La garantía personal en los créditos hipotecarios y sus consecuencias

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Decir que Forges es un tío genial es una obviedad. Hoy no me he podido resistir a traerlo aquí porque creo que en este caso ha sabido sintetizar en cuatro frases el debate que tenemos actualmente en España sobre si la responsabilidad de los créditos hipotecarios debe ser una garantía personal que alcance a todo el patrimonio del deudor o si debe alcanzar exclusivamente la garantía real de la propiedad hipotecada.

Modificar la legislación española no tiene por qué significar el colapso del sistema bancario español si no se hace con carácter retroactivo. Para impedir que se incrementase la morosidad de las hipotecas actuales, las cuales además están titulizadas, la reforma legislativa se podría aplicar a partir de ahora para las hipotecas nuevas. Fin de las escusas catástrofista.

Esta reforma, además de producir un sistema hipotecario más justo, también serviría para impedir futuras burbujas inmobiliarias, pues por mucho que a los vendedores de viviendas se les vaya la olla subiendo los precios, si las tasaciones de los bancos no acompañan en esa locura, la burbuja no se producirá, o será más pequeña. Además, a mayor abundamiento, en aras de impedir futuras burbujas, también se podrían limitar por Ley los créditos al 70% de valor de la tasación.

Son tantas las cosas evidentes que podrían hacerse...

  1. en respuesta a Cheetos
    #40
    20/12/10 14:07

    Cheetos, puestos a poner ejemplos exagerados, has dejado a mi amigo Albertillo a la altura del betún. Me has dejado sin palabras.

  2. #39
    20/12/10 14:07

    No puedo estar mas de acuerdo con Tristan y mas en desacuerdo con Manuel Alicante. No veo por que el banco a de tener un tratamiento preferente que le blinde ante las fluctuaciones del mercado. Todos queremos que el mayor numero de nuestras operaciones resulten rentables, pero apechugamos con las malas y seguimos adelante. ?Por que los bancos no?. Son empresas que juegan al mismo juego de la economia capitalista al que jugamos todos, con mas medios y mucho mas grandes, pero deberian estar sujetas a las mismas reglas. Si yo invierto mal, o sin garantias suficientes, o borracho, y me sale mal, pues mala suerte...ya saldra mejor la proxima vez, y si invierto fatal y a menudo, pues quiebro y me va a tocar a mi ser el ejecutado; si mi zapatero hace buenos zapatos y a buen precio le va a ir de perlas, pero si me salen callos le va a tocar cerrar, porque a el no le va a venir papa estado a soltarle dinero de los contribuyentes para financiar su mal producto. ?Por que a los bancos si?.

    En cuanto al socialismo de Forges no puede importarme menos. Cuando se dicen verdades como puños lo de menos es el color politico. Esa viñeta no es socialista aunque si es muy social. Son quinientas las viviendas ejecutadas al dia en nuestra piel de toro, y muchas de ellas seran de ninjas, y otras seran de morosos caraduras profesionales, pero un buen puñado son de familias que no querian especular, ni sabian nada de inversiones inmobiliarias, sino que vieron la posibilidad de adquirir una casa donde vivir y se fiaron de lo que Paco, el del banco de la esquina de toda la vida les dijo. La ley dira lo que quiera, pero igual que esas familias lloran como el desgraciado de la viñeta de Forges, a mi me gustaria que no lloraran solas y fueran muchos los Pacos que les acompañaran.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #38
    20/12/10 14:06

    Bueno, si una persona mayor de edad, libremente, está dispuesto a trabajar para otro sin cobrar hasta saldar su deuda... no veo yo donde está el problema.
    A mí me parece más justo que pague con su trabajo, que el que no pague.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    #37
    20/12/10 13:53

