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Legislar no es tan fácil como parece

Hoy vamos a analizar unas propuestas de modificación legislativa que encontré en la web de Bankimia gracias a una aportación de Atreides. Con dichas modificaciones se trata más o menos de evitar que los subasteros o los bancos nos quedemos los inmuebles subastados por "bastante menos de lo que valen" dejando a los deudores todavía con un buen pico de la deuda activa.

De una primera lectura, lo primero que me ha dejado perplejo es que el cambio de la Ley propuesto no tiene como objetivo que los postores paguen más por los pisos subastados, sino más bien limitar el acceso de los postores.

Para ello, la autora del artículo formula varias propuestas que vamos a analizar:

Primera propuesta:

Una medida que podría ayudar a evitar lo anterior es modificar los artículos 670 y 671 de la LEC en el sentido que el acreedor ejecutante en ningún caso se pudiera adjudicar el bien subastado por un importe inferior a la cifra que se le deba por principal e intereses.

¿Me equivoco o con esta modificación nos quitaríamos de un plumazo al que hoy por hoy es el único postor superviviente de las subastas judiciales? Los bancos acreedores se están adjudicando hoy en día el 90% de las subastas, a veces por la deuda, a veces solo por una parte importante de la misma y a veces por la mitad del tipo.

Desde luego que ojalá desaparecieran esos competidores tan temidos. Sería una gran noticia para nosotros, los subasteros. Lo que no creo es que eso incrementara los precios de adjudicación, más bien lo contrario. Actualmente los subasteros estamos dejando desiertas la gran mayoría de las subastas pero seguro que si esta propuesta prosperara no volvería a haber una subasta desierta.

Segunda propuesta:

Una modificación pequeña que sería muy útil sería conceder una especie de opción de recompra o derecho de retorno al deudor que ha perdido la casa en subasta. Así se podría prever que si el deudor mejora su situación en un plazo de cinco años, tendría derecho a volver a adquirir la casa por el mismo precio que se pagó en subasta o por el que se la adjudicó el acreedor, más gastos e intereses. Esto implicaría que los adjudicatarios no se podrían volver a vender la casa con grandes plusvalías, es decir, no podrían hacer negocio a costa de la desgracia ajena.

Vaya, ahora es a los subasteros a quienes nos echan de las subastas. No digo que dejáramos de asistir a todas, pero desde luego esto enfriaría muchísimo nuestro interés por este vehículo de inversión. ¿Cómo lo ha llamado nuestra pionera legislativa? "A costa de la desgracia ajena". Está claro que no es nuestra mayor fan.

Una cosa sí es segura, si nosotros desaparecemos de las subasta los precios de adjudicación, lejos de incrementarse, caerían en picado. Sobre todo teniendo en cuenta que esta pequeña gracieta legislativa nos obligaría a contactar con el demandado y acordar con él un pequeño sobreprecio para que se renunciara por escrito a esa simpática opción de recompra. O eso o no compra en subasta ni Dios.

¿Es que nadie se da cuenta de lo realmente fácil que sería hacer que los precios de adjudicación de las viviendas subastadas se incrementase sensiblemente? Como subastero lo último que me interesaría es que la Administración consiguiera que los precios de adjudicación subieran, pero como se que nunca las implementarán, voy a aportar mis medidas:

  1. Con carácter previo a la subasta se resuelven todos los conflictos jurídicos que afecten al procedimiento judicial de forma que nada pueda afectar a la adjudicación
  2. Con carácter previo a la subasta se lanza sin contemplaciones al demandado, perdiendo toda posibilidad de recuperar su casa.
  3. Ídem con los inquilinos, que ven que su contrato pierde vigencia al verse afectados por subasta judicial.
  4. Reforma legislativa para que el dinero obtenido en la subasta se reparta entre los distintos acreedores en función del rango de sus derechos. Naturalmente después de haberse satisfecho las costas y gastos judiciales del procedimiento que ha instado la subasta.
  5. Una vez dictado auto de "venta judicial forzosa" se debe hacer cargo de la misma una empresa privada especializada cuyos honorarios sean en foma de comisión sobre el precio de adjudicación.
  6. Se alcance el precio que se alcance, la adjudicación será firme desde el primer momento sin dilaciones y al propietario se le entregarán las llaves en cuanto pague.

Naturalmente, que nadie espere que algo así pueda legislarse en España en los próximos 20 años. Para entonces yo ya estaré en mi isla.

Con la tercera propuesta de la jurista, que no afecta para nada a las subastas judiciales, si estoy de acuerdo:

Una medida más osada sería obligar por ley a las entidades bancarias a conceder carencias de amortización a aquellos que acrediten que han visto reducidos sus ingresos por causas coyunturales superables; de manera que si pueden pagar los intereses, puedan mantener la propiedad de la casa durante un tiempo razonable.

