Entrevista en Pública Subasta

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La revista Pública Subasta ha tenido la amabilidad de incluir en su publicación quincenal una entrevista que me hicieron hace un par de semanas. Además, la han colgado de su web, donde es mejor que la leáis:  Tristán el subastero, blogger

Ahora que la he releído, me siento muy satisfecho con el resultado y me reafirmo en todo lo que dije. No obstante, estaría bien que me rebatierais si veis alguna grieta donde hacer sangre. De la confrontación de ideas surgirá la verdad.

A continuación pego la entrevista:

Tristán el subastero es un conocido blogger que, a través de su web en el portal de internet www.rankia.com, ofrece información y opiniones sobre el mundo de las subastas judiciales desde la mirada de un subastero. Sus opiniones, tal como recoge esta entrevista, son muy críticas con el actual sistema, a la vez que muy apreciadas por los expertos de este sector en España.

Ud. Es uno de los pocos 'blogueros' especializados en el sector de subastas ¿De dónde surge la idea de crear un espacio de opinión sobre este sector?
Respuesta. Hace muchos años que soy asiduo lector de blogs y en una ocasión, en un post sobre las subastas judiciales, leí un montón de comentarios muy negativos acerca de la figura del subastero. Tras participar en aquél debate decidí que iba a ser necesario publicar mi propio blog si quería cambiar esa imagen errónea que el público tiene de nosotros.
P. ¿Cuáles son sus objetivos con esta Web?
R. La idea inicial de mejorar la percepción que la gente tiene de los subasteros se amplió enseguida y decidí que podía ser importante echar una mano a tantos interesados en las subastas que por desconocimiento y por la dificultad intrínseca de nuestro sistema de subastas, acababan metiendo la pata y perdían dinero en un negocio en el que, por principio solo se debería ganar.

P. ¿Qué tipo de lectores se interesan por sus informaciones y opiniones?
R. Como estoy publicando el blog en Rankia, la mayor plataforma financiera española por internet, la mayoría de mis lectores son personas interesadas en temas económicos y financieros. El resto suele ser gente interesada en las subastas que hace una búsqueda con Google con el término "subastas judiciales" o algo parecido, sin olvidar a los muchísimos lectores que por estar a punto de sufrir la experiencia de que subasten sus casas, se interesan en el tema.

P. Sin desvelar datos que le puedan comprometer, ¿podría indicarnos de dónde procede su amplio conocimiento sobre este sector?
R. Me inicié en las subastas comprando mi primera vivienda unos años antes, pero desde otoño de 1991 me dedico profesionalmente a este negocio, invirtiendo para mi propio interés y también por cuenta ajena, así que ya son casi veinte años de experiencia.
P. La actual ley de Enjuiciamiento Civil pretendía flexibilizar el procedimiento de subastas. ¿Cree que ha conseguido sus objetivos?
R. Al contrario, eliminar la posibilidad de que el adjudicatario en una ejecución hipotecaria pueda ceder el remate, lejos de dar flexibilidad al sistema, lo que ha hecho es que disminuya la liquidez de los subasteros y que tengan que ser los bancos quienes se adjudiquen los bienes. Por otro lado, aumentaría la flexibilidad que las adjudicaciones fueran firmes cualquiera que fuese el precio alcanzado. Lo que está ocurriendo ahora es que los subasteros no asistimos a las subastas cuya adjudicación prevemos que no va a quedar firme. Es decir, un desastre.

P. ¿Qué aspectos podría importar el ordenamiento normativo español de otros vigentes en los países de nuestro entorno (Unión Europea) o de Estados Unidos?
R. En otros países las viviendas salen a subasta sin que los postores tengan que averiguar qué cargas son o no preferentes, anteriores o posteriores. El adjudicatario en subastas judiciales  siempre compra el inmueble libre de cargas y el dinero recaudado en la subasta sirve primero para pagar las costas del procedimiento judicial y luego se paga a cada acreedor por estricto orden de preferencia, quedándose sin cobrar los últimos de la lista.
También sería bueno que se desligara el procedimiento judicial de la venta en subasta forzosa. Eso significaría que tras la sentencia el juzgado se encargaría de lanzar al ocupante del inmueble y de dejar este limpio de polvo y paja. Solo después, las empresas especializadas se encargan de organizar las subastas, haciendo la publicidad necesaria, con horarios de visitas, etc. Naturalmente se recauda muchísimo más dinero por la sencilla razón de que la compra en estas condiciones es completamente segura.