    Otro ejemplo exagerado de los que te gustan y real como el que comentas:
    Si los bancos me ofrecen tarjetas visa Oro con mucha facilidad y con 10.000€ de crédito, ¿debe pagar el banco mis desfalcos (10 tarjetas x 10.000€ = 100.000€) cuando yo no pague ni una de mis compras? "Claro que sí, los bancos me dieron las tarjetas con mucha alegría porque les interesaba ¿no? Qué listos que ahora no quieren asumir los desfalcos ¿no?" Pues NO.
    Si el banco me ofrece un crédito super facilongo para irme de viaje a Colombia y vuelvo con las maletas y el cuerpo lleno de droga ¿deberá el banco pagar con los delitos de carcel cuando me pillen? "Claro que sí, el banco se debería haber informado sobre mis antecedentes y sobre mis razones para ir a Colombia, ¿no?". Pues NO.
    Si el banco me permite ampliar mi crédito hipotecario, alegando yo que me quiero comprar un coche, y con los 30.000€ contrato a 10 sicarios para cargarse a 30 personas, ¿debería el banco cargar con la culpa por no vigilar que los 30.000 que me han dado me los gastase realmente en un coche? "Claro que sí. Al igual que en un préstamo hipotecario, el banco tiene que enviar a su apoderado a todas las operaciones que haga de préstamo, sea comprarse un piso, un coche, un abrigo de pieles o un chupachús, y que así se convierta en nuestro personal shopper, ¿no?" Pues NO.
    Como siempre digo, pongámonos en la piel de los demás: ¿No querríais todos que para conseguir recuperar vuestro dinero pudiéseis perseguir al deudor hasta el grado de incluso poder venderle como esclavo? No, yo no me conformaría con eso. Yo querría incluso poder vender a su mujer y sus hijos. Mi dinero es mío, y lo quiero de vuelta, y si no me lo devuelven querría incluso poder acusarle de robo.

  5. #36
    20/12/10 13:28

    Como me ha gustado el comentario que he hecho en el post de Fernan2, lo voy a repetir aquí:

    Tengo un amigo llamado Albertillo que en las discusiones siempre introduce ejemplos exageradísimos para ilustrar sus argumentos. Nos reímos mucho con él porque son ejemplos de niño pequeño, auténticas enormidades. Ahora voy a hacer como él y voy a exagerar un poco el argumento:

    Discutimos sobre si las garantías en los créditos hipotecarios deben limitarse a la propia garantía real del inmueble hipotecado o si deben abarcar la totalidad del patrimonio, presente y futuro, de los deudores.

    El debate surge porque hasta ahora las garantías de los créditos hipotecarios son personales y abarcan todo el patrimonio del deudor y lo que intentamos algunos es restringir esas garantías.

    Si el camino fuera inverso, que hasta ahora solo se admitieran la garantía real del inmueble y algún grupo de presión quisiera extender esas garantía a todos los bienes del deudor ¿Qué pasaría entonces? ¿No se acusaría a dicho grupo de presión de estar teledirigido por la banca?

    Tensionemos más el ejemplo, ahora hasta el límite ¿Y si dicho grupo de presión propusiera ir un poco más allá y quisiera que los deudores, en aras de que los créditos fueran aún más baratos, estuvieran dispuestos a extender dicha garantía hasta poner en juego su propia libertad personal, es decir, que se ofrecieran como esclavos a cambio de la resolución de la deuda? Según tus argumentos, Fernan2, eso haría que el riesgo de los créditos disminuyera y por tanto que bajara el interés ¿debería la legislación permitir semejante desafuero en aras de que los créditos fueran baratos?

  6. en respuesta a Manuel alicante
    #35
    20/12/10 13:11

    Dices que los bancos no tendrían que correr con las pérdidas de que el inmueble hipotecado baje el valor a la mitad, pero es que no es eso lo que está pasando, los inmuebles no están perdiendo valor, lo que están haciendo es volver a su verdadero valor. Yo, personalmente, nunca me he creído las valoraciones que se han hecho en este país desde el 2.004 y el banco tampoco debería habérselas creído.

    Es verdad que Forges suda socialismo por todos sus poros, pero la viñeta que ilustra este post no es socialista de ninguna manera. El debate sobre la dación en pago es transversal y tanto izquierdas como derechas están a favor o en contra.

