el pasado 20 de septiembre. La petición de las asociaciones sociales y vecinales retrasaría el calendario de aprobación del proyecto que se había propuesto el Consistorio que quería llevarlo al Pleno municipal en enero.

Los motivos en los que se basan las peticiones son la "complejidad y volumen" de la documentación (1.356 documentos) y la imposibilidad, hasta la fecha, de conocer los acuerdos alcanzados entre Adif y la entidad privada Distrito Castellana Norte (DCN), que son la base de la operación urbanística. La solicitud no ha sido respondida por el momento por parte del Gobierno de Ahora Madrid que dirige Manuela Carmena. 

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#984

Re: Grupo San Jose (GSJ) - La promotora DCN refuerza su equipo directivo ante el comienzo de la Operación Chamartín

La promotora DCN refuerza su equipo directivo ante el comienzo de la Operación Chamartín

24/11/2018 09:31h

Desde la izquierda, José Luis Ábalos, ministro de Fomento; Manuela Carmena, alcaldesa de Madrid; José Manuel Calvo, concejal de Urbanismo, y Antonio Béjar, presidente de DCN, en la presentación del proyecto en julio.

La conocida como Operación Chamartín está a la espera del último visto bueno para arrancar después de 25 años de demoras en este proyecto urbanístico de Madrid. Distrito Castellana Norte, la empresa propietaria de gran parte de los terrenos y que será promotora del nuevo barrio, acaba de reforzar su equipo directivo a pocos meses de que comience el desarrollo.

La promotora, controlada en un 76% por BBVA y en un 24% por Grupo San José, acaba de fichar a dos directivos con amplia experiencia en el sector inmobiliario, uno para el área financiera y otro en el de jurídica, que se han incorporado a la empresa durante este mes.

Como director del área de finanzas y relaciones con inversores, la compañía ha fichado a Sergio Criado, que ocupaba hasta ahora el mismo cargo en la cotizada Lar España.

Criado, Executive MBA por el Instituto de Estudios Bursátiles, ha desarrollado gran parte de su carrera profesional ligado a Grupo Lar, donde ocupó diversas cargos en el área financiera desde 2008 hasta 2014. A partir de esa fecha pasó como director financiero en el proyecto de creación de la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Lar España.

Se trata de una de las grandes socimis que surgieron en España desde esa fecha y que, en este caso, ha desarrollado centros comerciales y el proyecto de lujo llamado Lagasca 99 en Madrid.

Para el área de servicios jurídicos, la promotora incorpora a Pablo Galvache, un abogado experto en el sector. Máster en Gestión y Dirección de Empresas Inmobiliarias, comenzó su carrera en Sepes, Entidad Pública Empresarial de Suelo. Posteriormente pasó a Lener Asesores y en 2005 a Ramón y Cajal Abogados como asociado sénior.

A DCN llega desde la dirección de la asesoría jurídica de Martinsa-Fadesa, a la que se incorporó en 2010, dos años después de que la inmobiliaria protagonizara el mayor concurso de acreedores de España, con un pasivo de 7.000 millones de euros. En 2015, la promotora entró en fase de liquidación.

DCN cuenta con Antonio Béjar como presidente y consejero delegado. Este directivo ha estado ligado durante años al negocio inmobiliario de BBVA, entre otros cargos como director general de BBVA Real Estate hasta 2014.

La Operación Chamartín, rebautizada como Madrid Nuevo Norte, está a la espera de ser aprobada definitivamente por el pleno municipal, previsiblemente en enero, con los votos favorables de Ahora Madrid (salvo las dudas de los concejales ligados a IU y Anticapitalistas), PP, PSOE y Ciudadanos. Tras ese trámite, la Comunidad de Madrid debe dar el visto bueno definitivo supuestamente antes de que acabe la legislatura en mayo.

En ese nuevo barrio al norte de la capital y junto a la estación de Chamartín, serán construidas 10.485 viviendas, además de alrededor de 1,5 millones de metros cuadrados de oficinas y otros 103.119 metros cuadrados de uso comercial.

La promotora DCN se convertirá en el mayor propietario de suelo de la zona cuando ejerza la opción de compra de los terrenos del administrador ferroviario Adif, al que pagará más de 1.200 millones de euros cuando se apruebe definitivamente el proyecto.

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