P. La crisis económica ha multiplicado los procesos de subastas inmobiliarias. ¿Cómo están respondiendo los organismos encargados de darles salida?
R. Incluso los juzgados más eficaces de Madrid están dando síntomas de atasco. Y quien está definitivamente atascado es el Servicio Común de Notificaciones y Embargos. Pero bueno, ese es el pan de cada día.

P. Queremos conocer su opinión sobre la quiebra del sector inmobiliario. ¿Quién es el responsable, a su juicio? ¿Administraciones, constructoras, entidades bancarias, ciudadanos…?
R. Todos hemos sido culpables: los ciudadanos nos hemos comportado como menores de edad y hemos firmado créditos muy por encima de nuestras posibilidades, los bancos han hecho unas tasaciones de risa y la Administración no ha hecho nada por evitarlo a pesar de que, al menos desde el 2002 y 2003 no se hablaba de otra cosa que de  la necesidad de cambiar el sistema productivo español, que por entonces era el monocultivo de la construcción. Ya en las elecciones de 2004 ese era uno de los temas estrella.

P. ¿Cuándo se recuperará el sector? ¿Seguirán bajando los precios?
R. No creo que se recupere hasta que se hayan vendido el millón de viviendas terminadas que esperan comprador.
Respecto a los precios, ya han bajado bastante. Considero que el resto del ajuste lo harán por la vía lenta manteniéndose los precios estables durante muchos años, ajustándose vía inflación, como ocurrió en Alemania o Suiza en los últimos veinte años.

P. Los bancos se han encontrado con un incremento de su patrimonio inmobiliario, consecuencia del alto número de embargos por impagos. ¿Qué opina de cómo están gestionando ese stock?
R. Es indudable que si sacan a la venta todo su stock los precios sufrirían una importante corrección y parece que eso es precisamente lo que quieren evitar, todos nos imaginamos por qué. ¿Qué tal si reconocieran que durante unos años dieron algunas hipotecas exorbitantes para el valor real de los bienes y que ahora toca asumir algunas pérdidas? Podrían empezar por no pujar tanto en las subastas y así su stock de viviendas no seguiría creciendo.

P. ¿Qué piensa de que, a pesar de que se han incrementado las oportunidades de comprar a buen precio en una subasta, las operaciones no aumentan por la limitación del crédito?
R. No creo que ese sea el motivo. En todo caso la limitación del crédito lo que perjudica es a la venta posterior del inmueble comprado en subasta, pero no a la compra en subasta propiamente dicha. Aunque indirectamente, la tardanza en revender el inmueble sí retrasa la recuperación de la liquidez para volver a comprar en una nueva subasta.
Es cierto que actualmente ha aumentado muchísimo el número de subastas pero los precios a los que salen son tremendos y como los subasteros sabemos que no vamos a poder alcanzar el 70% mínimo para que la adjudicación quede firme, lo que hacemos es no asistir a las mismas, quedando desiertas y debiendo adjudicárselas el banco por el 50% del tipo.
Esto perjudica al banco, a quien lo le queda más remedio que ver cómo su stock de viviendas adjudicadas crece sin parar y también perjudica muy gravemente al deudor, que se queda sin vivienda y que ve cómo, a pesar de ello, su deuda con el banco no queda liquidada.

P. ¿Cómo ve el momento actual para invertir en subastas?
R. Actualmente el ochenta por ciento de las subastas se están quedando desiertas porque las deudas hipotecarias son tan exorbitantes que superan con creces el actual valor real de las propias viviendas subastadas. En estos casos a los bancos acreedores no les queda más remedio que adjudicarse ellos mismos dichas subastas.
Por otro lado, y esto es lo más interesante, en las subastas restantes -aquellas en las que la deuda no es tan grande bien porque se trate de hipotecas de más de ocho años bien porque se trate de embargos- el banco se contenta con pujar hasta cubrir su deuda y nos deja a los postores margen suficiente para hacer buenas compras.
Pero lo más importante es que la mayoría de subasteros están demasiado cargados de ladrillos comprados en 2007 y 2008 (el peor momento), ladrillos que no pueden vender ni siquiera perdiendo dinero porque no hay clientes ni nadie que les llame al teléfono para preguntarles el precio de venta. Tienen, por tanto, demasiadas casas en venta y pocas ganas de comprar más, a menos que sea muy baratas.
Este es por tanto el mejor momento imaginable. Y no durará mucho, porque en cuanto los subasteros hayan recuperado la liquidez aún a costa de perder algo de dinero, volverá la competencia y el ajuste de márgenes.