  7. #34
    20/12/10 12:08

    Buenos días.
    Me quedo con la frase de Cheetos: “Una vivienda es una necesidad; una vivienda EN PROPIEDAD, no”.
    El echarle la culpa a los bancos me recuerda al Gobierno de España, cuando llama inversores a los señores que le prestan dinero, y luego, a esos mismos, les llama especuladores, cuando le reclaman el dinero prestado.
    Cuando el banco daba un 100% de la tasación para comprar un piso, y el hipotecado lo vendía a los dos años por el doble, entonces nadie le echaba la culpa a los bancos, ni les decía a los banco que se quedasen con el beneficio del incremento de precio. El que piensa que los bancos tendrían que corren con las pérdidas de que el inmueble baje su valor a la mitad, también debería aceptar que el banco se quede con los beneficios si el valor sube al doble. Pero claro, lo políticamente correcto es criticar a los bancos.

    A mi la idea de que la deuda se acabe con la dación en pago me parece, en teoría, interesante. En la práctica, imagino que los bancos, para cubrirse en salud, en vez de dar un 80% de la tasación, lo mismo dan un 40%. Conclusión: será el propio solicitante de hipoteca el que elija responder con todos sus bienes (para que le salga mucho más barata la hipoteca, y para, simplemente, poder conseguir que se la den).

    PD. Forges con frecuencia tiene gracia; pero el 99% de las veces destila una ideología socialista exageradamente incondicional.

  8. en respuesta a Cheetos
    #33
    20/12/10 11:19

    Dices que "una cosa vale ese precio si la gente lo paga" y yo pienso lo mismo. Pero además le añado que la gente solo lo puede pagar si encuentra un banco tan tonto como para prestarle dinero para semejante locura. Y si nadie le presta ese dinero, la ecuación oferta/demanda se ve alterada por una menor demanda y, por lo tanto, el precio del chabolo baja hasta que el posible comprador encuentre un banco al que el precio del mismo le parezca más razonable.

    Repito, bastonazos en la espalda, y no dinero, es lo que merecería quien se atreviese a pedir 300k para comprar un chabolo. Ahora bien, si en vez de 300k, el peticionario fuera más sensato y pidiera 25k por el mismo piso, la cosa sería muy distinta.

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    #32
    20/12/10 09:49

    Tristán, eso que tú llamas un pisito de mierda de 45m2 por 300k es lo que yo llamo una onza de mierda de oro por 1.400 dolares... ¿Quién dice si una mierda es una mierda o es un tesoro? La oferta, y eso no hay quien pueda bloquearlo ni discutirlo. ¿Sabes por qué? Porque había otro pisito, que a ti te gustaría bastante más, muy mono de 85m2 con 3 dormitorios y con piscina que valía 500k... Entonces, ¿quién se atreve a negarme que la mierda de piso de 45m2 no valgan esos 300k? Repito, una cosa vale ese precio si la gente lo paga.
    ¿Y nadie habla ahora de la burbuja del oro? Echad un pequeño vistazo a esta gráfica:
    http://www.kitco.com/charts/popup/au3650nyb_.html
    No os preocupéis, que cuando dentro de 2 años estalle habrá quien se apunte al carro de llamar mierda al kilo de mierda amarilla que cuesta 45.000 dolares... ¡increible, 45.000 dolares por un kilo de metal de mierda, y la gente hablando de burbuja inmobiliaria! ¡Prefiero pagar, sin dudarlo, 300k por 45m2 y 100 toneladas de mierda de ladrillo rojo que 35k por un kilo de mierda brillante!

  10. #31
    20/12/10 02:30

    Estoy de acuerdo contigo Tristán. Buen ejemplo de ello es la existencia en la red de la "Plataforma de Afectados por la Hipoteca" donde razonan la urgencia de una reforma del actual sistema hipotecario. Si algún lector desea ampliar la información sobre este tema puede visitar la página web en: http://afectadosporlahipoteca.wordpress.com/campanas/campana-dacion-en-pago/

    Un saludo.