Alguien no se ha enterado de que eso ya existe.

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  1. en respuesta a Atreides
    -
    Top 100
    #80
    05/02/11 17:02

    Ya la he contestado. Difiero en algunas cosas, pero en general me ha gustado su estilo y su talante.

  2. en respuesta a Chantal catalá
    -
    #79
    05/02/11 15:21

    Chantal, sinceramente, una reflexión magistral, tanto en el fondo como en la forma.
    Tristán, creo que merece una contestación por tu parte.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #78
    5.....s
    05/02/11 15:10

    Ya sabes Tristán que me considero ante este sistema, aun así respeto las normas aunque las critique, estoy con los pobres pues es el mandato que tengo del que reverencio, pero aquí solo he traído textos constitucionales ...dices que especulas y lo defiendes a sabiendas de que constitucionalmente es vedada ...y te atreves a llamarme troll... La paz te ilumine amigo...

  4. en respuesta a Rjavier
    -
    Top 100
    #77
    05/02/11 13:48

    Muy buena idea. Me la apunto para un futuro próximo.

  5. en respuesta a 5.....s
    -
    Top 100
    #76
    05/02/11 13:45

    Lo que yo decía, un troll duro y puro. Y además antisistema.

    Macho, te has equivocado de blog. Este es el blog de un tío que ESPECULA con las viviendas que compra en subasta, que enseña lo poco que sabe acerca de ESPECULAR con los inmuebles subastados y que cree que la frase enriquecimiento ilícito está sobrevalorada. Se debería usar solo para delitos del tipo de venta de armas, trata de blancas y ese tipo de cosas.

    Comprar y vender es una de las actividades más nobles y pacíficas de entre todas las que el ser humano es capaz de hacer.

  6. en respuesta a Chantal catalá
    -
    Top 100
    #75
    05/02/11 13:34

    Hola Chantal, bienvenida al blog. Te agradezco mucho tu aportación, con la que coincido en mayor medida de lo que pueda parecer. Aunque nuestras propuestas son diferentes, creo que los objetivos son muy parecidos.

    Espero que la mía tarden mucho en considerarla.

  7. en respuesta a Rjavier
    -
    #74
    5.....s
    05/02/11 13:05

    y que se trate de obviar expresiones hirientes...

  8. en respuesta a 5.....s
    -
    #73
    5.....s
    05/02/11 13:04

    por cierto le dedique todo un post...al basilisco...claro...

  9. #72
    05/02/11 13:01

    Tristan,

    Te propongo, si te parece bien, abrás nuevo hilo sobre "COMO SE DETERMINA EL PRECIO DE SALIDA". Es un tema interesante que en teoría todos conocemos, pero que importantes matices que ya se han aportado en otras ocasiones (sobre valoraciones de cargas, etc). Más que nada es por tratar entre todos de ampliar conomientos porque realmente poco se puede hacer si no se es juez, parte actora o demandado.

  10. en respuesta a Rjavier
    -
    #71
    5.....s
    05/02/11 13:01

    rjavier...he comentado mas de una vez que respeto aunque no comparta...pero cada vez que algún doctrinologo... como dices... hiera...ya he comentado que sacare a paseo un basilisco...saludos...y conste que tienes razon..

  11. en respuesta a 5.....s
    -
    #70
    05/02/11 12:56

    A veces dices cosas interesante, pero simplemente te has salido de madre y así no se consigue aportar nada, ni hacer debate, solamente convertirse en una mosca cojonera. Medítalo.

  12. #69
    05/02/11 12:54

    la "doctora" a mi entender no tiene ni idea, como suele suceder con mucho autoproclamado experto. Es tal su desconocimiento que dudo mucho que haya pisado ni siquiera una vez una sala de subastas; de leyes podrá saber mucho pero de realidad y mercado hipotecario - financiero - inmobiliario nada.
    En cuanto a las propuesta de Tristan, las soscrito excepto lo de "echar sin contemplaciones" que entiendo que puede herir susceptibilidades y es una forma llana de expresarse que todo hemos entendido como "echar legalmente como se hace ya actualmente con el lanzamiento". Tampoco estoy de acuerdo con dar la gestión a una empresa privada, porque en los tiempos que corren y con los políticos que tenemos no me fiaría un pelo, sería para cuatro paniaguados, cara y poco eficiente. Me fío más de que se creara en Justicia o Juzgados un departamento especializado que llevara estos temas; tal vez ampliando los cometidos de la actual "oficina de subastas".

  13. #68
    5.....s
    05/02/11 12:16

    A los foreros que comen mierdas ...o a los que hacen comer mierdas :

    Primera proclama de voluntad, en uso de su soberanía el pueblo PROCLAMA:

    *

    Garantizar la convivencia democrática dentro de la Constitución y de las Leyes conforme a un...¡¡¡¡ ORDEN ECONOMICO Y SOCIAL JUSTO!!!!...

