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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Legislar no es tan fácil como parece

Hoy vamos a analizar unas propuestas de modificación legislativa que encontré en la web de Bankimia gracias a una aportación de Atreides. Con dichas modificaciones se trata más o menos de evitar que los subasteros o los bancos nos quedemos los inmuebles subastados por "bastante menos de lo que valen" dejando a los deudores todavía con un buen pico de la deuda activa.

De una primera lectura, lo primero que me ha dejado perplejo es que el cambio de la Ley propuesto no tiene como objetivo que los postores paguen más por los pisos subastados, sino más bien limitar el acceso de los postores.

Para ello, la autora del artículo formula varias propuestas que vamos a analizar:

Primera propuesta:

Una medida que podría ayudar a evitar lo anterior es modificar los artículos 670 y 671 de la LEC en el sentido que el acreedor ejecutante en ningún caso se pudiera adjudicar el bien subastado por un importe inferior a la cifra que se le deba por principal e intereses.

¿Me equivoco o con esta modificación nos quitaríamos de un plumazo al que hoy por hoy es el único postor superviviente de las subastas judiciales? Los bancos acreedores se están adjudicando hoy en día el 90% de las subastas, a veces por la deuda, a veces solo por una parte importante de la misma y a veces por la mitad del tipo.

Desde luego que ojalá desaparecieran esos competidores tan temidos. Sería una gran noticia para nosotros, los subasteros. Lo que no creo es que eso incrementara los precios de adjudicación, más bien lo contrario. Actualmente los subasteros estamos dejando desiertas la gran mayoría de las subastas pero seguro que si esta propuesta prosperara no volvería a haber una subasta desierta.

Segunda propuesta:

Una modificación pequeña que sería muy útil sería conceder una especie de opción de recompra o derecho de retorno al deudor que ha perdido la casa en subasta. Así se podría prever que si el deudor mejora su situación en un plazo de cinco años, tendría derecho a volver a adquirir la casa por el mismo precio que se pagó en subasta o por el que se la adjudicó el acreedor, más gastos e intereses. Esto implicaría que los adjudicatarios no se podrían volver a vender la casa con grandes plusvalías, es decir, no podrían hacer negocio a costa de la desgracia ajena.

Vaya, ahora es a los subasteros a quienes nos echan de las subastas. No digo que dejáramos de asistir a todas, pero desde luego esto enfriaría muchísimo nuestro interés por este vehículo de inversión. ¿Cómo lo ha llamado nuestra pionera legislativa? "A costa de la desgracia ajena". Está claro que no es nuestra mayor fan.

Una cosa sí es segura, si nosotros desaparecemos de las subasta los precios de adjudicación, lejos de incrementarse, caerían en picado. Sobre todo teniendo en cuenta que esta pequeña gracieta legislativa nos obligaría a contactar con el demandado y acordar con él un pequeño sobreprecio para que se renunciara por escrito a esa simpática opción de recompra. O eso o no compra en subasta ni Dios.

¿Es que nadie se da cuenta de lo realmente fácil que sería hacer que los precios de adjudicación de las viviendas subastadas se incrementase sensiblemente? Como subastero lo último que me interesaría es que la Administración consiguiera que los precios de adjudicación subieran, pero como se que nunca las implementarán, voy a aportar mis medidas:

  1. Con carácter previo a la subasta se resuelven todos los conflictos jurídicos que afecten al procedimiento judicial de forma que nada pueda afectar a la adjudicación
  2. Con carácter previo a la subasta se lanza sin contemplaciones al demandado, perdiendo toda posibilidad de recuperar su casa.
  3. Ídem con los inquilinos, que ven que su contrato pierde vigencia al verse afectados por subasta judicial.
  4. Reforma legislativa para que el dinero obtenido en la subasta se reparta entre los distintos acreedores en función del rango de sus derechos. Naturalmente después de haberse satisfecho las costas y gastos judiciales del procedimiento que ha instado la subasta.
  5. Una vez dictado auto de "venta judicial forzosa" se debe hacer cargo de la misma una empresa privada especializada cuyos honorarios sean en foma de comisión sobre el precio de adjudicación.
  6. Se alcance el precio que se alcance, la adjudicación será firme desde el primer momento sin dilaciones y al propietario se le entregarán las llaves en cuanto pague.

Naturalmente, que nadie espere que algo así pueda legislarse en España en los próximos 20 años. Para entonces yo ya estaré en mi isla.

Con la tercera propuesta de la jurista, que no afecta para nada a las subastas judiciales, si estoy de acuerdo:

Una medida más osada sería obligar por ley a las entidades bancarias a conceder carencias de amortización a aquellos que acrediten que han visto reducidos sus ingresos por causas coyunturales superables; de manera que si pueden pagar los intereses, puedan mantener la propiedad de la casa durante un tiempo razonable.

Alguien no se ha enterado de que eso ya existe.

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  1. en respuesta a Tristán el subastero
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    carmen48

    salida de subasta 50000 juzgado:1 de Algeciras Numero procedimiento:1676/11-AN FECHA Y HORA SUBASTA:28/03/2012 a las 10 vivienda de 114 metros planta baja comedor y cocina primera planta 2 dormitorios y baño y 3 planta habitacion desahogo lavadero y azotea suelos de madera aire acondicionado todo ventanas exterior si quieren ver fotos REFERENCIA:127654956 de fotocasa segun ellos esta 68% por debajo precio zona espero que sea suficiente

  2. en respuesta a carmen48
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    Si dices el número de autos y la dirección con una breve descripción de la vivienda, quizá a algún lector le interese asistir a la subasta

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    - Ver mensaje
    carmen48

    gracias tristan pues bien a quien le pueda interesar ahi queda el miercoles 28 a las 10 am en el juzgado instruccion 1 de algeciras cadiz sale a subasta por 50000 euros esta tasada en 124000 libre de cargas y recien reformada para cualquiera menos el acreedor

  4. en respuesta a carmen48
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    Haces muy bien Carmen. Cuantos más postores participen en la subasta más alto será el precio obtenido.

  5. carmen48

    el miercoles se subasta mi casa por el mismo importe que yo la vendo cada vez veo la subasta mas cercana quisiera que se la quedase cualquiera menos el acreedor estoy intentando enviar el maximo de subasteros seria conveniente decirle que no crea que la casa ya es suya y que va a tener competencia aunque solo sea para que page los dias que yo llevo sin poder dormir y llorando

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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