  11. #30
    20/12/10 01:51

    Pues esta vez no me convencía el post, y te estaba poniendo una réplica... pero me estaba enrollando tanto que la cosa ha acabado como un post nuevo en el blog: Garantía personal en las hipotecas: no es ese el problema...

    s2

  12. en respuesta a Sáenz
    #29
    19/12/10 22:16

    Tienes razón Sáenz. El infierno está empedrado de buenas intenciones.

  13. en respuesta a Cheetos
    #28
    19/12/10 22:08

    Cheetos, comparto tu hartazgo de ver como la ciudadanía siempre le echa la culpa a la banca o a la Administración o a conspiraciones oligárquicas de los problemas que se ha buscado.

    Pero las reglas del mercado son las que son y la de "la oferta y la demanda" es omnipotente. Si los bancos (en este caso), persiguiendo legítimamente sus intereses, inciden notablemente sobre la variable de la demanda, introduciendo dinero de más en el mercado, es de cajón que los precios se van a disparar.

    Como bien dices, ellos no son quienes para sujetar los precios, no es su trabajo, pero se les supone unos estudios, unos post-grados, masters en universidades de la Ivy League, etcétera como para que cuando les llega Pepe pidiéndoles un crédito de 300k para ese pisito interior de 45 m2 en un cuarto sin ascensor en un barrio periférico, resulte que se lo den sin preguntarse si ese "piso de mierda" es una garantía suficiente para respaldar el préstamo.

    Vamos, que yo mismo, sin tanto master ni tanta madera en el suelo ni secretaria maciza, yo mismo, repito, me habría descojonado ante semejante petición. Pues ellos no, esos subnormales les han dado los créditos sin pestañear.

    Y resulta que lo han hecho así por varios motivos. Primero porque saben que el piso de mierda ese no es la única garantía del préstamo porque la Ley española dice que la garantía de los créditos hipotecarios es personal. Segundo porque saben que si meten la pata hasta el fondo, las administraciones públicas van a hacer lo que sea necesario para impedir que quiebren. Y tercero porque tienen menos cerebro que un mosquito porque inversores con muchísima menos preparación que ellos cortamos nuestras inversiones inmobiliarias muchísimo antes de lo que lo han hecho ellos.

    Bastaría que la legislación hipotecaria cambiase en el sentido de que a partir de ahora la única garantía con la que contasen los créditos hipotecarios fuera la garantía real del propio inmueble para que el mismo ejecutivo que presta sin pestañear 300k por una mierda de piso, en vez de eso, se descojone ante la petición y eche a patadas al peticionario después de ordenar a su chofer que le llene la espalda de bastonazos.

    Si lo hubieran hecho así desde el principio ahora no estaríamos donde estamos.

  14. en respuesta a Kamkam
    #27
    19/12/10 21:59

    In Economy, there is not such thing as a free lunch (Milton Friedman). Pues eso, que tu idea es muy bien intencionada, pero poco meditada. Tu medida sería tanto como que los contribuyentes paguen (para ocurrir a la exención tributaria de los bancos) las casas de quienes compraron y no pagaron la hipoteca. Me parece injusto y, pragmáticamente, arriesgado. Si mis pérdidas las paga el vecino, la próxima vez me arriesgaré más.

  15. #26
    19/12/10 19:46

    Y no se puede encontrar una fórmula que pueda compatibilizar la retroactividad de la medida con alguna ayuda a la banca que pueda compensar el impacto económico de ésta ?
    Que se cuantifique qué coste tendría para la banca hoy que se aceptara la dación en pago para hipotecas futuras pero especialemente para las vigentes también ( que es dónde está el problema en realidad de muchas familias ) y se compense en forma de reducción de Impuesto sobre los beneficios durante los años que ses hasta compensarlo ?
    No sé me lo acabo de inventar y posiblemente sea una barbaridad pero me niego a creer que no se puedan diseñar estrategias que puedan solucionar este drama social no sólo sin perjuicio económico para alguna de las partes sinó en pro de la recuperación económica y una salida más pronta de la crisis.