  14. #67
    5.....s
    05/02/11 12:12

    Cuanta Razon...que dificil es legislar saltandose a la torera todos los principios basicos del ordenamiento juridico:

    PREÁMBULO

    La Nación Española, deseando establecer la justicia, la libertad y la seguridad y promover el bien de cuantos la integran, en uso de su soberanía, proclama su voluntad de:

    *

    Garantizar la convivencia democrática dentro de la Constitución y de las Leyes conforme a un orden económico y social justo.
    *

    Consolidar un Estado de Derecho que asegure el imperio de la Ley como expresión de la voluntad popular.
    *

    Proteger a todos los españoles y pueblos de España en el ejercicio de los derechos humanos, sus culturas y tradiciones, lenguas e instituciones.
    *

    Promover el progreso de la cultura y de la economía para asegurar a todos una digna calidad de vida.
    *

    Establecer una sociedad democrática avanzada, y
    *

    Colaborar en el fortalecimiento de unas relaciones pacíficas y de eficaz cooperación entre todos los pueblos de la Tierra.

    En consecuencia, las Cortes aprueban y el pueblo español ratifica la siguiente CONSTITUCIÓN

  15. #66
    5.....s
    05/02/11 12:08

    Estoy completamente de acuerdo con los que dicen que las leyes hay que cumplirlas...

    Artículo 47.

    Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la.-.. ESPECULACION...

    La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

  16. en respuesta a Jexs71
    -
    #65
    5.....s
    05/02/11 12:05

    tienes razon...es el caracter de algunos escarabajos...y el de casi todos los expertos...foreros...blogeros...pagados por la grna banca y las PUTOcracias...hacernos comer mierda...un saludo...

  17. en respuesta a Lgramor
    -
    Top 100
    #64
    04/02/11 23:04

    y yo vuelvo a repetir.

    el riesgo que asume un particular nadie dice que no pierda...

    pero ojo...

    que olvidamos el riesgo de los demás y sigo echando de menos que alguien diga algo. o lo que es lo mismo, Si el banco (que en teoria tambien asume riesgos), y la persona se equivocaron... porque el banco va a conseguir beneficios derivados del error mayores incluso que si la operación sale bien.

    ¿es eso lo normal?

  18. en respuesta a Yo mismo
    -
    #63
    Lgramor
    04/02/11 23:00

    De acuerdo en lo del rescate, o es para todos o para nadie. No tiene ninguna logica que si los bancos ganan todo para ellos y si pierden pues a rescatarlos.

    En cuanto a lo del alquiler el riesgo es mucho mas bajo. En general los precios de los alquileres siempre han ido relacionados con la evolucion de los salarios, por lo que el riesgo para un asalariado es bajo. Para muestra lo que pasa en otros paises europeos en que los alquileres son mayoria. Por eso insisto en que si un particular decide comprar esta tomando un riesgo que debe asumir en su totalidad y no traspasarlo al que le deja el dinero (si es el caso porque si compra al contado curiosamente estamos todos de acuerdo que el riesgo es solo del que compra!).

  19. en respuesta a 5.....s
    -
    #62
    04/02/11 22:48

    Según algunos expertos...comer mierda es bueno. Mil billones de escarabajos peloteros no pueden equivocarse.

  20. en respuesta a Lgramor
    -
    Top 100
    #61
    04/02/11 22:05

    Es que voy a decir una burrada.....

    El que compró una casa a lo mejor no era un inversor... y van siendo hora de que dejemos de pensar que esto es un activo financiero.

    por cierto, ¿yo he hablado de entregar las llaves de la casa sin mas????

    yo estoy hablando de que si le debes 100 al banco.. y le entregas algo que el banco dijo que valia 130 y ha hecho sus estudios, ha hecho la tasadora, con quien quería y suya....

    pues ya está...

    pero ojo, también me vale el sistema contrario...

    cojo, compro la casa, asumo que el banco está invirtiendo ahi, le cobro una comision parecida a la de los tipos de interes, y luego si veo que va mal, suspendo y liquido a mi cuenta y riesgo...

    vamos sistema banif....

    o lo podemos hacer via preferentes.... hablamos con el banco... yo te debo 100, pero dadas las condiciones del mercado te doy 50 o no cobras..(siempre que nos den un poco de apoyo normativo, claro)

    por cierto... sigo preguntando.. ¿y los riesgos de los demás?..... porque aqui parece que solo decide uno, solo se rescata a otros. solo uno debe correr riesgo,..... etc.

    y por otra parte.. ¿de alquiler no corres riesgo?... vamos a ver.. ¿y si dentro de cinco años los precios se disparan?. ¿y si no te queda pension?... ¿y si el fondo de pensiones se desmorona????

    caray que no tiene riesgo.. curiosamente todos desde el mismo sitio...

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