P. Por último, ha comenzado diciendo que comenzó el blog con la idea de mejorar la imagen que el ciudadano español tiene de los subasteros. Aproveche esta oportunidad para hacerlo.
R. Los bancos hacen préstamos porque confían en que si los créditos entran en mora el sistema judicial español acabará sacando a subasta los bienes de los deudores hasta que la deuda quede saldada. En ese sentido nadie pone en duda la necesidad de la existencia de las subastas judiciales.
Los subasteros cumplimos la función de aportar liquidez y de dinamizar la compra en subastas, haciendo inversiones a veces muy complejas y arriesgadas. Inversiones que no solo realizamos para nosotros mismos, sino que a veces hacemos para nuestros clientes, quienes sin nuestra orientación y ayuda, jamás se atreverían a invertir en el laberinto judicial español, un mundo con tantos peligros potenciales.
¿La existencia de los subasteros perjudica al mercado? Más bien lo beneficia pues sin ellos ni sus clientes -que gracias a ellos se atreven a comprar en las subastas- el mercado sería menos eficiente y los bienes subastados no alcanzarían el precio suficiente para que los acreedores recuperasen sus deudas y, mucho menos, para que hubiera algo de sobrante para el deudor.

  1. en respuesta a Iuriscivilis
    -
    #16
    27/03/10 23:16

    La subastas online existen desde hace tiempo en la aeat y las subastas con ofertas en sobre cerrado también en la Seguridad Social y te puedo asegurar que sigo comprando.

    Bien es cierto que a mayor competencia mayor precio, en la teoría, pero la realidad pone cada cosa en su sitio. Sigue existiendo incertidumbre (yo tengo actualmente 3 nulidades planteadas, dos que he tenido que solicitar yo y una que me ha planteado el ejecutado)siguen informando inadecuadamente los juzgados de las subastas. Las unidades de subastas se limitan a celebrar la subasta pero todo el procedimiento lo gestiona el juzgado que lleva el pleito. Si lo están haciendo mal la unidad no tiene facultad para corregir aun teniendo constancia del error (muchos errores con la interpretación de las cargas anteriores, etc. etc.

    Todo esta incertidumbre precisa de personas que entiendan y sepan sacar partido de todo esto y ahí estamos los profesionales subasteros que curtidos en mil batallas no nos asusta ninguno de estos impedimentos. Yo te puedo asegurar que saco partido de toda esta selva que hay actualmente y que estará siempre.

    En las subastas facilonas que participen otros y que se peleen y pujen. Yo a estas ni me arrimo. Las complicadas son las que merecen mi especial atención y ahí, te puedo asegurar, no tengo competencia.

    Tú qué pensarias si te dijera que he comprado en 6.000 euros lo que vale 600.000 euros y no había nadie en la subasta. Estaba solo.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-administrador
    www.subastasunicas.es

  2. #15
    27/03/10 17:31

    Buena entrevista.
    Lo de que a los inversores les vuelva la liquidez esta por ver.
    Yo opino que los bancos deben asumir como mínimo un 50% de pérdidas pero, caso de producirse esa rebaja, la convulsión en el mercado inmobiliario será terrible.
    Hay tanto stock en el mercado que toda esa cantidad de viviendas al 50% provocará un contagio de rebaja a todos los agentes que operan en el mercado inmobiliario, ademas imaginaros mi vecino ingles del 2ºA cuando le ofrezcan por 500.000 el atico del bloque cuando el pagó hace 2 años 600.000 por su piso y tiene una hipoteca de 550.000, yo creo que abandona el 2ºA y se compra el atico, si ya se que alguno dirá que el banco que le dió la hipoteca del 2ºA le querrá embargar el atico pero hay fórmulas para irse de rositas.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #14
    27/03/10 14:49

    Muy buena entrevista!
    Creo que haces un análisis muy profesional del mercado actual. Ahora es un buen momento para tomar posiciones, porque cuando al resto de inversores les entre liquidez los margenes se ajustarán mucho. De todos modos a mayor incertidumbre, mayor margen.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #13
    26/03/10 22:16

    Eso lo dices porque no hay foto que ilustre la entrevista... veremos qué dice Franciso sabiendo que algún día le veremos en Intereconomía (cadena cuyo simple visionado, para muchos, ya tiene su morbo)...