  16. en respuesta a Tristán el subastero
    #25
    19/12/10 19:10

    Si alguien me pide dinero, y yo creo que lo puede pagar, se lo doy. Y no me tengo por qué parar a pensar si es una burbuja o no, el responsable es él que me pide la financiación. Ahora le echamos la culpa a los bancos de la subida de los precios de la vivienda porque nos hemos quedado arruinados (¿realmente hay alguna ocasión en nuestra maldita vida en la que no le echemos la culpa a alguien de nuestras desgracias?), ¿y a quién le queréis echar la culpa de, por ejemplo, la subida exagerada del precio de la gasolina? Solo hay un culpable, los usuarios estúpidos que la compramos esté al precio que esté. Y está claro que si hay un tonto que la sigue comprando las petroleras seguirán subiéndola. ¿Es un precio irreal y de burbuja? Pues para mí sí, porque su precio no tiene explicación, pero soy tonto y la pago. Pues estoy a favor de que la sigan subiendo y nos arruinen.
    Es más, si nos ponemos objetivos del todo, la gasolina y la electricidad es un bien de más primera necesidad que la propiedad de una vivienda.

  17. en respuesta a Exiliado
    #24
    19/12/10 17:57

    ¡Qué va! no te lo tomes en absoluto como algo personal; creo que debemos darnos caña con nuestras intervenciones para que cuidemos lo que escribimos podamos nosotros repasar y el resto aprender, y si se ve que algún matiz que no es correcto se puntualiza y todos contectos.

    En derecho la calificación jurídica es fundamental ya de en función de ella aplicaremos normativas muy diferentes.

  18. en respuesta a Knownuthing
    #23
    19/12/10 13:53

    totalmente de acuerdo Knownuthing, a esto me referia en mi primer comentario. La ley no se reformara porque los que pueden no legislaran en contra de sus autenticos jefes. Cuando los alegres muchachos de la izquierda aplican medidas liberales, alguien cree que cuando les toque a los chicos de la derecha, se van a dedicar a expropiar bancos? Mal que nos pese nuestros dirigentes siguen viendo a la ciudadania con la misma optica que en la edad media, un buen grupo de borregos a los que se debe esquilar con cierta regularidad, como escribia George Orwell. O alguien cree que de verdad somos nosotros los dueños de la granja?

  19. en respuesta a Cheetos
    #22
    19/12/10 13:52

    Pero Cheetos, creo que no tienes en cuenta la capacidad de la banca de "crear" el precio a base de facilitar el incremento formidable de la "demanda" de pisos.

    Por ejemplo, supongamos un propietario al que se le va la pinza y pone a la venta su piso de 100 m2 del centro de Madrid en la desmesurada cifra de un millón de euros. Cuando los interesados en comprarlo van al banco a solicitar el préstamo, el señor banquero puede hacer dos cosas: Descojonarse y negar el préstamo, con lo que impide que la burbuja tome cuerpo o decirse, caray con los précios, dónde vamos a parar, y concederlo con lo que está ayudando a que se forme la burbuja porque resulta que no se trata de un solo piso y un solo banco concediendo el crédito sino de cientos de pisos y cientos de sobretasaciones aceptadas y cientos de créditos concedidos y, por lo tanto, cientos de compradores que no tenían un duro pero que ahora disponen de un millón de euros para sumarse a montante de la llamada "demanda". Y con semejante demanda cómo no van a subir los pisos.

  20. #21
    19/12/10 13:21

    Muy de acuerdo, aunque el sistema de responsabilidad limitada al bien no parece haber sido capaz de impedir la burbuja en USA. Aquí en España los gobiernos locales, autonómicos y central estaban felicísimos de que hubiera una burbuja de la que les llovía el dinero legal e ilegal, importándoles un bledo que el endeudamiento privado del país subiera como la espuma. Lo único que lamentan es que haya reventado la burbuja. Si por ellos fuera, organizarían otra ahora mismo aunque la gente se endeudara para 15 años más, así que no creo que estén por la labor de legislar para evitar que pasen.

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