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #12
    26/03/10 18:37

    Excelente entrevista Tristán, dónde describes a la perfección la realidad actual de las subastas judiciales y la vigente situación del mercado inmobiliario. No obstante, leyendo la misma echo de menos alguna referencia a las subastas on line y la posible repercusión que puedan tener en vuestra actividad profesional y en el resultado de las subastas. Un saludo a todos.

  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    #11
    26/03/10 17:54

    Oye, que yo soy todas esas cosas, sobre todo bien parecido

  7. #10
    26/03/10 12:15

    Estupenda entrevista, muy en el estilo del blog: equilibrada y realista. A los interesados en comprar en subastas judiciales nos sirve de guía.

    Enhorabuena.

  8. en respuesta a Fcalvo
    -
    #9
    26/03/10 10:55

    Tampoco te creas que un subastero de Armani, culto, inteligente, astuto e incluso "bien parececido" no tiene también su morbo...
    Y que no falte el sentido del humor, desde luego.
    Otro cordial saludo,

  9. en respuesta a Amon000
    -
    #8
    26/03/10 09:43

    Hola Amon000, sin embargo yo nunca he sido nada discreto y no veas la de clientes que me han salido entre amigos y familiares de mis conocidos.

  10. #7
    25/03/10 23:22

    Felicidades por la entrevista!!! ciertamente la mala imagen existe pero creo que cada vez hay mas gente de la calle que se interesa por comprar de esta forma y la rconocen como algo normal.

    Despues esta la gente de alrrededor que practica el deporte nacional, la evidia, poe ello soy partidario de ser lo mas discreto con el tema entre conocidos.

  11. #6
    25/03/10 22:50

    Sabes qué pasa Tristán que la imagen que tenemos los subasteros ante el gran público es, mas o menos:
    - personaje siniestro y sin escrúpulos
    - encorbado
    - mal oliente y con los dientes negros y roidos
    - con muy escasa cultura
    - Pero eso sí armado hasta los dientes por si acaso a alguien se le ocurre joderle una subasta, que se vaya a casa el intrepido y osado con algún gramo más de plomo.

    Sin embargo no nos conciben como personas bien vestidas, cultas, inteligentes, astutas, y hasta alguno "bien parececido"

    Con un gramo de humor saludos cordiales a todos

  12. en respuesta a Manuel alicante
    -
    #5
    25/03/10 22:37

    Hola, Manuel. No tengo ni idea. Igual vieron poco morbo en mis comentarios, jeje

    Cuando sepa algo os lo haré saber.

  13. #4
    25/03/10 17:16

    Muy buena la entrevista y muy en la linea de lo expuesto por ti en este blog.

  14. #3
    25/03/10 12:51

    Enhorabuena Tristan.
    Por cierto, FC, ¿para cuando lo tuyo en Intereconomía?

  15. #2
    25/03/10 10:58

    Enhorabuena también de mi parte.
    A los lectores asiduos ya nos suenan tus respuestas, pero es que además hay otros aspectos que contribuyen a dar mayor valor a este blog, creo: la atracción, morbo o como quiera llamársele, hacia un mundo hasta ahora desconocido (e inhóspito, me atrevería a decir) por la mayoría, es decir lo insólito que resulta para los profanos poder leer sus entresijos, en un estilo (casi) del todo transparente. A veces lo comparo a ciertos libros de presos (sin ánimo de ofender) que cuentan sus fugas, por ejemplo.
    Y otro aspecto es que resulta especialmente interesante para abogados, por las experiencias que se cuentan entre todos. Sin ir más lejos, hace poco he solventado un retracto presentando la demanda por si acaso,pero suspendiendo luego el proceso para firmar ante Notario, tras negociar con el adjudicatario una compensación que a todos nos ha parecido justa.

  16. #1
    25/03/10 10:07

    Enhorabuena por la entrevista. Tus comentarios son muy acertados y no creo que pudieran mejorarse.

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